Diagnostic immobilier : délais, experts, diagnostics 2024
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Lors d'une location immobilière, le propriétaire bailleur doit fournir un dossier de diagnostic technique immobilier (DDT) au futur locataire. Ces diagnostics permettent au preneur d'avoir une idée de l'état du logement et d'avoir la preuve qu'il est décent. Le diagnostic immobilier doit impérativement être réalisé avant le début de la location et doit être placé en annexe du contrat de bail.
Quelles sont les caractéristiques du diagnostic immobilier ?
Le dossier de diagnostics techniques immobiliers possèdent plusieurs caractéristiques :
Les logements concernés par ces diagnostics obligatoires
Un propriétaire bailleur (ou copropriétaires) qui vend un bien immobilier ou qui le loue ne doit pas cacher d’informations concernant ce bien à son acheteur ou son locataire. Pour éviter toute dérive ou les vices cachés, le propriétaire doit désormais joindre au contrat de bail, un dossier contenant une multitude de diagnostics techniques.
Ces derniers doivent être réalisés avec un diagnostiqueur. Les logements mis en location pour lesquels les propriétaires doivent fournir des diagnostics immobiliers obligatoires sont les suivants :
- Les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation
- Les locaux qui constituent une résidence principale (plus de 8 mois par an)
S’ajoutent à cela les locations accessoires louées par le même bailleur (garages, aires de stationnement, jardin…). Situés en zone tendue ou non, l'ensemble des logements cités ci-dessus est concerné.
Dématérialisation du dossier de diagnostics techniquesDepuis le 25 novembre 2018, le dossier de diagnostic technique doit être adressé au locataire par voie dématérialisée (par mail sur ordinateur, tablette, smartphone). Il peut néanmoins être envoyé au locataire au format papier si celui-ci en fait la demande explicite.
Le contenu du dossier de diagnostics immobiliers
Le dossier de diagnostic technique (DDT) d’un logement peut varier selon la nature du bien et de ses installations. Il peut compter jusqu’à 10 diagnostics :
- Le diagnostic gaz (DG) pour les installations de plus de 15 ans ;
- Le diagnostic électrique (DE) pour les installations de plus de 15 ans ;
- Le diagnostic de performance énergétique (Diagnostic DPE) ;
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb (Diagnostic plomb) ;
- Le dossier technique amiante ;
- Le diagnostic loi Carrez ;
- Le diagnostic termites ;
- Le diagnostic d'assainissement.
Le diagnostic électrique sert également d’étiquette énergie où le locataire et le propriétaire peuvent vérifier les performances de l’installation électrique et sa consommation énergétique. Cet audit énergétique doit obligatoirement être établi par un diagnostiqueur immobilier certifié et est obligatoire avant l’acte de vente. Une faille dans le système détecté évite bien des pannes au locataire.
Quelle est la durée de validité du diagnostic immobilier ?
Le diagnostic immobilier est un dossier qui rassemble de nombreux diagnostics. Ceux-ci n'évaluant pas la même chose, leur durée de validité diffère.
Retrouvez ici la durée de validité de chaque diagnostic :
| 📐 Type de diagnostic immobilier | ⌛ Validité |
|---|---|
| Diagnostic gaz | 3 ans, si les installations ont plus de 15 ans |
| Diagnostic électricité | 3 ans, si les installations ont plus de 15 ans |
| Diagnostic de performance énergétique |
10 ans Les DPE réalisés entre le 01/01/13 et le 31/12/17 sont valables jusque fin 2022. Les DPE réalisés entre le 01/01/18 et le 30/06/21 sont valables jusque fin 2024. |
| État des risques naturels, miniers et technologiques | 6 mois |
| Constat de risque d’exposition au plomb | Illimité si absence de plomb, sinon à refaire avant un an |
| Dossier technique amiante | Illimité si absence d'amiante, sinon à refaire avant 3 ans |
| Diagnostic loi Carrez | Illimité |
| Diagnostic termites | 6 mois |
| Diagnostic d'assainissement | 3 ans |
Lors de la location du bien immobilier, il faut que tous les diagnostics soient valides. Si la durée de validité de certains diagnostics n'est pas encore dépassée, alors ceux-ci ne sont pas à refaire. Le propriétaire doit uniquement refaire les diagnostics qui ne sont plus valides.
Comment réaliser un diagnostic immobilier ?
La réalisation du dossier de diagnostics techniques immobiliers est soumise à plusieurs règles :
Qui peut faire le diagnostic immobilier ?
Tout le monde ne peut pas réaliser le diagnostic technique. Pour être légal, ce dernier doit réaliser par un professionnel agréé par la COFRAC aussi connu sous le nom de comité français d'accréditation. Cette association distribue des certificats d'accréditation valables 5 ans.
Il est primordial de faire appel à l'un de ces professionnels. En effet, on compte de plus en plus de fraudes dans le milieu : le professionnel fait croire au propriétaire qu'il est qualifié, le contrôle n'est pas toujours bien réalisé ou le professionnel affiche des tarifs extrêmement élevés.
Une astuce simple pour ne pas avoir de mauvaise surprise consiste à faire jouer la concurrence, le propriétaire peut tout à fait demander plusieurs devis et engager le professionnel qui lui offre le meilleur rapport qualité-prix.
Comment se déroule un diagnostic immobilier ?
Lors de la réalisation du diagnostic immobilier, le professionnel inspecte tous les éléments du logement inclus dans le diagnostic demandé. En aucun cas, le logement doit être endommagé par le professionnel. Il s'agit d'un diagnostic externe qui ne nécessite pas de toucher au logement.
Le diagnostic immobilier peut être réalisé en plusieurs fois. En effet, certains diagnostics encore valables ont pu être réalisés avant que la loi ne soit modifiée. Si tel est le cas, le propriétaire n'a plus qu'à réaliser les diagnostics manquants.
Où placer le diagnostic immobilier ?
Le dossier de diagnostic immobilier fait partie des annexes du contrat de location au même titre que la notice d'information et l'état des lieux. Ainsi, les documents doivent être placés à la fin du bail d'habitation. A noter que le diagnostic technique doit aussi figurer dans le carnet numérique du logement.
L'histoire du diagnostic immobilier
Le diagnostic technique lors de la vente d'un bien immobilier
En 1996, la loi Carrez rend obligatoire la remise de certains documents qui constituent le dossier de diagnostic immobilier (ceux de mesurage) lors de la mise en vente de biens immobiliers. Ce fut donc le premier des diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente mis en place.
En cas de vente du logement, les frais d’expert immobilier pour faire un audit dans le bâtiment viennent s’ajouter aux frais de notaire. Pour vendre tout bien immobilier, le diagnostic amiante doit être joint au contrat de vente. Le diagnostic amiante avant travaux est obligatoire avant de faire des travaux depuis 2017. En outre, la durée de validité de ce diagnostic est illimitée si le logement ne présente pas de risques avec l’amiante.
Le diagnostic technique s'étend à la location
En 2009, la loi Boutin (portant le nom de Christine Boutin, Ministre du Logement à cette époque) rendait obligatoire la mise en place d’un diagnostic sur la surface habitable d’un logement pour sa mise en location et la signature du bail. Avec cette loi, le document doit également être joint au dossier de location (du moins jusqu’à la loi Alur qui étend le nombre de tous les diagnostics nécessaires et leurs caractéristiques).
La loi ALUR de 2014 puis la Loi Macron de 2015 étendent l’obligation de fournir ces documents à la location de biens immobiliers (mise en place des premiers diagnostics gaz et électricité avec la loi Duflot II). Cela fait partie des obligations du bailleur. Se sont ajoutés à cette expertise immobilière, en 2016, deux décrets qui prévoient que les diagnostics électricité et gaz doivent figurer parmi les documents à remettre à l’acheteur ou au locataire d’un bien immobilier. Ces nouvelles règles entrent peu à peu en vigueur depuis le 1er juillet 2017.
Les diagnostics doivent être fournis par le COFRAC (Comité français d’accréditation), leur impartialité permet d’évaluer au mieux l’état d’un logement.