Que faut-il savoir du transfert de bail ?
Le transfert de bail, opération encadrée dans le domaine immobilier, offre la possibilité à un locataire de céder son contrat de location à un tiers, mais uniquement dans des situations spécifiques définies par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Fondamentalement, le locataire est le signataire exclusif du bail et l'unique bénéficiaire. Toutefois, dans certaines situations, une dérogation encadrée par la loi permet le transfert du bail à un autre locataire, avec l'accord du propriétaire bailleur. Découvrez les conditions, procédures et implications de ce processus réglementé.
Dans quel cadre s’opère un transfert de bail ?
Le concept du transfert de bail, permettant de céder un contrat de location à un tiers, demeure une opération strictement réglementée dans le domaine immobilier. Ce processus n'est envisageable que dans deux situations spécifiques, encadrées par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 :
- En cas de décès du locataire principal
- En cas d'abandon du logement
Dans l’une de ces hypothèses, une dérogation encadrée par la loi permet de transférer le bail à un autre locataire, avec l'aval du propriétaire bailleur. Dans le cas d'un abandon soudain du logement par le locataire, un juge doit constater officiellement cette situation avant d'autoriser le transfert de bail.
Il est important de souligner que le contrat de location initial reste inchangé, conservant toutes ses conditions, y compris le montant du loyer et des charges. Il est aussi crucial de noter que seul le bail est transféré, exonérant ainsi le nouveau locataire de toute dette antérieure de loyer.
Ce processus doit être distingué de la reprise de bail, qui intervient lorsque le propriétaire décide de récupérer son logement pour des raisons personnelles, comme y habiter lui-même ou le mettre en vente.
Qui peut bénéficier du transfert de bail ?
En cas de décès du locataire principal, le propriétaire-bailleur a la possibilité de transférer le bail à un tiers. Toutefois, ce transfert ne peut pas être fait à n’importe qui.
Seuls les proches de l'ancien locataire, répondant à des critères spécifiques tels que conjoint, partenaire lié par un PACS, concubin, ascendants ou descendants ayant vécu avec le locataire depuis au moins un an, peuvent bénéficier du transfert de bail.
Cependant, ils doivent fournir des preuves de leur cohabitation, comme des factures à leur nom ou d'autres justificatifs.
Quelles démarches pour le transfert de bail ?
La procédure de transfert de bail commence par une demande formelle de l'aspirant locataire au propriétaire, exposant ses motivations et détaillant ses liens avec le locataire principal. Tout document justificatif, tel que des factures ou un livret de famille, peut être inclus dans la demande afin de justifier et de motiver la demande.
Bien que le propriétaire puisse refuser le transfert s'il estime que les conditions ne sont pas remplies, le demandeur peut saisir un juge civil pour contester cette décision. En cas de candidatures provenant de plusieurs personnes, le juge décidera en comparant les demandes.
Si vous avez fait appel à un organisme pour votre caution logement. Celle-ci pourra vous accompagner dans vos démarches.
La particularité des logements sociaux
Dans le contexte des logements sociaux, les règles du transfert de bail sont plus strictes, exigeant notamment :
Une cohabitation d'au moins un an
Le respect des conditions d'occupation du logement
Ne pas dépasser le plafond de ressources exigé pour pouvoir bénéficier d’un logement social
Néanmoins, ces deux derniers critères ne sont pas impératifs pour le conjoint, le partenaire pacsé, le concubin, les personnes handicapées, les personnes de plus de 65 ans ou les ascendants du locataire.
En bref
Le transfert de bail est une procédure spécifique permettant aux proches d’un locataire de continuer à occuper un logement dans les mêmes conditions malgré le départ du locataire initial. Cette disposition permet donc aux familles de pouvoir conserver leur location. Néanmoins, ce procédé est encadré et répond à des critères stricts qu’il convient de connaître.