Bail étudiant (meublé) : contrat, préavis, durée et résiliation

L'été et la rentrée scolaire sont souvent synonymes de recherche de logement pour les étudiants. Il existe différents types de contrats de bail (bail meublé ou non, bail mobilité, bail étudiant de 9 mois) adaptés à la situation de chacun. Retrouvez l'ensemble des caractéristiques de chaque type de contrat ainsi que toutes les modalités de location propres aux contrats étudiants (cautionnement, dépôt de garantie, résiliation, aides au logement, fiscalité...).

Quel contrat de bail choisir pour un étudiant ?

Trouver un logement étudiant peut rapidement s'avérer compliqué, en particulier dans les grandes villes, considérées comme des zones tendues. Il faut ensuite décider avec le bailleur du contrat de bail le plus adapté à la situation du locataire afin d'arranger les deux parties.

Qu'est-ce qu'un bail étudiant ?

Un bail étudiant est un contrat d'une durée relativement courte qui concerne un bien souvent meublé afin de faciliter les déménagements récurrents des étudiants et de limiter les frais de mobilier. Différents contrats peuvent être signés selon les besoins du locataire et du bailleur, la durée des études envisagées par l'étudiant, etc.

Le choix des deux parties peut donc se porter sur un bail meublé étudiant, permettant de louer le bien uniquement le temps d'une année universitaire ou sur un bail (meublé ou vide) traditionnel afin de conserver le logement plus longtemps.

Il n'existe aucune obligation pour un étudiant de louer un certain type d'appartement ou de signer un bail étudiant. Il peut tout aussi bien louer un studio, un T1, un T2 ou plus, que ces derniers soient meublés ou non. Cependant, chaque bail possède ses caractéristiques.

Bail meublé étudiant (9 mois)

Le bail meublé étudiant est une alternative au contrat de bail traditionnel uniquement destiné aux étudiants. Il ne concerne que les logements meublés, destinés à des locations de plus courte durée que les logements vides.

La durée du bail meublé étudiant est de 9 mois et il n'est pas renouvelable. L'intérêt de cette durée est double :

• Le locataire n'a pas de loyer à payer durant l'été, car les neufs mois correspondent généralement à une année universitaire (de septembre à mai) ;
• Le propriétaire peut donc louer son logement durant l'été en tant que location saisonnière.

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Bail meublé (1 an)

Dans le cadre d'une location meublée, le locataire et le bailleur peuvent également décider de signer un contrat de bail meublé traditionnel d'une durée d'un an, tacitement renouvelable. Cela signifie que sans demande de congé de la part d'une des deux parties, le contrat est automatiquement renouvelé pour un an à la date d'anniversaire.

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Bail étudiant non meublé

Un étudiant peut également décider de louer un bien vide, en particulier s'il sait qu'il est amené à rester dans cette ville plusieurs années consécutives. Dans ce cas, le locataire signe un contrat de bail traditionnel d'une durée de 3 ans, tacitement renouvelable.

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Bail mobilité pour un étudiant

Instauré par la loi Elan du 8 novembre 2018, le bail mobilité concerne les locations meublées de courte durée. Différents profils de jeunes de moins de 30 ans y sont éligibles :

• Les étudiants ;
• Les stagiaires ;
• Les jeunes en formation professionnelle ou en contrat d'apprentissage ;
• Les jeunes réalisant un engagement volontaire dans le cadre de leur service civique.

Il est impératif de mentionner la situation du jeune dans le contrat afin que ce bail mobilité soit valable.

La durée d'un bail mobilité étudiant est comprise entre un et dix mois. Si le locataire et le bailleur sont d'accord, une modification de la durée peut être réalisée via un simple avenant au contrat. La seule condition de cet allongement est que la durée totale de location par l'étudiant reste inférieure à 10 mois.
Une fois cette durée maximale de 10 mois atteinte, le renouvellement de ce type de bail est impossible. Les deux parties peuvent néanmoins signer un bail meublé classique pour que le locataire reste dans le logement.

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Bail chambre étudiant chez l'habitant

Lorsqu'un particulier dispose d'une chambre inoccupée au sein de son propre logement, il peut la louer en tant que chambre chez l'habitant. Cette chambre, meublée dans la plupart des cas, doit néanmoins respecter deux conditions afin d'être louée légalement :

1. La chambre est décente : sa superficie est supérieure à 9m², dispose d'au moins une fenêtre et d'un accès à l'eau courante et l'électricité.
2. Le locataire dispose d'un accès à certaines parties communes (salle de bain et cuisine), plus éventuellement à des parties privatives (balcon, salle de bain privative...).

La principale différence avec une location traditionnelle est le fait que le propriétaire habite également dans le bien, contrairement à un bail de colocation où les locataires cohabitent sans le propriétaire.

La location d'une chambre chez l'habitant nécessite la signature d'un contrat de bail, meublé ou non selon la situation, en annexe duquel se trouve une convention précisant les parties privatives et communes auxquelles le locataire a accès.

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Il n'existe pas de contrat de bail spécifique à la location de chambres chez l'habitant, il est donc possible de signer un contrat de bail étudiant de 9 mois ou un bail mobilité étudiant si les deux parties sont d'accord et si leurs critères respectifs sont vérifiés.

Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Instauré par la loi Elan de novembre 2018, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire permet à des seniors de louer une partie de leur logement à des jeunes afin de bénéficier d'un petit revenu mensuel supplémentaire. Jeunes et seniors doivent respecter certaines conditions, notamment d'âge, afin d'être éligibles à ce type de contrat :

• Le loueur doit avoir plus de 60 ans. Il peut être indifféremment propriétaire ou locataire de son logement.
• Le locataire doit avoir moins de 30 ans.

Dans le cadre de ce type de contrat, la signature d'un bail n'est pas nécessaire, celle du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire suffit. La durée du contrat est convenue librement entre les deux parties car la loi ne précise ni durée minimale ni durée maximale.

Concernant les contrats de cohabitation intergénérationelle solidaire, la loi ne parle pas de loyer mais de "contrepartie financière modeste". Cette dernière est fixée librement par les deux parties pour les logements du parc immobilier privé, et "au prorata du loyer et des charges rapporté à la surface habitable du logement" pour les logements du parc immobilier social.
En plus de cette contrepartie financière, le contrat peut mentionner de menus services que le locataire doit rendre aux loueurs. Il peut par exemple s'agir d'aide à la réalisation des courses ou simplement d'un temps de présence et d'échange quelques soirs dans la semaine. Ces services doivent être rendus dans un esprit d'entraide et de solidarité, donc gratuitement, et ne peuvent en aucun cas remplacer les services d'aide à la personne.

Accord du propriétaire ? Si la personne qui sous loue est locataire de son logement, il n'a pas besoin de l'accord du propriétaire afin de signer un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, comme c'est le cas pour un contrat de sous-location du bien. Il doit néanmoins en informer le propriétaire avant signature du contrat.

Quelle est la durée d'un bail étudiant ?

Le bail meublé étudiant classique est d'une durée de 9 mois, et il n'est pas renouvelable. Les étudiants peuvent également opter pour un bail traditionnel (meublé ou non) afin de conserver leur logement plus que 9 mois. Dans ce cas, la durée du bail varie selon le bien choisi par l'étudiant.

Dépôt de garantie et caution

Les étudiants ne disposant généralement pas d'un revenu régulier, la plupart des bailleurs demandent aux locataires de présenter une caution, utile en cas d'impayé de loyer, et de laisser un dépôt de garantie, utilisé en cas de dégradation du bien.

Dépôt de garantie étudiant

Le dépôt de garantie, couramment appelé caution par abus de langage, est la somme versée par le locataire au propriétaire au moment de la signature du contrat de bail. Cette somme est conservée par le bailleur durant l'intégralité de la durée de bail car elle lui permet de réparer les éventuelles dégradations causées par le locataire.

La loi stipule que le dépôt de garantie exigé par le propriétaire ne peut excéder :

• Un mois de loyer hors charges si le logement est vide ;
• Deux mois de loyer hors charges si le logement est meublé, notamment dans le cadre d'un bail meublé étudiant.

A la fin de la location, une fois l'état des lieux de sortie réalisé et signé par les deux parties, deux situations peuvent se présenter :

1. Aucune dégradation n'est constatée par rapport à l'état des lieux d'entrée dans le logement. Le propriétaire dispose alors d'un mois à compter de la date de remise des clés pour restituer l'entièreté du dépôt de garantie au locataire.
2. Des dégradations causées par le locataire sont constatées par rapport au premier état des lieux. Le bailleur a alors deux mois à compter de la date de remise des clés pour restituer à l'étudiant le dépôt de garantie imputé du montant des travaux de réparation nécessaires.

Retard de restitution du dépôt de garantie Une fois le délai légal de restitution du dépôt de garantie dépassé, le propriétaire doit verser des pénalités de retard au locataire en plus du montant du dépôt. Celles-ci s'élèvent à 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé.

Caution d'un bail étudiant

La plupart des étudiants n'ont pas de revenu mensuel fixe leur permettant d'assurer le paiement régulier de leur loyer. Afin de limiter ce risque de défaut de paiement, les propriétaires demandent généralement aux étudiants de présenter une caution, ou garant, c'est-à-dire une personne qui s'engage envers le bailleur à payer les dettes du locataire, qu'il s'agisse du loyer, des charges ou d'éventuelles dégradations. Dans le cas d'étudiants, il s'agit souvent des parents, ou un membre de la famille proche. Cette relation parents/enfants très forte, ainsi que la vérification de la solvabilité des parents rassure le propriétaire et permet au locataire d'obtenir un logement plus aisément.

Il existe deux types de cautionnement, la caution simple ou solidaire :

• La caution simple : en cas de défaut de paiement, le propriétaire doit tout d'abord adresser un commandement de payer à l'étudiant ainsi qu'à la caution via un huissier de justice. Si la démarche est sans suite et que le locataire ne paye toujours pas ses dettes, le bailleur peut en demander le remboursement à la caution.
• La caution solidaire s'engage, quant à elle, à payer les dettes du locataire au moindre défaut de paiement, sans procédure préalable auprès du locataire. Dans ce cas, les démarches à réaliser par le bailleur afin d'obtenir remboursement des dettes sont beaucoup plus rapides et simples.

Non obligatoire mais souvent demandéeSi la loi ne la rend pas obligatoire, la caution est presque systématiquement demandée par le propriétaire au moment de la signature du bail car elle lui offre gratuitement une garantie de paiement, mais elle n'est pas obligatoire.

Alternatives à la caution classique

Certains étudiants ne peuvent néanmoins pas se tourner vers leurs parents afin qu'ils se portent caution, pour des raisons familiales ou parce qu'ils n'ont pas de ressources suffisantes. Afin de leur permettre d'accéder à la location, d'autres solutions ont été mises en place :

1. La garantie visale est un dispositif gratuit créé par Action logement accessible sous conditions. L'organisme se porte caution des locataires en couvrant les impayés de charges et de loyers durant les trois premières années d'un contrat de bail. Les frais avancés par l'organisme devront ensuite être remboursés par les bénéficiaires ;
2. La caution bancaire est une solution plus contraignante. Pour que la banque se porte caution, le locataire doit laisser un dépôt égal au montant que la banque peut être amenée à payer au maximum. Par exemple, pour un cautionnement d'un an, le locataire devra laisser un dépôt égal à 12 fois le montant du loyer. Si aucun impayé n'est à déplorer à la fin du cautionnement, la banque restitue l'intégralité du dépôt au locataire ;
3. La garantie loyers impayés Cautioneo est une solution payante mais moins contraignante que la caution bancaire. Cautioneo est une entreprise agissant comme garant du locataire, et accepte tous types de locataires y compris les étudiants. En moins de 24h, Cautioneo étudie chaque demande et certifie le dossier de location pour rassurer les propriétaires. Il n'est pas nécessaire de bloquer une certaine somme sur un compte, en revanche, la garantie se paye sous forme de cotisation mensuelle égale à 3,5% du montant du loyer.

Caution et assurance contre les risques locatifs Si le bailleur est un particulier et qu'il a déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs, il ne peut normalement pas exiger de caution de la part du locataire. Cette interdiction est néanmoins levée dans le cas d'un locataire étudiant ou apprenti.

Résiliation d'un bail étudiant

Tout comme pour la résiliation de contrats de location traditionnels, les baux étudiants doivent être résiliés via une lettre au propriétaire, en respectant le délai de préavis.

Quel préavis pour la résiliation d'un bail étudiant ?

Le préavis est le délai entre la date de notification de prise de congé (du locataire ou du bailleur) et le départ du locataire du bien. Ce délai permet au bailleur de trouver un nouvel occupant ou au locataire de trouver un nouvel appartement avant le départ de ce dernier.

Lorsqu'un étudiant souhaite résilier son bail, il doit respecter un délai de prévis légal. Il doit donc notifier le bailleur de son départ via une lettre recommandée :

• 1 mois avant son départ pour les locations meublées ;
• 3 mois avant son départ pour les locations vides. Ce délai est néanmoins réduit à 1 mois pour les biens situés en zone tendue.

Congé demandé par le bailleur Lorsque c'est le bailleur qui demande congé au locataire, le délai de préavis est étendu à six mois. Le propriétaire doit également justifier le congé par une des trois raisons légalement valables : vente du bien, reprise du logement en tant que résidence principale, comportement du locataire légitimant le non renouvellement du bail (impayés, nuisances sonores répétées...).
Dans le cas d'un bail étudiant de 9 mois, le propriétaire ne peut le résilier avant la fin de celui-ci.

Lettre de résiliation de bail étudiant

Afin de donner congé au bailleur, le locataire doit l'informer de sa décision de résilier le bail par une lettre envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en main propre contre récépissé ou transmise par un acte d'huissier.

Une lettre de préavis doit obligatoirement comporter les cinq éléments suivants :

1. Le nom et les coordonnées du locataire, expéditeur de la lettre ;
2. Le nom et les coordonnées du bailleur, destinataire de la lettre ;
3. L'adresse précise du logement occupé, telle qu'elle est mentionnée dans le bail ;
4. La mention du fait que le locataire souhaite prendre congé du bail ,
5. La durée du préavis à respecter, en justifiant par la localisation du logement (en zone tendue ou non)  et le fait qu'il soit vide ou meublé pour un préavis réduit à un mois.

Voici un modèle de lettre de résiliation de bail dans le cas où le préavis est d'un mois, c'est-à-dire dans le cas d'une location meublée ou en zone tendue :

Tout courrier de résiliation de bail doit obligatoirement être remis au bailleur contre justificatif. Un email ou une lettre classique n'a aucun poids juridique.

Quelles aides au logement pour les titulaires d'un bail étudiant ?

Les étudiants ont souvent un budget limité. Pour les soutenir dans le paiement de leur loyer, l'Etat a mis en place différentes aides :

• L'Aide personnalisée au logement (APL) permet de réduire le montant du loyer de l'étudiant. Elle est attribuée selon des critères liés aux revenus et au logement (localisation, logement conventionné, superficie, vide ou meublé...). Plus spécifiquement, l'APL étudiant est une aide réservée aux étudiants, avec ses propres conditions d'éligibilité.
• L'Allocation de logement à caractère Social (ALS) est destinée aux étudiants non éligibles à l'APL, en particulier lorsque le logement loué n'est pas conventionné. Là encore, l'éligibilité et le montant de l'aide dépendent de la localisation du logement et des revenus du locataire.
• L'avance Loca-Pass consiste en un prêt à taux zéro sans frais accordé au locataire afin de pouvoir fournir immédiatement le dépôt de garantie au bailleur.
• L'aide Mobili-Jeune qui concerne les étudiants en alternance (contrat d'apprentissage ou de professionnalisation) de moins de 30 ans.
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) est destiné à toutes les personnes rencontrant des difficultés financières, dont les étudiants. Les aides du FSL, versées sous forme de prêts ou de subventions, sont destinées au financement des frais d'entrée dans le logement (dépôt de garantie, frais d'agence ou de déménagement) et aux frais liés à la vie dans ce logement (loyer, charges, factures).

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F.A.Q.

Pourquoi louer à un étudiant ?

Pour le bailleur, louer son bien à des étudiants présente un avantage majeur : la sécurité de paiement par le cautionnement solidaire. En effet, en exigeant du locataire qu'il présente une caution au moment de la signature du bail, il s'assure de la solvabilité du proche en cas de défaut de paiement. De plus, le garant étant souvent l'un des parents, le propriétaire peut être sûr que l'étudiant sera soutenu financièrement, au moins jusqu'à la fin de ses études.

De plus, la location à des étudiants peut permettre de louer le bien en tant que location saisonnière durant l'été, tous les ans dans le cas de baux meublés étudiants d'une durée de 9 mois, ou certains étés dans le cas des autres baux, au moment du départ du locataire à la fin d'une année universitaire lorsque ses études s'achèvent.

Qui paye la taxe d'habitation pour un meublé étudiant ?

D'après la loi, la taxe d'habitation doit être payée par le locataire occupant le logement au 1er janvier de l'année, même si la durée du contrat de bail est inférieure à un an (baux meublés étudiant notamment).

Si le locataire quitte le logement en cours d'année, le bailleur doit s'assurer que la taxe a été payée ou informer le centre des impôts du départ du locataire. Cela lui permet de ne pas être tenu solidaire et donc de ne pas avoir à payer la taxe si l'ancien locataire ne s'en est pas acquitté.

Cas des logements vacants au 1er janvier Dans le cas où est un logement est vacant au 1er janvier, personne n'est redevable de la taxe d'habitation. Le bailleur doit néanmoins démontrer cette vacance au service des impôts (en prouvant le déménagement de l'ancien occupant ou la faiblesse des consommations d'énergie par exemple).

Quelle fiscalité pour un bail meublé étudiant ?

La fiscalité d'un bail meublé étudiant (9 mois) est très avantageuse pour le bailleur. Elle suit en effet la même réglementation que la location meublée générale. Le bailleur louant un logement meublé de manière régulière peut ainsi profiter du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le régime micro-BIC peut néanmoins s'avérer encore plus avantageux dans le cadre d'une location meublée étudiante pour laquelle le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 70 000€. Selon le statut choisi par le bailleur, loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), la fiscalité du bien pourra ainsi être affiliée au régime forfaitaire ou au régime réel.

Bail étudiant : quelles différences si le locataire est mineur ?

Il existe seulement deux différences dans le processus d'accès à la location lorsque l'étudiant est mineur.

• Rédaction du bail : le bail doit être au nom du représentant légal (parent ou tuteur), l'étudiant mineur est quant à lui désigné comme le locataire.
• Signature du bail : le représentant légal de l'étudiant doit signer le bail sous peine de nullité juridique. Dans le cas où l'étudiant mineur est émancipé, il peut signer le bail lui-même, comme un étudiant majeur.

Concernant les aides au logement, aucun âge minimum n'est requis. C'est néanmoins le titulaire du bail qui perçoit les aides, ce seront donc les parents de l'étudiant mineur qui les recevront en cas d'éligibilité.