L’état des lieux ne nécessite ni la signature, ni l’expertise d’un huissier (ce n’est pas une clause des baux de location). Il doit être réalisé en présence du bailleur et du locataire ou de leurs représentants selon le droit immobilier.

Un état des lieux gratuit

Un bailleur n’est évidemment pas contraint de passer par un tiers pour réaliser l’état des lieux de la résidence à louer. Dans le cas où son locataire est d’accord, ils pourront rédiger ensemble l’état des lieux, à la signature du bail ou à la fin de bail.

Si l’une des deux parties prenantes est un professionnel de l’immobilier, il faut passer par un modèle d’état des lieux à imprimer ou à télécharger.

Certaines entreprises vendent des modèles d’état des lieux mais vous pouvez vous en procurer gratuitement en ligne. Je vous propose de télécharger des modèles gratuits d’état des lieux et de contrat de bail sur mes pages.

Faire appel à un huissier pour son état des lieux

Il est possible de faire appel à un huissier pour réaliser l’état des lieux mais cela implique l’ajout de frais pour les deux parties (ce genre d’intervention permet de saisir le tribunal). En général, le propriétaire doit payer davantage que le locataire.

Convoquer un huissier pour réaliser un état des lieux ne fait, par conséquent, pas partie des mentions obligatoires pour signer un bail de location ou louer un logement. L’état des lieux est un des éléments importants lors de la mise en location d’un logement immobilier, en général, il a lieu après la rédaction du bail.

Propriétaire et locataire se partagent les frais

L’état des lieux est un constat fait à l’amiable entre deux parties. Il n’est donc pas conseillé de faire appel à un huissier pour le réaliser même si le Code civil le permet. Cependant, en cas de désaccord important entre propriétaire et locataire, il est possible de convoquer un huissier de justice. Les tarifs d’un huissier et le partage du montant de l’intervention sont régis par la loi.

Les montants dépendent de la superficie du logement et sont à partager entre les deux parties.

Superficie du logement Tarif
Jusqu’à 50 m² Frais d’acte : 132,56 €                                                                                       

+ Lettres de convocation : 18,02 €

+ Taxe fiscale forfaitaire : 14,89 €

+ Frais de déplacement : 9,20 %

Supérieure à 50 m² et jusqu’à 150 m² Frais d’acte : 154,44 €

+ Lettres de convocation : 18,02 €

+ Taxe fiscale forfaitaire : 14,89 €

+ Frais de déplacement : 9,20 %

Plus de 150 m² Frais d’acte : 231,66 €

+ Lettres de convocation : 18,02 €

+ Taxe fiscale forfaitaire : 14,89 €

+ Frais de déplacement : 9,20 % 

La loi prévoit que la décision prise par un huissier de justice en cas d’état des lieux litigieux s’impose aux deux parties. Ils devront se plier à sa décision s’ils n’ont pas réussi à se mettre d’accord lors de la remise des clés et à la fin de la durée du bail.

Faire appel à un tiers pour réaliser un état des lieux

Il est possible d’avoir recours à un tiers pour faire un état des lieux. Dans ce cas, bailleur et locataire doivent donner leur accord pour l’intervention d’une troisième personne. Si le propriétaire bailleur peut décider de faire payer le locataire pour cette intervention, ce dernier reste protégé par la loi.

Elle prévoit qu’un locataire ne peut se voir facturer l’intervention d’un tiers au dessus de 3€ TTC par mètre carré de surface habitable dans le logement. En outre, pour une telle intervention, le locataire ne devra pas prendre à sa charge plus que le bailleur.

Ainsi pour un logement de 30m²:

  • Si l’état des lieux est facturé 200€ les frais assignés au locataire ne pourront excéder les 90€ car cela serait supérieur aux 3€ par mètre carré réglementaires.
  • Si l’état des lieux est facturé 160€ les frais assignés au locataire ne pourront excéder les 80€ car cela serait supérieur aux frais assignés au bailleur.

Le locataire doit veiller à l’entretien du logement (une des obligations du locataire, comme le paiement du loyer) pour que l’état des lieux de sortie se déroule le mieux possible. En effet, si le locataire laisse le logement en mauvais état, la restitution du dépôt de garantie ne sera pas intégrale (montant du loyer pour un mois en général). Cet argent servira à la remise en état du logement en location. Le dépôt de garantie s’effectue dès que le locataire décide de signer un bail.

Avec la loi Duflot II en 2014,  le montant de la garantie des risques locatifs diminue avec l’encadrement des loyers (comme les loyers sont encadrés, la caution aussi). Cette réforme, voulant faciliter l’accès au logement, diminue les revenus fonciers si vous êtes propriétaire.

Faire appel à un huissier est, en général, la dernière solution en gestion locative. Cela est utile quand le locataire ne veut pas restituer les sommes dues. Cependant, en droit immobilier, la protection juridique favorise davantage le locataire que le propriétaire.

Synthèse 

  1. L’état des lieux réalisé à l’amiable sans tiers est gratuit
  2. En cas de litige l’intervention d’un huissier est payante
  3. Propriétaire et locataire se partagent les frais à part égale
  4. Le propriétaire doit payer plus cher que le locataire pour l’intervention d’un tiers

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