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Le contrat de bail lie bailleur (le plus souvent propriétaire) et preneur (locataire) pour une durée à déterminer. Lors de la signature du bail, le premier s’engage à laisser le second habiter dans un logement décent en échange d’un loyer mensuel.

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Dans un contrat de bail d’habitation, lors de la location d’une résidence principale, le locataire doit payer un loyer fixe chaque mois. De même, une des obligations du bailleur est de lui offrir la jouissance du logement. Il est un document officiel découlant du droit immobilier et doit obligatoirement répondre à certaines normes.

Depuis le 1er août 2015 : le contrat type

La loi ALUR , ajoutée au Code civil le 24 mars 2014, (instaurant l’encadrement des loyers pour favoriser l’accès au logement) a apporté des modifications visant à établir les relations entre bailleur et locataire. Les dispositions du contrat de bail à titre d’habitation principale sont tenues de se conformer au contrat type de location.

Les baux d’habitation, rédigés depuis le 1er août 2015, répondent à ces dispositions et s’appliquent à la location de logements ou de locaux à usage mixte (bail commercial et d’habitation) constituant la résidence principale du locataire. Les contrats de colocation (ou bail de colocation) entrent également dans cette disposition.

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Les cas particuliers

Même si les parties peuvent s’en inspirer, certains logements ne sont pas tenus au respect du contrat type. C’est le cas pour les foyers-logements, les locations pour les travailleurs saisonniers (contrat de location saisonnière ou bail saisonnier), les locations de résidence secondaire ou les locations professionnelles.

Cette liberté de choix n’est pas étendue à certains logements dont la mise en location fait l’objet de contrats particuliers. En voici, certains : les logements faisant l’objet d’une convention APL (logement étudiant dans certains cas), les logements appartenant aux organismes HLM (pour les personnes avec des situations précaires) sans convention APL, les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Pour un contrat de colocation meublé, l’exclusion s’applique aux locations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

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1. La désignation des parties

Dans la désignation des parties, seront précisés l’identité du bailleur, son domicile ou siège social, sa qualité de personne physique ou morale et son adresse électronique, ces rubriques sont également renseignées pour son éventuel représentant, syndic ou gérant, tandis que le locataire, désirant louer un logement, doit mentionner son identité (son adresse électronique est facultative).

2. L’objet du contrat

Dans l’objet du présent contrat, le logement est décrit avec son adresse, son étage, s’il est situé dans un bâtiment collectif ou individuel, s’il s’agit ou non d’une copropriété, sa période de construction, la surface habitable, le nombre de pièces principales, la production d’eau chaude des sanitaires, les terrasses et/ou grenier, les équipements éventuels tels qu’une cuisine équipée. S’il s’agit d’un contrat de location meublé, l’inventaire mobilier sera obligatoirement joint au bail.

3. La destination des locaux

La destination des locaux précise l’usage qui en sera fait, c’est-à-dire à dire habitation ou usage mixte tel que professionnel et habitation. Si le logement en location est situé dans un immeuble collectif, seront précisés les équipements à usage privatif comme la cave et le parking et ceux destinés à l’usage commun, le garage à vélo, l’ascenseur, le local à poubelles, etc. De même, les modalités de réception de la télévision et de l’internet dans l’immeuble seront détaillées.

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4. La date et la durée du contrat

Le bail mentionne obligatoirement la date de prise d’effet du contrat et sa durée. Si le logement est vide, la durée minimale du bail est de trois ou six ans selon la qualité du bailleur.  A son terme, s’il n’y a pas de lettre de résiliation bail, le bail est reconduit automatiquement (renouvellement de bail) pour 3 ou 6 ans et dans des conditions identiques.

La durée minimale du bail des locations meublées est d’un an ou neuf mois si la location est consentie à un étudiant (ne concerne pas uniquement un logement étudiant). À l’exception des locations consenties à un étudiant, et dont la durée est réduite à 9 mois (durée minimum), les locations meublées d’une durée d’un an sont renouvelées par tacite reconduction pour la même durée.

A condition d’avoir respecté le délai de préavis, le locataire peut rompre librement le bail à tout moment. Le propriétaire, quant à lui, doit attendre l’échéance du bail pour bénéficier de la restitution du logement. La récupération d’un logement par son propriétaire est possible dans le cas où un membre de sa famille ou lui-même envisage de l’occuper, s’il a l’intention de le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime.

5. Les conditions financières

Dans la partie : conditions financières, seront précisés le loyer hors charges, les charges récupérables, les modalités de paiement, les charges, l’assurance souscrite. En cas de non paiement, le propriétaire peut avoir recours à un huissier de justice par acte d’huissier.

6. Le loyer

Le loyer que le locataire doit prendre à sa charge, les informations relatives au loyer du dernier locataire et le montant du loyer de référence font partie des mentions obligatoires du bail d’habitation. Le contrat peut prévoir une clause de révision du loyer. Dans ce cas, le contrat doit préciser cette date de révision. Le montant des charges doit également être précisé, de même que la périodicité et la date de paiement du loyer.

Les travaux réalisés dans le logement peuvent être pris en compte s’ils ont été effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou renouvellement, s’ils sont entrepris par le locataire et qu’une diminution de loyer est convenue.

7. Le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie est exigé, mais son montant doit obligatoirement être mentionné et ne peut excéder un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en location meublée. Les clauses éventuelles de résiliation du contrat devront être précisées et figurer, la plupart du temps pour défaut de paiement du loyer ou défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs. Un proche du locataire peut se porter garant auprès du propriétaire pour rassurer celui-ci.

8. Les honoraires de location

Honoraires de location : Lorsque le bail est conclu avec le concours d’un mandataire, syndic, régie, la personne physique ou morale mandatée est rémunérée. La loi du 6 juillet 1989 précise les dispositions légales et le montant maximum des frais qui peuvent être mis à la charge du locataire.

9. Les clauses particulières

La rédaction des clauses particulières est laissée libre si celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

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10. Les pièces jointes

Dans tous les cas, une liste de pièces devra être jointe au contrat de bail locatif : la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, un dossier de diagnostic technique comprenant, notamment, un diagnostic de performance énergétique et d’autres diagnostics. S’il s’agit d’un immeuble collectif : les documents de la copropriété utiles, notamment, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble et l’état des lieux

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