Télécharger un contrat de bail

Le contrat de bail lie le bailleur (le plus souvent propriétaire) et le preneur (locataire). En le signant, le premier s’engage à mettre à disposition du second un bien en échange d’un loyer. Un contrat de bail signé lors de la location d’une résidence principale oblige le locataire à payer un loyer fixe chaque mois et le propriétaire à lui offrir la jouissance du logement. Il est avant tout un document officiel, et doit de ce fait répondre à certaines normes.

Modèle de contrat pour logement non-meublé

Modèle de contrat pour logement meublé

 

Depuis le 1er août 2015 : le contrat type

La loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté des modifications visant à codifier les relations entre bailleur et locataire. Les dispositions du contrat de bail à titre d’habitation principale sont tenues, depuis le décret d’application du 29 mai 2015, de se conformer au contrat type de location tel qu’il est défini par ce décret.

Les baux rédigés depuis le 1er août 2015 répondent à ces dispositions de la loi et s’appliquent aux locaux loués vides ou meublés, destinés à l’habitation ou à un usage mixte, (professionnel et habitation) et constituant la résidence principale principal du locataire. Les contrats de colocation à bail unique entrent également dans cette disposition.

contrat de location clés

Les cas particuliers

Bien que propriétaire et locataire puisse s’en inspirer, certains logements néanmoins ne sont pas tenus au respect du contrat types, comme les foyers-logements, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations de résidence secondaire, les locations professionnelles.

Cette liberté de choix n’est pas étendue à certains logements dont la location fait l’objet de contrats particuliers, expressément exclus du champ d’application du décret du 29 mai 2015, à savoir : les logements faisant l’objet d’une convention APL, les logements appartenant aux organismes HLM ne faisant pas l’objet d’une convention APL, les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

En ce qui concerne les colocations de logements meublés, l’exclusion s’applique aux locations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

signature contrat de bail

Les dix commandements  du contrat type

Qu’il s’agisse de logement vide ou meublé, les contrats types sont divisés en dix rubriques principales, à savoir : la désignation des parties, l’objet du contrat, la date d’effet et durée du contrat, les conditions financières, les travaux, les garanties, les clauses de solidarité, les clauses résolutoires, les honoraires de location, les conditions particulières et les annexes.

1. La désignation des parties

Dans la désignation des parties, seront précisés l’identité du bailleur, son domicile ou siège social, sa qualité de personne physique ou morale et son adresse électronique, ces rubriques sont également renseignées pour son éventuel représentant, syndic ou gérant, tandis que le locataire sera tenu de préciser son identité, la communication de son adresse électronique est facultative.

2. L’objet du contrat

Dans l’objet du contrat, le logement est décrit avec son adresse, son étage, s’il est situé dans un bâtiment collectif ou individuel, s’il s’agit ou non d’une copropriété, sa période de construction, la surface habitable, le nombre de pièces principales, la production d’eau chaude sanitaire, les terrasses et/ou grenier, les équipements éventuels tels qu’une cuisine équipée. S’il s’agit d’une location meublée, l’inventaire mobilier  sera obligatoirement joint au bail.

3. La destination des locaux

La destination des locaux précise l’usage qui en sera fait, c’est-à-dire  à dire habitation ou usage mixte tel que professionnel et habitation. Si le logement est situé dans un immeuble collectif, seront précisés les équipements à usage privatif comme la cave et le parking et ceux destinés à l’usage commun, le garage à vélo, l’ascenseur, le local à poubelles, etc. De même, les modalités de réception de la télévision et de l’internet dans l’immeuble seront détaillées.

porte location

4. La date et la durée du contrat

Le bail mentionne obligatoirement la date de prise d’effet du contrat et sa durée. Si le logement est vide, la durée minimale du bail est de trois ou six ans selon la qualité du bailleur.  A son terme, le bail est reconduit automatiquement pour 3 ou 6 ans et dans des conditions identiques. La durée minimale du bail des locations meublées est d’un an ou neuf mois si la location est consentie à un étudiant. À l’exception des locations consenties à un étudiant, et dont la durée est réduite à 9 mois, les locations meublées d’une durée d’un an sont renouvelées par tacite reconduction pour la même durée.

A condition d’avoir donné un préavis, le locataire peut rompre le bail à tout moment. Le propriétaire quand à lui, doit attendre l’échéance du bail pour reprendre le logement. La récupération d’un logement par son propriétaire est possible dans le cas où lui-même ou un membre de sa famille envisage de l’occuper, s’il a l’intention de le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime.

5. Les conditions financières

Dans la partie : conditions financières, seront précisés le loyer, les charges récupérables, les modalités de paiement, les charges, l’assurance souscrite.

6. Le loyer

Le contrat devra mentionner le loyer, les informations relatives au loyer du dernier locataire, le montant du loyer de référence et le montant du loyer de référence majoré. Le contrat peut prévoir une clause de révision du loyer et dans ce cas préciser la date de révision. Le montant des charges et les modalités de recouvrement devront être précisés, de même que la périodicité et la date de paiement du loyer.

Les travaux réalisés dans le logement peuvent être pris en compte s’ils ont été effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement, s’ils sont entrepris par le locataire et qu’une diminution de loyer est convenue.

7. Le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie est exigé, mais son montant doit être mentionné et ne peut dépasser  un mois de loyer hors charge en location vide et deux mois en location meublée. Les clauses éventuelles de résiliation devront être précisées, la plupart du temps pour défaut de paiement du loyer ou défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs.

8. Les honoraires de location

Honoraires de location : Lorsque le bail est conclu avec le concours d’un mandataire, syndic, régie, la personne physique ou morale mandatée est rémunérée. La loi du 6 juillet 1989 précise les dispositions légales et le montant maximum des frais qui peuvent être mis à la charge du locataire.

9. Les clauses particulières

La rédaction des clauses particulières est laissée libre si celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur.

contrat trombones

10. Les pièces jointes

Dans tous les cas, une liste de pièces devra être jointe au contrat de bail : la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, un dossier de diagnostic technique comprenant, notamment, un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb, un état de l’installation intérieure de l’électricité et un état de l’installation intérieure de gaz, s’il s’agit d’un immeuble collectif : les documents de la copropriété utiles, notamment, un extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble et l’état des lieux