Tout savoir sur le contrat de bail

Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?


Télécharger un modèle de contrat de bail pdf gratuit


Le contrat de bail, ou contrat de location est un document par lequel le bailleur s’engage à laisser habiter le locataire dans un logement décent moyennant un loyer mensuel. Il est l’élément liant les deux parties et mentionnant les obligations du bailleur et du locataire. Le contrat de bail est accompagné de plusieurs annexes obligatoires comme :

La notice d’information

Le diagnostic technique

Un exemplaire de l’état des lieux

Une attestation d’assurance habitation pour le locataire

La durée d’un bail est généralement trois ans (avec un renouvellement de bail possible s’il est établi), le propriétaire bailleur doit la mentionner dans le présent contrat signé par les deux parties. Un locataire peut mettre fin à un contrat (le contrat est donc résilié) en avertissant son propriétaire trois mois avant la restitution du logement en location et la remise des clés (le délai de préavis est d’un mois pour les logements situés en zone tendue et pour les logements meublés).

Les clauses obligatoires

Depuis le 1er Août, le contrat de bail est encadré par la loi et plus précisément par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale et la loi ALUR pour faciliter l’accès au logement. Cette mesure est à connaitre avant de signer un bail. Ce décret prévoit ce qui doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail (liste non exhaustive) :

  • Les coordonnées et la désignation des parties (bailleur et locataire), la présence de sa situation conjugale sur le bail n’est pas obligatoire (PACS, concubinage, couples mariés, …);
  • La date de prise d’effet du contrat et sa durée ;
  • La description des locaux (surface habitable notamment) et équipements à usage privatif, la description des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (TNT, câble, fibre…) ;
  • Le montant du loyer, des charges et ses modalités de paiement ;
  • Les modalités de récupération des charges ;
  • Les honoraires des agents immobiliers facturables aux locataires ;
  • Le dépôt de garantie et son montant (limité à un mois de loyer hors charges; ce montant ne peut pas être révisé en cours ou au renouvellement du contrat de location) ;

Les clauses variables

Selon le type de logement certaines clauses sont présentes ou non dans le contrat de bail pour louer un logement. On compte par exemple le montant et la description des travaux effectués après le départ du locataire précédent par le propriétaire. On peut aussi inclure au contrat de bail les règles de révision du loyer et le montant du loyer si le logement a déjà été mis en location. En outre, dans certaines zones tendues, il est nécessaire d’ajouter le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré.

Les clauses abusives

Certaines clauses ne doivent pas apparaître sur un contrat de bail. On ne peut par exemple pas ajouter à un contrat de bail les clauses suivantes :

  • Interdiction de recevoir des animaux de compagnie
  • Interdiction d’héberger des tiers dans le logement loué
  • Obligation de payer le loyer par virement automatique
  • Obligation de souscrire une assurance habitation du choix du bailleur

Une clause qui ne devrait pas figurer dans un contrat de bail est directement considérée comme nulle. Si un tribunal juge une clause comme abusive, elle est alors annulée et ce même si le contrat a été signé par le locataire. Dans le cadre d’un litige entre les signataires, un juge aura tendance à privilégier le preneur (le locataire doit être protégé plus que le propriétaire selon la loi) s’il est lésé.

En cas de non paiement ou autre litige, le bailleur peut recourir à un huissier de justice pour exiger le paiement du loyer et que le locataire remplisse ses obligations contractuelles (en cas de manquement). L’acte d’huissier peut également avoir lieu en cas d’état des lieux litigieux pour réclamer un montant dû et pour aider le propriétaire en cas d’expulsion nécessaire (procédure complexe). Dans tous les cas, les frais d’huissier que doit prendre à sa charge le locataire ne doivent pas excéder ceux du propriétaire. La conciliation est souvent une meilleure solution qu’en arriver à cette situation.

Autres éléments importants du dossier de location

D’autres pièces importantes doivent figurer dans le dossier de location avec les baux d’habitation. Cette obligation est prévue par le Code civil et le droit immobilier. En voici certaines :

  • Le diagnostic de performance énergétique
  • L’état des risques naturels
  • Une liste des risques naturels et technologiques

En cas de bail commercial ou bail professionnel, signer un contrat de bail commercial comporte de nombreuses clauses en commun avec un bail d’habitation classique. Toutefois, certaines règles différent. Un contrat de bail saisonnier ou bail saisonnier doit également obéir à certaines différentes règles avec un taux d’occupation différent et des séjours de courte durée (durée minimale, modèle d’état des lieux, reconduction, …).

Pour plus d’informations sur la gestion locative, rendez-vous sur notre site. Vous y trouverez différents modèles gratuits au format PDF et Word (bail locatif, bail de colocation, bail de location meublée ou non, …) et des articles sur différents sujets autour des baux de location (Impayés de loyers, l’APL pour une habitation principale, les aides au logement en général, …).