Que doit contenir un état des lieux?

 

Depuis l’entrée en vigueur, en 2016, du décret de la loi ALUR qui prévoit les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, les états des lieux doivent se conformer à des normes précises. Leur contenu est encadré et tout manquement à ces règles peut entraîner la nullité du document.

La loi Duflot II a également instauré l’encadrement des loyers pour favoriser l’accès au logement en zone tendue. Cette loi a aussi étendu l’utilisation des diagnostics techniques à la location de logements (diagnostic de performance énergétique ou diagnostic immobilier par exemple).

Les essentiels de l’état des lieux

Le contenu d’un état des lieux est lié à son objectif : rendre compte de la tenue d’un bien immobilier par son locataire (preneur) en comparant son état à l’entrée et à la sortie. Les principales composantes d’un état des lieux sont donc les descriptions pièce par pièce des sols, murs et équipements.

Pour un appartement non meublé, par exemple, l’état des murs doit figurer avec des qualificatifs du type :

  • “Mur blanc, état d’usage. Marque noire de trois centimètres”
  • “Deux interrupteurs en bon état avec va-et-vient”
  • “Plafonnier avec ampoule”
  • “Sol en vinyle imitation bois en bon état avec quatre marques rondes d’un centimètre de diamètre.”
  • “Porte peinte en blanc état d’usage, poignée en métal bon état.”
  • “Une fenêtre état d’usage, peinte en blanc, simple vitrage, bonne isolation”

En plus de ces descriptions, le document doit également comporter :

  • l’adresse du logement
  • la date du jour de réalisation de l’état des lieux
  • les noms et adresses des parties prenantes
  • une description des clés mise à disposition du locataire (ou du colocataire pour une colocation ce qui est souvent le cas dans un logement étudiant) et de leur destination
  • un relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz le cas échéant
  • une description des installations d’eau chaude et de chauffage

Ne rien oublier

Pour être sûr de ne rien oublier le mieux est d’imprimer un modèle d’état des lieux avant le rendez-vous. Pour commencer sur de bonnes bases prévoyez du temps pour ne pas avoir à vous presser lors de l’état des lieux d’entrée comme de sortie.

L’état des lieux d’entrée est l’occasion pour locataire et propriétaire bailleur de se rencontrer, rien de tel que de commencer le bail d’habitation (ou bail de location) sur des bases de confiance stables. Prendre le temps de se mettre d’accord et de noter les observations de chacun est, de ce fait, très important.

Afin de ne rien oublier dans votre gestion locative, le plus simple est d’utiliser un modèle d’état des lieux. Je vous en propose gratuitement à télécharger dans ma rubrique état des lieux.

Les petits plus de l’état des lieux

Pour un appartement meublé, vous devez ajouter des descriptions de tous les équipements mis à votre disposition.

Il est conseillé de tester toutes les ouvertures (portes, poignées, fenêtres) vérifier l’isolation, les robinets et points d’eau ainsi que les joints dans toutes les pièces humides. Vous devez également tester les interrupteurs et toutes les prises pour vous assurer que tout fonctionne ou bien noter les dysfonctionnements le cas échéant.

Si vous êtes locataire, il est conseillé de bien tester les équipements électriques et la solidité des meubles pour vous assurer de ne pas vous voir facturer des réparations à votre départ.

Le Code civil et le droit immobilier ne mentionnent pas explicitement qu’un état des lieux doit obligatoirement être établi entre les deux parties. Les parties peuvent s’en passer pour louer un logement, toutefois, cela est fortement déconseillé.

En effet, le locataire doit demander à établir un état des lieux avec le propriétaire pour que le logement ne soit pas considéré comme neuf lors de la remise des clés. Cela permettrait au propriétaire de financer certaines réparations (qui ne lui sont pas dues) avec le dépôt de garantie du locataire alors que celui n’a pas spécialement causé de dégâts. Le dépôt de garantie ne doit pas excéder le montant du loyer hors charges locatives pour un mois, sa restitution dépend de l’état d’usure du logement en location à la fin de bail.

L’état des lieux ne fait donc pas explicitement partie des obligations du locataire et des obligations du bailleur. Toutefois, chaque partie peut exiger à ce qu’il soit établi lors de la remise des clefs (ce qui est fait quasi systématiquement). Pour effectuer cette tâche, des mandataires peuvent être désignés par les parties (ou mandatés), cela peut occasionner des frais d’agence.

Pour télécharger nos modèles gratuits au format PDF et Word (modèles de contrats, modèle de bail, contrats types, contrat de location meublé ou non, …) et les ajouter à votre dossier de location, il suffit de vous rendre sur notre site. Des articles sur la mise en location et la location immobilière y sont également publiés (les moments où le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice, les mentions obligatoires sur une quittance de loyer, les solutions en cas de loyers impayés, …).