La loi ALUR et l’état des lieux en 5 questions

 

La loi ALUR ou loi n° 2014-366 (ou encore loi Duflot ALUR) entre en vigueur le 24 mars 2014 pour l’accès au logement en zone tendue avec l’encadrement des loyers et un urbanisme rénové. Elle vise à simplifier les rapports locataire-bailleur dans la location immobilière par l’encadrement et la normalisation. Elle vient modifier la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à améliorer les rapports locatifs entre chaque partie.

Cette loi fixe le format du bail de location (bail d’habitation) pour louer un logement mais aussi des états des lieux. Elle impose donc une nouvelle régularisation et de nouvelles mentions obligatoires à connaitre pour votre dossier de location et votre gestion locative lors de la signature du bail. Pour vous aider à mieux comprendre les effets de cette loi sur l’état des lieux, nous avons réunis les 5 questions fondamentales la concernant.

 

L’état des lieux doit-il correspondre à  des normes ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 explicitant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté. Cela concerne les logements loués à usage de résidence principale. Il prévoit les différents points que doit obligatoirement contenir un état des lieux pour avoir une valeur officielle. Il y figure les obligations du bailleur et obligations du locataire dans la réalisation de cette tâche d’immobilier locatif.

Il doit y figurer certains détails bien spécifiques comme les clés (ou les éléments reçus lors de la remise des clés) et leur destination, ou encore la relève des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau le cas échéant. Il est donc important de ne pas prendre cette étape à la légère et ne rien omettre. Afin que l’état des lieux soit valable juridiquement, il doit comporter tous les éléments.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

L’article 1731 du Code Civil indique que : “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”. Ainsi, en absence d’état des lieux, le propriétaire bailleur peut exiger du locataire des travaux pour occuper un logement décent.

Cependant, la loi ALUR contourne cette prérogative du code civil et prévoit que le locataire peut exiger du bailleur la réalisation d’un état des lieux d’entrée. Si ce dernier refuse, il ne peut ensuite plus retenir le montant de travaux du dépôt de garantie du locataire. La caution ne peut excéder le montant du loyer pour un mois hors charges (charges locatives).

La loi prévoit que l’état des lieux peut être réalisé par des mandataires (mandatés par les parties). Ce type de démarche peut occasionner des frais d’agence comme d’autres services que les agences immobilières proposent (remise des clefs, restitution du dépôt de garantie, s’assurer du paiement du loyer, …).

L’état des lieux est-il modifiable ?

Une fois un état des lieux d’entrée ou de sortie rédigé et signé par les deux parties, il les engage. Cependant il existe des circonstances bien particulières lors desquelles on peut revenir sur un état des lieux.

Le locataire dispose d’un délai de 10 jours après son arrivée dans le logement pour signaler tout défaut oublié de l’état des lieux d’arrivée qui vient d’être établi. Pour cela, le mieux est de lui signaler la modification à apporter au document de départ par courrier.

Le locataire peut également ajouter des composantes à l’état des lieux durant les premières semaines de chauffage (gaz ou électrique du logement). Ainsi, il peut prendre en compte le fonctionnement des équipements une fois qu’ils sont allumés.

Inversement, le bailleur (personne morale ou non) ne peut revenir sur un état des lieux de sortie une fois ce dernier signé par les deux parties.

Que faire en cas de désaccord ?

En cas de désaccord, les parties peuvent exiger la réalisation de l’état des lieux par acte d’huissier. Le coût lié à la réalisation de l’état des lieux en présence d’un huissier de justice devra être payé par les deux parties. Dans ce cas, le propriétaire devra systématiquement prendre à sa charge plus que le locataire.

Parfois locataire et bailleur n’arrivent toujours pas à régler leurs litiges à l’amiable. En autre recours, ils peuvent faire appel à la Commission départementale de conciliation locataire-propriétaire. Il en existe dans toutes les préfectures, ses services sont gratuits. Elle rendra un avis sous deux mois suivant l’audition des deux parties. S’il s’agit d’un bail commercial (ou bail professionnel), le litige peut se régler devant le tribunal d’instance.

Comment se protéger des arnaques ?

Tout locataire (ou colocataire dans le cadre d’une colocation avec un bail de colocation) ou propriétaire est nerveux lors de la rédaction d’un état des lieux ou avant de le signer. En effet, il peut penser que le partie adverse cache des informations et profite de la situation pour vous arnaquer. Cela est arrivé dans beaucoup de location de logements.

Le meilleur conseil pour éviter toute arnaque lors d’un état des lieux et de ne négliger aucun détail. Prenez tout le temps nécessaire et veillez à ne négliger aucun détail. Le locataire doit surtout être vigilant lors de l’état des lieux d’entrée. Il est conseillé de tester toutes les fenêtres, les plomberies, et les joints dans les pièces humides. De même, le propriétaire doit bien rester vigilant lors de l’état des lieux de sortie pour évaluer correctement la tenue du bien.

La loi ALUR porte également sur d’autres points

La loi ALUR a réformé en profondeur le droit immobilier et la gestion locative immobilière. En effet, elle s’applique à la fixation du loyer, la rédaction du bail, la révision du loyer ou bien encore au diagnostic immobilier (diagnostic de performance énergétique ou de surface habitable par exemple).

 

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