La loi Alur en 5 questions

La loi Alur ou loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové vise à simplifier les rapports locataire-bailleur en les encadrant et les normalisant. Elle vient modifier la loi tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification ou loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Cette loi fixe le format des contrats de bails, contrat de copropriété mais aussi des états des lieux. Pour vous aider à mieux comprendre les effets de cette loi sur l’état des lieux, nous avons réunis les 5 questions fondamentales la concernant.

L’état des lieux doit-il correspondre à  des normes ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, prévoit les différents points que doit contenir un état des lieux pour avoir une valeur officielle.

Il doit contenir certains détails bien spécifiques comme les clés et leur destination, ou encore la relève des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau le cas échéant. Il est donc important de ne pas prendre cette étape à la légère et de ne rien omettre afin que l’état des lieux soit valable juridiquement.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

L’article 1731 du Code Civil indique que : “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.” Ainsi, en absence d’état des lieux, le propriétaire peut exiger du locataire des travaux de remise à neuf d’un logement. Cependant, la loi Alur contourne cette prérogative du code civil en prévoyant également que le locataire peut exiger du bailleur la réalisation d’un état des lieux d’entrée. Si ce-dernier refuse, il ne peut ensuite plus retenir de la caution du locataire le montant de travaux.

L’état des lieux est-il modifiable ?

Une fois un état des lieux d’entrée ou de sortie rédigé et signé par les deux partis, il les engage. Cependant il existe des circonstances  bien particulières lors desquelles on peut revenir sur un état des lieux.

La loi Alur prévoit que le locataire dispose d’un délai de 10 jours après son arrivée dans le logement pour signaler tout défaut oublié lors de la rédaction de l’état des lieux d’arrivée. Pour cela, le mieux est de lui adresser un courrier recommandé pour signaler la modification à apporter au document de départ.

Le locataire peut également ajouter des composantes à l’état des lieux durant les premières semaines de chauffage du logement, qu’il soit chauffé au gaz ou à l’électricité. Il peut ainsi prendre en compte le fonctionnement des équipements mis à sa disposition une fois qu’ils sont allumés.

À l’inverse, il est impossible pour le bailleur de revenir sur un état des lieux de sortie une fois ce dernier signé par les deux partis.

Que faire en cas de désaccord ?

En cas de désaccord Le locataire peut exiger la réalisation de l’état des lieux par un huissier. Dans ce cas le coût lié à la réalisation de l’état des lieux en présence d’huissier (tarif fixé par l’état) sera supporté à parts égales par les deux parties.

Si même dans ce cas locataires et bailleurs ne peuvent régler leurs litiges à l’amiable, ils peuvent faire appel à la Commission de conciliation locataire-propriétaire. Il en existe dans toutes les préfectures, ses services sont gratuits et elle rendra un avis sous deux mois suivant l’audition des deux partis.

Comment se protéger des arnaques ?

Comme tout locataire ou propriétaire, vous êtes surement nerveux lors de la rédaction d’un état des lieux en pensant que la personne en face de vous pourrait tenter de vous cacher des informations et de profiter de la situation pour vous arnaquer.

Le meilleur conseil pour éviter toute arnaque lors d’un état des lieux et de ne négliger aucun détail. Prenez tout le temps nécessaire et veillez à ne négliger aucun détail. Pour un locataire, le plus important est bien entendu l’état des lieux d’entrée. Il est conseillé de tester toutes les fenêtres, les plomberies, les interrupteurs, et les joints dans les pièces humides. De même le bailleur a tout intérêt de bien ouvrir l’oeil lors de l’état des lieux de sortie pour évaluer la tenue du bien par son occupant à sa juste valeur.