Être caution d'un locataire : définition et obligations

Par Clémence Nannini

Responsable contenus déménagement et location

La caution désigne la personne qui se porte garant pour le locataire, en cas de manquement de sa part. Elle constitue donc une garantie simple et gratuite pour le bailleur contre les impayés de loyer d'habitation (le plus souvent pour un appartement). Plusieurs de types de cautionnement existent (simple ou solidaire) et n'engagent pas de la même manière.

Qu'est-ce que la caution ?

Demandée par de nombreux bailleurs à la signature du contrat de location, la caution permet aux propriétaires de se prémunir contre les loyers impayés :

Définition de la caution

La caution est la personne qui s’engage envers le bailleur à payer les dettes du locataire, qu’il s’agisse du loyer, des charges ou des éventuelles dégradations. La caution peut être sollicitée par le propriétaire lorsque le locataire ne parvient plus à payer une partie ou l’intégralité du montant dû.

Caution et dépôt de garantieDans le langage courant, le terme "caution" désigne souvent par abus de langage le dépôt de garantie, c’est-à-dire la somme laissée au propriétaire pour réparer d’éventuelles dégradations du bien.

Qui peut se porter caution ?

La caution d’un locataire peut être :

• Une personne physique : un membre de la famille, un ami, etc ;
• Une personne morale : une banque, une entreprise comme Cautioneo, Action-Logement via la garantie visale.

Pour qu’une caution soit acceptée par le bailleur, elle doit fournir des documents attestant qu’elle dispose de ressources financières suffisantes pour rembourser les éventuels impayés du locataire. A noter que le propriétaire n’est en aucun cas en droit de refuser une caution car elle est de nationalité étrangère.

Une combinaison caution/locataire est largement favorisée par les bailleurs, tout particulièrement la caution parents/enfants, notamment en cas de signature d'un bail étudiant. Les propriétaires ont en effet confiance en ce binôme car les parents s’engagent généralement dans le financement global des études de leurs enfants (frais de scolarité, loyer, vie quotidienne...) et ils ont également pu s’assurer de la solvabilité des parents.

Le poids de la caution est moins fort lorsque celle-ci est un ami du locataire. Les liens unissant les deux individus peuvent se dégrader au fil du temps, il est donc nécessaire de choisir quelqu’un de confiance, qui a pleinement conscience de la portée de son engagement.

Il est important d’examiner les documents de la caution fournis dans le dossier de location aussi minutieusement que ceux du locataire. En effet, si la caution est insolvable ou refuse de payer les dettes du locataire, le bailleur devra entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse.

La caution est-elle obligatoire ?

Le bailleur peut exiger que le locataire ait une caution au moment de la signature du bail mais ce n’est en aucun cas obligatoire. Dans les faits, elle est presque systématiquement exigée car elle confère gratuitement au bailleur une certaine garantie de paiement.

Le bailleur a même l’interdiction de demander une caution au locataire dans deux cas :

1. Le bailleur est un particulier ayant déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs. Il n’est en droit de demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti ;
2. Le bailleur est une personne morale et le locataire est un étudiant recevant une bourse de l’enseignement supérieur.

Dans le cadre d’un bail de colocation, la caution d’un des colocataires se porte automatiquement garant de tous les autres colocataires via la clause de solidarité.

Durée de la caution

La caution peut être :

• À durée déterminée : elle est précisée dans l’acte de cautionnement et est généralement identique à la durée du bail. Elle est allongée en cas de renouvellement tacite de celui-ci ;
• À durée indéterminée : elle s’arrête alors à l’expiration du contrat de bail ou du délais de préavis du locataire.

Dans le cadre d’une caution à durée déterminée, avec une date précise signifiée dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut résilier unilatéralement son engagement et doit maintenir son statut jusqu’à la date indiquée dans l'acte de cautionnement.

Dans le cadre d’une caution à durée indéterminée, la caution peut résilier son engagement via une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur. Cependant, la résiliation n’entre en vigueur qu’à l’expiration du bail. La caution reste donc, dans les faits, redevable pour les impayés du locataire jusqu’à la fin du bail de location.

Lorsqu’aucune durée n’est précisée dans l’acte de cautionnement, la durée de la caution est considérée comme indéterminée.

Caution simple ou caution solidaire ?

Il existe deux types de cautions :

1. La caution simple : en cas d’impayé, le bailleur doit adresser un commandement de payer au locataire ainsi qu’à la caution via un huissier de justice. Si cette démarche n’est pas suffisante et que le locataire n’est toujours pas en mesure de payer, il peut ensuite se tourner vers la caution afin qu’elle rembourse le montant dû par le locataire ;
2. La caution solidaire : la signature de l’acte de cautionnement solidaire engage la caution à payer les dettes du locataire au moindre manquement. Le bailleur est donc en droit d’avoir directement recours à la caution dès le premier impayé, sans procédure préalable envers le locataire. Si la caution est incapable de payer les dettes du locataire à la demande du propriétaire, elle peut saisir le tribunal pour tenter d’obtenir un délai.

Pour vous aiguiller dans votre choix de modèle de caution, consultez notre guide dédié : caution simple ou solidaire, que choisir ?

Caution et loyer impayé

Les démarches à effectuer par le bailleur pour solliciter la caution en cas de loyer impayé varient selon le type de caution défini à la signature du bail.

1️⃣ Dans le cadre d’une caution simple, le bailleur doit suivre deux étapes :

1. Envoyer au locataire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander de payer ses dettes ;
2. Si le locataire est insolvable ou si la première démarche a échoué, le bailleur doit envoyer la mise en demeure à la caution en l’informant du manquement du locataire dans les 15 jours suivant l’envoi de la première mise en demeure.

2️⃣ Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser au locataire comme à la caution en cas d’impayé. Pour cela, il doit en principe réaliser deux démarches :

1. Envoyer un rappel de paiement au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception et informer la caution de l’impayé ;
2. Sans réponse du locataire ou en cas de refus de paiement, envoyer la quittance de loyer par courrier recommandé à la caution.

Si la caution refuse de payer l’intégralité des dettes du locataire suite à ces démarches, le bailleur devra saisir le tribunal d’instance concerné.

La caution est en droit de se retourner contre le locataire suite au paiement des dettes de ce dernier afin d’obtenir le remboursement de l’intégralité de la somme.

Modèle d'acte de cautionnement

Voici un modèle d’acte de cautionnement à remettre au bailleur :

Acte de caution solidaire PDF Acte de caution solidaire WORD

Signature électronique de la caution Depuis le 1er janvier 2022 et à la suite de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, il est désormais possible de signer l'acte de cautionnement en ligne via des procédés sécurisés. De nombreux autres documents relatifs à la gestion locative bénéficient également de la signature électronique (crédit, assurance, bail, état des lieux, etc).

Risques de la caution

Bien que cette solution soit gratuite pour le bailleur, opter pour une caution plutôt qu’une assurance loyer impayé comporte des risques :

• Insolvabilité de la caution : la situation financière peut s’être dégradée depuis la signature de l’acte de cautionnement (perte d’emploi, situation personnelle ou professionnelle défavorable, etc.). La caution peut donc être dans l’incapacité de rembourser les dettes du locataire au moment où le bailleur la sollicite ;
• Refus de payer : la caution peut parfois refuser de payer les dettes du locataire. Le bailleur se voit alors dans l’obligation d’entamer une procédure auprès du tribunal d’instance pour récupérer le montant qui lui est dû ;
• Indisponibilité de la caution au moment de recourir à celle-ci suite à son décès, à son départ à l’étranger ou à une rupture totale des liens entre la caution et le locataire.

Pour limiter ces risques, il est important de s’assurer que la caution et le locataire sont très proches, ce qui assure qu’une relation de solidarité pérenne existe entre ces deux parties.

Caution Visale

La caution visale, ou garantie visale, est un dispositif gratuit d'aide à la caution qui, sous certaines conditions, offre au locataire une couverture des loyers et charges impayés pendant les trois premières années du bail de location. Action Logement se porte ainsi caution des locataires bénéficiaires qui devront ensuite rembourser les frais avancés.

Caution bancaire

La caution bancaire peut être une alternative à la caution classique, pour les locataires n'ayant aucun proche pouvant se porter garant pour eux. Ce procédé permet à la banque de son choix de se porter garant pour le locataire : le locataire doit fournir sur un compte l'équivalent du montant du loyer pour toute la location. En cas d'impayé, la banque puisera dans ce compte pour payer le bailleur.

Néanmoins, en plus d'être contraignante (il faut pouvoir fournir une telle somme), cette option est coûteuse : la banque applique généralement des frais de dossier, ainsi que des frais de virement (en cas d'impayé) et d'ouverture ou clôture du compte.

Cautioneo : garantie loyers impayés pour les locataires

Une autre alternative à la caution personnelle est de faire appel à un tiers de confiance se portant caution pour le locataire, comme Cautioneo. La garantie Cautioneo permet aux locataires qui ne remplissent pas les conditions habituelles des propriétaires (CDI, salaire égal à 3 fois le loyer) d'obtenir un garant en moins de 24h.

Cautioneo accepte toutes sortes de revenus et de contrats de travail, et se porte garant du locataire sur toute la durée du bail moyennant une cotisation égale à 3,5% du montant du loyer. Contrairement à une assurance loyers impayés souscrite par le propriétaire, la garantie Cautioneo est payée directement par le locataire.

SmartGarant : garant pour les locataires

Sur le même principe que Cautioneo, SmartGarant est une une société qui se porte garant pour les locataires souhaitant renforcer leur dossier de location. Tous les types de profils peuvent être acceptés (CDD, travailleurs indépendants, etc) et il n'est pas nécessaire de gagner 3 fois le montant du loyer. Une fois le dossier envoyé, la réponse est donnée sous deux heures.

La garantie est payée par le locataire. Son prix est compris entre 3% et 3,5% du loyer, selon la formule choisie (annuelle ou mensuelle).