Modèles gratuits d’états des lieux 2024

L’état des lieux n’est pas obligatoire pour les baux d’habitation classiques.

• Dans le cadre d’un contrat de bail d’habitation, l’état des lieux n’est pas obligatoire. Il reste cependant vivement recommandé de l'annexer au contrat.
• L’état des lieux est obligatoire lorsqu’il s’agit d’un bail commercial. La loi Pinel a en effet rendu sa réalisation obligatoire à l’entrée et à la sortie du local.

Peut-on imposer la réalisation de l'état des lieux ?Si l'une des deux parties refuse d’effectuer l’état des lieux, l’autre peut tout de même faire appel à un huissier pour forcer sa réalisation : les frais seront partagés entre les parties en deux parts égales.

L’état des lieux se réalise à l’entrée et à la sortie du logement.

1. Etat des lieux d'entrée : il doit être effectué lors de la remise des clés au locataire.
2. Etat des lieux de sortie : il doit être effectué lors de la remise des clés au propriétaire, ou très peu de temps après.

Toutes les parties prenantes doivent signer l’état des lieux, il s'agit le plus souvent le locataire et le bailleur. La caution n’a pas besoin de le signer.

Deux cas existent :

1. Etat des lieux réalisés à l’amiable : le locataire et le bailleur (ou le cas échéant, leurs mandataires) doivent tous deux signer l’état des lieux.
2. Etat des lieux litigieux : l’huissier se charge alors de l’état des lieux. Les signatures des deux parties ne sont pas nécessaires car ses constatations s’imposent de fait.

Etat des lieux à l'amiable non signéSans la signature des deux parties, le document est automatiquement caduque : il n’a aucune valeur juridique.

En cas d’absence de l’une des deux parties, la solution est de mandater un proche. En effet, il n’est pas toujours possible pour le locataire et le bailleur de trouver des plages de disponibilités communes. La procuration pallie cette éventualité : cela permet de ne pas remettre à plus tard la procédure ou de ne pas faire appel à un huissier.

Voici les solutions possibles en cas d’absence d’une des parties :

1. Mandater un proche. Pour que le mandat soit valide, le mandataire doit fournir une lettre de procuration, les photocopies de sa pièce d’identité et de celle du mandant qui seront annexées à l’état des lieux.
2. Mandater un professionnel de l’immobilier. S’il est impossible de faire appel à un proche, le locataire ou le bailleur peuvent mandater un professionnel. Cette solution a un coût et les frais sont partagés entre locataire et bailleur.
3. Faire appel à un huissier. La dernière solution envisageable est celle de l’huissier de justice.

Il n’est pas toujours possible de modifier un état des lieux après signature. Cela dépend du type d’état des lieux :

• L’état des lieux d’entrée est modifiable. Le locataire dispose de 10 jours pour demander au propriétaire de modifier le document, et d’un mois à partir du début de la période de chauffe pour toute modification concernant le système de chauffage du logement. La modification doit se faire avec l’accord du propriétaire.
• L’état des lieux de sortie n’est pas modifiable. Une fois le document signé par les deux parties, il n’est pas possible de revenir dessus.

En cas de refus du propriétaire de modifier l’état des lieuxSi le propriétaire refuse de modifier l’état des lieux, le locataire a le droit de saisir la Commission Départementale de Conciliation rattachée au logement qui convoquera alors les deux parties.

Lors de l’état des lieux de sortie, locataire et bailleur déterminent ensemble l’état du logement et ses évolutions depuis l’arrivée du locataire. En cas de dégradations, le propriétaire pourra procéder à une retenue sur le dépôt de garantie afin de financer les réparations.

La retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le propriétaire par facture, ou devis au minimum. Cependant, si la jurisprudence indique que ce dernier peut suffire comme pièce justificative, le juge a tout de même la possibilité de l’estimer comme excessif : il n’est pas tenu par le devis.

S’il y a eu dégradations, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer le solde du dépôt de garantie au locataire. Autrement, si le logement est rendu en bon état, le délai est d'un mois.

Prise en compte de la vétustéLe bailleur est dans l’obligation de prendre en compte la vétusté. En d’autres termes, si un équipement a été dégradé et qu’il doit être remplacé, le bailleur devra faire financer au locataire la valeur résiduelle (par exemple 70% de la valeur d’achat) et non la valeur à neuf de l’équipement. Cette valeur résiduelle s’amenuise à mesure que l’équipement est ancien.

En cas de désaccord sur l’état des lieux, il existe des recours pour le propriétaire et le bailleur. Il existe deux solutions : essayer une conciliation ou/et porter l'affaire devant le tribunal judiciaire.

 En cas de recherche d'une conciliation :

De la même manière que pour la modification de l’état des lieux (type de désaccord), le locataire ou le bailleur peut faire appel à la Commission Départementale de Conciliation ou à un conciliateur de justice. Les deux parties recevront une convocation au moins 15 jours avant la date de la séance.

Deux issues sont possibles :

1. Le bailleur et le locataire trouvent un accord et signent une conciliation. Il ne sera plus possible de recourir à un juge par la suite (sauf en cas de non-respect de cette conciliation).
2. Les deux parties ne parviennent pas à un accord. Un avis aux deux parties est envoyé par la Commission dans un délai de 2 mois suite à la convocation.

Voici ci-dessous un modèle de lettre pour saisir la Commission Départementale de Conciliation au format Word  :

✉️ Lettre pour saisir la Commission Départementale

 En cas de recours au tribunal judiciaire :

En cas de refus de conciliation (ou si celle-ci est infructueuse), il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection, du tribunal dont dépend le logement.