1 mois

Location vide

Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement non meublé.

2 mois

Location meublée

Pour un logement meublé, le plafond est porté à 2 mois de loyer hors charges (loi Alur 2014).

1–2 mois

Délai de restitution

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois si des dégradations sont constatées.

10 %/mois

Pénalité de retard

En cas de dépassement du délai légal, le propriétaire doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ? Définition et montant légal

Définition du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat de bail. Il permet au propriétaire de se couvrir contre les éventuels manquements du locataire : loyers ou charges impayés, dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie avec la caution : cette dernière désigne la personne physique ou morale (le garant) qui s'engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance. Le dépôt de garantie est une somme d'argent ; la caution est une personne.

Montant pour une location vide

Pour un logement non meublé (location vide), le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges. Ce plafond est fixé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le propriétaire qui demande davantage commet une infraction passible d'une amende.

Montant pour une location meublée

Pour un logement meublé, le plafond est de 2 mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 27 mars 2014. Cette règle s'applique aux baux d'habitation principale signés à compter de cette date.

Cas particuliers : bail mobilité et location saisonnière

  • Bail mobilité : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé : c'est interdit par la loi ;
  • Location saisonnière : aucun plafond légal, les parties fixent librement le montant ;
  • Bail commercial : le dépôt peut atteindre deux termes de loyer.

Le dépôt de garantie est-il révisable ?

Non. Le dépôt de garantie est non révisable pendant toute la durée du bail : même si le loyer augmente lors d'une révision annuelle, le montant du dépôt reste identique à celui versé à l'entrée dans les lieux.

Comparatif : dépôt de garantie selon le type de bail

Le tableau ci-dessous récapitule les règles applicables pour les trois types de baux d'habitation les plus courants.

Dépôt de garantie : montant, délai de restitution et pénalités selon le type de bail
Critère Location vide Location meublée Bail mobilité
Montant maximum 1 mois HC 2 mois HC Interdit
Délai si état conforme 1 mois 1 mois -
Délai si dégradations 2 mois 2 mois -
Pénalité de retard 10 %/mois 10 %/mois -
Provision copropriété 20 % max 20 % max -
Loi applicable L. 6 juil. 1989, art. 22 L. 6 juil. 1989, art. 25-6 L. 6 juil. 1989, art. 25-12

HC = hors charges. Les pénalités s'appliquent aux contrats signés après le 27 mars 2014.

Comment verser le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie peut être versé par virement bancaire, chèque ou espèces. En cas de règlement en espèces, il est impératif d'obtenir une quittance signée du propriétaire comme preuve du versement.

Le versement intervient lors de la signature du contrat de bail, en même temps que la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux d'entrée. Le bailleur ne peut pas réclamer le versement avant la signature.

Aides pour financer le dépôt de garantie

Plusieurs dispositifs permettent aux locataires en difficulté de financer le dépôt de garantie :

  • Avance Loca-Pass d'Action Logement : prêt à taux zéro remboursable sur 25 mois maximum ;
  • Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : aide accordée sous conditions de ressources ;
  • Garantie Visale : cette garantie couvre les loyers impayés mais ne remplace pas le dépôt de garantie ;
  • CAF et CCAS : certaines caisses et centres d'action sociale proposent des avances remboursables.

Restitution du dépôt de garantie : délais et modalités

À la fin du bail, le propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie dans des délais stricts fixés par la loi. Le point de départ est toujours la date de remise des clés par le locataire.

1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme

Lorsque l'état des lieux de sortie est identique à l'état des lieux d'entrée - aucune dégradation imputable au locataire - le propriétaire doit restituer l'intégralité du dépôt dans un délai d'un mois. Il peut toutefois déduire :

  • Les loyers ou charges impayés justifiés ;
  • Une provision pour charges de copropriété (plafonnée à 20 % du dépôt).

2 mois si des dégradations sont constatées

Lorsque des différences significatives existent entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, le délai est porté à deux mois. Le propriétaire doit justifier chaque retenue par des devis ou des factures. Il est important de distinguer les dégradations de la vétusté (usure naturelle du logement), qui ne peut jamais être imputée au locataire. La grille de vétusté annexée au bail permet d'objectiver ce partage.

Restitution en cas de vente du logement en cours de bail

Si le logement change de propriétaire pendant le bail, c'est le nouveau bailleur qui est tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ, même s'il ne l'a pas perçu lui-même. La récupération du dépôt entre ancien et nouveau propriétaire se règle entre eux lors de la transaction immobilière.

Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur la restitution du dépôt de garantie et notre guide sur la restitution de la caution.

Quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer ?

Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie uniquement les sommes qu'il est capable de justifier par des documents probants. Les retenues autorisées sont les suivantes :

  • Loyers impayés : justifiés par les lettres de réclamation envoyées pendant le bail ;
  • Charges impayées : relevés et décomptes de charges à l'appui ;
  • Réparations locatives non effectuées par le locataire conformément au décret des réparations locatives ;
  • Travaux de remise en état consécutifs aux dégradations constatées à l'état des lieux de sortie ;
  • Frais de nettoyage si le logement était sale à la remise des clés (voir notre guide sur la retenue sur caution pour nettoyage) ;
  • Provision pour charges de copropriété : jusqu'à 20 % du dépôt en attente de l'arrêté annuel des comptes.

Pour être recevable, chaque retenue doit être accompagnée de devis ou factures. Le seul devis peut être jugé insuffisant par un juge ; il est conseillé de joindre les factures définitives après réalisation des travaux. Les photos horodatées issues des états des lieux complètent utilement le dossier.

Retenues interdites

Le propriétaire ne peut pas retenir :

  • Les sommes liées à la vétusté : usure normale du logement indépendante du locataire ;
  • Le coût intégral d'un élément à remplacer sans appliquer l'abattement de vétusté prévu par la grille de vétusté ;
  • Des sommes sans aucun justificatif ou fondées sur des estimations personnelles non étayées.

Pénalités de retard et recours du locataire

Pénalités en cas de retard de restitution

Pour tout contrat signé après le 27 mars 2014, si le propriétaire dépasse le délai légal, il doit verser une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Ces pénalités s'accumulent automatiquement, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une décision de justice au préalable.

Exemple : pour un loyer de 900 € hors charges, chaque mois de retard supplémentaire coûte 90 € au bailleur, en sus du montant du dépôt à restituer.

Étapes pour récupérer le dépôt de garantie non restitué

  1. Relance informelle : par téléphone ou e-mail, pour obtenir une explication ;
  2. Mise en demeure : lettre recommandée avec accusé de réception rappelant le délai légal, le montant dû et les pénalités de retard encourues ;
  3. Conciliation : saisine de la commission départementale de conciliation ou d'un conciliateur de justice, procédure gratuite ;
  4. Action en justice : saisine du tribunal judiciaire dans un délai de 3 ans à compter de la date théorique de restitution.

Les pénalités continuent de s'accumuler pendant toute la durée de la procédure : le locataire peut ainsi percevoir davantage que le montant initial du dépôt en cas de gain judiciaire.

Questions fréquentes sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire à la signature du bail. La caution (ou garant) désigne une personne physique ou morale qui s'engage à régler les dettes du locataire en cas de défaillance. Ces deux mécanismes sont distincts et peuvent coexister dans un même bail : le locataire verse un dépôt de garantie et présente un garant. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la caution en location.

Non. Pour une location vide, la loi plafonne strictement le dépôt de garantie à 1 mois de loyer hors charges. Un propriétaire qui exigerait davantage commettrait une infraction. En revanche, pour une location meublée, le plafond est de 2 mois de loyer hors charges depuis la loi Alur de 2014. Le bail mobilité interdit quant à lui tout dépôt de garantie.

Le délai court à partir de la remise des clés. Il est de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de 2 mois si des dégradations sont constatées entre les deux états des lieux. Pour en savoir plus sur la procédure complète, consultez notre guide sur la restitution du dépôt de garantie.

Non. La vétusté - usure normale d'un logement liée au temps et à un usage courant - ne peut jamais être imputée au locataire. Le propriétaire ne peut retenir que les sommes correspondant à des dégradations réelles, justifiées par des devis ou factures. La grille de vétusté annexée au bail permet de calculer précisément la part imputable à chacun. Les frais de nettoyage peuvent être retenus s'ils sont justifiés par une facture.

Pour tout contrat signé après le 27 mars 2014, le propriétaire est redevable d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Ces pénalités s'appliquent automatiquement dès le premier jour de dépassement du délai légal, sans qu'une décision de justice soit nécessaire. Elles s'accumulent pendant toute la procédure. Exemple : pour un loyer de 800 €, chaque mois supplémentaire coûte 80 € au bailleur en plus du dépôt à restituer.