DĂ©pĂŽt de garantie en location : que faut-il savoir ?

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ModÚle de contrat de bailTéléchargez un modÚle gratuit de contrat de bail, comportant une clause sur le dépÎt de garantie. ModÚle actualisé 2023 - Loi Alur.
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DĂ©pĂŽt de garantie

Souvent source d'inquiétude et de conflits entre le propriétaire bailleur et le locataire, le dépÎt de garantie est un élément important de la location d'un logement. Depuis la loi Alur en 2014, son montant est strictement encadré tout comme les conditions et le délai de restitution.

DĂ©pĂŽt de garantie en location

dépÎt de garantie

Quasi indissociable de la location, le dépÎt de garantie est trÚs réglementé :

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Qu'est-ce un dépÎt de garantie ?

Le dépÎt de garantie est la somme versée par le locataire au propriétaire à la signature du contrat de location. Il est conservé par le propriétaire durant l'intégralité du bail et a pour but de pallier les éventuels manquements (impayés de loyer, de charges ou dégradations du bien) à la fin de la période de location.

Si le propriétaire bailleur constate des dégùts dans le logement en fin de location, il pourra conserver une partie voire l'intégralité du dépÎt de garantie pour financer les travaux de réparation.

Ne pas confondre dĂ©pĂŽt de garantie et cautionLe dĂ©pĂŽt de garantie est couramment appelĂ© "caution" par abus de langage. Cependant, la caution est en rĂ©alitĂ© la personne qui se porte garant pour le locataire et s'engage donc Ă  payer ses dettes au bailleur. Elle peut ĂȘtre simple ou solidaire.

Montant du dépÎt de garantie

montant du dépÎt de garantie

Le montant du dépÎt de garantie exigé par le propriétaire ne peut excéder :

  • Un mois de loyer hors charges pour une location vide.
  • Deux mois de loyer hors charges pour une location meublĂ©e si le bail de location a Ă©tĂ© signĂ© aprĂšs le 27 mars 2014. Avant cette date, les propriĂ©taires de biens meublĂ©s fixaient librement le montant du dĂ©pĂŽt de garantie.

Dans le cas oĂč le loyer est payable d'avance pour une durĂ©e supĂ©rieure Ă  deux mois, la situation est diffĂ©rente. Le propriĂ©taire n'est alors pas en droit de rĂ©clamer de dĂ©pĂŽt de garantie au locataire. NĂ©anmoins, si le locataire demande le bĂ©nĂ©fice du paiement mensuel, le propriĂ©taire est alors autorisĂ© Ă  demander un dĂ©pĂŽt de garantie.

Le propriĂ©taire peut-il demander plus que le dĂ©pĂŽt de garantie ?Le montant du dĂ©pĂŽt de garantie ne peut en aucun cas ĂȘtre supĂ©rieur aux plafonds autorisĂ©s par la loi (un ou deux mois de loyer hors charges) et ne peut pas ĂȘtre rĂ©visĂ© au cours du contrat de bail, mĂȘme au renouvellement de celui-ci.

Modalités de versement du dépÎt de garantie au propriétaire

maison

Le dĂ©pĂŽt de garantie doit ĂȘtre versĂ© au propriĂ©taire du logement Ă  la signature du contrat de bail. Le versement peut ĂȘtre rĂ©alisĂ© par virement bancaire, en espĂšces ou par chĂšque. Le dĂ©pĂŽt de garantie sera encaissĂ© par le propriĂ©taire quel que soit le mode de versement choisi.

La demande d'un dépÎt de garantie par le propriétaire n'est pas obligatoire. Néanmoins lorsque le propriétaire l'exige, son montant doit obligatoirement figurer clairement dans le contrat de bail.

Si le locataire décide de réaliser le versement du dépÎt de garantie en espÚces, il est recommandé de demander un reçu au propriétaire afin de conserver une preuve du versement.

Quittance du dépÎt de garantie PDF

Lorsque le locataire a versé le dépÎt de garantie au propriétaire bailleur, il peut demander à recevoir une quittance attestant du versement de la somme.

Quittance du dépÎt de garantie PDF

Retrouvez un modÚle de lettre de reçu comportant toutes les informations nécessaires.

[Nom et prénom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
[Téléphone du bailleur]
[Adresse mail du bailleur]

[Nom et prénom du locataire]
[Adresse du nouveau logement]

QUITTANCE DU DÉPÔT DE GARANTIE (REÇU)

Je soussignĂ© [Nom et prĂ©nom du bailleur] , dĂ©clare avoir reçu de la part de [Nom et prĂ©nom du locataire] la somme de [montant en chiffre] € ( [montant en lettres] euros) au titre de dĂ©pĂŽt de garantie liĂ© au contrat de bail du [Adresse du logement], signĂ© le [date de signature du contrat de bail] ayant pour date de dĂ©but le [date de dĂ©but du contrat de location] .

Le dépÎt de garantie sera restitué en fin de bail, dans les conditions et délais fixés par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Fait Ă  [Lieu] le [date]

[Signature du propriétaire bailleur]

Aide pour le dépÎt de garantie

Si le locataire rencontre des difficultĂ©s financiĂšres au moment de la signature du contrat de bail, il peut solliciter l'aide d'organisations tierses afin qu'il accĂšde au logement. Le dĂ©pĂŽt de garantie peut alors ĂȘtre versĂ© par :

  • Action logement via l'avance Loca-pass. Le test d'Ă©ligibilitĂ© peut ĂȘtre rĂ©alisĂ© sur le site d'Action logement. L'avance Loca-pass est cumulable avec la garantie visale, dĂ©livrĂ©e par le mĂȘme organisme.
  • Le Fonds de SolidaritĂ© pour le Logement (FSL) en demandant Ă  la CAF rĂ©gionale une prise en charge du dĂ©pĂŽt de garantie.

Garantie visale et dĂ©pĂŽt de garantieLa garantie visale ne couvre pas les potentielles dĂ©gradations causĂ©es par le locataire : un bailleur peut donc demander un dĂ©pĂŽt de garantie Ă  un locataire bĂ©nĂ©ficiaire de la garantie visale. Celle-ci reprĂ©sente seulement une protection contre les loyers impayĂ©s. La mĂȘme chose est valable pour la garantie loyers impayĂ©s Cautioneo.

Restitution du dépÎt

DĂ©lai de restitution

A la fin du contrat de location, deux situations sont possibles :

  1. L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire dispose alors d'un mois pour la restitution du dépÎt de garantie au locataire à compter de la date de remise des clés (au propriétaire, à son mandataire ou par courrier recommandé avec accusé de réception).
  2. L'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour restituer le dépÎt de garantie au locataire à compter de la date de remise des clés.

Le locataire est en droit de conserver les clés du logement tant que le propriétaire refuse de réaliser un état des lieux de sortie. Il doit alors l'exiger par une mise en demeure et éventuellement faire appel à un huissier de justice si le bailleur ne souhaite pas coopérer. Cela lui permet de se protéger contre des retenues abusives sur son dépÎt de garantie.

Pénalités de retard

penalités retard dépÎt de garantie

Dans les faits, les propriétaires tardent souvent à restituer le dépÎt de garantie aprÚs le départ du locataire. Passé le délai autorisé par la loi (1 ou 2 mois), le propriétaire doit verser au locataire, en plus du dépÎt de garantie initial, des pénalités de retard qui s'élÚvent à :

  • 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamĂ© si le contrat de bail a Ă©tĂ© signĂ© aprĂšs le 27 mars 2014 ;
  • les intĂ©rĂȘts au taux lĂ©gal produit par le dĂ©pĂŽt de garantie si le contrat de bail a Ă©tĂ© signĂ© avant le 27 mars 2014.

Toutefois, la majoration du montant à restituer par le propriétaire ne s'applique pas si le retard de remboursement est lié à l'absence de transmission de la nouvelle adresse du locataire au bailleur.

Retenue sur le dépÎt de garantie : devis ou facture ?

Le propriétaire est en droit de conserver une partie voire l'intégralité du dépÎt de garantie équivalente aux impayés de loyer ou de charges du locataire mais aussi pour financer les travaux causés par des dégradations du logement.

facture devis retenue sur dépÎt de garantie

Pour cela le propriétaire doit justifier les retenues par des documents attestant des montants prélevés. Il peut s'agir de devis ou factures de travaux à réaliser, de l'état des lieux d'entrée et de sortie (leur confrontation montre l'évolution de l'état du logement), de photographies, de lettres réclamant des loyers impayés restées sans réponse, etc. 

Dans le cadre d'un contrat de bail signĂ© aprĂšs le 27 mars 2014, la loi Alur dĂ©crĂšte que si les charges sont rĂ©cupĂ©rables, le propriĂ©taire peut rĂ©aliser un arrĂȘtĂ© des comptes provisoire et garde alors une provision infĂ©rieure ou Ă©gale Ă  20% du dĂ©pĂŽt de garantie. Il doit ensuite rĂ©gulariser le solde et restituer le montant au locataire dans le mois suivant l'approbation des comptes annuels de la copropriĂ©tĂ©. Cette dĂ©marche n'est nĂ©anmoins pas obligatoire, le locataire et le propriĂ©taire peuvent se mettre d'accord et solder les comptes dans le dĂ©lai traditionnel.

Quels sont les recours en cas de dépÎt de garantie non restitué ?

Si le propriétaire refuse de restituer le dépÎt de garantie dans le délai imparti, le locataire doit suivre trois étapes :

  1. Mise en demeure du bailleur : demande de restitution du dépÎt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception.
  2. Procédure de conciliation auprÚs de la commission départementale de conciliation ou auprÚs d'un conciliateur de justice. Son but est d'aider locataire et propriétaire à trouver une solution à l'amiable.
  3. En cas d'échec de la procédure de conciliation, porter l'affaire au tribunal judiciaire dans les trois ans suivant la date théorique de restitution du dépÎt de garantie.

Tant que les procĂ©dures sont en cours, les pĂ©nalitĂ©s de retard mentionnĂ©es ci-dessus s'accumulent et devront ĂȘtre versĂ©es au locataire Ă  l'issue de la procĂ©dure de recours.

Contrat de bail (loi Alur)

Retrouvez un modÚle de contrat de bail gratuit faisant mention du dépÎt de garantie (loi Alur, actualisé 2023) :

Contrat de bail mention dépÎt de garantie PDF