Être caution d'un locataire : que faut-il savoir ?

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Dans le langage courant, le terme "caution" désigne par abus de langage le dépôt de garantie c’est-à-dire la somme laissée au propriétaire pour réparer d’éventuelles dégradations du bien. En réalité, la caution est la personne qui se porte garant pour le locataire. Elle constitue une garantie simple et gratuite pour le bailleur contre les impayés de loyer. Il s’agit souvent d’un parent ou d’un ami du locataire.


Qu'est-ce que la caution ?

caution location

Demandée par de nombreux bailleurs à la signature du contrat de location, la caution permet aux propriétaires de se prémunir contre les loyers impayés :

Définition de la caution

La caution est la personne qui s’engage envers le bailleur à payer les dettes du locataire, qu’il s’agisse du loyer, des charges ou des éventuelles dégradations. La caution peut être sollicitée par le propriétaire lorsque le locataire ne parvient plus à payer une partie ou l’intégralité du montant dû.

Qui peut se porter caution ?

La caution d’un locataire peut être :

  • Une personne physique : un membre de la famille, un ami...
  • Une personne morale : une banque, une entreprise, Action-Logement via la garantie visale…

Pour qu’une caution soit acceptée par le bailleur, elle doit fournir des documents attestant qu’elle dispose de ressources financières suffisantes pour rembourser les éventuels impayés du locataire. A noter que le propriétaire n’est en aucun cas en droit de refuser une caution car elle est de nationalité étrangère.

qui peut se porter caution

Une combinaison caution/locataire est largement favorisée par les bailleurs, tout particulièrement la caution parents/enfants, en particulier pour les étudiants. Les propriétaires ont en effet confiance en ce binôme car les parents s’engagent généralement dans le financement global des études de leurs enfants (frais de scolarité, loyer, vie quotidienne...) et ils ont également pu s’assurer de la solvabilité des parents.

Le poids de la caution est moins fort lorsque celle-ci est un ami du locataire. Les liens unissant les deux individus peuvent se dégrader au fil du temps, il est donc nécessaire de choisir quelqu’un de confiance, qui a pleinement conscience de la portée de son engagement.

Il est important d’examiner les documents de la caution fournis dans le dossier de location aussi minutieusement que ceux du locataire. En effet, si la caution est insolvable ou refuse de payer les dettes du locataire, le bailleur devra entamer une procédure judiciaire longue et coûteuse.

La caution est-elle obligatoire ?

Le bailleur peut exiger que le locataire ait une caution au moment de la signature du bail mais ce n’est en aucun cas obligatoire. Dans les faits, elle est presque systématiquement exigée car elle confère gratuitement au bailleur une certaine garantie de paiement.

Le bailleur a même l’interdiction de demander une caution au locataire dans deux cas :

  1. Le bailleur est un particulier ayant déjà souscrit une assurance contre les risques locatifs. Il n’est en droit de demander une caution que si le locataire est étudiant ou apprenti.
  2. Le bailleur est une personne morale et le locataire est un étudiant recevant une bourse de l’enseignement supérieur.

Dans le cadre d’une colocation, la caution d’un des colocataires se porte automatiquement garant de tous les autres colocataires via la clause de solidarité.

Durée de la caution

durée caution

La caution peut être :

  • À durée déterminée : elle est précisée dans l’acte de cautionnement et est généralement identique à la durée du bail. Elle est allongée en cas de renouvellement tacite de celui-ci.
  • À durée indéterminée : elle s’arrête alors à l’expiration du contrat de bail ou du délais de préavis du locataire.

Dans le cadre d’une caution à durée déterminée, avec une date précise signifiée dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut résilier unilatéralement son engagement et doit maintenir son statut jusqu’à la date indiquée dans l'acte de cautionnement.

Dans le cadre d’une caution à durée indéterminée, la caution peut résilier son engagement via une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au bailleur. Cependant, la résiliation n’entre en vigueur qu’à l’expiration du bail. La caution reste donc, dans les faits, redevable pour les impayés du locataire jusqu’à la fin du bail de location.

Lorsqu’aucune durée n’est précisée dans l’acte de cautionnement, la durée de la caution est considérée comme indéterminée.

Caution simple ou caution solidaire ?

Il existe deux types de cautions :

caution simple ou solidaire
  1. La caution simple : en cas d’impayé, le bailleur doit adresser un commandement de payer au locataire ainsi qu’à la caution via un huissier de justice. Si cette démarche n’est pas suffisante et que le locataire n’est toujours pas en mesure de payer, il peut ensuite se tourner vers la caution afin qu’elle rembourse le montant dû par le locataire.
  2. La caution solidaire : la signature de l’acte de cautionnement solidaire engage la caution à payer les dettes du locataire au moindre manquement. Le bailleur est donc en droit d’avoir directement recours à la caution dès le premier impayé, sans procédure préalable envers le locataire. Si la caution est incapable de payer les dettes du locataire à la demande du propriétaire, elle peut saisir le tribunal pour tenter d’obtenir un délai.

Caution et loyer impayé

Les démarches à effectuer par le bailleur pour solliciter la caution en cas de loyer impayé varient selon le type de caution défini à la signature du bail.

Dans le cadre d’une caution simple, le bailleur doit suivre deux étapes :

  1. Envoyer au locataire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander de payer ses dettes.
  2. Si le locataire est insolvable ou si la première démarche a échoué, le bailleur doit envoyer la mise en demeure à la caution en l’informant du manquement du locataire dans les 15 jours suivant l’envoi de la première mise en demeure.

Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser au locataire comme à la caution en cas d’impayé. Pour cela, il doit en principe réaliser deux démarches :

  1. Envoyer un rappel de paiement au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception et informer la caution de l’impayé.
  2. Sans réponse du locataire ou en cas de refus de paiement, envoyer la quittance de loyer par courrier recommandé à la caution.

Si la caution refuse de payer l’intégralité des dettes du locataire suite à ces démarches, le bailleur devra saisir le tribunal d’instance concerné.

La caution est en droit de se retourner contre le locataire suite au paiement des dettes de ce dernier afin d’obtenir le remboursement de l’intégralité de la somme.

Modèle d'acte de cautionnement

Voici un modèle d’acte de cautionnement à remettre au bailleur :

[Nom] [Prénom]
[Adresse]
[Numéro de téléphone]

[Prénom et Nom du destinataire]
[Adresse]

Fait à [Ville], le [date],

Objet : Acte de cautionnement solidaire

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Prénom et nom], né(e) le [date de naissance] à [lieu de naissance], demeurant au [adresse de la caution], déclare me porter caution [simple/solidaire] de [Prénom et nom du locataire], né(e) le [date de naissance du locataire] à [lieu de naissance du locataire] concernant les obligations fixées dans le contrat de location signé avec le bailleur [Nom et prénom du bailleur] demeurant au [adresse du bailleur] pour le bien situé [adresse du logement loué].

Je reconnais avoir pris connaissance du montant du loyer s’élevant à [montant en lettres] euros, soit [montant en chiffres] euros par mois, ainsi que de l’ensemble des clauses et conditions du contrat de location via l'exemplaire qui m’a été remis.

Je m’engage à rembourser via mes ressources personnelles les montants dus par le locataire [Prénom Nom du locataire] en cas de manquement de celui-ci. Je confirme mesurer parfaitement la nature et la portée de cet engagement.

Je m’engage en tant que caution [simple/solidaire] pour une durée [indéterminée / déterminée en précisant la durée] pour le paiement des loyers, charges, travaux de remise en état suite à des dégradations, taxes ou autres frais administratifs éventuels liés à ce contrat de bail.

Je reconnais enfin avoir pris connaissance de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 cité ci-dessous : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

[Prénom] [Nom]
[Signature]

Risques de la caution

Bien que cette solution soit gratuite pour le bailleur, opter pour une caution plutôt qu’une assurance loyer impayé comporte des risques :

caution simple ou solidaire
  • Insolvabilité de la caution : la situation financière peut s’être dégradée depuis la signature de l’acte de cautionnement (perte d’emploi, situation personnelle ou professionnelle défavorable, etc.). La caution peut donc être dans l’incapacité de rembourser les dettes du locataire au moment où le bailleur la sollicite.
  • Refus de payer : la caution peut parfois refuser de payer les dettes du locataire. Le bailleur se voit alors dans l’obligation d’entamer une procédure auprès du tribunal d’instance pour récupérer le montant qui lui est dû.
  • Indisponibilité de la caution au moment de recourir à celle-ci suite à son décès, à son départ à l’étranger ou à une rupture totale des liens entre la caution et le locataire.

Pour limiter ces risques, il est important de s’assurer que la caution et le locataire sont très proches, ce qui assure qu’une relation de solidarité pérenne existe entre ces deux parties.

Caution Visale

La caution visale, ou garantie visale, est un dispositif gratuit qui, sous certaines conditions, offre au locataire une couverture des loyers et charges impayés pendant les trois premières années du bail de location. Action Logement se porte ainsi caution des locataires bénéficiaires qui devront ensuite rembourser les frais avancés.

Tout savoir sur la garantie visale

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