Être caution d'un locataire : dĂ©finition et obligations

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La caution dĂ©signe la personne qui se porte garant pour le locataire, en cas de manquement de sa part. Elle constitue donc une garantie simple et gratuite pour le bailleur contre les impayĂ©s de loyer. Plusieurs de types de cautionnement existent (simple ou solidaire) et n'engagent pas de la mĂȘme maniĂšre.


Qu'est-ce que la caution ?

caution location

Demandée par de nombreux bailleurs à la signature du contrat de location, la caution permet aux propriétaires de se prémunir contre les loyers impayés :

DĂ©finition de la caution

La caution est la personne qui s’engage envers le bailleur Ă  payer les dettes du locataire, qu’il s’agisse du loyer, des charges ou des Ă©ventuelles dĂ©gradations. La caution peut ĂȘtre sollicitĂ©e par le propriĂ©taire lorsque le locataire ne parvient plus Ă  payer une partie ou l’intĂ©gralitĂ© du montant dĂ».

Caution et dĂ©pĂŽt de garantieDans le langage courant, le terme "caution" dĂ©signe souvent par abus de langage le dĂ©pĂŽt de garantie, c’est-Ă -dire la somme laissĂ©e au propriĂ©taire pour rĂ©parer d’éventuelles dĂ©gradations du bien.

Qui peut se porter caution ?

La caution d’un locataire peut ĂȘtre :

  • Une personne physique : un membre de la famille, un ami, etc ;
  • Une personne morale : une banque, une entreprise comme Cautioneo, Action-Logement via la garantie visale.

Pour qu’une caution soit acceptĂ©e par le bailleur, elle doit fournir des documents attestant qu’elle dispose de ressources financiĂšres suffisantes pour rembourser les Ă©ventuels impayĂ©s du locataire. A noter que le propriĂ©taire n’est en aucun cas en droit de refuser une caution car elle est de nationalitĂ© Ă©trangĂšre.

qui peut se porter caution

Une combinaison caution/locataire est largement favorisĂ©e par les bailleurs, tout particuliĂšrement la caution parents/enfants, notamment en cas de signature d'un bail Ă©tudiant. Les propriĂ©taires ont en effet confiance en ce binĂŽme car les parents s’engagent gĂ©nĂ©ralement dans le financement global des Ă©tudes de leurs enfants (frais de scolaritĂ©, loyer, vie quotidienne...) et ils ont Ă©galement pu s’assurer de la solvabilitĂ© des parents.

Le poids de la caution est moins fort lorsque celle-ci est un ami du locataire. Les liens unissant les deux individus peuvent se dĂ©grader au fil du temps, il est donc nĂ©cessaire de choisir quelqu’un de confiance, qui a pleinement conscience de la portĂ©e de son engagement.

Il est important d’examiner les documents de la caution fournis dans le dossier de location aussi minutieusement que ceux du locataire. En effet, si la caution est insolvable ou refuse de payer les dettes du locataire, le bailleur devra entamer une procĂ©dure judiciaire longue et coĂ»teuse.

La caution est-elle obligatoire ?

Le bailleur peut exiger que le locataire ait une caution au moment de la signature du bail mais ce n’est en aucun cas obligatoire. Dans les faits, elle est presque systĂ©matiquement exigĂ©e car elle confĂšre gratuitement au bailleur une certaine garantie de paiement.

Le bailleur a mĂȘme l’interdiction de demander une caution au locataire dans deux cas :

  1. Le bailleur est un particulier ayant dĂ©jĂ  souscrit une assurance contre les risques locatifs. Il n’est en droit de demander une caution que si le locataire est Ă©tudiant ou apprenti ;
  2. Le bailleur est une personne morale et le locataire est un Ă©tudiant recevant une bourse de l’enseignement supĂ©rieur.

Dans le cadre d’un bail de colocation, la caution d’un des colocataires se porte automatiquement garant de tous les autres colocataires via la clause de solidaritĂ©.

Durée de la caution

durée caution

La caution peut ĂȘtre :

  • À durĂ©e dĂ©terminĂ©e : elle est prĂ©cisĂ©e dans l’acte de cautionnement et est gĂ©nĂ©ralement identique Ă  la durĂ©e du bail. Elle est allongĂ©e en cas de renouvellement tacite de celui-ci ;
  • À durĂ©e indĂ©terminĂ©e : elle s’arrĂȘte alors Ă  l’expiration du contrat de bail ou du dĂ©lais de prĂ©avis du locataire.

Dans le cadre d’une caution Ă  durĂ©e dĂ©terminĂ©e, avec une date prĂ©cise signifiĂ©e dans l’acte de cautionnement, la caution ne peut rĂ©silier unilatĂ©ralement son engagement et doit maintenir son statut jusqu’à la date indiquĂ©e dans l'acte de cautionnement.

Dans le cadre d’une caution Ă  durĂ©e indĂ©terminĂ©e, la caution peut rĂ©silier son engagement via une lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception adressĂ©e au bailleur. Cependant, la rĂ©siliation n’entre en vigueur qu’à l’expiration du bail. La caution reste donc, dans les faits, redevable pour les impayĂ©s du locataire jusqu’à la fin du bail de location.

Lorsqu’aucune durĂ©e n’est prĂ©cisĂ©e dans l’acte de cautionnement, la durĂ©e de la caution est considĂ©rĂ©e comme indĂ©terminĂ©e.

Caution simple ou caution solidaire ?

Il existe deux types de cautions :

caution simple ou solidaire
  1. La caution simple : en cas d’impayĂ©, le bailleur doit adresser un commandement de payer au locataire ainsi qu’à la caution via un huissier de justice. Si cette dĂ©marche n’est pas suffisante et que le locataire n’est toujours pas en mesure de payer, il peut ensuite se tourner vers la caution afin qu’elle rembourse le montant dĂ» par le locataire ;
  2. La caution solidaire : la signature de l’acte de cautionnement solidaire engage la caution Ă  payer les dettes du locataire au moindre manquement. Le bailleur est donc en droit d’avoir directement recours Ă  la caution dĂšs le premier impayĂ©, sans procĂ©dure prĂ©alable envers le locataire. Si la caution est incapable de payer les dettes du locataire Ă  la demande du propriĂ©taire, elle peut saisir le tribunal pour tenter d’obtenir un dĂ©lai.

Pour vous aiguiller dans votre choix de modÚle de caution, consultez notre guide dédié : caution simple ou solidaire, que choisir ?

Caution et loyer impayé

Les démarches à effectuer par le bailleur pour solliciter la caution en cas de loyer impayé varient selon le type de caution défini à la signature du bail.

1ïžâƒŁ Dans le cadre d’une caution simple, le bailleur doit suivre deux Ă©tapes :

  1. Envoyer au locataire une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour lui demander de payer ses dettes ;
  2. Si le locataire est insolvable ou si la premiĂšre dĂ©marche a Ă©chouĂ©, le bailleur doit envoyer la mise en demeure Ă  la caution en l’informant du manquement du locataire dans les 15 jours suivant l’envoi de la premiĂšre mise en demeure.

2ïžâƒŁ Dans le cadre d’une caution solidaire, le bailleur peut s’adresser au locataire comme Ă  la caution en cas d’impayĂ©. Pour cela, il doit en principe rĂ©aliser deux dĂ©marches :

  1. Envoyer un rappel de paiement au locataire par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception et informer la caution de l’impayĂ© ;
  2. Sans réponse du locataire ou en cas de refus de paiement, envoyer la quittance de loyer par courrier recommandé à la caution.

Si la caution refuse de payer l’intĂ©gralitĂ© des dettes du locataire suite Ă  ces dĂ©marches, le bailleur devra saisir le tribunal d’instance concernĂ©.

La caution est en droit de se retourner contre le locataire suite au paiement des dettes de ce dernier afin d’obtenir le remboursement de l’intĂ©gralitĂ© de la somme.

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ModĂšle d'acte de cautionnement

Voici un modùle d’acte de cautionnement à remettre au bailleur :

[Nom] [Prénom]
[Adresse]
[Numéro de téléphone]

[Prénom et Nom du destinataire]
[Adresse]

Fait Ă  [Ville], le [date],

Objet : Acte de cautionnement solidaire

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Prénom et nom], né(e) le [date de naissance] à [lieu de naissance], demeurant au [adresse de la caution], déclare me porter caution [simple/solidaire] de [Prénom et nom du locataire], né(e) le [date de naissance du locataire] à [lieu de naissance du locataire] concernant les obligations fixées dans le contrat de location signé avec le bailleur [Nom et prénom du bailleur] demeurant au [adresse du bailleur] pour le bien situé [adresse du logement loué].

Je reconnais avoir pris connaissance du montant du loyer s’élevant Ă  [montant en lettres] euros, soit [montant en chiffres] euros par mois, ainsi que de l’ensemble des clauses et conditions du contrat de location via l'exemplaire qui m’a Ă©tĂ© remis.

Je m’engage Ă  rembourser via mes ressources personnelles les montants dus par le locataire [PrĂ©nom Nom du locataire] en cas de manquement de celui-ci. Je confirme mesurer parfaitement la nature et la portĂ©e de cet engagement.

Je m’engage en tant que caution [simple/solidaire] pour une durĂ©e [indĂ©terminĂ©e / dĂ©terminĂ©e en prĂ©cisant la durĂ©e] pour le paiement des loyers, charges, travaux de remise en Ă©tat suite Ă  des dĂ©gradations, taxes ou autres frais administratifs Ă©ventuels liĂ©s Ă  ce contrat de bail.

Je reconnais enfin avoir pris connaissance de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 cité ci-dessous : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

[Prénom] [Nom]
[Signature]

Acte de caution solidaire PDF Acte de caution solidaire WORD

Signature électronique de la caution Depuis le 1er janvier 2022 et à la suite de l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, il est désormais possible de signer l'acte de cautionnement en ligne via des procédés sécurisés. De nombreux autres documents relatifs à la gestion locative bénéficient également de la signature électronique (crédit, assurance, bail, état des lieux, etc).

Risques de la caution

Bien que cette solution soit gratuite pour le bailleur, opter pour une caution plutĂŽt qu’une assurance loyer impayĂ© comporte des risques :

caution simple ou solidaire
  • InsolvabilitĂ© de la caution : la situation financiĂšre peut s’ĂȘtre dĂ©gradĂ©e depuis la signature de l’acte de cautionnement (perte d’emploi, situation personnelle ou professionnelle dĂ©favorable, etc.). La caution peut donc ĂȘtre dans l’incapacitĂ© de rembourser les dettes du locataire au moment oĂč le bailleur la sollicite ;
  • Refus de payer : la caution peut parfois refuser de payer les dettes du locataire. Le bailleur se voit alors dans l’obligation d’entamer une procĂ©dure auprĂšs du tribunal d’instance pour rĂ©cupĂ©rer le montant qui lui est dĂ» ;
  • IndisponibilitĂ© de la caution au moment de recourir Ă  celle-ci suite Ă  son dĂ©cĂšs, Ă  son dĂ©part Ă  l’étranger ou Ă  une rupture totale des liens entre la caution et le locataire.

Pour limiter ces risques, il est important de s’assurer que la caution et le locataire sont trĂšs proches, ce qui assure qu’une relation de solidaritĂ© pĂ©renne existe entre ces deux parties.

Caution Visale

La caution visale, ou garantie visale, est un dispositif gratuit d'aide à la caution qui, sous certaines conditions, offre au locataire une couverture des loyers et charges impayés pendant les trois premiÚres années du bail de location. Action Logement se porte ainsi caution des locataires bénéficiaires qui devront ensuite rembourser les frais avancés.

Caution bancaire

La caution bancaire peut ĂȘtre une alternative Ă  la caution classique, pour les locataires n'ayant aucun proche pouvant se porter garant pour eux. Ce procĂ©dĂ© permet Ă  la banque de son choix de se porter garant pour le locataire : le locataire doit fournir sur un compte l'Ă©quivalent du montant du loyer pour toute la location. En cas d'impayĂ©, la banque puisera dans ce compte pour payer le bailleur.

NĂ©anmoins, en plus d'ĂȘtre contraignante (il faut pouvoir fournir une telle somme), cette option est coĂ»teuse : la banque applique gĂ©nĂ©ralement des frais de dossier, ainsi que des frais de virement (en cas d'impayĂ©) et d'ouverture ou clĂŽture du compte.

Cautioneo : garantie loyers impayés pour les locataires

Une autre alternative à la caution personnelle est de faire appel à un tiers de confiance se portant caution pour le locataire, comme Cautioneo. La garantie Cautioneo permet aux locataires qui ne remplissent pas les conditions habituelles des propriétaires (CDI, salaire égal à 3 fois le loyer) d'obtenir un garant en moins de 24h.

Cautioneo accepte toutes sortes de revenus et de contrats de travail, et se porte garant du locataire sur toute la durée du bail moyennant une cotisation égale à 3,5% du montant du loyer. Contrairement à une assurance loyers impayés souscrite par le propriétaire, la garantie Cautioneo est payée directement par le locataire.

SmartGarant : garant pour les locataires

Sur le mĂȘme principe que Cautioneo, SmartGarant est une une sociĂ©tĂ© qui se porte garant pour les locataires souhaitant renforcer leur dossier de location. Tous les types de profils peuvent ĂȘtre acceptĂ©s (CDD, travailleurs indĂ©pendants, etc) et il n'est pas nĂ©cessaire de gagner 3 fois le montant du loyer. Une fois le dossier envoyĂ©, la rĂ©ponse est donnĂ©e sous deux heures.

La garantie est payée par le locataire. Son prix est compris entre 3% et 3,5% du loyer, selon la formule choisie (annuelle ou mensuelle).