Par 
Modèle d'état des lieux de sortie PDF / Word
Téléchargez gratuitement un modèle d'état des lieux de sortie conforme à la loi Alur aux formats PDF et Word, que le logement soit meublé ou non meublé. Les modèles respectent les mentions obligatoires fixées par le décret du 30 mars 2016.
PDF
État des lieux meublé
Modèle d'état des lieux de sortie conforme à la loi Alur, comparaison entrée/sortie et dépôt de garantie
Le modèle doit contenir : le type de document (état des lieux de sortie), la date de réalisation, les noms et adresses du bailleur et du locataire, la date d'entrée dans le logement, l'adresse du bien, la description pièce par pièce de l'état des équipements, l'inventaire des clés remises, les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) et les signatures des deux parties.
PDF État des lieux non meubléIl est fortement conseillé de réaliser l'état des lieux de sortie en présence des deux parties, à la lumière du jour, en comparant systématiquement chaque élément avec l'état des lieux d'entrée. Photographiez chaque pièce pour disposer d'une preuve incontestable en cas de litige ultérieur.
Remise des clés
L'état des lieux de sortie se tient au moment de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire
1 mois
Délai de restitution du dépôt de garantie si l'état des lieux est conforme à celui d'entrée
Non modifiable
Le document ne peut plus être modifié après signature des deux parties
Gratuit à l'amiable
L'état des lieux réalisé directement entre bailleur et locataire ne donne lieu à aucun frais
Dégradations et facturation après l'état des lieux de sortie
Lorsque des dommages sont constatés au-delà de l'usure normale, le bailleur peut déduire les frais de réparation du dépôt de garantie. Pour être recevable, chaque retenue doit être justifiée par un devis ou une facture correspondant exactement aux dégradations décrites dans le document. L'état des lieux de sortie constitue la pièce maîtresse de cette justification.
Il convient de distinguer deux types de dommages dans le document : ceux qui étaient déjà présents lors de l'état des lieux d'entrée (et qui ne peuvent pas être imputés au locataire) et ceux qui sont apparus pendant la location. Seule une comparaison rigoureuse des deux documents permet d'établir cette distinction.
Vétusté vs dégradation
La frontière entre l'usure normale (vétusté, à la charge du bailleur) et les dommages causés par le locataire (dégradation, à sa charge) est au cœur de la plupart des litiges locatifs. L'utilisation d'une grille de vétusté annexée au bail dès la signature permet d'objectiver ce calcul en fixant à l'avance les durées de vie théoriques et les taux de dépréciation de chaque élément du logement.
Concrètement, si une peinture a une durée de vie théorique de dix ans et que le locataire a occupé le logement cinq ans, la moitié du coût de remise en état est imputable à la vétusté naturelle. Le locataire ne peut se voir réclamer que l'autre moitié au titre de la dégradation constatée.
Trous dans les murs lors de l'état des lieux de sortie
La responsabilité du locataire concernant les trous dans les murs dépend de leur nombre, de leur taille et de leur emplacement. Quelques petits trous de chevilles destinés à accrocher des cadres sont généralement considérés comme relevant de l'usage normal et ne peuvent pas faire l'objet d'une retenue. En revanche, des trous nombreux, de grande taille, ou réalisés avec des chevilles inadaptées qui ont arraché le plâtre sont considérés comme des dégradations imputables au locataire.
Il n'existe pas de seuil légal précis ; c'est l'appréciation du juge, en cas de litige, qui s'applique. La bonne pratique consiste à décrire chaque trou (diamètre, profondeur, localisation) dans le document et à le photographier.
État de la peinture lors de l'état des lieux de sortie
La décoloration progressive d'une peinture avec le temps constitue de la vétusté normale : le bailleur ne peut pas réclamer le coût d'une remise en peinture complète à un locataire qui a occupé le logement plusieurs années sans provoquer de dégâts. En revanche, les taches de cigarette, les marques tenaces ou les grafitis représentent des dégradations imputables au locataire.
Le bailleur doit tenir compte de la dépréciation de la peinture existante plutôt que de facturer un remplacement à neuf : si la peinture avait déjà cinq ans lors de l'entrée, la grille de vétusté s'applique pour réduire proportionnellement le montant réclamé.
État des lieux de sortie et dépôt de garantie
L'état des lieux de sortie est directement lié à la restitution du dépôt de garantie. Si le document est conforme à l'état des lieux d'entrée, c'est-à-dire si aucune dégradation imputable au locataire n'est constatée, le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés pour restituer l'intégralité du dépôt. En cas de dégradations constatées, ce délai est porté à deux mois.
Le bailleur peut également retenir une fraction du dépôt lorsque le locataire est propriétaire d'un lot de copropriété et que la régularisation annuelle des charges n'a pas encore eu lieu. Dans ce cas, il peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté des comptes de l'exercice. L'adresse de réexpédition du locataire conditionne aussi le délai : sans cette adresse communiquée par écrit, le délai de restitution ne court pas.
Pénalités de retard : tout retard dans la restitution du dépôt de garantie donne droit au locataire à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé de retard, à compter du jour suivant l'expiration du délai légal. Cette pénalité est due de plein droit, sans mise en demeure préalable.
État des lieux de sortie et loi Alur
La loi Alur de 2014 et le décret du 30 mars 2016 ont fixé le contenu minimal obligatoire de tout état des lieux, qu'il soit d'entrée ou de sortie. Un document incomplet ou irrégulier peut être contesté en justice et perdre sa valeur probante.
Les mentions obligatoires comprennent : le type de document (état des lieux de sortie), les noms et adresses complètes du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants), la date de réalisation, la date d'entrée du locataire dans le logement, l'adresse du logement, une description détaillée de l'état de chaque pièce et de chaque équipement, l'inventaire complet des clés remises, les relevés de tous les compteurs individuels et les signatures originales de toutes les parties présentes.
Lorsque l'état des lieux de sortie est réalisé par voie électronique (application mobile ou logiciel en ligne), il doit être transmis immédiatement à toutes les parties par courrier électronique. Une version papier peut être demandée par chaque partie. Le document électronique a la même valeur juridique qu'un document papier signé à la main.
Litiges et recours juridiques
Absence d'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie n'est pas une obligation légale au sens strict, mais son absence a des conséquences importantes. Sans ce document, le locataire est présumé avoir rendu le logement dans l'état où il l'a reçu : le bailleur doit restituer l'intégralité du dépôt de garantie et ne peut déduire aucun frais de réparation, même si des dégradations sont avérées.
Si le bailleur refuse de réaliser l'état des lieux ou ne se présente pas au rendez-vous fixé, le locataire a intérêt à envoyer une lettre de demande d'état des lieux par recommandé avec accusé de réception. En cas de refus persistant, il peut solliciter l'intervention d'un huissier de justice dont les frais seront alors intégralement à la charge du bailleur.
Un document non modifiable après signature
Une fois signé par les deux parties, l'état des lieux de sortie ne peut plus être modifié. Les dommages non documentés lors de l'inspection ne peuvent pas justifier des retenues sur le dépôt de garantie. C'est pourquoi il est essentiel de prendre le temps nécessaire lors de l'inspection, de vérifier chaque pièce et chaque équipement dans le détail, et de ne signer qu'une fois que toutes les constatations ont été correctement consignées.
Si le locataire signe sous la pression ou sans avoir pu vérifier correctement l'état du logement, il peut tenter de contester le document a posteriori en prouvant un vice du consentement, mais cela reste difficile à démontrer en justice.
Intervention d'un huissier de justice
Lorsqu'une partie refuse de participer à l'état des lieux de sortie ou qu'un désaccord persiste entre bailleur et locataire sur la description de l'état du logement, chacun peut faire appel à un huissier de justice pour réaliser un constat officiel. Ce constat a une force probante renforcée devant les tribunaux.
Les frais d'huissier sont partagés à parts égales entre les deux parties, sauf si c'est le bailleur qui a rendu l'état des lieux amiable impossible par son refus ou son absence, auquel cas il supporte seul les frais. Le barème réglementaire en vigueur en 2026 est le suivant : moins de 158 € pour un logement de moins de 50 m², environ 180 € pour 50 à 150 m² et environ 257 € pour plus de 150 m².
État des lieux de sortie et fin de bail
L'état des lieux de sortie s'inscrit dans le processus global de fin de location, qui débute bien avant la remise des clés. Le locataire doit respecter son délai de préavis (3 mois en zone détendue, 1 mois en zone tendue ou dans certaines situations dérogatoires) et envoyer son courrier de résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte huissier.
L'état des lieux de sortie a lieu le jour de la remise des clés, à la fin du délai de préavis. Il est conseillé de le planifier en avance pour éviter toute précipitation, de vider et nettoyer le logement au préalable, et de s'assurer que tous les relevés de compteurs sont effectués le jour même. Si le locataire a réalisé des travaux dans le logement, il doit être en mesure de présenter les factures correspondantes.
Après la remise des clés et la signature de l'état des lieux de sortie, le locataire perd tout accès au logement. Tout dommage constaté ultérieurement par le bailleur ne peut plus être imputé au locataire sans preuve qu'il était déjà présent lors de l'inspection. C'est pourquoi les deux parties ont intérêt à être présentes, attentives et à signer un document aussi complet que possible.
En résumé
L'état des lieux de sortie est un document clé qui protège à la fois le locataire et le bailleur. Réalisé avec soin, il permet de distinguer objectivement la vétusté normale, à la charge du propriétaire, des dégradations imputables au locataire. Couplé à une grille de vétusté annexée au bail, il devient un outil de prévention des litiges particulièrement efficace.
Pour sécuriser votre départ ou votre reprise de logement, consultez nos guides complémentaires :
Questions fréquentes sur l'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie n'est pas imposé par la loi comme une obligation absolue, mais il est fortement recommandé pour les deux parties. Sans ce document, le locataire est présumé avoir rendu le logement dans l'état où il l'a reçu, ce qui interdit au bailleur d'effectuer toute retenue sur le dépôt de garantie pour dégradations. À l'inverse, si un état des lieux de sortie est réalisé, les dégradations constatées au-delà de l'usure normale peuvent justifier des retenues sur le dépôt de garantie.
L'état des lieux de sortie doit être réalisé le jour de la remise des clés, c'est-à-dire à la fin du délai de préavis. Le logement doit être entièrement vidé, nettoyé et libéré avant l'inspection. Il est possible de le réaliser quelques jours avant la remise des clés si les deux parties en sont d'accord, mais les relevés de compteurs doivent impérativement être effectués le jour même de la remise. Le locataire conserve les clés jusqu'à la fin de l'état des lieux.
Si des différences sont constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie, il faut distinguer la vétusté normale (usure due au temps et à un usage raisonnable, à la charge du bailleur) des dégradations imputables au locataire. Pour les dégradations, le bailleur peut retenir le montant des réparations sur le dépôt de garantie, à condition de les justifier par des devis ou factures. L'utilisation d'une grille de vétusté permet de calculer objectivement la part imputable à chaque partie.
Les frais d'huissier de justice sont partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire lorsque les deux parties ont souhaité son intervention ou n'ont pas pu s'entendre à l'amiable. En revanche, si c'est le bailleur qui a rendu l'état des lieux amiable impossible, par exemple en refusant le rendez-vous ou en ne se présentant pas, les frais sont intégralement à sa charge. Le tarif réglementé varie selon la superficie : moins de 158 € pour moins de 50 m², environ 180 € pour 50 à 150 m², et environ 257 € au-delà de 150 m².
Une fois signé, l'état des lieux de sortie est difficile à remettre en cause. Il est possible de contester une signature obtenue sous la contrainte ou par erreur en invoquant un vice du consentement, mais cela nécessite des preuves solides et une procédure judiciaire. En pratique, il est préférable de refuser de signer si des mentions vous semblent inexactes et d'inscrire des réserves sur le document avant de signer. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute action en justice.