Par 
2014
Année d'adoption
Publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, portée par Cécile Duflot
Modèle-type bail
Contrat standardisé
Bail type obligatoire pour toute nouvelle location résidentielle
Encadrement loyers
Mesure phare
Gel des loyers à la relocation dans les zones tendues
Plafond frais agence
Protection locataire
8, 10 ou 12 €/m² selon la zone géographique
Qu'est-ce que la loi Alur ?
La loi Alur, pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, a été votée le 24 mars 2014 sous le gouvernement de Manuel Valls. Portée par Cécile Duflot, alors ministre du logement, cette loi vise à réguler les dysfonctionnements du marché immobilier, protéger les locataires et les propriétaires, et favoriser la transparence dans le secteur locatif.
Ses principales dispositions touchent à plusieurs domaines du droit immobilier :
- L'encadrement des loyers dans les zones tendues
- La création d'un modèle-type de contrat de bail obligatoire
- La réglementation du dépôt de garantie et des délais de restitution
- Le plafonnement des frais d'agence à la charge du locataire
- L'encadrement de la colocation et de la clause de solidarité
- La réforme de la gestion des copropriétés
La loi Alur a ensuite été complétée et amendée par la loi Élan de 2018, notamment sur l'encadrement des loyers et la création du bail mobilité.
Les mesures principales de la loi Alur
| Domaine | Mesure | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Encadrement des loyers | Gel du loyer à la relocation dans les zones tendues | Locataires en zones tendues |
| Bail type obligatoire | Modèle-type de contrat de bail pour toutes les locations résidentielles | Locataires et bailleurs |
| Préavis réduit | Préavis de 1 mois au lieu de 3 en zone tendue | Locataires en zones tendues |
| Dépôt de garantie | Plafonné à 1 mois de loyer (vide), restitution sous 1 ou 2 mois | Locataires |
| Frais d'agence | Plafonnés à 8, 10 ou 12 €/m² selon la zone | Locataires |
| État des lieux | Modèle-type d'état des lieux, relevés de compteurs obligatoires | Locataires et bailleurs |
| Garantie Visale | Création d'un dispositif de cautionnement public gratuit | Jeunes, salariés précaires |
| Copropriété | Immatriculation nationale, fonds de travaux obligatoire, contrat syndic type | Copropriétaires |
Loi Alur et encadrement des loyers
L'encadrement des loyers est l'une des mesures phares de la loi Alur. Dans les zones tendues, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires, sauf exceptions :
- Le logement est resté vacant plus de 18 mois
- Des travaux d'amélioration d'un montant équivalent à au moins 6 mois de loyer ont été réalisés
- Le loyer est manifestement sous-évalué (inférieur d'au moins 25 % aux loyers du voisinage)
Dans certaines villes comme Paris, Lille, Lyon, Montpellier et Bordeaux, un dispositif complémentaire fixe un loyer de référence majoré par m². Ce loyer de référence est calculé en fonction de la zone, du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces et de la date de construction du logement.
Réduction du préavis en zone tendue
La loi Alur a réduit le délai de préavis de départ du locataire de 3 mois à 1 mois dans les zones tendues, quel que soit le type de logement (meublé ou vide) et quelle que soit la date de signature du contrat de bail.
Taxe sur les logements vacants
En zone tendue, les logements vacants involontairement depuis plus de 12 mois sont soumis à une taxe sur les logements vacants. Cette taxe est de 12,5 % de la valeur locative la première année, puis de 25 % à partir de la deuxième année.
Loi Alur et dépôt de garantie
La loi Alur a renforcé l'encadrement du dépôt de garantie. Le montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Le délai de restitution de la caution est fixé à :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
- 2 mois en cas de dégradations constatées à la sortie
En cas de retard dans la restitution, le propriétaire doit verser au locataire une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Loi Alur et état des lieux
La loi Alur a imposé un modèle type d'état des lieux, plus détaillé qu'auparavant. Il doit notamment mentionner les relevés de compteurs d'énergie et d'eau, et peut être accompagné de photos pour attester de l'état réel du logement.
Loi Alur et frais d'agence
La loi Alur a plafonné les frais d'agence imputables au locataire. Le montant maximal par m² de surface habitable dépend de la zone géographique :
| Zone | Plafond par m² |
|---|---|
| Zone très tendue (Paris et 68 communes) | 12 €/m² |
| Zone tendue | 10 €/m² |
| Reste de la France | 8 €/m² |
De plus, la part des frais d'agence payée par le locataire ne peut en aucun cas dépasser celle payée par le propriétaire. Certaines prestations - visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail, réalisation de l'état des lieux - sont partagées entre le locataire et le bailleur, à parts égales au maximum.
Loi Alur et contrat de bail
La loi Alur a instauré un modèle type de contrat de bail obligatoire pour toute nouvelle location résidentielle. Ce bail type contient des mentions obligatoires :
- Les informations relatives aux parties (bailleur et locataire)
- La description du logement : surface habitable, nombre de pièces, équipements
- Le montant du loyer, les charges et les conditions de révision via l'indice de référence des loyers (IRL)
- Le montant du dépôt de garantie
- La durée du bail (3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé)
- La liste des documents annexés : diagnostics, état des lieux, notice d'information, etc.
Loi Alur et colocation
La loi Alur a encadré la colocation en imposant un contrat de bail spécifique et en limitant la durée de la clause de solidarité : un colocataire qui quitte le logement n'est plus solidaire du loyer au bout de 6 mois après son départ, ou dès qu'un nouveau colocataire le remplace et signe le bail.
Loi Alur et copropriété
La loi Alur a profondément réformé la gestion des copropriétés en France avec quatre mesures majeures :
- Immatriculation des copropriétés : toutes les copropriétés doivent être immatriculées sur un registre national des copropriétés, permettant un suivi de leur situation financière et technique
- Fonds de travaux obligatoire : obligation de constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel
- Diagnostic technique global (DTG) : les copropriétés de plus de 10 ans doivent réaliser un diagnostic technique global pour planifier les travaux à venir
- Encadrement du syndic : mise en concurrence obligatoire du syndic à chaque renouvellement, contrat-type de syndic, et meilleure transparence des comptes
Ces dispositions ont été renforcées par la loi Élan de 2018, qui a notamment imposé la mise à disposition de documents en ligne par le syndic.
Garantie Visale et autres mesures pour les locataires
Création de la garantie Visale
La loi Alur a posé les bases de la garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi), un dispositif de cautionnement gratuit géré par Action Logement. Ce dispositif permet aux locataires sans garant, notamment les jeunes actifs et les salariés en mobilité, d'accéder plus facilement à la location.
Notice d'information obligatoire
La loi Alur a rendu obligatoire l'annexe d'une notice d'information au contrat de bail. Ce document récapitule les droits et obligations du locataire et du bailleur, afin d'améliorer la transparence et de réduire les litiges.
Logement décent et norme de surface
La loi Alur a précisé les critères du logement décent : tout logement loué doit avoir une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Les logements qui ne répondent pas à ces critères peuvent être qualifiés d'insalubres.