Loi Alur : quels impacts sur les locataires et les bailleurs ?

Par Antoine Diaz

La loi Alur, loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, de 2014 vise à réguler le droit immobilier. Les dispositions entrées en vigueur assurent une meilleure protection des locataires, offrent plus de garanties aux propriétaires et régissent les copropriétés. La loi Alur a aussi encadré les locations, en imposant des contrats de bail et d'état des lieux types.

La Loi Alur en résumé

La loi Alur dont l'appellation officielle est loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a été publiée au journal officiel du 24 mars 2014. Elle a fait l’objet de nombreux débats pour être finalement jugée conforme à la Constitution française le 20 mars 2014 par le Conseil constitutionnel.

La loi Alur vise à régir et à réguler le marché immobilier par une série de mesures phares. Même si l’essentiel des mesures énoncées sont entrées en vigueur dès 2014, certaines dispositions n’ont été mises en application qu’en 2017 puis revues par la loi Elan de 2018.

Loi Alur Legifrance

Le texte officiel de la loi n°2014-366 sur l'accès au logement et un urbanisme rénové est disponible sur le site de Légifrance.

Loi ALur 2014 : quels sont ses objectifs ?

L’objectif premier de la loi Alur est de faciliter l’accès au logement, notamment pour les publics précaires (étudiants, jeunes actifs, personnes âgées) et de favoriser le développement d’un urbanisme renouvelable.

Ainsi, le gouvernement a fixé un certain nombre d’objectifs :

• Clarifier les contrats de location ;
• Réguler les frais d’agence ;
• Encadrer les acteurs du marché immobilier ;
• Lutter contre la précarité ;
• Améliorer le fonctionnement des copropriétés ;
• Faciliter la rénovation énergétique des biens immobiliers.

La lutte contre la précarité en termes de logement se caractérise notamment par la mise en place de l'encadrement des loyers, une protection contre les expulsions et une simplification des demandes de logement social.

Qui est concerné par la loi Alur ?

Les mesures mises en place dans le cadre de la loi Alur concernent l’ensemble des parties prenantes du marché de l’immobilier à savoir les locataires, les bailleurs, agence et propriétaire ainsi que les copropriétés.

C’est une loi qui révolutionne le marché de l’immobilier français de par l’ampleur des dispositions mises en place dès 2014 mais également par les mesures entrées en vigueur en 2017 et 2018. Concrètement, la loi Alur vise à :

• Réguler les prix des locations de biens immobiliers ;
• Faciliter l’accès à la location pour les particuliers ;
• Protéger les propriétaires ;
• Encadrer les différents aspects des copropriétés.

Mesures phares de la loi Alur

La loi Alur a instauré un ensemble de mesures emblématiques, touchant à diverses problématiques :

Loi Alur zone tendue

La loi Alur définit en 2014 un ensemble de zones tendues : ce sont de grandes agglomérations et communes qui connaissent une hausse des prix des loyers. Le déséquilibre fort entre la demande et l'offre entraîne alors de grandes difficultés à se loger. La loi définit une liste des zones concernées (zones de plus de 50 000 habitants).

A noter que si une ville est classée en zone tendue, elle l'est en intégralité (tout quartier confondu).

Bail loi Alur

Une des principales mesures de la loi Alur concerne la mise en place de deux modèles types de contrat de location, entrés en vigueur à partir du 1er août 2015, et la définition d’un contenu obligatoire à faire apparaître dans les baux de location. Le premier modèle concerne les locations de logements meublés et le deuxième les locations de logements vides.

Les principaux changements, amenés par la loi Alur, obligent les bailleurs à faire apparaître un certain nombre d’éléments au sein même du bail de location :

• La surface habitable du logement ;
• Le loyer de référence de la zone géographique ;
• La date ainsi que le montant du versement du dernier loyer du locataire précédent ;
• La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
• La liste et le montant des travaux effectués dans le bien immobilier depuis la fin du dernier contrat de bail.

Voici un exemple de contrat de location pour un logement meublé et non-meublé, actualisé aux dernières réglementations 2024 :

Contrat de bail meublé - Loi Alur PDF

Contrat de bail non-meublé - Loi Alur PDF

Etat des lieux loi Alur

Même si l’état des lieux n’est pas un document obligatoire, le contenu de ce dernier est dorénavant régulé. Afin qu’un état des lieux ait une valeur juridique, différents points obligatoires doivent y être intégrés : les éléments reçus lors de la remise des clés, le relevé des compteurs de gaz, d’électricité et d’eau. Cela vaut pour toutes les locations à usage de résidence principale.

De plus, la loi Alur donne le droit aux locataires d’exiger du bailleur un état des lieux à l’entrée dans le domicile. En cas de refus, le bailleur est dans l’impossibilité de conserver le dépôt de garantie à la suite de l’état des lieux de sortie.

Retrouvez un modèle gratuit d'état des lieux, conforme à la loi Alur (PDF) :

Etat des lieux - Loi Alur PDF

Dépôt de garantie avec la loi Alur

Montant maximum autorisé

Le montant du dépôt de garantie ne peut pas excéder :

• Pour un logement meublé : 1 mois de loyer (hors charges locatives) ;
• Pour un logement vide : 2 mois de loyer (hors charges locatives).

Restitution du dépôt de garantie 

Il existe deux situations concernant la restitution du dépôt de garantie :

1. Les états des lieux d'entrée et de sortie sont conformes : le délai maximal de restitution du dépôt de garantie est dorénavant d'un mois (au lieu de 2 mois) pour offrir une plus grande flexibilité au locataire ;
2. Des dégradations ont été constatées et notifiées dans l'état des lieux de sortie : le bailleur dispose de deux mois maximum à compter du jour de la restitution des clés.

En cas de dépassement de ce délai, le bailleur peut être sujet à une pénalité de 10% du montant du loyer mensuel pour chaque mois de retard qu'il y ait retenue sur le dépôt ou non.

Loi Alur préavis : réduit à un mois

Alors que la durée de préavis pour quitter un logement meublé est normalement de 3 mois, la loi Alur prévoit différentes situations permettant de réduire cette période de préavis à 1 mois :

• Pour les locataires d'un logement situé en zone tendue et souhaitant résilier leur bail de location ;
• Pour les personnes en situation de handicap bénéficiant de l’AAH (quelle que soit la situation géographique du bien immobilier) ;
• Pour toutes les personnes qui nécessitent un déménagement de par leur état de santé.

Dans tous les cas, le locataire devra adresser une lettre au propriétaire bailleur pour l'avertir de son départ.

Les diagnostics techniques obligatoires

Dorénavant, les propriétaires bailleurs ont l'obligation de joindre au contrat de bail un certain nombre de documents, dont l'ensemble des diagnostics techniques immobiliers et la notice d'information. 

Ces diagnostics techniques portent sur l’état des installations de gaz et d’électricité, sur le plomb, sur les risques naturels ainsi que sur les performances énergétiques du bien immobilier.

Les diagnostics obligatoires pour le gaz concernent :

• L'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude ;
• L’état de l’ensemble de l’installation gaz (tuyauterie, accessoires, etc.) ;
• L’aménagement des locaux où sont situés les appareils à gaz et leur évacuation.

Les diagnostics obligatoires pour l'électricité concernent :

• L’état d’une installation électrique adaptée ;
• L’état d’un dispositif différentiel de sensibilité lié à l’origine de l’installation électrique ;
• L’état de l’appareil de commande et de protection.

La loi Alur a également rendu obligatoire la mise à disposition d’un détecteur de fumée dans tout type de logement mis en location.

Loi Alur location

Créée pour favoriser l'accès au logement, la loi Alur a modifié ou instauré :

Encadrement des loyers

Les biens immobiliers situés en zone tendue voient leur loyer encadré par la loi : il s'agit de l'encadrement des loyers à la relocation. Il est en effet impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires, pour des logements vides comme meublés. Il est néanmoins possible de contourner cette obligation si le loyer a été largement sous-estimé par rapport aux autres logements du quartier ou s'il a subi d'importants travaux.

Un autre type d'encadrement des loyers est aussi possible : l'encadrement des loyers avec plafond. Les communes et agglomérations situées en zone tendue peuvent dorénavant imposer un loyer de référence majoré, que les bailleurs ne peuvent pas dépasser. Ce montant est défini pour chaque zone, selon le type de logement et est revu chaque année. Il tient compte de 4 critères du logement :

1. La zone dans la quelle se situe le logement ;
2. Le type de location (meublée ou vide) ;
3. Le nombre de pièces (T1, T2, T3, etc) ;
4. La date de construction du bâtiment.

Il est possible de dépasser ce loyer de référence majoré si le bien immobilier bénéficie d'un confort ou d'un emplacement avantageux et supérieur à la moyenne des logements environnants et de même type. Pour l'instant, seuls Paris et Lille sont concernés à la fois par l'encadrement des loyers à la relocation et avec plafond.

Décence du logement

Compte tenu de la différence entre l’offre et la demande immobilière dans certaines villes, l’état des logements en location s’est grandement dégradé ces dernières années. En effet, il est tellement difficile de trouver un logement que les bailleurs se sont parfois permis de proposer à la location des logements vétustes.

Ainsi, depuis décembre 2016, la loi Alur entend lutter pour la décence des logements en donnant un plus grand pouvoir de contrôle aux collectivités locales et aux communes. Ces dernières sont maintenant à même de délimiter des zones géographiques dans lesquelles il faut obtenir une autorisation pour mettre son logement en location. Cette disposition permet de lutter contre les logements indécents proposés par des marchands de sommeil.

Les principaux éléments contrôlés par les collectivités locales et les communes concernent la qualité de la structure du logement (surface habitable, humidité, fissure, etc.) et la qualité des installations électriques, de gaz et d’eau.

Garantie universelle des loyers (GUL)

La garantie universelle des loyers (GUL) est un dispositif prévu par la loi Alur pour protéger les bailleurs en cas de loyer impayé. Concrètement, il s’agit d’une caution de l’État, gratuite pour les locataires et pour les propriétaires, qui garantit les loyers impayés pour une durée de 18 mois.

Censé être applicable pour tous les baux de location conclus à partir du 1er janvier 2016, la GUL a finalement été abandonnée au profit de la garantie visale, centrée sur des publics précaires.

Expulsions plus compliquées

Un des objectifs premiers de la loi Alur, la protection des locataires passe par une réglementation plus dure en ce qui concerne les expulsions.

Depuis le 1er janvier 2015, un bailleur n’a plus le droit d’expulser lui-même un locataire sans quoi il peut s’exposer à 3 ans d’emprisonnement et à une amende pouvant atteindre 30 000€. Pour expulser un locataire en cas de loyer impayé, un bailleur doit saisir un huissier de justice qui passe au domicile du locataire pour le prévenir du litige.

Le locataire dispose alors de 2 mois pour régler la dette, sans quoi le propriétaire peut saisir la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) qui s’occupe de la gestion de l’expulsion.

Loi Alur et trêve hivernaleLa loi Alur prolonge la trêve hivernale, qui protège les locataires faisant l’objet d’une mesure d’expulsion : elle s'élargit de 16 jours en commençant au 1er novembre et finissant dorénavant au 31 mars.

Loi Alur colocation

Avant 2014, la colocation est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’au moins deux locataires vivent dans une même habitation constituant leur résidence principale. Elle imposait la rédaction d'un contrat unique pour toute la colocation.

La loi Alur offre maintenant la possibilité de rédiger des plusieurs contrats de bail, propres à chacun des locataires.

La clause de solidarité ou d’indivisibilité incluse dans le bail solidaire se voit également modifiée par la loi : avant 2014, les colocataires restaient solidaires jusqu’à la fin du contrat de location, même si l’un d’eux prenait congé avant cette date. Maintenant, la clause de solidarité ne s’étend plus que jusqu’à 6 mois suite à la prise de congé du locataire et peut également prendre fin si un nouveau colocataire entre dans le domicile.

Frais d'agence

La loi Alur prévoit également un encadrement des frais d’agence pour les logements situés sur le territoire français. Ces frais maximum sont fixés au mètre carré et varient en fonction de la situation géographique du domicile. Ils ne peuvent pas dépasser :

• 8€ /m2 dans les zones normales ;
• 10€ /m2 dans les zones tendues ;
• 12€ /m2 dans les zones très tendues.

Le coût de l’état des lieux est lui aussi encadré par loi Alur et ne peut pas dépasser les 3€ /m2, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Loi Alur copropriété : quel impact ?

Un des derniers aspects de la loi Alur 2014 concerne la régulation du fonctionnement des copropriétés :

Registre d’immatriculation

La création du registre d’immatriculation des syndicats de copropriété vise à recenser les données financières et techniques via des fiches synthétiques. Cette disposition est obligatoire :

• Pour les grandes copropriétés (plus de 200 lots) dès janvier 2017 ;
• Pour les copropriétés entre 50 et 200 lots dès janvier 2018 ;
• Pour les copropriétés plus petites dès 2019.

En parallèle de ce registre d’immatriculation, la loi Alur impose d’indiquer dans les annonces immobilières : si le bien appartient à une copropriété, si la copropriété est sujette à des procédures et le nombre de lots.

Prise en charge des copropriétés en difficulté

La prise en charge des copropriétés en difficulté se caractérise par une baisse du seuil d’endettement. Auparavant de 25%, le seuil est réduit à 15% avant qu’un juge saisisse un expert indépendant pour analyser la situation de la copropriété et l’accompagner dans son redressement.

Loi Alur syndic

Compte bancaire indépendant

Le rôle des syndicats de copropriété est également modifié par la loi Alur. L’une des principales mesures consiste en la création d’un compte bancaire indépendant pour la copropriété servant par exemple à gérer les fonds alloués pour les travaux. Ce compte bancaire n'est obligatoire que pour les copropriétés composées de 16 lots ou plus.

De même, il est également prévu que les différents copropriétaires aient un accès plus facile à l’ensemble des documents liés à la copropriété.

Mise en concurrence des contrats de syndic

Revue par la loi Macron du 6 août 2015, la loi Alur impose la mise en concurrence des syndics par le conseil syndical. Tous les trois ans, le conseil syndical peut évaluer différents syndics afin de les mettre en concurrence et de choisir celui qui convient le mieux aux besoins de la copropriété.

Le contrat type des syndics prévu par la loi Alur et fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 permet de faciliter la lecture des informations et notamment de pouvoir comparer les tarifs et identifier les clauses non réglementaires.

Fonds de travaux loi Alur

Depuis 2017, la loi Alur oblige la création d'un fonds de travaux pour la copropriété, pour les copropriétés de plus de 10 lots. Sont considérés comme lot les logements mais aussi les locaux commerciaux, les places de stationnement, les caves, les greniers ou encore les garages.

En imposant le principe d'épargne auprès des copropriétaires, elle vise ainsi à faciliter le financement :

• Des travaux qui ne seraient pas inclus dans le budget prévisionnel ;
• Les travaux obligatoires.

Le montant annuel dédié à ce fonds est voté lors de l'assemblée générale des copropriétaires. 

Sont exemptés de la création d'un fonds de travaux :

• Les immeubles neufs pour une période de 5 ans ;
• Les copropriétés dont le diagnostic général technique (DGT) indique qu'aucun travaux ne sera nécessaire pendant les 10 années suivantes ;
• Les copropriétés de moins de 10 lots.

A noter qu'il est impossible pour les copropriétaires de récupérer les sommes sur ce fonds de travaux : elles sont définitivement acquises au syndicat.