9 m²

Surface minimale

Superficie habitable obligatoire pour un logement décent

DPE G

Interdit en location

Les passoires thermiques classées G sont progressivement interdites à la location

Décret 2002-120

Texte de référence

Décret du 30 janvier 2002 fixant les critères de décence

Recours locataire

3 étapes

Amiable, Commission de conciliation, puis tribunal

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Définition légale du logement décent

La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent. Pour être considéré comme tel, le bien ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de l'occupant et doit lui assurer un minimum de confort : cuisiner, se chauffer, avoir une hygiène correcte et bénéficier de la lumière naturelle.

Les critères précis sont définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, complété par des exigences énergétiques depuis la loi Élan de 2018. Les logements conventionnés APL et ANAH doivent impérativement respecter ces critères pour obtenir leur conventionnement.

Logement indécent vs logement insalubre : quelle différence ?

Ne pas confondre logement indécent et logement insalubre : l'insalubrité suppose un état de dégradation bien plus avancé qui peut directement mettre en danger la santé ou la sécurité des occupants et des voisins. Les sanctions encourues par le propriétaire sont donc bien plus lourdes dans le cas du logement insalubre.

Les critères du logement décent en 2026

Le décret 2002-120 liste les conditions qu'un logement doit remplir pour être décent. Ces critères s'appliquent aussi bien aux locations vides qu'aux locations meublées, aux colocations et aux sous-locations.

Critères de décence d'un logement selon le décret 2002-120
Critère Exigence légale Texte de référence
Surface habitable Au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond (20 m³ minimum) Décret 2002-120, art. 4
Gros œuvre et étanchéité Clos, couvert, protégé contre les infiltrations d'eau et les intempéries Décret 2002-120, art. 2
Installations électriques et gaz En bon état de fonctionnement, conformes aux normes de sécurité (diagnostic électrique et diagnostic gaz) Décret 2002-120, art. 3
Eau potable Alimentation en eau potable avec débit et pression suffisants Décret 2002-120, art. 3
Sanitaires WC intérieur (toléré en dehors du logement pour les studios), douche ou baignoire avec eau chaude et froide Décret 2002-120, art. 3
Cuisine ou coin cuisine Évier raccordé à l'eau courante et possibilité d'installer un appareil de cuisson Décret 2002-120, art. 3
Évacuation des eaux usées Système d'évacuation fonctionnel, sans risque de reflux Décret 2002-120, art. 3
Lumière naturelle Pièce principale éclairée naturellement avec vue sur l'extérieur Décret 2002-120, art. 2
Absence de matériaux dangereux Pas de plomb accessible ni d'amiante en mauvais état Décret 2002-120, art. 2
Performance énergétique Étanchéité à l'air et ventilation correctes ; les logements classés G au DPE sont progressivement interdits à la location Loi Élan 2018, loi Climat 2021

Critères de décence pour un logement meublé : les exigences sont identiques à celles d'un logement vide. Des critères supplémentaires s'appliquent toutefois pour l'ameublement (liste fixée par décret).

DPE G et interdiction progressive de louer les passoires thermiques

Depuis janvier 2023, les logements dont la consommation d'énergie dépasse 450 kWh/m²/an (au sens du diagnostic de performance énergétique) sont interdits à la location. Cette mesure s'étend progressivement : les logements classés G au DPE seront totalement interdits à la location en 2025, puis les logements classés F en 2028 et E en 2034. Avant de signer un contrat de bail, le locataire doit vérifier la classe énergétique du logement.

Qui peut constater l'indécence d'un logement ?

Plusieurs intervenants sont habilités à constater l'indécence d'un logement, dans le cadre d'un simple diagnostic ou d'une procédure judiciaire :

  • Les experts mandatés par les compagnies d'assurance : leur rapport est régulièrement produit comme preuve devant le tribunal.
  • Un huissier de justice : son constat a valeur probante, bien que contestable si une commission spécialisée rend un avis contraire.
  • La CAF : peut intervenir pour constater la décence d'un logement dans le cadre du versement des aides au logement.
  • Le Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS) mandaté par la mairie : obligatoire pour les cas d'insalubrité grave.
  • L'Agence Régionale de Santé (ARS) : peut être sollicitée à la place ou en complément du SCHS.

Pour un simple problème d'indécence, le recours à un expert ou à la CAF est en général suffisant. Pour un logement insalubre, il faut passer par la mairie ou l'ARS, voire contacter la DDASS.

Obligations du propriétaire : que faire face à un logement indécent ?

En cas de logement indécent, le propriétaire doit effectuer les travaux nécessaires avant que le locataire n'occupe les lieux. Même si des travaux sont prévus à court terme ou que le locataire a donné son accord écrit, ce dernier conserve le droit de se retourner contre le bailleur.

  • Si le locataire signale l'indécence : dès qu'il en est informé par lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire a l'obligation d'effectuer les réparations nécessaires pour mettre fin au trouble de jouissance.
  • Si le propriétaire conteste l'indécence : il peut saisir lui aussi la Commission Départementale de Conciliation, voire le tribunal, pour faire valoir son point de vue.
  • Si le propriétaire constate lui-même l'indécence : il a tout intérêt à prendre les dispositions nécessaires pour éviter que le logement ne bascule dans l'insalubrité.
  • En cas d'insalubrité : toute personne peut signaler l'état du logement à la mairie. Le propriétaire risque de lourdes sanctions financières, voire une peine d'emprisonnement.

Le propriétaire a également l'obligation de délivrer au locataire tous les diagnostics techniques obligatoires lors de la signature du bail, notamment le DPE, le diagnostic plomb (CREP), le diagnostic amiante, ainsi que les diagnostics électrique et gaz si les installations ont plus de 15 ans. Ces documents font partie des conditions pour obtenir un permis de louer dans les communes concernées.

Recours du locataire en cas de logement indécent

Un locataire qui constate que son logement est indécent peut agir en 3 étapes. Peu importe ce qui a été mentionné dans l'état des lieux d'entrée, cela ne supprime pas l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent.

  1. Démarche amiable : le locataire contacte d'abord son bailleur pour lui signaler les manquements et tenter un accord. Si le propriétaire accepte d'agir, le locataire lui adresse par lettre recommandée avec accusé de réception la liste des travaux à effectuer ainsi que le délai à respecter.
  2. Commission Départementale de Conciliation (CDC) : en cas de refus ou d'absence de réponse après 2 mois, le locataire peut saisir la CDC. Cette étape est recommandée mais facultative : il est possible de saisir directement un juge. La commission convoque les deux parties 15 jours avant la séance. En cas d'accord, un document est signé. Si l'accord n'est pas respecté, le locataire peut saisir le tribunal.
  3. Recours judiciaire : si aucun accord n'est trouvé, les deux parties portent l'affaire devant le tribunal, avec photos, rapports d'experts et courriers à l'appui. Si le logement est reconnu comme indécent, le propriétaire peut être condamné à réaliser les travaux, à diminuer le loyer et à verser des dommages et intérêts.

À noter : habiter un logement indécent ne dispense pas le locataire de payer son loyer, sauf si l'état du logement le rend totalement inhabitable, charge au locataire de le prouver. Un locataire vivant dans un logement reconnu indécent peut également bénéficier d'aides de la CAF selon certaines conditions.

La démarche est différente en cas de logement insalubre, qui implique l'intervention des autorités (mairie, ARS, préfet).

Jurisprudence : exemples de décisions de justice

Il n'existe pas de sanctions fixes : chaque verdict est rendu au cas par cas pour réparer les préjudices subis. Les décisions peuvent être en faveur du propriétaire, du locataire ou donner raison aux deux parties sur des points distincts.

Cas d'une condamnation du bailleur

Dans l'affaire n° 16/02354 (Cour d'Appel de Reims, 16 juin 2017), des bailleurs ont été condamnés pour avoir effectué des travaux insuffisants pour résoudre des problèmes d'humidité dus à un manque de ventilation et d'isolation thermique. Le rapport d'expertise concluait que ces défauts étaient liés à l'architecture du logement, et non à un défaut d'usage du locataire. Les bailleurs ont été condamnés à verser :

  • 1 000 € pour préjudice matériel ;
  • 1 000 € pour préjudice de jouissance ;
  • 600 € au titre des frais de procédure (article 700 du code de procédure civile).

Cas d'une condamnation des deux parties

Dans l'affaire n° 15/05271 (Cour d'Appel de Douai, 28 septembre 2017), des locataires qui avaient cessé de payer leur loyer sans autorisation judiciaire ont été reconnus fautifs, même si le logement était effectivement indécent. Après compensation des condamnations, le bailleur a dû verser 1 922,82 € aux locataires, preuve que la cessation de paiement sans jugement préalable peut se retourner contre le locataire.

Bailleurs et locataires ont donc tout intérêt à documenter soigneusement l'état du logement dès la signature du bail, notamment via un état des lieux d'entrée détaillé.

Questions fréquentes sur le logement décent

Un logement décent doit disposer d'une surface habitable d'au moins 9 m² et d'une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume minimal de 20 m³. Ces seuils sont fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. En dessous de ces dimensions, le logement est considéré comme indécent et le locataire peut exiger des travaux ou engager un recours contre son bailleur. Pour une colocation, la surface minimale s'applique à chaque chambre louée séparément.

Depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location. Cela concerne en pratique les logements les plus énergivores de la classe G au DPE. L'interdiction s'étend à l'ensemble des logements classés G en 2025, aux logements classés F en 2028, puis E en 2034. Un propriétaire qui loue un tel logement s'expose à des sanctions et le locataire peut exiger des travaux de rénovation énergétique.

Si le bailleur ne répond pas favorablement à une mise en demeure par lettre recommandée, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter un accord amiable. Si la conciliation échoue, il peut porter l'affaire devant le tribunal judiciaire. En cas de condamnation, le juge peut ordonner la réalisation des travaux, la réduction du loyer et le versement de dommages et intérêts au locataire. Il est conseillé de conserver tous les échanges écrits et de rassembler des preuves (photos, rapports d'experts) dès le début de la démarche.

Non, sauf si le logement est reconnu totalement inhabitable par une décision de justice. En règle générale, le locataire doit continuer à régler son loyer même en cas d'indécence constatée. Comme le montre la jurisprudence (CA Douai, 28 sept. 2017), une cessation de paiement non autorisée par le juge peut être retournée contre le locataire. La bonne démarche est d'engager un recours tout en maintenant le paiement du loyer, quitte à demander une réduction judiciaire.

Oui, les critères de décence du décret 2002-120 s'appliquent à tous les types de location : vide, meublée, colocation et sous-location. Pour une location meublée, des exigences supplémentaires portent sur la liste des meubles obligatoires (définie par le décret du 31 juillet 2015). L'absence de mobilier suffisant peut être invoquée comme manquement à l'obligation de décence et justifier un recours du locataire.