Faut-il souscrire une assurance loyers impayés ? Notre avis

Mettre son logement en location est un investissement pour les propriétaires et nombreux sont ceux cherchant à sécuriser leurs revenus locatifs. Contre les retards ou les refus de paiement du loyer des locataires, un grand nombre de propriétaires souscrivent donc à une assurance loyer impayé. Mais est-elle vraiment rentable ? Quelles sont les alternatives à la garantie loyer impayé ? Voici notre avis !

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L’assurance loyer impayé : définition

L’assurance loyer impayé (ALI) est, comme son nom l’indique, un contrat d’assurance qui garantit au propriétaire de recevoir son loyer, et ce même si le locataire ne paie plus. L’assurance loyer impayé n’est pas obligatoire, mais de plus en plus de propriétaires y souscrivent. En échange de cotisations calculées selon le montant du loyer annuel, l’assurance indemnise le propriétaire bailleur en cas de loyer impayé et sécurise donc ses revenus locatifs. Sur le papier donc, la garantie loyer impayé a tout pour plaire et pour rassurer les propriétaires méfiants !

Cependant, l’assurance loyer impayé ne possède pas que des avantages ! Les assureurs cherchant avant tout à se protéger des risques, les conditions d’éligibilité de l’ALI se révèlent très strictes. Son fonctionnement et l’indemnisation promise ne sont pas toujours aussi simples que ce que voudraient nous faire croire les assureurs au premier abord ! L’assurance loyer impayé représente une dépense supplémentaire importante pour les propriétaires, elle doit donc être étudiée en détail. Avant de souscrire ou non à une assurance loyer impayé, prêtez une attention toute particulière aux points ci-dessous.

Garanties d’une assurance loyer impayé : attention aux plafonds !

Toutes les assurances loyer impayé disposent d’une garantie commune : le remboursement des loyers non payés par un locataire défaillant ou de mauvaise foi. Cette garantie constitue le socle de l’ALI, puisqu’elle représente l’essence même du contrat. Cependant, si elle existe dans tous les contrats d’assurance loyer impayé, ses plafonds et niveaux de couverture ne sont pas les mêmes selon la compagnie d’assurance choisie ! En effet, l’assurance peut prévoir une indemnisation limitée :

• Dans le temps : la durée maximale d’indemnisation en cas de loyer impayé est limitée à un certain nombre de mois. Au-delà, l’assurance loyer impayé ne prend plus en charge les remboursements ;
• Dans les montants indemnisés : au-delà d’un montant défini dans le contrat, l’assureur ne prend plus en charge l’indemnisation du propriétaire. Celui-ci n’est donc plus remboursé de ses loyers impayés.

En plus de cette garantie de base, d’autres garanties peuvent être incluses ou proposées en option. Là encore, une attention particulière doit être portée aux plafonds et conditions d’indemnisation ! Les garanties secondaires d’une assurance loyer impayé sont les suivantes :

• La garantie dégradations immobilières : en cas de dégâts causés par le locataire dans le logement, l’assurance prend en charge les frais engendrés par les réparations. Généralement, cette garantie est incluse de base dans les contrats d’assurance loyer impayé, mais ne concerne que des dégradations bien spécifiques ;
• La protection juridique et recours : en cas de frais engagés par le propriétaire pour le recouvrement des loyers, comme des frais d’huissier ou d’avocat, l’assurance les prendra en charge ;
• La garantie vacances locatives : lorsque le logement n’est pas loué, l’assurance compense la perte des revenus locatifs du propriétaire. Attention, cette option augmente fortement le prix de l’assurance loyer impayé !
• La garantie départ prématurée : en cas d’abandon du logement ou de décès du locataire, l’assurance indemnise le propriétaire jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire.

Comme pour tout contrat d’assurance, prenez le temps d’étudier les différentes garanties proposées, ainsi que les conditions d’indemnisation. Certaines compagnies d’assurance proposent des contrats d’assurance loyer impayé sans plafond d’indemnisation ni limite de durée, ou au contraire appliquent une franchise : il est donc indispensable de comparer les contrats avant d’y souscrire !

Des conditions d’éligibilité drastiques

Pour pouvoir être indemnisé par l’assurance loyer impayé, le propriétaire doit choisir un locataire réunissant toutes les conditions d’éligibilité imposées par l’assureur. En règle générale, le locataire doit pouvoir justifier d’un revenu équivalent ou supérieur à 3 fois le montant du loyer ainsi que d’un emploi stable (CDI). Voici un récapitulatif des locataires éligibles ou non à l’assurance loyer impayé :

• Sont éligibles à l’ALI : les employés en CDI ou en CDD dont la durée restante est supérieure à 8 mois, les fonctionnaires titulaires, les indépendants justifiant de 2 ans d’activité minimum, les retraités, ainsi que les étudiants et apprentis.
• Ne sont pas éligibles à l’ALI : les CDD courts, les indépendants ayant moins de 2 ans d’activité, les chômeurs, les contrats nouvelle embauche ainsi que les contrats de qualification professionnelle.

En plus de ces critères, le logement doit impérativement être la résidence principale du locataire, et ce dernier doit être en France métropolitaine. Le bail doit également être de longue durée.

Il est important de noter qu’en cas de souscription à une assurance loyer impayé il est impossible de demander une caution supplémentaire, comme un garant, à son locataire. Seule exception : lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.

Une autre subtilité de l’assurance loyer impayé : les assureurs ne contrôlent les dossiers des locataires qu’en cas de demande d’indemnisation. En d’autres termes, c’est au propriétaire de s’assurer de la solvabilité de son locataire. S’il s’avère que le locataire ne respecte pas les conditions d’éligibilité de l’assurance, le propriétaire ne sera pas indemnisé, et les cotisations déjà versées ne seront pas remboursées. Prudence donc lors de la vérification des justificatifs de revenus de vos locataires ! L’ensemble de ces critères compliquent la recherche d’un locataire : et pendant ce temps, le logement n’est pas loué…

Assurance loyer impayé : délai de carence et indemnisation

Si l’assurance loyer impayé prend effectivement en charge les loyers et garantit les revenus locatifs du propriétaire, l’indemnisation n’est pas immédiate. En effet, les premiers remboursements se font trois à quatre mois après le premier loyer impayé : pendant ce temps, le propriétaire doit donc faire face à une perte de revenus. Fort heureusement, le remboursement des loyers impayés est rétroactif !

En revanche, certaines compagnies d’assurance prévoient un délai de carence dans le cas où le propriétaire souscrit à un contrat alors que son locataire est déjà présent dans le logement. En général, ce délai est de 3 mois : durant ces trois mois, le propriétaire ne pourra pas prétendre à une indemnisation en cas de loyer impayé. Pour éviter le délai de carence de l’assurance loyer impayé, il est donc recommandé de souscrire à un contrat avant l’entrée du locataire dans le logement. Anticipation est donc le maître mot !

Quelles alternatives à l’assurance loyer impayé ?

L’assurance loyer impayé n’est pas la seule façon de garantir ses revenus locatifs et d’être indemnisé en cas de manquement de la part de son locataire. Plusieurs alternatives à la garantie loyer impayé existent :

• La caution solidaire : un garant, généralement un proche du locataire, se porte volontaire pour prendre en charge les loyers en cas de défaillance du locataire. Il est possible de cumuler un garant et une assurance loyer impayé lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
• Le dépôt de garantie : lors de la signature du bail, le locataire verse un loyer supplémentaire que le propriétaire pourra saisir en cas de non-paiement.
• Les garanties internes des agences : lorsque le propriétaire confie son logement en gestion locative à une agence, cette dernière inclut une assurance loyer impayé au contrat. Si l’assurance est à la charge de l’agence immobilière, le prix du contrat de gestion locative augmente tout de même !

Une autre alternative gratuite à l’assurance loyer impayé est de plus en plus utilisée par les propriétaires bailleurs : la garantie Visale. Mise en place par l’État et financée par Action Logement depuis 2016, cette garantie s’apparente à l’assurance loyer impayé : en cas de non-paiement des loyers, le propriétaire est indemnisé. Les conditions d’éligibilité à la garantie Visale sont bien plus souples que celles d’une ALI, et facilitent donc la recherche d’un locataire. Pour en bénéficier, le locataire doit avoir moins de 30 ans et être en situation précaire : en CDD, en intérim, travailleur indépendant, CDI en période d’essai…

C’est au locataire de faire une demande de Visa auprès du dispositif, et de fournir toutes ses pièces justificatives. Contrairement à l’assurance loyer impayé, Visale est entièrement gratuit pour le propriétaire comme pour le locataire, et le dossier du locataire est validé en amont : aucune mauvaise surprise en cas d’impayé. Les délais d’indemnisation sont également plus courts : comptez 15 jours pour être indemnisé après avoir signalé un loyer impayé. Visale s’impose donc comme une alternative solide à l’assurance loyer impayé !

Notre avis sur l’assurance loyer impayé

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En résumé, l’assurance loyer impayé est recommandée pour les propriétaires bailleurs dont les loyers constituent une majeure partie de leurs revenus. Un retard de paiement ou un loyer impayé peuvent avoir des répercussions graves pour le bailleur, il est donc dans son intérêt de sécuriser ses loyers. Cependant, pour un propriétaire disposant d’autres revenus, l’assurance loyer impayé n’est peut-être pas la solution la plus rentable.

En plus de constituer une dépense supplémentaire et de rendre plus difficile la recherche d’un locataire, l’ALI dispose de nombreux plafonds et exclusions de garanties ! La solvabilité du locataire reposant entièrement sur les vérifications effectuées par le propriétaire, l’assurance loyer impayé est une charge administrative supplémentaire. Des alternatives gratuites comme un garant ou encore la garantie Visale sont alors plus appropriées.