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Guides de location : bail, état des lieux, loyers impayés

Le monde de la location immobilière comporte de nombreux pièges qui bien souvent semblent impossibles à comprendre. Bien préparé, il n'est pourtant pas difficile de réussir sa location immobilière. Vous trouverez ici les guides pratiques pour en finir avec les difficultés dans votre gestion locative et pour signer un bail de location en toute sérénité.


Pourquoi gérer soi-même son bien en location ?

Se passer d'intermédiaire pour sa location immobilière

En gérant soi-même la location immobilière de votre bien, cela permet de garder la maîtrise complète de chaque décision, du choix des locataires au montant des loyers. Cependant, le propriétaire bailleur doit aussi assumer tous les risques (loyers impayés, dégâts, fixation du loyer, …). Il faudra donc apprendre très vite à équilibrer cette équation entre obligations du bailleur et rendement. Il faut y consacrer du temps et connaître les règles essentielles (obligations du locataire, délai de préavis, …) à respecter pour éviter les déconvenues.

En général, un propriétaire bailleur choisit de se passer d’intermédiaires pour gérer ses biens en location. La gestion par le propriétaire lui-même n’est donc pas une démarche marginale, mais courante même s’il doit rédiger les baux de location.

La location pour rentabiliser un bien immobilier

Rentabiliser son investissement immobilier en mettant le logement en location dépend de facteurs nombreux et complexes. Si la première précaution consiste à investir dans un secteur géographique où les activités industrielles et tertiaires sont en expansion avec une demande locative soutenue (indice de référence des loyers faisant foi), gérer soi-même son bien en location permet de réduire les frais d’agence (remise des clés, rédaction du bail, signature du bail, rédaction de la quittance de loyer, …).

Si elle n’est pas mise en location, une habitation, représente une charge avec les impôts, l’entretien et la surveillance. En laissant un logement vide, vous vous exposez parfois à une occupation illicite et à des dégradations. Le propriétaire doit donc trouver aussi rapidement que possible un locataire afin de percevoir des loyers.

Comment réussir sa location immobilière ?

Bien choisir l'emplacement de son bien immobilier

Maison France

Le premier paramètre à prendre en compte est la demande. Celle-ci n’est pas la même selon la ville dans laquelle est établi le logement. Là où les étudiants (souvent en colocation) sont nombreux du fait de la présence de grandes écoles, d’une ou plusieurs universités. Les locataires seront différents de ceux d’une ville touristique accueillant toute l’année ou seulement à la belle saison de nombreux vacanciers.

L’attente et la demande de logement ne sont pas les mêmes selon qu’elles émanent de familles à la recherche d’une location saisonnière ou d’un étudiant. Le propriétaire pourra dès lors, et selon les circonstances, opter pour une location vide ou meublée, une location étudiante ou saisonnière.

Choisir entre une location vide ou meublée

Un bail d’habitation ou bail locatif « classique » de trois ans avec tacite reconduction demandera moins de travail administratif et moins de déplacements qu’une location saisonnière ou qu'un bail mobilité. Ces dernières verront alterner les périodes creuses et les périodes d’occupation. Elles obligent ainsi le bailleur à multiplier les contacts, les rencontres, les états des lieux et les vérifications des garanties financières nécessaires.

La compensation viendra des loyers plus élevés pour les logements meublés par rapport à une location vide sur le long terme. Ce type de logement entraîne également moins de contraintes sur la durée car il est plus simple de trouver un acquéreur. Le problème reste le risque de dégradations de la part du locataire.

Les annexes du contrat de location

Le contrat de bail est l'élément central de toute location, c'est ce document qui permet de définir les modalités de la location et de contraindre bailleur et locataire à les appliquer.

Retrouvez trois guides essentiels à la réussite de votre location :

Quelles sont les obligations du diagnostic immobilier ?

La loi impose de louer un logement décent, en bon état, qui ne mette pas en danger la sécurité et la santé des occupants (le locataire doit donc exiger un logement de ce standing). Le locataire peut s'assurer que le logement est en bon état grâce au dossier de diagnostics immobilier. Même si la législation semble complexe, l’information est accessible en ligne et le propriétaire peut se familiariser rapidement avec les diagnostics.

Retrouvez la liste des diagnostics sur service-public.fr.

  • La liste des diagnostics comprend entre autre :
  • Un bilan état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE location) ;
  • Le diagnostic de surface de la Loi Boutin (attestation de la surface habitable réelle) ;
  • Le diagnostic électricité à la location qui atteste du bon état des installations électriques et le diagnostic gaz à la location ;
  • L'état des risques naturels et de la pollution ;
  • Le diagnostic d'exposition au plomb.

Si cet inventaire des diagnostics semble comporter beaucoup de documents, tous ne sont pas obligatoires. Beaucoup dépendent de la date de construction de l’immeuble, des entreprises, de la maison... Pour conduire ces examens, il faut passer par des professionnels ayant les compétences et les certifications requises. Le professionnel doit être agréé par la COFRAC.

En outre, en cas d’accident pour le locataire, le diagnostic apportera une couverture juridique solide.

L'état des lieux et le dépôt de garantie (caution)

Le dépôt de garantie

Pour couvrir les dégâts causés par le locataire, qui ne seraient pas dus à un usage normal du logement, le locataire doit effectuer un dépôt de garantie (souvent lors de la remise des clefs).

La différence entre la caution et le dépôt de garantie Dans le langage courant, le dépôt de garantie (somme remise en début de location) est souvent appelée caution, or dans le monde de l'immobilier, la caution est le garant.

La remise du dépôt de garantie est encadré par la loi, ainsi, celui-ci ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Ce montant peut également être saisi par le propriétaire en cas d’impayés de loyers.

L'état des lieux

Appartement

L'état des lieux est le document qui permet d'évaluer l'état d'un logement, il permet de notifier la présence de tous les éléments abîmés ou qui ont des problèmes de fonctionnement dans l'habitation. Il faut réaliser deux états des lieux, l'un à l'entrée du locataire et le second à sa sortie.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, le contenu de l'état des lieux est imposé, le document reste pourtant non-obligatoire. Dans le cas ou le locataire et le bailleur choisissent de ne pas réaliser d'état des lieux, la loi considère que le logement a été remis en bon état au locataire. Il est donc préférable pour le locataire de réaliser un état des lieux, il peut y ajouter des photos pour étoffer l'état des lieux.

La notice d'information

Parmi les annexes obligatoires du contrat de location figure la notice d'information. Ce document permet aux deux partis de connaître leurs droits et devoirs. La notice d'information permet de simplifier les rapports entre bailleur et locataire.

Comment fixer le loyer ?

La localisation : une grande influence sur le loyer

Les loyers sont moins chers à Lyon qu’à Paris, moins chers à Bordeaux qu’à Lyon, etc… Ils sont moins chers en périphérie qu’en centre-ville. Une grande métropole très habitée est, en général, une zone tendue. Il reste qu’une maison individuelle avec un petit jardin en seconde couronne, à quelques kilomètres d’une ville moyenne trouve preneur dans les quelques jours qui suivent sa mise sur le marché.

À l’inverse, un appartement de même surface en centre-ville trouvera plus difficilement preneur. En effet, le paiement du loyer doit être possible pour le locataire, avec la loi Duflot II, exiger un loyer trop élevé est une clause abusive.

Prendre en compte l'environnement

Camionette

De très nombreux paramètres entrent en ligne de compte pour fixer le montant du loyer. Le meilleur indicateur reste le marché local qui permet au loyer de référence d’être établi. Cependant, les comparaisons sont délicates car il faut prendre en compte l’environnement, quartier résidentiel ou non, les transports en commun, l’accessibilité, la sécurité, les charges locatives, la proximité des écoles, des commerces, des soins de santé. Cela rend certains logements identiques en surface et en confort beaucoup plus prisés que d’autres, le règlement de copropriété peut également influer.

Est-il possible de changer le loyer en cours de location ?

D’après le Code civil et le droit immobilier, le bail de location peut prévoir une révision du loyer ou une augmentation de loyer possible sous certaines conditions. Le propriétaire doit obligatoirement faire figurer ces conditions sur le bail de location meublé ou non, elles font partie des mentions obligatoires du dossier de location. Ces clauses dépendent de la durée du bail et de la date de fin de bail mais peuvent aussi dépendre du renouvellement de bail.