Frais d’agence en location : calcul, répartition et plafonnement

Par Tom Loreau

Passer par une agence immobilière pour louer son logement est une solution très souvent choisie par les propriétaires. Cela leur fait gagner du temps, et leur apporte sécurité et expertise. Un futur locataire en recherche de logement peut également passer par une agence pour trouver son bonheur. Ces services ne sont cependant pas gratuits et impliquent le paiement de frais d’agence. Si ces frais sont plafonnés pour le locataire depuis la loi Alur, ils n’en restent pas moins une somme à débourser et sont une des raisons pour lesquels la location entre particuliers est de plus en plus privilégiée.

Frais d’agence en location

Les frais d’agence sont divisés en plusieurs catégories, peuvent être répartis entre propriétaire et locataire et tous ne sont pas payés en même temps.

Quels sont les frais d’agence immobilière pour une location ?

Les frais d’agence couvrent les différentes prestations proposées par l’agence immobilière qui gère la mise en location d’un logement. Ces frais sont calculés comme un tout (à l’exception de l’état des lieux d’entrée qui est calculé et payé en décalé). À noter que l’état des lieux de sortie n’est généralement pas inclus dans le montant des frais d’agence. Les principales prestations sont les suivantes :

• Réalisation des visites ;
• Rédaction du contrat de bail ;
• Réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
• Constitution du dossier ;
• Commission d’intermédiaire entre le locataire et le propriétaire.

Comment calculer les frais d’agence pour une location ?

Chaque agence immobilière fixe ses frais par elle-même, il n’existe pas de réglementation à ce sujet. Il est donc possible de choisir une agence plutôt qu’une autre sur la base de leurs tarifs, ou sur la qualité de leurs prestations. Ces honoraires sont souvent basés sur un pourcentage de la valeur du logement, bien que cela ne soit pas une obligation.

Cependant, la répartition des frais d'agence entre le propriétaire et le locataire est au contraire réglementée et nécessite d’être calculée.

Négociation des frais d’agence en locationÉtant donné qu’il n’existe pas de réglementation concernant le montant des honoraires de l’agence, il est possible de les négocier en tant que propriétaire afin d'obtenir le tarif le plus intéressant.

Frais d’agence en location, qui paie ?

Les honoraires demandés par l’agence immobilière sont à répartir entre le locataire et le propriétaire ; cette répartition est cependant très réglementée. Le locataire ne peut être facturé que pour certaines prestations : la visite, le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée et la constitution du dossier. Ainsi, le commission d'intermédiaire reste entièrement à la charge du propriétaire.

De plus, depuis la loi Alur, il existe un plafonnement lié à la taille du logement limitant le montant maximum des frais pouvant être imputés au locataire. Il revient alors au propriétaire de régler le reste des honoraires de l’agence. En cas de non règlement des frais d’agence par une des deux parties, l’autre doit dans un premier temps signaler sa faute à la première par courrier recommandé avant d’entamer toute procédure de conciliation voire judiciaire.

La part des frais d’agence payée par un locataire ne peut excéder celle payée par le propriétaire, et ce tout en respectant les plafonds évoqués plus haut.

Quand payer les frais d’agence en location ?

À l’exception de l’état des lieux d’entrée, les frais d’agence doivent être réglés après la signature du bail. L’état des lieux, quant à lui, est payable au moment où la prestation a lieu.

Quelles sont les obligations de l’agence immobilière et du propriétaire ?

La loi Alur a précisé certains éléments liés aux frais d’agence dans le but de protéger les locataires.

Obligation d’information des agences immobilières

Depuis un arrêté du 10 janvier 2017, les agences immobilières ont pour obligation d’afficher clairement les frais qu’elles appliquent. Cette information doit ainsi être trouvable sur la vitrine de l’agence (si elle en possède une) au même format que les annonces affichées, ainsi que sur celles déposées en ligne.

Cet arrêté précise également que toutes ces annonces doivent préciser plusieurs autres éléments visant à informer le futur locataire :

• Le montant du loyer augmenté d’éventuels charges récupérables et complément de loyer, suivi des mentions “par mois” et “charges incluses” (le cas échéant) ;
• Le montant des charges récupérables, le cas échéant ;
• Le montant du complément de loyer, le cas échéant ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le type de location : meublée ou vide.

Cette obligation d’information protège ainsi à la fois les propriétaires en leur évitant une mauvaise surprise en découvrant le montant des honoraires à régler à l’agence, et les locataires en mettant en valeur les informations clés des logements en location.

Plafonnement des frais d’agence

Depuis la loi Alur, un plafonnement de la part maximum des frais d’agence payée par le locataire a été mis en place. Pour la constitution du dossier, la visite et la rédaction du contrat de bail ce plafonnement dépend de la zone dans laquelle se trouve le logement :

Plafond pour l'état des lieux d'entréePour l’état des lieux d’entrée, un plafond unique pour tout le territoire a été déterminé : 3€/m²

Ainsi, quelque soit le montant final des frais d’agence, la part du locataire ne peut pas dépasser ces plafonds, et ne peut être supérieure à celle réglée par le propriétaire.

Location sans frais d’agence

Pour ne pas payer de frais d’agence, la meilleure solution est tout simplement de s’occuper soi-même de sa location.

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Comment ne pas payer d’honoraires d’agence en location ?

Bien que passer par une agence immobilière ait un aspect rassurant lié à l’encadrement apporté par des professionnels, il est parfois plus intéressant de ne pas payer d’honoraires du tout. Pour cela, rien de plus simple : il suffit de gérer soi-même sa location ! Naturellement, il convient de se renseigner sur cette méthode avant de se lancer. Il existe pour cela de nombreux guides sur les différents aspects de la location, des charges locatives aux diagnostics immobiliers à fournir en passant par la caution solidaire ou la résiliation de bail.

Concernant les documents juridiques tels que les contrats de bail, états des lieux ou quittances de loyers entre autres, il est facile d’en trouver des modèles gratuits en ligne à compléter directement et ayant une valeur légale. Des contrats de bail et états des lieux sont ainsi disponibles à la fin de cet article.

Il existe également des outils de gestion locative ayant pour but d’accompagner les propriétaires dans la mise en location de leur bien. Simples d’utilisation, ils permettent un suivi des étapes de la location et de la comptabilité, l’accès à des documents juridiques ainsi qu’un envoi automatique des quittances de loyers une fois la location finalisée. Si ces outils sont généralement payants, la plupart proposent une version gratuite ainsi que différents forfaits.

Enfin, pour bien réussir sa location, voici une liste des principales étapes à suivre :

1. Publication de l’annonce sur une ou plusieurs plateformes en ligne ;
2. Sélection des dossiers de candidatures ;
3. Programmation et réalisation des visites ;
4. État des lieux d’entrée ;
5. Signature du contrat de bail et remise des clés ;
6. Suivi des loyers et envoi des quittances au cours du bail ;
7. État des lieux de sortie à la fin de la location.

Télécharger un modèle de contrat de bail gratuit

Voici deux modèles de contrats de bail gratuits et aux normes de la loi Alur (2020) :

Je télécharge un contrat de bail meublé PDF

Je télécharge un contrat de bail vide PDF

Télécharger un modèle d’état des lieux gratuit

Voici deux modèles d’états des lieux gratuits et aux normes de la loi Alur (2020) :

Je télécharge un état des lieux (logement meublé) PDF

Je télécharge un état des lieux (logement vide) PDF