Donner congé à son locataire : motifs, délai, modèle de lettre

Le congé, c'est lorsque le propriétaire signifie à son locataire qu'il souhaite mettre fin à un contrat de bail. Cette procédure légale vire souvent au cauchemar pour le propriétaire, car l'encadrement légal est strict et que certains locataires jouent sur des vices de forme. De manière totalement déséquilibrée, le locataire a, de son côté, uniquement besoin de respecter un délai de préavis. Cet article explique comment demander à son locataire de partir sans se rater !

Comment donner congé à son locataire ?

La première chose à connaître lorsque l'on souhaite récupérer l'usage d'un logement mis en location, ce sont les dispositions prévues par la loi. En effet, à part dans certaines conditions, il n'est généralement pas possible de donner congé à son locataire en cours de bail. La solution est donc d'attendre quelques mois avant la date de fin du contrat pour parler de non-renouvellement de bail. Les conditions sont précisées au moment de la signature, et ce même si la reprise de bail à échéance doit également se conformer à certaines règles.

En effet, d'autres conditions assez contraignantes doivent aussi être respectées pour donner congé à son locataire à la fin du contrat de bail. Le propriétaire doit se retrouver dans l'une des 3 situations suivantes :

1. Le propriétaire souhaite récupérer le bien pour en faire sa résidence principale, ou celle de l'un de ses proches ;
2. Le propriétaire souhaite vendre le bien ;
3. Le propriétaire possède un motif légitime et sérieux.

Croyez-le ou non, mais un propriétaire ne peut pas congédier son locataire parce que sa tête ne lui revient pas.

Congé pour reprise du logement

Un propriétaire peut signifier à son ou ses locataires son intention de récupérer le logement qu'il leur loue pour en faire sa résidence principale, ou celle de l'un de ses proches. La loi dresse la liste des proches du propriétaire qui peuvent ainsi être concernés par la reprise du bien :

• Son conjoint ou sa conjointe ;
• Ses ascendants directs ;
• Ses descendants ou ceux de son conjoint.

Dans une telle situation, il est possible de donner congé à son locataire à la date de fin du bail sans que celui-ci puisse légalement s'opposer cette demande. Il faut cependant respecter le préavis prévu dans le bail pour que les locataires ne se retrouvent pas à la rue du jour au lendemain.

Congé pour vente du logement

Il est également possible de donner congé aux locataires d'un bien si le propriétaire souhaite vendre ce dernier. À noter que s'il s'agit d'une location de logement non meublé, le propriétaire doit donner la priorité au locataire s'il souhaite le racheter. Autrement dit, le locataire possède un droit de préemption du locataire sur la vente. Dans le cas d'une location de logement meublé, la vente est ouverte de manière égale à tout acquéreur potentiel.

Vendre un logement occupé en cours de bail Dans certaines situations, par exemple, si le délai de préavis ne peut être respecté ou si la date prévue de fin du bail est trop éloignée, il est possible de vendre un logement en cours de bail, alors qu'il est encore occupé par un locataire. Dans ce cas, le nouveau propriétaire reprend le contrat de bail, qui conserve les mêmes conditions et doit informer le locataire du changement ainsi que de ses coordonnées.

Un appartement vendu occupé se négocie généralement à un prix inférieur à un logement libre. Cela explique que le bailleur demande au locataire de sortir pour la vente.

Congé pour motif légitime et sérieux

Enfin, il est possible de donner congé à son locataire même si le propriétaire n'a pas prévu de faire usage ou de vendre son bien. Ce congé ne peut cependant se faire que sous certaines conditions, appelées motifs légitimes et sérieux. En voici une liste non exhaustive :

• Impayés et retards de loyer à répétition ;
• Utilisation anormale du logement (sous-location non autorisée, suroccupation, trafics illégaux, etc) ;
• Nuisances sonores, et plus généralement troubles du voisinage ;
• Absence d'assurance habitation ;
• Absence d'entretien du logement et dégradations importantes, travaux non autorisés.

Plusieurs de ces motifs permettent au bailleur de mettre fin au contrat de bail avant son échéance, lorsque les manquements du locataire rentrent dans les clauses résolutoires du contrat de bail (dégradations, troubles, impayés, etc).

Il existe cependant des cas où le motif sérieux ne peut pas être imputable au locataire, mais permet quand même au bailleur de lui donner congé : lorsque le logement doit être libéré pour cause d'utilité publique ou de travaux de démotion et/ou réhabilitation empêchant l'occupation des lieux.

Contestation d'un congé frauduleux ou abusif Il est possible pour le locataire de contester la décision, s'il estime que le motif invoqué n'est pas justifié. Dans le cas où la justice lui donne raison, le propriétaire peut alors être condamné à une amende allant jusqu'à 6000 €.

Cas particuliers pour donner congé

Les situations détaillées ci-dessus représentent le cas général, s'appliquant le plus souvent, mais il existe aussi des cas particuliers. Selon ces derniers, la procédure et les exigences peuvent changer.

Les locataires protégés

La loi Alur de 2014 prévoit que certains locataires, plus vulnérables que les autres, soient protégés. Deux types de personnes peuvent être considérées comme protégées :

1. Les personnes âgées de plus de 65 ans et justifiants de revenus modestes ;
2. Les personnes âgées de moins de 65 ans, mais ayant à charge une personne âgée et justifiant de revenus modestes.

Les conditions de ressources sont fixées par décret et définies par zone et par le nombre de personnes composant le foyer. Le statut de locataire protégé, qui s'applique aussi bien dans les locations meublées que non meublées à condition qu'elles soient une résidence principale, rend plus difficile pour le propriétaire de leur donner congé.

Ainsi, pour les personnes concernées, le renouvellement du bail de location est automatique. Le propriétaire ne peut donner congé à un locataire protégé que :

1. S'il lui trouve une solution de relogement pour les locataires. Ce nouveau logement doit cependant correspondre à la fois aux besoins et aux moyens de la personne concernée, et être situé à cinq kilomètres maximum de son logement actuel ;
2. S'il est lui-même âgé de plus de 65 ans ;
3. S'il a lui-même des ressources inférieures à celles du locataire protégé.

Comment faire en cas de loyer impayé par un locataire protégé ? Le cas de l'impayé de loyer est le seul motif autorisé par la loi pour mettre fin unilatéralement à un contrat de bail passé avec un locataire protégé. Dans ce cas, le propriétaire doit respecter les conditions habituelles (préavis notamment), mais n'a pas l'obligation de proposer une solution de relocation.

Les résidences secondaires

Si la loi française définit clairement le cadre pour donner congé à un locataire s'il s'agit de sa résidence principale, la même chose ne peut pas être dite dans le cas d'une résidence secondaire. En effet, les règles sont beaucoup plus souples pour les résidences secondaires.

Il n'y a pas de délai de préavis prévu, et les motifs de résiliation peuvent être établis à l'avance dans le contrat, même s'il n'existe pas de règle globale dans ce cas-là. L'usage veut cependant que le propriétaire signifie au locataire son intention de lui donner congé au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception ou d'un document remis en main propre.

Quand donner congé à son locataire ?

Quel que soit le motif justifiant de donner congé à un locataire (même pour un motif sérieux et légitime), il faut toujours respecter un délai de préavis, qui est plus contraignant pour les propriétaires que pour les locataires. Le délai pour donner congé à son locataire est ainsi de :

1. Trois mois pour un logement meublé ;
2. Six mois pour un logement vide.

Sont reconnus comme moyens valables de donner congé à un locataire les méthodes suivantes :

• La lettre recommandée avec accusé de réception ;
• L'acte certifié par un huissier ;
• La remise de la lettre en main propre en échange d'un récépissé ou d'un émargement mentionnant la date.

En plus du courrier, l'arrêté du 13 décembre 2017 impose aux bailleurs de remettre à leur futur ex-locataire une notice d'information relative aux modalités de congé.

Télécharger une notice d'information PDF

Modèle de lettre pour donner congé à son locataire

L'exemple de lettre pour donner congé au locataire doit être adapté à la situation et préciser le motif de congé. Il est également possible de télécharger un modèle gratuit de lettre de congé au format Word, à modifier puis imprimer.

Modèle de lettre de congé WORD