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6 mois
Délai de préavis
Préavis minimum obligatoire pour un logement vide, avant la date d'échéance du bail
3 motifs
Motifs légaux
Reprise personnelle, vente du logement ou motif légitime et sérieux, aucun autre n'est valide
LRAR
Notification obligatoire
Lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre
Locataires protégés
Protection renforcée
Les locataires de plus de 65 ans ou aux ressources modestes bénéficient d'une protection spéciale
Les 3 motifs légaux pour donner congé à son locataire
Contrairement au locataire qui peut quitter le logement à tout moment, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour l'un des trois motifs prévus par la loi. Tout autre motif rend le congé nul.
| Motif | Conditions principales | Obligations spécifiques |
|---|---|---|
| Reprise pour habiter | Résidence principale du bailleur, de son conjoint, partenaire PACS, concubin depuis plus d'un an, ascendants ou descendants | Indiquer l'identité et la qualité du bénéficiaire dans la lettre de congé |
| Vente du logement | Le logement doit être vendu libre de toute occupation | Le locataire bénéficie d'un droit de préemption : la lettre doit valoir offre de vente avec prix et conditions |
| Motif légitime et sérieux | Inexécution des obligations du locataire : loyers impayés, troubles du voisinage, défaut d'assurance, dégradations | Le motif doit être réel et documenté ; une simple mésentente ne suffit pas |
1. Congé pour reprise du logement
Le propriétaire peut donner congé pour occuper lui-même le bien ou le faire occuper par un proche en tant que résidence principale. Les bénéficiaires autorisés sont : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ainsi que ses ascendants et descendants (ou ceux de son conjoint/partenaire). La reprise du logement impose que l'occupation soit effective et durable ; une reprise fictive expose le bailleur à des poursuites pénales et à une indemnisation du locataire.
2. Congé pour vente du logement
Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement libre. La lettre de congé vaut alors offre de vente au locataire en place : elle doit mentionner le prix de vente et les conditions de la cession. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. S'il renonce, le bailleur peut vendre à un tiers, mais si le prix baisse de plus de 5 %, le locataire doit à nouveau être informé. Ce congé ne permet pas de vendre le bien occupé ; la vente d'un logement occupé suit d'autres règles.
3. Congé pour motif légitime et sérieux
Ce motif recouvre principalement les manquements graves et répétés du locataire à ses obligations : loyers impayés, troubles de voisinage, défaut d'assurance habitation, sous-location non autorisée, dégradations du logement. Le motif doit être sérieux ; un simple désaccord avec le locataire ne suffit pas. En cas de litige, c'est le juge qui apprécie le caractère légitime et sérieux du congé. Pour les impayés, le bailleur peut aussi engager une procédure d'expulsion du locataire si la situation dure.
Délais et procédure pour donner congé
Quel délai de préavis ?
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée par le locataire (ou de la signification par commissaire de justice). Il est de :
- 6 mois pour un logement vide (non meublé), quel que soit le motif
- 3 mois pour un logement meublé
Le congé doit être donné à l'échéance du bail. S'il arrive trop tard (moins de 6 mois avant l'échéance pour un logement vide), il prend effet à l'échéance suivante. Il est donc crucial de bien calculer la date d'envoi. Pour en savoir plus sur les délais applicables, consultez notre guide sur le préavis de location.
Comment notifier le congé ?
Trois modes de notification sont valides :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : le délai de préavis court à compter de la date de réception
- Acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier), recommandé en cas de litige
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement, peu usité en pratique
Un simple email, un SMS ou une lettre simple ne constituent pas un congé valide. La résiliation du bail doit respecter ces formes sous peine de nullité.
Mentions obligatoires dans la lettre de congé
La lettre de congé doit comporter :
- L'identité du bailleur et du locataire
- L'adresse du logement concerné
- Le motif précis du congé
- Pour un congé pour reprise : l'identité et la qualité du bénéficiaire
- Pour un congé pour vente : le prix et les conditions de vente, avec la notice d'information sur le droit de préemption
- La date d'effet du congé
Modèle de lettre de congé pour le locataire
Voici un modèle adapté au congé pour reprise du logement. Il peut être adapté aux autres motifs en remplaçant le paragraphe de motivation.
Pour un congé pour vente, la lettre doit en outre mentionner le prix de vente et reproduire intégralement la notice d'information sur le droit de préemption du locataire. Pour un congé pour motif légitime et sérieux, le paragraphe de motivation doit détailler les manquements constatés (dates, faits précis, preuves).
PDF Notice d'information congé locataireLes locataires protégés : quand le congé est impossible ou conditionné
Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée qui empêche ou conditionne le congé. Ces protections s'appliquent pour le congé pour reprise et le congé pour vente, mais pas pour le congé pour motif légitime et sérieux.
Locataire de plus de 65 ans
Lorsque le locataire est âgé d'au moins 65 ans à la date d'échéance du congé et que ses ressources annuelles n'excèdent pas le plafond de ressources fixé pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, le bailleur ne peut lui délivrer congé pour reprise ou pour vente que s'il lui propose, dans le même arrondissement ou les arrondissements ou communes limitrophes, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Exception : si le bailleur lui-même a plus de 65 ans et des ressources inférieures au même plafond, la protection ne s'applique pas.
Locataire en situation de handicap ou à charge
La protection s'applique également lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant les conditions de ressources ci-dessus. Elle concerne aussi les personnes reconnues handicapées (RQTH), sous conditions.
Trêve hivernale : impact sur l'expulsion, pas sur le congé
La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) suspend les expulsions, non la délivrance du congé. Un bailleur peut donc envoyer une lettre de congé pendant la période hivernale ; il ne peut simplement pas faire exécuter une expulsion durant cette période.
Cas particuliers du congé bailleur
Congé en zone tendue
Dans les zones tendues, les règles de congé sont identiques mais le préavis réduit (cas de force majeure, mutation professionnelle) est plus strict. Par ailleurs, un congé délivré frauduleusement (fausse reprise) peut donner lieu à des sanctions pénales et au versement d'une indemnisation minimale d'un an de loyer au locataire évincé.
Congé pour un logement meublé
Pour un logement meublé, le préavis est réduit à 3 mois. Les motifs légaux restent identiques (reprise, vente, motif légitime et sérieux). La lettre doit tout de même mentionner le motif précis sous peine de nullité.
Non-renouvellement vs résiliation
Le non-renouvellement du bail par le bailleur suit les mêmes règles que le congé. La résiliation du bail en cours de contrat, en revanche, n'est possible que par accord amiable ou décision judiciaire (clause résolutoire). Le congé ordinaire, lui, intervient uniquement à l'échéance.
Questions fréquentes sur le congé bailleur
Non. Contrairement au locataire qui peut résilier son bail à tout moment sans justification, le propriétaire bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux. Un congé sans motif valable est nul de plein droit : le locataire peut se maintenir dans les lieux et poursuivre le bailleur en justice.
Le délai est de 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement vide, et de 3 mois pour un logement meublé. Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée par le locataire (ou de la signification par commissaire de justice). Si le congé arrive trop tard, il ne prend effet qu'à l'échéance suivante. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les délais de préavis de location.
La lettre de congé doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), remise par acte de commissaire de justice, ou déposée en main propre contre récépissé. Un simple email ou une lettre ordinaire ne constitue pas un congé valide. La lettre doit mentionner le motif, la date d'effet et, selon le motif, des informations complémentaires (identité du bénéficiaire pour une reprise, prix de vente pour une vente).
Oui. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour contester la validité du congé, notamment si le motif est absent ou insuffisant, si les délais n'ont pas été respectés, si la forme de notification est irrégulière, ou si le locataire bénéficie d'une protection spéciale (plus de 65 ans avec ressources modestes). En cas de congé pour reprise jugé frauduleux, le bailleur peut être condamné à verser au moins un an de loyer d'indemnisation.
Si le locataire ne libère pas le logement à la date d'effet du congé, le bailleur doit engager une procédure judiciaire d'expulsion. Il est interdit de couper les fluides (eau, gaz, électricité) ou de changer les serrures pour forcer le départ : ces actes constituent des voies de fait passibles de poursuites pénales. La procédure d'expulsion du locataire passe obligatoirement par le tribunal judiciaire.