Bail meublé : modèle gratuit de contrat de location meublée

Inventaire obligatoire : les meubles indispensables

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier qu'un logement meublé doit contenir pour être qualifié de « meublé » au sens de la loi. Un logement qui ne respecte pas cette liste peut être requalifié en location vide par le juge, avec les conséquences juridiques que cela implique (bail de 3 ans, préavis de 3 mois, dépôt de garantie réduit à 1 mois).

L'inventaire doit être annexé au contrat de bail et à l'état des lieux. Voici la liste exhaustive :

PDF Inventaire du mobilier

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres (dispositif d'occultation)
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment à température ≤ -6°C (ou congélateur séparé)
• Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour les occupants
• Table et chaises
• Étagères de rangement
• Luminaires dans chaque pièce
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement (aspirateur, balai, etc.)

Que dit la loi Alur sur la location meublée ?

Depuis 2014, la loi Alur (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) encadre l'ensemble de la gestion locative afin de rééquilibrer la relation entre locataires et bailleurs. La location meublée comporte de nombreuses spécificités qu'il est essentiel de maîtriser avant de signer les deux exemplaires du contrat. Voici les sept grands points normés 2026 à connaître.

• La durée du bail meublé
• L'inventaire du mobilier et ses éléments obligatoires
• La fixation du montant du loyer
• Les annexes à joindre au contrat de location
• Le dépôt de garantie
• Les clauses résolutoires
• Les clauses abusives interdites

La durée du bail en location meublée

Dans le cadre d'un contrat de location meublé classique, la durée minimale du bail est fixée à un an. Rien n'empêche toutefois les parties de convenir d'une durée plus longue, de deux ou trois ans par exemple. À l'échéance, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour une nouvelle période d'un an, et ce, quelle que soit la durée initiale choisie au départ.

Deux cas particuliers permettent de conclure un bail d'une durée inférieure à douze mois : le bail mobilité, d'une durée d'un à dix mois, et le bail étudiant, fixé à neuf mois fermes sans reconduction automatique.

Inventaire en location meublée : les éléments obligatoires

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe précisément la liste minimale du mobilier qu'un logement doit contenir pour prétendre au statut de location meublée. L'objectif est clair : garantir au locataire un logement immédiatement habitable, dans lequel il puisse emménager avec ses seuls effets personnels. L'inventaire doit être établi contradictoirement entre le bailleur et le locataire, puis annexé au contrat de bail et à l'état des lieux d'entrée.

Si un seul élément manque à l'appel, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la requalification du contrat en bail vide, avec à la clé une durée portée à trois ans, un préavis de trois mois et un dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer.

Comment fixer le loyer d'un meublé ?

Lors de la première mise en location, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, à l'exception des communes situées en zone tendue où un plafond préfectoral s'applique. Dans les villes concernées (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, etc.), le loyer ne doit pas excéder le loyer de référence majoré, sous peine d'action en diminution portée par le locataire.

En cours de bail, la révision du loyer ne peut intervenir qu'une fois par an, à la date anniversaire du contrat ou à la date convenue entre les parties. Cette revalorisation s'effectue exclusivement selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Si le bailleur omet d'appliquer la révision dans l'année, il perd définitivement le droit de la réclamer pour cette période écoulée.

Les annexes obligatoires du contrat

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur, plusieurs documents doivent impérativement être joints au contrat de location meublée. L'absence de ces annexes peut engager la responsabilité du bailleur et ouvrir droit à réparation pour le locataire. Les pièces à fournir sont :

• Le état des lieux d'entrée détaillé, réalisé contradictoirement ;
• L'inventaire du mobilier daté et signé par les deux parties ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• Le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 ;
• L'état des risques et pollutions (ERP ou ERNMT) ;
• Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
• La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs ;
• L'attestation d'assurance loyers impayés lorsque le bailleur y a souscrit ;
• Le règlement de copropriété, le cas échéant, pour les parties concernant la jouissance du logement.

Le dépôt de garantie en meublé

Pour un bail meublé à usage de résidence principale, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Cette limite est d'ordre public : toute clause contraire est réputée non écrite. À titre de comparaison, la caution pour un bail vide reste bloquée à un seul mois de loyer.

La somme doit être restituée au locataire dans un délai maximal d'un mois après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est parfaitement conforme à celui d'entrée, ou de deux mois en cas de dégradations ou de régularisation de charges. Passé ce délai, le bailleur est redevable d'intérêts de retard fixés à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé.

Cas particulier : le bail mobilité interdit totalement toute demande de dépôt de garantie. Le bailleur qui souhaite se prémunir contre les impayés doit alors se tourner vers la garantie Visale ou un garant.

Les clauses résolutoires

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui prévoit la résiliation automatique du bail si le locataire manque à certaines de ses obligations essentielles. Concrètement, elle évite au bailleur de devoir plaider la résiliation devant le juge : il lui suffit de faire constater le manquement et de faire délivrer un commandement resté infructueux.

Seuls quatre motifs peuvent être invoqués au titre d'une clause résolutoire dans un bail meublé : le non-paiement du loyer ou des charges, le défaut de versement du dépôt de garantie, l'absence d'assurance loyer impayé, et les troubles de voisinage caractérisés par une décision de justice devenue définitive. Toute autre clause résolutoire inscrite dans le contrat est nulle.

Les clauses abusives interdites

La loi du 6 juillet 1989, renforcée par la loi Alur, dresse une liste précise de clauses réputées non écrites que ni le bailleur ni l'agence ne peuvent imposer au locataire. Parmi les plus fréquentes, on trouve :

• L'obligation pour le locataire de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
• Le prélèvement automatique du loyer imposé comme unique mode de paiement ;
• L'interdiction d'héberger des proches ou de recevoir de la famille ;
• La facturation de frais d'envoi de quittances ou d'états des lieux ;
• La responsabilité collective des locataires d'un immeuble en cas de dégradation des parties communes ;
• La résiliation de plein droit pour d'autres motifs que ceux limitativement prévus par la loi.

En présence d'une telle clause, le locataire peut la faire écarter sans avoir à résilier l'ensemble du bail. Les autres dispositions du contrat demeurent pleinement valables.

Les différents types de contrat de location meublé

Au-delà du bail meublé classique d'un an, le législateur a prévu plusieurs formules spécifiques adaptées à des situations de location bien précises. Chacune obéit à des règles propres en matière de durée, de fixation du loyer, d'encadrement et de résiliation. Voici un panorama détaillé des quatre grandes catégories de baux meublés.

Le contrat de location meublé saisonnier

Le contrat de location saisonnière offre au propriétaire l'avantage considérable de fixer librement le loyer, en échappant totalement au dispositif d'encadrement des loyers imposé dans les zones tendues. Un dépôt de garantie peut également être exigé du vacancier, avec la possibilité pour le bailleur d'opérer une retenue destinée à couvrir d'éventuelles réparations locatives, à condition toutefois que les dégradations puissent être prouvées.

Ce type de location est strictement encadré dans sa durée : elle ne peut excéder quatre-vingt-dix jours consécutifs par an pour un même locataire. Le bailleur est libre de louer son bien à la journée, à la semaine ou au mois, mais le contrat doit obligatoirement préciser certaines mentions :

• L'identité complète du bailleur et du locataire ;
• La catégorie du logement lorsqu'il est classé « meublé de tourisme » ;
• Son adresse précise et sa localisation ;
• La superficie habitable exprimée en mètres carrés ;
• Un descriptif de l'agencement intérieur ;
• L'inventaire détaillé du mobilier et des équipements à disposition ;
• La liste des services fournis (ménage, linge de maison, etc.) ;
• En cas de piscine privative, les justificatifs de conformité aux normes de sécurité en vigueur.

Dans les communes tendues, le propriétaire d'une résidence secondaire louée en saisonnier doit en outre obtenir une autorisation préalable de changement d'usage auprès de la mairie, ainsi qu'un numéro d'enregistrement à faire figurer sur toutes les annonces en ligne.

Le bail étudiant meublé

Le bail étudiant meublé est une formule particulière qui se conclut pour une durée ferme de neuf mois, calée sur le calendrier universitaire. Sa principale spécificité tient à l'absence totale de tacite reconduction : à l'échéance, le contrat prend fin automatiquement, sans que le bailleur ait besoin de délivrer un congé ni que le locataire ait à donner de préavis. Les étudiants souhaitant poursuivre leur location doivent donc signer un nouveau bail chaque année.

Pour être valable, ce contrat suppose que le locataire justifie de son statut d'étudiant au moment de la signature (certificat de scolarité, carte d'étudiant en cours de validité). Les autres règles applicables sont identiques à celles du bail meublé classique : inventaire obligatoire, dépôt de garantie plafonné à deux mois, préavis d'un mois si le locataire souhaite partir avant l'échéance.

Cette formule est particulièrement prisée dans les villes universitaires où la demande explose à chaque rentrée. Elle permet au propriétaire de réajuster le loyer à chaque nouvelle signature et de libérer le bien l'été pour d'éventuels travaux ou une location saisonnière.

Le bail mobilité

Créé par la loi Elan de 2018, le bail mobilité constitue la formule la plus souple du paysage locatif français. Conclu pour une durée comprise entre un et dix mois, il s'adresse exclusivement aux personnes justifiant être en situation de mobilité temporaire : formation professionnelle, études supérieures, stage, apprentissage, engagement volontaire, mutation ou mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle.

Ses deux caractéristiques phares sont le caractère non renouvelable du contrat (impossibilité de prolonger au-delà de dix mois entre les mêmes parties) et l'interdiction absolue pour le bailleur de réclamer un dépôt de garantie. Le propriétaire qui souhaite se prémunir contre les impayés doit se tourner vers le dispositif Visale ou demander un cautionnement. Le locataire conserve quant à lui la possibilité de résilier à tout moment avec un simple préavis d'un mois.

Le bail mobilité est particulièrement adapté aux travailleurs en mission, aux alternants et aux jeunes professionnels qui hésitent à s'engager sur un bail plus long. Côté bailleur, il permet de maintenir une certaine rotation et d'éviter les périodes de vacance estivales en ciblant des publics de courte durée.

Le bail meublé classique

Le contrat de location meublé classique demeure la formule la plus courante et la plus équilibrée. Il se conclut pour une durée minimale d'un an, reconductible tacitement à chaque échéance, et s'applique dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Il obéit strictement au modèle-type issu du décret du 29 mai 2015 et doit intégrer l'ensemble des mentions prévues par la loi Alur.

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois, sans avoir à motiver sa décision. Le bailleur, en revanche, ne peut rompre le contrat qu'à son échéance, en respectant un préavis de trois mois et en invoquant l'un des trois motifs limitativement prévus par la loi : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou pour y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux tel que des impayés répétés ou des troubles de voisinage caractérisés.

En cas de colocation, le bail peut prendre la forme d'un contrat unique signé par tous les colocataires, ou bien d'autant de contrats individuels que d'occupants. Le choix entre ces deux formules emporte des conséquences importantes sur la clause de solidarité et la gestion des départs successifs. Pour en savoir plus, consultez notre guide dédié à la colocation meublée.

Meublé vs vide : avantages et inconvénients

Le choix entre location meublée ou vide dépend du profil du bailleur et du locataire. Voici un comparatif des principaux avantages et inconvénients de la location meublée :

En résumé

Le bail meublé offre une souplesse appréciable pour le locataire (préavis court, logement équipé) comme pour le bailleur (fiscalité avantageuse, loyers plus élevés). L'essentiel est de respecter le modèle-type Alur, de fournir l'inventaire complet du mobilier obligatoire et d'annexer tous les diagnostics requis au contrat.

Pour approfondir :