Restitution dépôt de garantie : délais, modalités et obligations

S'il constitue l'un des éléments incontournables de tout dossier de location pour un appartement, le dépôt de garantie ne constitue pas un paiement au propriétaire et a par conséquent vocation à être restitué au locataire lors de son départ. Cependant, les modalités de cette restitution peuvent changer d'une situation à l'autre, que ce soit en termes de délai ou de montant récupéré. Comme pour la plupart des procédures liées à la location immobilière, chacune de ses étapes est bien définie et encadrée par la loi. Explications.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie / la caution ?

Étape pratiquement obligatoire, le dépôt de garantie est presque systématiquement demandé par les propriétaires lors de la signature d'un contrat de bail.

Définition du dépôt de garantie

Le fonctionnement du dépôt de garantie est le suivant : pour se prémunir du coût des risques locatifs, un propriétaire demande à son locataire une somme qui lui servira à financer le coût des travaux lors de son départ, ou à rembourser d'autres coûts comme un impayé de loyer. Faute de dégâts locatifs ou autres coûts, le propriétaire restitue le dépôt de garantie. La présence d'un dépôt de garantie n'est pas imposée par la loi, mais son absence est extrêmement rare car il s'agit d'une sécurité pour les propriétaires.

Ne pas confondre dépôt de garantie et cautionLa caution signifie à l'origine la personne qui engage sa responsabilité envers un locataire, et par conséquent couvre ses éventuels impayés et retards de loyer. Cependant, le mot "caution" est souvent utilité à tord et se confond avec le dépôt de garantie, qui est donc la somme déposée par le locataire pour rembourser les éventuels dégâts locatifs en fin de location.

Le dépôt de garantie peut être versé par le locataire ou par un organisme tiers, tels que le Fonds de Solidarité Logement (FSL) ou l'avance Loca Pass d'Action Logement. Dans pareil cas, le propriétaire rembourse le dépôt de garantie au locataire lorsqu'il quitte les lieux. C'est ensuite à ce dernier de rembourser l'organisme qui a avancé la somme.

Des entreprises, comme Depozen, proposent également d'autres options. Depozen est la première alternative au dépôt de garantie en France. Avec l'assurance "dépôt de garantie", le locataire peut économiser un à deux mois de loyer en entrée de logement, ce qui représente un montant non-négligeable lors d'une période où les frais s'accumulent. L'assurance sécurise également les propriétaires qui sont couverts à hauteur de 120% du dépôt de garantie traditionnel.

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Montant du dépôt de garantie en location

Le montant du dépôt de garantie que peut demander un propriétaire à son locataire est calculé en fonction du loyer mensuel, et dépend du type de contrat. La législation a évolué il y a quelques années sur le sujet, suite à la loi Alur de 2014. Voici les montants autorisés que peut demander un propriétaire pour un dépôt de garantie :

• Un mois de loyer pour un contrat de location meublé ;
• Deux mois de loyer pour un contrat de location non meublé ;
• Deux termes de loyer pour un contrat de bail commercial ;
• Il n'y a pas de limite pour un contrat de location saisonnière ;
• Il ne peut pas demander de dépôt de garantie pour un contrat de bail mobilité.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas imposé par la loi. Cependant, comme indiqué dans l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie est obligatoire s'il est prévu par le contrat de location, ce qui est presque toujours le cas dans les faits. Ainsi, un dépôt de garantie non versé par le locataire dans le cadre d'un contrat de bail qui en exige la présence constitue un motif suffisant pour annuler l'exécution du contrat.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie ?

Remettre son dépôt de garantie est donc une étape quasi indispensable lors de la conclusion d'un contrat de bail. Une fois que le locataire quitte les lieux, le propriétaire doit lui restituer le dépôt de garantie si les dégâts, impayés, et autres coûts locatifs représentent une somme moins importante. Cependant, les modalités de restitution peuvent varier.

Restitution totale du dépôt de garantie

Le propriétaire est dans l'obligation de restituer l'intégralité du dépôt de garantie à son locataire dans le cas où :

1. L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (absence de dégradation) ;
2. Le locataire n'a pas de retard de loyer ;
3. Aucune régularisation de charges communes n'est à prévoir.

Cette restitution doit se faire au plus tard un mois après la sortie du locataire et la remise des clés.

Bail commercial, professionnel ou saisonnier : quel délai ?Comme souvent pour les baux qui ne concernant pas des locaux de résidence principale, la loi laisse plus de liberté quant à l'application des règles du contrat. Ainsi, elle ne prévoit aucun délai maximal pour la restitution du dépôt de garantie pour un bail commercial, professionnel ou saisonnier. Il convient donc de s'accorder en amont, et de préciser les modalités de la restitution clairement dans le contrat de bail.

Restitution partielle du dépôt de garantie

Il arrive également que le propriétaire ne rende pas le dépôt de garantie dans son intégralité. Dans ce cas, il dispose de deux mois pour restituer la somme restante, une fois soustraits les coûts qu'il est autorisé à retenir. Ces coûts peuvent être de plusieurs natures.

Retenue pour dégâts locatifs

Si l'état des lieux de sortie du locataire fait apparaître des différences avec l'état des lieux d'entrée, à cause de dégâts ou d'un manque d'entretien du locataire, alors le propriétaire est en droit de financer les travaux de réparation et/ou de remise à niveau grâce au dépôt de garantie. Sur demande du locataire, il doit être en mesure de produire les devis ou les factures permettant de justifier les coûts engagés et donc retenus sur le dépôt restitué.

Retenue pour impayé de loyer ou de charges locatives

Si, au moment où il quitte les lieux, le locataire doit toujours un ou plusieurs mois de loyers impayés au propriétaire, alors ce dernier peut en retenir le montant du dépôt de garantie qu'il restituera. Si le locataire demande des pièces justificatives, le propriétaire doit alors produire la preuve qu'il a déjà demandé le paiement de ce loyer. Cela peut être fait grâce à un courrier d'huissier ou via des lettres de réclamation des loyers impayés.

Retenue pour provision sur les charges locatives de la copropriété

Si le bien loué se situe dans une copropriété, et même si le locataire n'a pas d'impayé de loyer ni causé de dégâts locatifs, le propriétaire est en droit de conserver 20% du montant du dépôt de garantie. Cette part doit servir à couvrir l'éventuelle hausse des charges locatives lors de la prochaine régularisation.

Le cas échéant, le propriétaire doit restituer le montant restant après la régularisation si elle excédait l'augmentation de charges, ou demander à son ancien locataire l'appoint dans le cas contraire. Il devra intenter une action en justice si celui-ci s'y refuse. Dans cette situation, les 80% restants du dépôt de garantie doivent être restitués au locataire dans un délai d'un mois, comme dans le cas d'une restitution totale.

Restitution du dépôt de garantie en cas de vente en cours de bail

Si le bien loué change de propriétaire pendant la durée du bail, ce sera au nouveau bailleur de rembourser le dépôt de garantie et ce, même s'il ne l'a pas reçu de l'ancien propriétaire ou du locataire.

Que faire en cas de litige sur le restitution du dépôt de garantie ?

La loi est assez claire quant aux modalités d'utilisation et de restitution du dépôt de garantie, mais il arrive que cela ne suffise pas à éviter les différends entre le locataire et le propriétaire. Il convient donc, dans une telle situation, de signaler son intention à l'autre partie et de lui demander de rendre la somme due au moyen d'un courrier. Si cela ne suffit pas, il faut alors envisager une action devant la justice.

Modèle de lettre de demande de restitution du dépôt de garantie

Dans le cas d'un dépôt de garantie non remboursé dans le délai légal, il vaut toujours mieux le relancer de manière informelle dans un premier temps. Mais si cela ne suffit pas, il faut alors lui transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception, voire un courrier d'huissier, le mettant en demeure de payer et lui rappelant les pénalités induites par un retard de remboursement, qui sont de 10% de la somme par mois de retard commencé (c'est-à-dire dès le premier jour du mois).

Une telle lettre est particulièrement aisée à rédiger, puisque le site service-public.fr propose un modèle gratuit de lettre de demande de restitution du dépôt de garantie, à remplir avec ses informations en moins de cinq minutes.

Accéder au modèle de lettre en ligne

Que faire si le bailleur ne veut pas rendre le dépôt de garantie ?

Si malgré la mise en demeure le propriétaire refuse restituer le dépôt de garantie, alors le locataire doit se tourner vers la justice. Si la somme concernée est inférieure à 5 000 €, il doit ainsi contacter un conciliateur de justice ou une commission départementale de conciliation. Cette procédure est gratuite. Si cela ne suffit pas, il pourra alors saisir un juge des contentieux de la protection.

Dans le cas où la somme concernée est supérieure à 5 000 €, le locataire peut saisir un juge directement s'il le souhaite.