Contrat de location, Contrat de bail modèle gratuit PDF/Word 2024

Par Chloé Déchelotte

Essentiel lors d'un rapport locatif, le contrat de location (aussi appelé bail) lie le bailleur et le locataire pour une durée déterminée. Encadré par la loi Alur, ce document engage les deux parties à respecter un certain nombre de devoirs et à jouir de plusieurs droits quant au bien immobilier. Pour limiter les conflits, il est obligatoire d'utiliser un modèle-type de contrat de location, aux normes 2024.

Modèle contrat de location / contrat de bail

Contrat de location PDF

Téléchargez un modèle de contrat de location / contrat de bail gratuit au format PDF (normes loi Alur, 2024). Il s'agit d'un modèle de bail en ligne, remplissable directement sur son ordinateur ou mobile puis imprimable avec toutes les informations pré-remplies :

Contrat de bail meublé PDF  Contrat de bail non meublé PDF

Contrat de location gratuit Word

Téléchargez gratuitement un modèle de contrat de location / contrat de bail vierge au format Word (normes loi Alur, 2024) :

Contrat de bail meublé WORD  Contrat de bail non meublé WORD

Que dit la loi sur le contrat de location ?

La loi Alur et la loi Élan ont eu de nombreux impacts sur les contrats de location, en modifiant les mentions obligatoires ou tout simplement en créant de nouveaux formats (tels que le bail mobilité) :

Loi Alur (2014) : encadrement des loyers et nouveaux contrats

En 2014, la loi Alur (loi pour l'accès à l'urbanisme rénové) encadre plus fortement les baux d'habitation. Deux grandes catégories de mesures ont été appliquées :

• Nouveaux modèles de contrats de bail : entrés en vigueur en 2015, les nouveaux modèles de bail d'habitation sont dédiés aux logements meublé et vide. La loi précise désormais le contenu obligatoire de chacun : surface habitable, loyer de référence de la zone, le montant du loyer du précédent locataire, la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication et la liste des travaux potentiels effectués depuis la fin du dernier bail.
• L'encadrement des loyers : la loi Alur a déterminé des zones où il est particulièrement difficile de se loger, dû à un écart fort entre l'offre et la demande de logement. En "zone tendue", le délai de préavis est réduit à un mois (qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé) et le bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires. Paris, Lille, Lyon et Bordeaux, qui sont situées en zone tendue, ont choisi d'y ajouter un encadrement des loyers avec plafond. Cela signifie que le loyer ne peut être librement fixé par le bailleur, mais doit respecter un certain loyer plafond, défini selon plusieurs critères (nombre de pièces, meublé ou vide, date de construction de l'immeuble, etc.).

Les modifications de la loi Élan (2018)

Adoptée au Sénat en automne 2018, loi Élan (loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a apporté de grandes modifications sur l'immobilier. On retrouve 4 mesures phares touchant à la location :

1. La création du bail mobilité : ce nouveau contrat répond au besoin croissant de flexibilité des locataires. Destiné aux locataires cherchant un logement de courte durée (entre 1 et 10 mois), ce contrat se destine surtout aux jeunes en stage, en alternance ou encore, aux personnes en apprentissage ou effectuant un service civique.
2. Le carnet numérique du logement : ce document se présente comme "le carnet de santé" du logement, on y retrouve toutes les informations utiles à l'entretien du logement. À terme, il doit aussi inciter à réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien immobilier, et donc diminuer ses factures d'énergie. Il se présente sous format dématérialisé et est obligatoire depuis janvier 2020 pour tous les logements neufs et le sera à partir de 2025 pour l'ensemble des logements existants.
3. Une alternative à la caution classique avec la Garantie Visale : proposé par Action Logement, ce dispositif gratuit est dédié aux locataires ayant des difficultés à trouver un garant. L'organisme s'engage à payer le bailleur en cas de manquement du locataire et se tourne ensuite vers ce dernier pour être remboursé. Le dispositif est néanmoins soumis à des critères d'éligibilité.
4. Le contrat de cohabitation solidaire intergénérationnelle : ce nouveau contrat a un double objectif, à savoir permettre aux jeunes de se loger à moindre coût et aux personnes âgées d'éviter l'exclusion sociale. Il faut cependant que le locataire et le sous-locataire répondent à plusieurs critères (notamment d'âge).

Les nouvelles dispositions de la loi Climat et Résilience (2021)

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) touche particulièrement le secteur de l'immobilier. Cette loi a ajouté de nouvelles dispositions concernant la location et la vente des logements selon leurs performances énergétiques, dans le but de lutter contre les logements énergivores. Plusieurs mesures touchent ainsi particulièrement la location :

1. L'interdiction d'augmenter les loyers des logements classés F et G : pour les logements des classes énergétiques F et G, il n'est plus possible depuis le 4 août 2022 de réviser le loyer en cours de bail, ni même d'augmenter le loyer lors du renouvellement du bail et de la remise en location ;
2. L'obligation d'afficher les dépenses théoriques annuelles d'énergie sur le bail : le bail de location doit faire figurer l'étiquette de performance énergétique du nouveau DPE ainsi que le montant annuel théorique des dépenses d'énergie ;
3. L'interdiction de louer les logements classés G au-dessus d'un certain seuil (au 1ᵉʳ janvier 2023) : cette interdiction concerne les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m² par an, qui sont désormais considérés comme indécents ;
4. L'interdiction de louer tous les logements classés G (à partir de 2025) : cela concerne tous les logements consommant plus de 420 kWh/m² par an, sauf en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique ;
5. L'interdiction de louer tous les logements classés F (à partir de 2028) : cela concerne tous les logements consommant plus de 330 kWh/m² par an, sauf en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Les nouveautés du 1ᵉʳ janvier 2024

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 a introduit 3 nouvelles obligations pour les baux d'habitation :

• affichage de l'identifiant fiscal du logement sous l'adresse
• affichage d'un bloc d'une dizaine de lignes rappelant la performance énergétique minimale pour qu'un logement soit autorisé à la location par année
• affichage du niveau de performance énergétique du logement

Quel contrat de location pour quel locataire ?

Il existe de nombreux modèles de contrats de location, adaptés à chaque type de locataire et à l'usage qu'il souhaite faire du bien immobilier.

Quelles sont les clauses abusives d'un contrat de bail ?

Les clauses abusives sont des clauses rajoutées dans le contrat de bail initial et qui n'ont aucune valeur juridique (interdites et illégales). Elles comprennent notamment toute clause qui :

• Impose au locataire des frais supplémentaires, en plus des charges et du loyer convenus ;
• Autorise le bailleur à prélever les loyers directement sur le salaire du bailleur ;
• Autorise le bailleur à percevoir des montants comme "amendes et pénalités" en cas de non respect d'une des clauses du bail ;
• Impose au locataire de verser un montant supplémentaire au dépôt de garantie convenu, lors de la réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• Fait payer au locataire l'envoi de quittance de loyer tous les mois ;
• Oblige le locataire à souscrire l'assurance habitation choisie par le bailleur ;
• Interdit au locataire d'héberger des invités chez lui ;
• Interdit au locataire d'utiliser le logement pour exercer une activité associative, politique ou syndicale ;
• Impose que le locataire est automatiquement responsable de toute dégradation dans le logement ;
• Oblige le renouvellement automatique du bail initial pour moins de 3 ans ;
• Prévoit la résiliation pour d'autres motifs que ceux décrits dans les clauses résolutoires.

Si le locataire a un doute sur une clause inscrite dans le contrat de bail, il peut contacter gratuitement l'Adil (agence départementale pour l'information sur le logement) de sa région.

Quelles sont les clauses résolutoires ?

Les clauses résolutoires sont des clauses légales, que le bailleur peut inclure dans le contrat de location. Ces dernières permettent de résilier le bail si le locataire ne les respecte pas. Les clauses résolutoires dans un bail sont les suivantes :

1. Non paiement du loyer ou des charges ;
2. Défaut de versement du dépôt de garantie ;
3. Défaut d'assurance habitation ;
4. En cas de nuisances sonores (nocturne, diurne).

Contrat de bail avec clause résolutoireTéléchargez un modèle de contrat de bail avec l'ensemble des clauses résolutoires (normes 2024, loi Alur) :
Contrat de bail avec clauses résolutoires PDF

Comment rédiger un contrat de location ?

Tout contrat de location doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires pour avoir une valeur légale :

1️⃣ La désignation des parties

Le contrat de bail doit clairement stipuler quelles sont les parties concernées : 

• Nom et domicile du bailleur (ou nom et siège social du gestionnaire) ;
• Nom du locataire (ou des locataires, dans le cadre d'une colocation) ;
• Date de prise d'effet du bail ;
• Durée du bail.

La caution doit-elle figurer dans le bail ?La caution (personne qui se porte garant pour le locataire en cas d'impayés) n'a pas à signer ou à figurer dans le bail. En revanche, elle doit signer un acte de cautionnement pour marquer son engagement auprès du bailleur.

2️⃣ Informations sur le logement

Cette partie du contrat de bail fournit une description complète du logement. Il faudra préciser :

1. Le type de bien immobilier : studio, appartement, maison, etc. ;
2. L'adresse du logement
3. L'identifant fiscal du logement
4. Le nombre de pièces principales ;
5. Le type de bâtiment (immeuble, copropriété...) et la date de construction ;
6. Les équipements à usages privatifs et communs (terrasse, jardin, garage, cave, etc.) ;
7. La surface habitable du logement ;
8. Les modalités de production du chauffage et de l'eau chaude (individuel ou collectif) ;
9. Les travaux réalisés au cours des 6 derniers mois ;
10. Le niveau de performance énergétique du logement ; 

Surface habitable manquante ou erronéeSi la surface n'est pas mentionnée ou est erronée (volontairement ou pas), le locataire peut demander une diminution de loyer.

3️⃣ Destination du bien immobilier

Le bien loué peut avoir plusieurs usages, qu'il faut préciser sur le contrat de bail.

Si le bien immobilier est destiné exclusivement à une activité commerciale, il faut alors signer un bail commercial.

4️⃣ Durée du bail de location

Doit être précisé dans le contrat de location la durée de l'engagement entre le bailleur et le locataire, qui dépend du type de logement et du statut du bailleur :

1. Le logement est vide : la durée du bail est de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans s'il s'agit d'une personne morale.
2. Le logement est meublé : la durée du bail d'habitation est alors d'un an ou de neuf mois dans le cadre d'un bail étudiant. Ce dernier peut être signé pour un logement classique (studio, appartement), il ne s'agit pas obligatoirement d'un logement en résidence étudiante.

À noter que ces durées s'appliquent au bail d'habitation classique (ou étudiant) : le bail professionnel, commercial ou saisonnier sont soumis à une législation différente.

5️⃣ Loyer et charges

Le contrat de location doit stipuler les modalités liées au loyer, à sa révision et aux charges imputables au locataire. Il doit ainsi mentionner les modalités de paiement du loyer (dont la date) ainsi que le loyer du précédent locataire (si ce dernier a quitté le logement il y a moins de 18 mois). Concernant le montant du loyer, il ne peut pas être fixé librement selon la zone dans laquelle se situe le logement :

• En zone tendue : le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires (encadrement des loyers à la relocation), sauf exceptions ;
• À Paris (+ Plaine Commune et Est Ensemble), à Lyon (+ Villeurbanne), à Bordeaux, à Montpellier et à Lille (+ Hellemmes et Lomme) : non seulement le loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires, mais il ne peut également pas être fixé librement par le bailleur. Il doit respecter un certain loyer plafond, revu chaque année.
• Dans le reste du territoire métropolitain : le bailleur peut librement fixer le loyer et l'augmenter (ou le diminuer) entre chaque locataire, s'il le souhaite.

Réviser le loyer en zone tendueCependant, le loyer peut être revu chaque année via l'IRL (indice de référence du loyer), si une clause le stipule dans le contrat. Pour être certain de pouvoir en bénéficier, utilisez un modèle de contrat de bail avec la clause :
Je télécharge un contrat de bail PDF

6️⃣ Le dépôt de garantie (caution)

Appelé souvent à tort caution, le dépôt de garantie est la somme versée au bailleur par le locataire, pour toute la durée de la location. Ce montant est une assurance pour le bailleur : il pourra en conserver une partie, voire l'intégralité pour payer les travaux de réparations en fin de location si le locataire a commis des dégradations dans le logement. Pour éviter les abus, la loi Alur a encadré le montant que peut exiger un bailleur :

• 1 mois de loyer maximum pour un logement vide ;
• 2 mois de loyer maximum pour un logement meublé.

Défaut de versement du dépôt de garantieLe défaut de versement du dépôt de garantie peut figurer comme une clause résolutoire du contrat de location : si le locataire ne verse pas la somme convenue au bailleur, celui-ci peut être en droit de résilier le bail.

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7️⃣ Les frais d'agence

Si le propriétaire est un particulier qui fait appel à une agence immobilière pour gérer son bien, le contrat de location doit alors spécifier les informations concernant le partage des frais ainsi que le montant des honoraires.

Il n'existe pas de réglementation concernant les frais d'agence en location, il est donc recommandé de les négocier. Cependant, la loi Alur a imposé que la part imputable au locataire ne pouvait dépasser celle imputable au bailleur. Elle a aussi instauré des plafonds concernant la part du locataire.

8️⃣ Annexes du contrat de location

Le contrat de bail est accompagné d'un certain nombre d'annexes, certaines obligatoires, d'autres optionnelles.

⚠️ Les erreurs à ne pas commettre

Rédiger un bail de location est un procédé complexe, il est facile de commettre des erreurs :

• Ne pas confondre le contrat de location pour un bail d'habitation destiné à la résidence principale du locataire et le bail d'habitation pour la résidence secondaire.
• Une fois signé, il est impossible de modifier le contrat de bail initial : si le moindre changement est à signaler, il faut conclure la signature d'un avenant au bail.
• La date de début de contrat peut être différente de celle de remise des clés.
• Il existe différents modèles de contrat de bail, selon le type de location : saisonnière, local à usage commercial, professionnel, etc. La législation qui les encadre n'est pas la même.
• Un parking ou garage constituant une annexe du contrat de location initial ne nécessite pas un contrat dédié. En revanche, si le parking / garage est loué indépendamment, il nécessite son propre contrat de location.

Modifier, renouveler et résilier le contrat de location

Les modalités de modification et de résiliation du contrat de bail / location sont très réglementées par la loi Alur :

Avenant au contrat de location

Il est impossible de modifier directement un contrat de location : en cas de changement sur un des aspects du contrat, il faut signer un avenant au bail, qui sera annexé au contrat initial. Les changements suivants nécessitent, par exemple, la signature d'un avenant au bail :

• Changement d'un colocataire ;
• Augmentation du loyer suite à la révision annuelle via l'IRL ;
• Modification du montant des charges locatives ;
• Séparation d'un couple lorsque les deux ont signé le contrat de bail ;
• Prolongation de la durée du contrat initial.

Pour plus de simplicité, retrouvez un modèle d'avenant au bail, au format Word :

Je télécharge un avenant au bail WORD

Renouvellement du contrat de location

Arrivé à l'échéance du bail, et si ni le locataire ni le propriétaire n'ont donné leur préavis alors le bail est reconduit tacitement ou sur proposition du propriétaire bailleur - il n'y a alors pas besoin de signer de nouveau contrat. Il est également possible de renouveler le bail en y apportant des modifications, ce qui entraine la signature d'un nouveau contrat de bail.

Résiliation du contrat de location

La résiliation du contrat de bail peut être à la demande du locataire ou du bailleur. Néanmoins, selon la partie demandeuse, la procédure à respecter varie :

1. Le locataire résilie le contrat de bail : le locataire peut demander la résiliation du bail à n'importe quel moment durant la location. Il doit cependant respecter une période de préavis, de 1 ou 3 mois (selon les caractéristiques du logement et la situation personnelle et professionnelle du locataire). Le locataire peut donner son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou encore par remise en main propre (contre décharge).
2. Le propriétaire résilie le contrat de bail : le bailleur ne peut résilier qu'à échéance du bail et uniquement pour 3 raisons : l'intention de vendre le bien immobilier, d'y habiter (ou d'y loger un membre de sa famille) ou pour motifs légitimes et sérieux (retard de paiements, nuisances sonores, etc.). Il doit aussi respecter un préavis de 3 mois (logement meublé) ou 6 mois (logement vide).

Résiliation de bail par courrier électroniqueUne lettre de résiliation du contrat de location n'a aucune valeur si elle est envoyée par mail. Il vaut mieux privilégier l'envoi par lettre recommandée avec accusé de réception.