Location courte durée : modèle PDF, avantages et inconvénients

Plus flexible que la location traditionnelle de longue durée, le contrat de location de courte durée peut également s'avérer bien plus intéressant financièrement pour le propriétaire. Un avantage qui ne doit cependant pas faire oublier les règles qui encadrent ce type de location, ni le travail de gestion locative bien supérieur que cela implique. Explications.

Modèle gratuit de bail de location courte durée PDF

Retrouvez ici un modèle gratuit de contrat de location meublée de courte durée en PDF (normes 2024, loi Alur). En complément, il est conseillé de télécharger un modèle d'état des lieux meublé avec inventaire, également au format PDF.

 Contrat de location courte durée PDF  État des lieux meublé PDF

Qu’est-ce que la location courte durée ?

Une location meublée de courte durée désigne un contrat de location qui peut varier d'une seule nuit à plusieurs mois, mais au cours duquel les personnes qui occupent le logement concerné n'y élisent pas domicile. En d'autres termes, la location d'un appartement de courte durée ne peut devenir la résidence principale du locataire.

Si cette distinction entre résidence principale et résidence secondaire est importante du point de vue du locataire, cela l'est aussi pour le propriétaire. En effet, une résidence principale doit être occupée un minimum de huit mois par an par celui qui y élit domicile. Cela signifie qu'il n'est pas autorisé de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit 4 mois).

En revanche, dans le cas d'une résidence secondaire, la location de courte durée est encadrée par une réglementation plus stricte, et qui peut de plus varier en fonction de la ville où est situé le logement. Ainsi, lorsqu'un propriétaire souhaite louer un logement plus de 120 jours par an, il doit obligatoirement le déclarer à la mairie, quelle que soit la commune dans laquelle il réside. Il doit y préciser :

1. Son identité et ses coordonnées ;
2. L'adresse du logement qu'il a l'intention de louer ;
3. Le statut du logement (s'il s'agissait ou non d'une résidence principale auparavant) ;
4. Une description du bien et de son état général (nombre de pièces, surfaces, détails notables) ;
5. Les périodes de l'année au cours desquelles il a l'intention de proposer le logement à la location.

Par ailleurs, les propriétaires de biens situés dans des villes de plus de 200 000 habitants, ou de plus de 50 000 habitants en zone tendue, doivent demander une autorisation de changement d'usage (de résidence principale à résidence secondaire) pour pouvoir procéder à ce type de location.

En plus de la déclaration obligatoire, certaines villes imposent une règle assez contraignante pour qu'une résidence principale (propriétaire habitant ou location longue durée) puisse être louée pour des courtes durées : la règle de compensation. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, la délivrance de l'autorisation d'usage est conditionnée au respect de cette règle.

Concrètement, la règle de compensation considère que tout bien transformé en meublé de tourisme (destiné aux locations de courte durée) supprime une résidence principale. Elle impose donc à tout propriétaire qui souhaiterait effectuer une telle opération de compenser cette suppression en créant une autre résidence principale. Cela signifie donc qu'il doit transformer des locaux qu'il détient et qui sont non habitables, ou eux-mêmes destinés à être loués pour de courtes durées, en résidence principale. S'il n'en possède pas, il doit donc en acheter. Cette règle, très contraignante, peut surtout coûter très cher dans des villes comme Paris.

Les avantages de la location courte durée

Le contrat de location de courte durée peut donc être exigeant et est très encadré. Cependant, cela ne signifie pas qu'il est dépourvu d'avantages. Le locataire comme le propriétaire peuvent avoir intérêt à souscrire de tels contrats.

Du point de vue du propriétaire, louer un bien en location de courte durée permet de :

• Demander un loyer considérablement plus élevé. En effet, les locations de courtes durées, notamment dans le cas de destinations touristiques, se louent pour bien plus cher que si elles étaient louées via un contrat de bail traditionnel ;
• Récupérer le bien quelques jours ou semaines par an. Ainsi, le propriétaire peut disposer quand il le souhaite d'une résidence secondaire, qui lui rapporte des loyers lorsqu'il ne l'occupe pas.

Les locataires aussi peuvent avoir intérêt à choisir un contrat de location de courte durée :

• Ne pas s'engager. En effet, dans le cas de vacances ou de voyage d'affaire par exemple, une location de courte durée permet d'avoir accès à un logement précisément pour la durée demandée, quand les autres types de contrat de bail ont généralement une durée d'un an minimum, et nécessitent au moins un mois de préavis avant le départ ;
• Avoir tout sur place. Un contrat de location de courte durée concerne obligatoirement un logement loué meublé. Nul besoin donc pour le locataire de se fournir en meubles et en équipements pour l'habiter alors qu'il n'a pas prévu d'y rester longtemps ;
• Le tarif est généralement moins élevé que les chambres d'hôtels ;
• Pas de taxes locales. Contrairement à une résidence principale, le locataire dans une telle situation ne doit pas s'acquitter de la taxe sur les ordures ménagères ni, pour ceux qui sont encore concernés, de la taxe d'habitation qui sont réglées par le propriétaire.

Les inconvénients de la location courte durée

Bien entendu, les contrats de location de courte durée viennent également avec leurs inconvénients. Ainsi, avant de proposer ce type de contrats, un propriétaire doit avoir à l'esprit que ces derniers impliquent :

• Des coûts de gestion supérieurs. Une location de courte durée doit obligatoirement concerner un logement meublé, ce qui oblige le propriétaire à acheter meubles et équipements avant de commencer à le louer, puis régulièrement par la suite. Car en effet, l'usure du logement et de ce qui s'y trouve est considérablement accélérée par le nombre de locataires qui s'y succèdent ;
• Moins de stabilité. Si une location longue durée ne garantit pas l'occupation permanente du bien concerné, elle réduit tout de même significativement le risque de vacance du logement, d'autant plus qu'un meublé de tourisme ne peut être loué plus de 90 jours d'affilée au même locataire. Alors, une location courte durée nécessite de trouver plus de locataires, plus souvent. En plus de signifier davantage de travail de gestion, le risque de ne pas trouver de locataires pour une période donnée est bien là. C'est tout particulièrement vrai pour des logements destinés à n'être occupés qu'une partie de l'année, en bord de mer ou près d'une station de ski par exemple ;
• Payer davantage de taxes. En effet, le propriétaire doit s'acquitter en plus de la taxe foncière, de la taxe sur les ordures ménagères et de l'éventuelle taxe d'habitation.

Le locataire, de son côté, doit également peser le pour et le contre, car une location de courte durée signifie pour lui :

• Un loyer considérablement plus élevé que pour un contrat de location meublé classique d'un an ;
• Pas de possibilité de désigner le logement comme sa résidence principale, et donc l'impossibilité s'il ne l'est pas ailleurs d'être domicilié ;
• Pas non plus de possibilité d'emménager réellement car il s'agit forcément de locations meublées.

Quelles sont les obligations fiscales pour une location courte durée ?

En plus de devoir s'acquitter de la taxe d'habitation, de la taxe foncière, et de la taxe sur les ordures ménagères, le propriétaire d'un bien qu'il loue pour des courtes durées doit bien connaître les obligations fiscales qu'implique la location de courte durée :

• Si la location est faite par une personne physique, les revenus qu'il en tire sont soumis à l'impôt sur le revenu. Les différents régimes et abattements dépendent du classement du bien, du statut du propriétaire et du chiffre d'affaires annuel ;
• Si un propriétaire de biens loués en courtes durées en tire plus de 23 000 € par an, il doit obligatoirement s'affilier à la sécurité sociale des indépendants et verser les cotisations sociales que cela implique ;
• De plus, de nombreuses communes de France demandent le versement d'une taxe de séjour. Son montant varie en fonction de la mairie, mais il est généralement compris entre 1% et 5% du montant du séjour.