Taxe ordures ménagères locataire : qui paie la TEOM ? (2026)

Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, est un impôt local fixé par chaque commune dont l'objectif est de financer l'enlèvement, le transport et le traitement des déchets ménagers. Son montant est variable car fixé localement. Sont redevables de cette taxe tous les propriétaires ou usufruitiers d'un logement soumis à la taxe foncière et éligible à un service d'enlèvement des déchets. En 2022, la TEOM a rapporté 7,918 milliards d'euros aux collectivités locales.

Qui est concerné par la taxe sur les ordures ménagères ?

Sont redevables de la taxe sur les ordures ménagères les catégories suivantes :

• Les propriétaires d'une maison ou d'un appartement, qu'ils l'occupent ou le louent ;
• Les usufruitiers d'un logement ;
• Les propriétaires d'une simple cave ou d'un emplacement de stationnement dans un immeuble ou une résidence.

Ces personnes ne paient pas la TEOM si leur logement est situé dans une commune n'ayant pas de service d'enlèvement des ordures. C'est un cas exceptionnel.

Comment se calcule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?

Le montant de la TEOM est calculé sur la même base que la taxe foncière, à savoir la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. Les collectivités locales appliquent ensuite un taux à cette base pour obtenir le montant dû. Des frais de gestion de la fiscalité peuvent également s'y ajouter, mais ceux-ci ne sont pas récupérables auprès du locataire.

TEOM ou REOM : quelle différence ?

L'article L2333-76 du Code général des collectivités territoriales permet aux communes de choisir entre la taxe (TEOM) et la redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM). Ces deux systèmes sont exclusifs l'un de l'autre.

Contrairement à la TEOM, la REOM est due directement par l'occupant du logement - propriétaire ou locataire - et son montant est calculé en fonction de la quantité de déchets produits par le foyer. Elle vise à inciter les habitants à limiter leur production d'ordures ménagères. La TEOM reste néanmoins le cas majoritaire en France.

Comment récupérer la taxe ordures ménagères auprès du locataire ?

Le montant de la TEOM peut être inclus dans les charges locatives versées chaque mois avec le loyer. Voici les trois méthodes en détail.

La provision sur charges (charges au réel)

Si le propriétaire opte pour la provision sur charges, il doit faire une estimation du montant annuel des charges récupérables basée sur les années précédentes. Ce montant est mensualisé et versé avec le loyer. Une régularisation annuelle permet d'ajuster la provision selon les dépenses réelles : si elle est sous-évaluée, le locataire paie la différence ; si elle est surévaluée, le trop-perçu lui est restitué.

Pour procéder à la régularisation, le propriétaire additionne les charges de copropriété et le montant de la TEOM figurant sur son avis de taxe foncière. Il communique ensuite un décompte au locataire un mois avant la date prévue et tient les justificatifs à disposition pendant six mois.

Le forfait de charges (charges forfaitaires)

Le forfait est calculé à la signature du bail sur la base des dépenses des années précédentes. Il ne fait l'objet d'aucune régularisation annuelle. Un écart entre le forfait et les charges réelles ne peut pas être rattrapé en cours d'année, mais le montant peut être réévalué à la fin de chaque période en appliquant l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Ce mode de calcul est réservé aux locations meublées.

Récupération au réel sans provision

Plus souvent utilisée pour les logements générant peu de charges, la récupération sans provision n'est pas mensualisée. En fin d'année, le propriétaire transmet à son locataire l'ensemble des charges récupérables, dont la TEOM, que ce dernier règle avec la prochaine échéance de loyer. Cette méthode n'est pas rétroactive : la taxe reste liée à l'exercice en cours de l'avis de taxe foncière.

Dans quels cas être exonéré de la taxe ordures ménagères ?

Un propriétaire peut être exonéré de TEOM dans trois situations principales :

1. Logement exonéré de taxe foncière : la TEOM étant calculée sur la même base, l'exonération de l'une entraîne l'exonération de l'autre ;
2. Absence de service de collecte : si la commune ne dispose pas de service d'enlèvement des ordures, la taxe ne s'applique pas ;
3. Logement inoccupé : exonération partielle ou totale si le logement est vacant indépendamment de la volonté du propriétaire (ex. : délai entre deux baux).

Pour le troisième cas, les trois conditions suivantes doivent être réunies simultanément :

• Le logement est inoccupé pendant au minimum trois mois consécutifs ;
• Cette vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ;
• La vacance concerne l'intégralité du logement.

Si ces conditions sont remplies, le propriétaire doit adresser une demande d'exonération au centre des finances publiques dont dépend le logement, accompagnée des pièces justificatives. La demande doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle le logement a été inoccupé.

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