Taxe ordures ménagères locataire : qui doit payer ?

Afin d'assurer la propreté des rues et un traitement organisé des ordures ménagères, les communes doivent financer les éboueurs et tout le système permettant l'acheminement et le traitement des ordures. Ce financement se fait au moyen d'un impôt local : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Celui-ci est exigé aux propriétaires, même si leur logement est loué, mais dans ce cas ils peuvent réclamer le remboursement de cette taxe ordures ménagères à leurs locataires, en l'incluant dans les charges récupérables sur le contrat de bail.

Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, est un impôt local fixé par chaque commune et dont l'objectif est de financer l'enlèvement, le transport, ou encore le traitement des poubelles et des ordures ménagères. Son montant est donc variable puisque fixé localement, et sont redevables de cette taxe tous les propriétaires ou usufruitiers d'un logement soumis à la taxe foncière et éligible à un service d'enlèvement des déchets. Dans le cas d'une location, c'est le propriétaire qui doit en régler le montant. Cependant, il peut en inclure le coût dans les charges locatives.

Qui est concerné par la taxe sur les ordures ménagères ?

Sont redevables de la taxe sur les ordures ménagères les catégories listées ci-dessous :

• Les propriétaires d'une maison ou d'un appartement et ce, qu'ils l'occupent ou le louent ;
• Les usufruitiers d'un logement ;
• Les propriétaires d'une simple cave ou d'un emplacement de stationnement dans un immeuble ou une résidence.

Ces personnes ne paient pas la TEOM si leur logement est situé dans une commune n'ayant pas de service d'enlèvement des ordures. Néanmoins, cela reste un cas exceptionnel.

La redevance d'enlèvement des ordures ménagères, une alternative incitative

L'article L2333-76 du Code général des collectivités territoriales donne aux communes la possibilité de mettre en place une redevance pour financer le traitement des ordures ménagères. Il ne s'agit pas d'un nouvel impôt, puisque les communes qui choisissent de fonctionner ainsi abandonnent la TEOM, qui reste toujours aujourd'hui le cas majoritaire. Elles doivent choisir entre la taxe (TEOM) ou la redevance (REOM).

Le fonctionnement de la redevance est assez simple, mais il diffère de la TEOM sur plusieurs points. Concrètement, chaque habitant de la commune concernée doit s'acquitter d'un forfait à l'année, puis le montant de la redevance est ajusté en fonction de la quantité de déchets qu'il produit dans l'année.

À la différence de la taxe classique, chacun doit s'en acquitter, propriétaires comme locataires. Par ailleurs, son montant n'est pas calculé en fonction de la valeur locative du bien occupé, mais selon la quantité de déchets produite par un foyer. Cette quantité peut être calculée en fonction du volume, du poids, du nombre d'enlèvement, ou de la nature des déchets ainsi produits. Son objectif est donc d'inciter les habitants à limiter la quantité d'ordures ménagères produites.

Comment se calcule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?

Le prix de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est calculé en prenant la même base que pour la taxe foncière, à savoir la moitié de la valeur locative cadastrale du logement concerné - la valeur locative cadastrale étant le loyer annuel qu'une propriété génère en étant louée, ou qu'elle pourrait générer si elle l'était.

Les collectivités locales décident ensuite d'un taux, à partir de cette base, qui sera appliqué à celle-ci pour calculer le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Par ailleurs, les communes peuvent ajouter certains frais de gestion de la fiscalité au montant total de la taxe à prélever.

Propriétaire ou locataire : qui paye la taxe sur les ordures ménagères ?

À part dans le cas de la REOM évoqué précédemment, c'est bien au propriétaire de s'acquitter de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et ce, même s'il n'occupe pas le logement concerné.

Certaines charges liées à l'exploitation locative d'un logement sont récupérables partiellement ou en totalité par le propriétaire (elles sont ainsi nommées charges récupérables). Cela concerne notamment l'entretien des parties communes ou le paiement du salaire du concierge s'il y en a un. C'est également le cas de cette taxe, qui peut donc être légalement récupérée (mais pas les frais liés à sa gestion) de plusieurs façons différentes :

• La provision sur charges ;
• Le forfait de charges ;
• La récupération sans provision.

Taxe ordures ménagères locataire : comment récupérer la taxe ?

Le montant de la taxe ordures ménagères peut être inclus dans les charges dont s'acquitte le locataire chaque mois, en même temps que le loyer. Il est même largement conseillé de le faire au moment de calculer le montant des charges locatives associées à la location d'un logement.

En effet, il est plus compliqué de les réclamer à son locataire en plus du loyer charges comprises qu'il paie déjà une fois le contrat de bail signé. Il existe plusieurs moyens de récupérer ces charges locatives, détaillées ci-dessous.

La provision sur charges (charges au réel)

Si le propriétaire opte pour la provision sur charges, il doit faire une estimation du montant annuel des charges locatives récupérables engendrées par l'utilisation du logement concerné. Cette estimation est basée sur les montants des charges récupérables des années précédentes, et mensualisées pour être versées en même temps que le loyer. Ce montant est ensuite régularisé à la fin de l'année et le locataire doit régler la différence si la provision a été sous évaluée, ou récupérer le trop perçu dans le cas contraire.

Quand calculer le forfait de charges (charges forfaitaires)

Comme dans le cas d'une provision sur charges, le forfait de charges est calculé au moment de la signature du contrat en prenant en compte les dépenses similaires des années précédentes. En revanche, il ne souffre aucune régularisation à la fin de l'année, et un écart avec la réalité des charges payées, dans un sens comme dans l'autre, ne peut donc pas être rattrapé. Le forfait peut en revanche être réévalué à la fin de chaque année si l'une des parties estime qu'il est trop loin de la vérité.

Récupération au réel sans provision

Plus souvent utilisée dans le cas d'une location impliquant peu de charges locatives, la récupération sans provision n'est pas mensualisée (à la différence des deux solutions précédentes). Dans les faits, à la fin de l'année, le propriétaire transmet à son locataire l'ensemble des charges qui lui sont directement imputables, qu'il devra payer en même temps que la prochaine échéance de son loyer.

Il ne s'agit pas, comme certains peuvent l'appeler, d'une "taxe sur les ordures ménagères rétroactive" car elle reste liée à l'avis de taxe foncière dont le propriétaire s'acquitte bien à la fin de chaque année écoulée. Les charges sont simplement payées en une fois, au lieu d'être mensualisées - raison pour laquelle cela concerne majoritairement les logements pour lesquels le montant des charges locatives est faible. Un rappel de ce point au locataire est souvent utile lors de la signature du bail.

Que faire en cas de départ du locataire en cours d'année ?

En cas de changement d'adresse du locataire au cours d'une année avant l'échéance de la TEOM, il n'en est pas exonéré, comme cela a pu être le cas de la taxe d'habitation. Il devra tout simplement régler la taxe sur les ordures ménagères au prorata temporis. Cela signifie qu'il ne paiera qu'une fraction du montant total annuel exigible de cette taxe, représentant la part de l'année au cours de laquelle il a occupé le logement.

Comment être exonéré des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères ?

Il existe plusieurs situations dans lesquelles un propriétaire peut être exonéré de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères pour son logement. D'abord, si un bien immobilier est exonéré de taxe foncière, il ne devra pas non plus s'acquitter de la TEOM, ces deux impôts étant liés et calculés sur la même base.

Ensuite, si un logement est situé dans une zone où l'enlèvement des ordures ménagères n'est pas assuré, il ne faut logiquement pas payer cet impôt, qui y est spécifiquement dédié. Dans ce cas particulier, contactez la mairie pour savoir quoi faire du contenu de votre poubelle.

Enfin, c'est le cas le plus fréquent, il est possible d'être exonéré partiellement ou totalement de la taxe ordures ménagères pour un bien locatif dont l'inoccupation peut être prouvée, par exemple s'il y a un délai entre la signature de deux baux de location. Il faut pour cela que :

1. Le logement soit inoccupé pendant au minimum trois mois consécutifs ;
2. Que cette situation soit indépendante de la volonté du propriétaire ;
3. Que la vacance concerne l'intégralité du logement.

Si ces trois conditions sont remplies, le propriétaire doit adresser une demande d'exonération au centre des finances publiques dont dépend le logement concerné, accompagnée de toutes les pièces permettant de justifier la situation. La demande doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle le logement a été inoccupé.