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3× le loyer
Le locataire doit justifier de revenus nets mensuels au moins égaux à 3 fois le montant du loyer charges comprises
CDI ou fonctionnaire
Les profils les mieux acceptés sont les salariés en CDI (hors période d'essai) et les fonctionnaires titulaires
Pas déjà en impayé
Tout locataire ayant un historique d'impayé connu au moment de la souscription est automatiquement exclu
Documents à fournir
Pièce d'identité, bulletins de salaire, contrat de travail et avis d'imposition sont les justificatifs de base exigés
Quelles sont les conditions générales d'éligibilité à une assurance loyer impayé ?
Pour qu'un contrat d'assurance loyers impayés soit accepté par l'assureur, le locataire doit satisfaire à trois critères fondamentaux applicables à tous les profils :
- Revenus suffisants : les revenus nets mensuels du foyer locataire doivent être au moins égaux à 3 fois le montant du loyer charges comprises. Certains assureurs acceptent un ratio de 2,85× ; d'autres l'exigent à 3,3× selon leur politique commerciale.
- Situation professionnelle stable : le locataire doit justifier d'une source de revenus pérenne (CDI, fonction publique, retraite, activité indépendante ancienne…). Les contrats précaires courts sont généralement exclus.
- Absence d'impayé antérieur : le locataire ne doit pas être en situation d'impayé au moment de la souscription, ni avoir d'antécédent connu de défaillance locative.
Le logement doit également être la résidence principale du locataire et se situer en France métropolitaine ou dans les DOM. Les logements de vacances, les sous-locations et les locations meublées de courte durée sont exclus du champ de la GLI.
Éligibilité à la GLI selon le profil du locataire
Les critères d'acceptation varient selon la situation professionnelle du locataire. Le tableau ci-dessous récapitule les conditions spécifiques à chaque profil et les documents exigés pour constituer le dossier de location.
| Profil | Éligibilité | Condition spécifique | Documents clés |
|---|---|---|---|
| CDI (période d'essai terminée) | ✓ Éligible | Revenus ≥ 3× le loyer | 3 bulletins de salaire, contrat de travail, avis d'imposition |
| CDI (période d'essai en cours) | ~ Selon assureur | Accepté par certains assureurs sous conditions | Contrat de travail + lettre d'embauche |
| Fonctionnaire titulaire | ✓ Éligible | Revenus ≥ 3× le loyer | 3 bulletins de salaire, arrêté de titularisation |
| CDD | ~ Sous conditions | Plus de 8 mois restants sur le contrat au moment de la souscription | Contrat de travail CDD, 3 bulletins de salaire |
| Travailleur indépendant | ~ Sous conditions | Minimum 2 ans d'ancienneté d'activité justifiée | 2 derniers bilans, 2 avis d'imposition, Kbis ou extrait SIRENE |
| Étudiant / Apprenti | ~ Avec garant | Garant (personne physique ou Visale) dont les revenus sont ≥ 3× le loyer | Certificat de scolarité, documents du garant, pièce d'identité |
| Retraité | ✓ Éligible | Pension ≥ 3× le loyer | Dernier avis de pension, avis d'imposition, pièce d'identité |
| Demandeur d'emploi | ✗ Non éligible | Revenus trop incertains sauf allocation chômage suffisante (rare) | - |
La règle des 3 fois le loyer : comment la calculer ?
La règle des 3 fois le loyer est le critère de solvabilité central de toute assurance loyers impayés. Elle s'applique sur les revenus nets mensuels du foyer locataire, charges comprises dans le montant du loyer.
Exemple : pour un appartement dont le loyer est de 900 € charges comprises, le locataire (ou l'ensemble du foyer) doit justifier de revenus nets d'au moins 2 700 € par mois. Si le locataire est en couple, les deux revenus peuvent être additionnés pour atteindre ce seuil.
Quels revenus sont pris en compte ?
Les assureurs prennent généralement en compte les revenus suivants :
- Salaire net imposable (hors primes exceptionnelles non récurrentes)
- Pension de retraite ou pension d'invalidité
- Revenus d'activité indépendante (bénéfices nets sur 2 ans)
- Pensions alimentaires perçues (avec justificatif jugement)
- Revenus fonciers stables (loyers perçus)
Les allocations chômage, les aides CAF (APL, ALF) et les revenus de placement sont généralement exclus du calcul ou acceptés uniquement comme revenus complémentaires.
Cas de la colocation
En colocation avec bail individuel, chaque locataire est évalué séparément sur sa quote-part de loyer. En colocation avec bail unique, certains assureurs additionnent les revenus de tous les colocataires ; d'autres exigent que chaque colocataire satisfasse seul au critère des 3 fois sa quote-part. Vérifiez les conditions spécifiques de chaque contrat avant de souscrire.
Quels documents demander au locataire pour constituer le dossier GLI ?
Pour constituer le dossier de location conforme à l'assurance loyers impayés, le propriétaire doit rassembler les pièces justificatives du locataire avant la signature du bail. Voici la liste par profil :
Pour un salarié en CDI ou un fonctionnaire titulaire
- Pièce d'identité en cours de validité (carte nationale d'identité ou passeport)
- 3 derniers bulletins de salaire
- Contrat de travail ou attestation employeur précisant la nature du contrat
- Dernier avis d'imposition (N-1)
- Justificatif de domicile actuel (quittance de loyer ou attestation d'hébergement)
Pour un salarié en CDD
- Pièce d'identité
- Contrat de travail CDD précisant la date de fin (vérifiez qu'il reste plus de 8 mois)
- 3 derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d'imposition
Pour un travailleur indépendant ou auto-entrepreneur
- Pièce d'identité
- 2 derniers bilans comptables certifiés (ou déclarations de chiffre d'affaires pour les micro-entrepreneurs)
- 2 derniers avis d'imposition
- Extrait Kbis de moins de 3 mois ou extrait SIRENE
- Justificatif d'activité de plus de 2 ans (date d'immatriculation)
Pour un étudiant ou un apprenti
- Pièce d'identité de l'étudiant
- Certificat de scolarité ou contrat d'apprentissage en cours
- Documents complets du garant : pièce d'identité, 3 bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail
Pour un retraité
- Pièce d'identité
- 3 derniers avis de pension de retraite
- Dernier avis d'imposition
- Justificatif de domicile actuel
Quelles sont les obligations du bailleur pour souscrire une GLI ?
L'éligibilité ne dépend pas uniquement du locataire : le bailleur doit lui aussi respecter plusieurs conditions pour que la souscription soit valable :
- Le logement doit respecter les normes de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 (surface minimale, équipements, état général)
- Le bail doit comporter une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer
- Le propriétaire doit transmettre à l'assureur les documents du locataire dans les délais prévus au contrat
- La souscription doit intervenir avant la signature du bail ou dans les 15 jours suivants pour éviter un délai de carence
- Le bailleur doit effectuer un état des lieux d'entrée contradictoire pour activer la garantie dégradations
Quand souscrire l'assurance loyer impayé ?
Il est vivement recommandé de souscrire l'assurance avant la signature du bail. Les contrats souscrits jusqu'à 15 jours après la signature prennent effet immédiatement. Au-delà, un délai de carence de 3 mois s'applique : les impayés survenus dans cette fenêtre ne sont pas indemnisés.
Si vous souhaitez couvrir un locataire déjà en place, vérifiez que ce dernier n'a aucun impayé sur les 12 derniers mois et préparez-vous à ce délai de carence. Certains assureurs, comme ceux référencés dans notre comparatif GLI, acceptent la souscription en cours de bail sans carence sous conditions strictes.
Que faire si le locataire n'est pas éligible à la GLI ?
Un dossier refusé ne signifie pas que le bailleur est sans protection. Plusieurs alternatives permettent de sécuriser les revenus locatifs lorsque le locataire ne remplit pas les conditions d'éligibilité à une assurance loyers impayés classique.
La garantie Visale d'Action Logement
La garantie Visale est une caution publique gratuite proposée par Action Logement. Elle couvre les loyers impayés et les dégradations pour les locataires de moins de 30 ans, ou pour les salariés en contrat précaire (CDD, intérim, CDI en période d'essai). C'est la meilleure alternative à la GLI pour les profils non éligibles aux assurances privées.
La caution solidaire d'un proche
Le locataire peut présenter un garant personnel dont les revenus sont suffisamment élevés. La caution solidaire est gratuite mais dépend de la solvabilité et de la disponibilité du garant. Notez que la caution solidaire ne peut pas être cumulée avec une GLI (sauf pour les étudiants et apprentis).
Chercher un assureur aux conditions plus souples
Les critères d'éligibilité varient d'un assureur à l'autre. Si un premier refus est essuyé, il vaut la peine de consulter notre comparatif des assurances loyers impayés pour identifier les offres acceptant les CDD courts, les indépendants récents ou les revenus légèrement inférieurs au ratio standard de 3×.
Pour une vue d'ensemble de toutes vos options, consultez notre guide complet de la location, qui détaille les avantages et inconvénients de chaque solution de garantie.
Questions fréquentes sur l'éligibilité à l'assurance loyers impayés
La réponse varie selon les assureurs. Certains contrats GLI refusent systématiquement les locataires en période d'essai, car la stabilité de l'emploi n'est pas encore garantie. D'autres acceptent ce profil dès lors que les revenus sont suffisants et que le locataire présente une lettre d'embauche confirmant le poste. Si votre locataire est en période d'essai, comparez les offres de notre comparatif assurance loyers impayés pour trouver un assureur accommodant. Alternativement, la garantie Visale couvre explicitement les CDI en période d'essai.
Oui, dans la majorité des contrats, les revenus de l'ensemble du foyer locataire peuvent être cumulés pour atteindre le seuil de 3 fois le loyer. Si le bail est signé par deux colocataires en couple ou en colocation avec bail unique, leurs deux salaires s'additionnent. En revanche, pour les colocations avec baux individuels, chaque locataire est évalué séparément sur sa quote-part. Vérifiez les conditions générales de votre contrat ou consultez directement l'assureur pour connaître sa politique en matière de cumul de revenus.
Généralement non. La quasi-totalité des contrats GLI exige au minimum 2 ans d'ancienneté pour les travailleurs indépendants et auto-entrepreneurs, afin que l'assureur puisse évaluer la stabilité des revenus sur plusieurs bilans ou déclarations. Un auto-entrepreneur avec moins de 2 ans d'activité sera le plus souvent refusé. Dans ce cas, les alternatives les plus pertinentes sont la garantie Visale (si le locataire a moins de 30 ans ou est salarié précaire), ou la présentation d'un garant personnel solvable. Certains assureurs spécialisés acceptent les profils atypiques avec un dossier solide : consultez notre comparatif GLI pour les identifier.
Non, les aides au logement (APL, ALF, ALS) versées par la CAF ne sont généralement pas prises en compte dans le calcul du ratio de solvabilité exigé par les assureurs GLI. Ces aides sont considérées comme des revenus conditionnels et non pérennes. De même, les allocations chômage sont rarement acceptées comme revenu principal. Seuls les revenus stables et justifiables par des bulletins de salaire, des bilans comptables ou des avis de pension entrent dans le calcul du seuil des 3 fois le loyer. Si votre locataire perçoit des APL, vérifiez si son revenu hors aides satisfait déjà au critère.
Une fois le contrat GLI souscrit et le locataire accepté, la perte d'emploi en cours de bail n'entraîne pas l'annulation de la couverture. L'assurance loyers impayés continue de couvrir les impayés éventuels, qu'ils soient liés ou non à la perte d'emploi. C'est l'un des avantages majeurs de la GLI par rapport à la caution solidaire, qui peut devenir inopérante si le garant lui-même se trouve en difficulté financière. Pour en savoir plus sur la procédure en cas d'impayé, consultez notre guide que faire en cas de loyer impayé.