Assurance loyers impayés : est-ce que mon locataire est éligible ?

L’assurance loyer impayé, qui garantit au propriétaire d’être indemnisé en cas de non-paiement des loyers par le locataire, est de plus en plus plébiscitée. Cependant, pour en bénéficier, le propriétaire bailleur doit vérifier que son locataire est bien éligible à l’assurance loyer impayé : les conditions sont extrêmement pointues, et en cas d’erreur, le propriétaire ne sera pas remboursé. Voici un guide pratique pour savoir si votre locataire est éligible à la garantie loyer impayé !

Quelles sont les conditions d’éligibilité à une assurance loyer impayé ?

Pour être éligible à l’assurance loyer impayé, le locataire doit respecter un certain nombre de critères stricts pour être considéré comme solvable. En cas de non-respect de ces critères, le propriétaire ne pourra pas être indemnisé en cas de loyer impayé.

Le premier critère concerne bien évidemment les revenus du locataire : ce dernier doit justifier d’un revenu mensuel supérieur à 3 fois le montant du loyer, charges comprises. Certaines compagnies d’assurances tolèrent parfois un revenu supérieur à 2,85 fois le loyer seulement, il est donc bon de se renseigner et de comparer les offres d’assurance loyer impayé. Il est également courant que la solvabilité du locataire soit calculée en fonction de son taux d’effort : celui-ci ne doit pas excéder 33 %. En d’autres termes, le loyer mensuel charge comprise ne doit pas représenter plus d’un tiers des revenus mensuels nets du locataire.

Pour calculer la solvabilité de votre locataire, effectuez le calcul suivant : revenus annuels nets du locataire/(12*3), 12 étant le nombre de mois dans l’année, et 3 votre exigence financière (3 fois le montant du loyer).

Avec ce calcul, vous connaîtrez ainsi la capacité locative d’un candidat. Il vous suffira alors de la comparer avec le montant de votre loyer, charges comprises. Par exemple, pour un locataire déclarant un revenu annuel net de 20 000 €, sa capacité locative sera de 555 €. Si votre loyer est inférieur ou égal à 555 €, alors le locataire sera éligible à l’assurance loyer impayé.

Les revenus du locataire ne sont cependant pas le seul critère à respecter pour pouvoir souscrire une assurance loyer impayé ! Le locataire doit bénéficier d’un contrat de travail stable. Il doit donc être soit :

  • En CDI, hors période d’essai ;
  • En CDD, s’il lui reste plus de 8 mois de contrat à effectuer ;
  • Un travailleur indépendant justifiant de plus de 2 ans d’activité continue ;
  • Les retraités sont également acceptés, tout comme les étudiants et apprentis qui peuvent faire appel à un garant.

D’autres critères entrent en compte : le logement doit impérativement être la résidence principale du locataire, et ce dernier doit se trouver en France métropolitaine. Si l’ensemble de ces critères sont respectés, votre locataire est éligible : vous pourrez donc bénéficier de l’assurance loyer impayé et prétendre à un recouvrement de vos loyers en cas de non-paiement !

Quels documents demander à son locataire pour souscrire une assurance loyer impayé ?

Il est important de noter que c’est au propriétaire de s’assurer de la solvabilité de son locataire : l’assureur ne contrôlera le dossier de ce dernier qu’en cas de demande de remboursement de la part du propriétaire. S’il s’avère que le locataire ne respecte pas les conditions d’éligibilité de l’assurance, alors le propriétaire ne sera pas indemnisé et ses cotisations ne lui seront pas remboursées. Il est donc indispensable de bien étudier le dossier d’un candidat ! Pour être certain de son éligibilité, voici la liste des documents que vous pouvez exiger d’un locataire :

Pour un employé en CDI ou un fonctionnaire titulaire :

  • Les trois derniers bulletins de salaire ;
  • Une attestation de l’employeur mentionnant que l’employé n’est pas en période d’essai, de préavis ou de licenciement ;
  • Le contrat de travail ou de titularisation.

Pour un travailleur indépendant :

  • Les deux derniers avis d’imposition ;
  • Une copie de sa carte professionnelle ou son inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce (INSEE) ;

Pour un étudiant ou un apprenti :

  • Une copie de sa carte d’étudiant ou de son certificat d’inscription ;
  • Les documents justificatifs des revenus du garant selon sa situation professionnelle ;

En cas de loyer impayé, ces documents devront être envoyés à l’assureur, accompagnés d’une copie de la pièce d’identité du locataire, du contrat de bail comprenant une clause résolutoire de plein droit ainsi qu’une clause de solidarité, l’attestation d’assurance habitation et l’état des lieux d’entrée. Sans ses documents, l’assurance pourra refuser de vous indemniser ! Il est cependant interdit de demander des documents relatifs à la vie privée des locataires, comme un dossier médical ou des documents bancaires.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le locataire n’est pas le seul à devoir respecter certains critères pour que l’assurance loyer impayé soit applicable ! En effet, le propriétaire bailleur a également certaines obligations :

  • Le logement doit être aux normes et être décent
  • Le contrat de bail doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers : cela signifie que le contrat pourra être résilié de plein droit si le locataire ne paie pas ses loyers. Dans le cadre d’une colocation, le bail doit comporter une clause de solidarité.
  • Le propriétaire doit être en mesure de fournir à l’assurance les documents cités plus haut.

Que faire si le locataire est déjà en place ?

En règle générale, il est recommandé de souscrire l’assurance loyer impayé avant la signature du bail, ou au maximum 15 jours après l’entrée du locataire dans le logement. Cela évite les délais de carence de l’assurance loyer impayé. Cependant, il est tout à fait possible de souscrire une garantie loyer impayé si le locataire est déjà présent dans le logement !

Si le locataire est présent depuis moins de 15 jours, il est considéré comme un locataire entrant, et doit donc respecter les critères de solvabilité énoncés plus haut. Aucun délai de carence n’est appliqué.

Si le locataire est déjà entré dans le logement depuis plus de 15 jours, l’assureur appliquera un délai de carence de 3 mois. Durant ces trois mois, vous ne serez donc pas couvert en cas de loyers impayés ! Le délai de carence est appliqué pour tous les locataires déjà en place depuis 15 jours et jusqu’à 6 mois. Les locataires en place devront également respecter les mêmes critères d’éligibilité que les locataires entrants.

Pour les locataires en place depuis plus de 6 mois, la situation est plus simple : ils ne sont pas soumis aux critères d’éligibilité, et aucun délai de carence n’est appliqué. Il vous faudra simplement pouvoir justifier de 6 mois de loyers sans impayés. En revanche, si le locataire est déjà défaillant ou ne paie pas le loyer au moment de la souscription, l’assurance loyer impayé ne vous couvrira pas !

Nous vous recommandons donc de souscrire l’assurance loyer impayé au maximum 15 jours après la signature du bail, ou 6 mois après pour éviter les délais de carence.

Vérification du dossier et souscription

Nous le rappelons, c’est au propriétaire de vérifier la solvabilité de son locataire avant la souscription à l’assurance loyer impayé. Sans quoi, si le locataire ne respecte pas les conditions d’éligibilité, l’assurance loyer impayé ne remboursera pas le propriétaire en cas de non-paiement !

En effet, l’assurance ne prend connaissance du dossier du locataire, avec toutes ses pièces justificatives, qu’au moment où le propriétaire demandera une indemnisation. Prudence donc, puisqu’il est possible de souscrire une assurance loyer impayé même si le locataire n’est pas éligible : non seulement vous ne serez pas couvert en cas d’impayé, mais vos cotisations d’assurance ne vous serons pas remboursées ! Une vérification minutieuse des justificatifs est donc de mise :

  • Vérifiez que tous les documents fournis sont au nom et à l’adresse actuels du locataire, et que la pièce d’identité est en cours de validité ;
  • Vous pouvez vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition en renseignant son numéro sur le site des impôts ;
  • N’hésitez pas à vérifier l’existence de l’entreprise qui emploie le locataire grâce au numéro Siren par exemple ;
  • Il est également possible de demander les quittances de loyers de l’ancien logement du locataire pour s’assurer de sa qualité de bon payeur.

En cas de fraude de la part du locataire (falsification des justificatifs de revenus par exemple), l’assurance loyer impayé vous couvrira quand même. Vous n’êtes pas à l’origine de la fraude, c’est donc entièrement la responsabilité du locataire.

Dossier refusé : que faire ?

Votre locataire n’est pas éligible, ou votre dossier assurance loyer impayé a été refusé ? Il existe d’autres solutions pour sécuriser vos revenus locatifs sans pour autant changer de locataire :

  • Faire appel à un garant : en se portant garant solidaire, un proche du locataire s’engage à régler les éventuels loyers impayés. Il est également possible de cumuler garant et assurance loyer impayé pour un locataire étudiant ou apprenti.
  • Attendre 6 mois après la signature du bail. Le locataire ne sera ainsi plus soumis aux conditions d’éligibilité de l’assurance loyer impayé et vous pourrez souscrire un contrat. Attention, il ne doit pas y avoir eu d’impayés pendant ces 6 mois ! Vous pouvez également demander un garant pendant les 6 premiers mois, puis renoncer à cette caution solidaire pour souscrire l’assurance loyer impayé.
  • Demander un dépôt de garantie : au moment de la signature du bail, vous pouvez exiger que le locataire vous verse un mois de loyer supplémentaire. Le chèque ne sera encaissé qu’en cas de loyer impayé, et devra être rendu lors du départ du locataire.
  • Opter pour la garantie Visale : alternative gratuite à l’assurance loyer impayé, Visale est un dispositif mis en place par l’État depuis 2016 et financé par Action Logement. Sur le même principe que l’assurance, le propriétaire est remboursé de ses loyers en cas d’impayé. Le locataire doit également respecter des critères d’éligibilités, qui sont cependant plus souples que ceux de l’assurance loyer impayé. Dans les grandes lignes, le locataire doit avoir moins de 30 ans et être en situation précaire pour bénéficier de la garantie Visale.

En conclusion, les critères d’éligibilité d’un locataire à l’assurance loyer impayé sont élevés : seuls les très bons dossiers sont acceptés, ce qui peut rendre la recherche de locataire plus difficile. La vérification du dossier incombe également au propriétaire, ce qui constitue une charge supplémentaire ! Il existe cependant des alternatives gratuites à l’assurance loyer impayé : un garant solidaire ou le dispositif Visale par exemple.