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La location immobilière est tout en autant compliqué pour le locataire que pour le propriétaire. En s'engageant sur la durée, chaque partie prend un risque, celui de vivre dans un logement non aux normes pour le locataire et celui de ne pas être payé pour le propriétaire. Afin d'éviter tous problèmes, il est préférable d'utiliser un guide de location. Retrouvez ainsi des conseils sur le contrat de bail, sur la responsabilité de chaque parti et sur les recours possibles en cas de conflit.


Le guide sur les droits et les devoirs dans la location immobilière

Les droits du locataire

Exiger un état des lieux

Meubles

En début de location, le locataire remet un dépôt de garantie ou plus communément appelé, une caution. Pour pouvoir récupérer cette somme en fin de location, le locataire doit rendre le logement dans le même état que celui dans lequel il l'a trouvé.

Le logement n'étant probablement pas neuf au début de la location, il est préférable pour le locataire de demander à réaliser un état des lieux. Il s'agit là d'un droit du locataire et le propriétaire ne peut s'y opposer.

Si jamais ce dernier s'obstine et refuse de faire un état des lieux, le locataire peut envoyer une lettre recommandée sur laquelle il exige la rédaction d'un état des lieux. La loi Alur prévoit que ce document exempt le locataire du paiement des réparations à faire dans le logement une fois le locataire parti.

Demander une quittance de loyer

Un autre droit du locataire consiste à pouvoir demander une quittance de loyer à son propriétaire. Ce document permet d'attester du bon paiement du loyer.

La lettre de quittance de loyer peut être rédigée à la main et envoyée par la poste ou bien elle peut être envoyée en version numérique. Quel que soit le type d'envoi choisit, le coût de celui-ci est entièrement à la charge du propriétaire.

Les devoirs du locataire

Ne pas dégrader le logement de manière volontaire

La loi impose au locataire de prendre soin du bien immobilier qu'il loue. Ainsi, le locataire doit rendre le bien dans l'état dans lequel il l'a trouvé. Si jamais ce n'est pas le cas, le propriétaire à le droit de garder le dépôt de garantie ou du moins une partie, pour pouvoir couvrir le coût des travaux.

Pour savoir si le logement a été dégradé, locataire et bailleur peuvent comparer l'état des lieux d'entrée à l'état des lieux de sortie. Lors de cette confrontation, les deux partis doivent tenir compte de la vétusté normale du logement. En effet, dès lors qu'une habitation est utilisée comme résidence principale, une usure normale des installations ainsi que des murs est inévitable. Celle-ci ne peut pas être considérée comme étant une dégradation volontaire de la part du locataire, ainsi le coût de la peinture ou des autres travaux de rafraîchissement sont à la charge du propriétaire.

L'engagement de payer son loyer

L'une des grandes craintes des propriétaires est de voir son locataire arrêter de payer son loyer. Cette compensation financière est la base de la location et l'arrêt du paiement peut dégrader la relation bailleur/locataire.

D'après la loi et selon les modalités du contrat de location, le locataire est dans l'obligation de payer son loyer. Tout arrêt de paiement de loyer pourra mener à des poursuites judiciaires dont les sanctions iront du paiement forcé du loyer à l'expulsion du locataire.

Les droits du bailleur

Exiger le paiement du loyer par son locataire

En échange de la location de son bien, le propriétaire reçoit une compensation financière de la part du locataire. Dans celle-ci est inclus le loyer ainsi que les charges locatives.

Qu'est-ce que les charges locatives ? Les charges locatives correspondent à la somme dû à l'occupation d'un bien immobilier. Il peut s'agir des frais de copropriété, des frais d'électricité et de gaz si les contrats sont au nom du propriétaire, la taxe locative, etc...

En cas d'arrêt de paiement du loyer, le propriétaire est en droit d'exiger que le locataire se reprenne et lui envoie ce qu'il lui doit. Si jamais le locataire ne réagit pas, le propriétaire peut faire appel à plusieurs institutions, il peut notamment faire appel à un huissier de justice qui exigera le paiement du loyer. Si cela ne suffit pas, le bailleur peut faire appel au tribunal d'instance, le juge statuera souvent pour une expulsion du locataire et le paiement du loyer dû.

Les devoirs du bailleur

Fournir un logement décent au locataire

Le propriétaire est là pour remettre un logement à son locataire, celui-ci ne peut donc pas être dans n'importe quel état, la loi indique qu'il doit être décent. Cela signifie qu'il ne doit pas présenter de risques pour la santé du locataire, qu'il doit être d'une surface minimum (surface habitable de 9 mètres carré minimum), un état de performance énergétique minimum et doit comporter certains équipements de bases.

Depuis la loi Elan, un autre critère entre en compte dans la décence minimum du logement, celui-ci ne doit pas être infesté par des nuisibles. Cette clause bien que très utile reste très compliquée à prouver. Bien souvent le locataire à du mal à prouver que les cafards, puces de lit ou autres étaient déjà présents avant son arrivée.

L'encadrement des loyers en zone tendue

Augmentation prix

Mesure apportée par la loi Alur, l'encadrement des loyers est abandonné en 2017, mais en 2018, la loi Elan reprend l'idée. L'encadrement des loyers consiste à définir un loyer de référence qui sert de base à tous les propriétaires. Ainsi, les bailleurs ne peuvent plus choisir le montant du loyer eux-mêmes.

Cette mesure vise à limiter la hausse des loyers en zone tendue. Dans des villes comme Paris, Lyon ou Lille, les loyers ne cessent d'augmenter créant ainsi une précarité dans le logement.

La loi sur l'encadrement des loyers limite également la hausse des loyers d'une année à l'autre. En se basant sur l'indice de référence des loyers, le propriétaire sait quel pourcentage d'augmentation il peut appliquer à son loyer.

Le guide du contrat de location

Quel type de contrat de location choisir ?

Chaque location immobilière doit être encadrée par la signature d'un contrat de bail. Celui-ci ne peut cependant pas être choisi au hasard, il diffère selon la durée du contrat, le type de logement et le profil du locataire.

Le contrat de location vide pour 3 ans

Les deux contrats les plus utilisés sont les contrats de location meublé et le contrat de location vide. Le contrat de location non meublé est un contrat assez simple. En effet, le bailleur loue un logement sans meuble, il n'a donc pas besoin de réaliser d'inventaire, et l'état des lieux est plus simplement réalisé.

Le contrat de location vide est un contrat de 3 ans renouvelable tacitement sauf demande de rupture de la part d'un des deux partis. Ce contrat ne doit être utilisé que pour les locations vides.

Sur ce site, retrouvez un modèle de contrat de location vide à télécharger gratuitement.

Le contrat de bail meublé classique

Les locations meublées sont soumises à un contrat de location différent, en effet les locations meublées sont plus courtes que les locations vides. En effet, une location meublée dure un an mais il existe la possibilité de reconduire le contrat autant de fois que souhaité.

De plus, le contrat de location meublé possède sa propre annexe : un inventaire. Ce document doit inclure un inventaire des meubles et autres équipements présents dans le logement.

  • Quels sont les meubles minimums pour être en location meublée ?
  • De la literie ;
  • Des rideaux ou volets aux fenêtres de la chambre ;
  • Des plaques de cuisson, un four ou micro-ondes ;
  • Un réfrigérateur avec congélateur ;
  • De la vaisselle ainsi que des ustensiles de cuisine ;
  • Une table avec des chaises ;
  • Des rangements ;
  • Du matériel d'entretien ;
  • Des luminaires.

Sur ce site, téléchargez gratuitement un modèle de contrat de location meublée.

Le contrat de location étudiante : un bail de 9 mois

L'emploi du temps des étudiants est assez particulier, en général, il ne travaille pas l'été. C'est pourquoi, l'état a créé un nouveau type de contrat de bail d'une durée de 9 mois. Ce contrat de location n'est valable que pour les logements meublés et il ne peut être signé que par un étudiant.

Le jeune doit être en mesure de prouver qu'il est bien étudiant s'il veut pouvoir signer ce type de contrat. Pour le propriétaire ce type de contrat est également très avantageux. En effet, il peut louer son logement pendant l'année et faire de la location touristique l'été.

Le bail mobilité pour les étudiants et jeunes de 30 ans et moins

Marche femme

La loi Elan a amené un nouveau type de contrat de location : le bail mobilité. Ce nouveau type de contrat de location ressemble plus au contrat de bail étudiant qu'à un contrat de location meublé classique. En effet, ce contrat est destiné à un certain type de personne seulement et il ne concerne que les logements meublés. Seuls les jeunes de moins de 30 ans et les personnes en situation de mobilité professionnelle (ou en CDI depuis moins de 6 mois).

La particularité du contrat de bail mobilité est qu'il est signé pour une durée allant de 1 à 10 mois, 10 mois étant un maximum qui ne peut pas être dépassé. Ce contrat ne peut pas être reconduit, si le bailleur et le locataire sont d'accord pour continuer la location, ils doivent signer un contrat de bail meublé classique.

Ici, retrouvez un modèle de bail mobilité à télécharger gratuitement.

Le contrat de location saisonnière

Le dernier type de contrat de location pouvant être signé est le contrat de location saisonnière. Lors d'une location touristique, le contrat de bail est trop souvent oublié. Il est pourtant essentiel, le contrat c'est ce qui permet au bailleur et au locataire de connaître leurs droits et devoirs. La location saisonnière ne doit donc pas être pratiquée sans contrat de bail.

Retrouvez toutes les informations sur le contrat de location saisonnière et téléchargez un contrat de bail gratuit.

Connaître les règles de la collocation et la sous-location

Quels contrats pour la collocation ?

Il existe deux cas de figure pour laquelle la collocation existe :

  • Les colocataires louent un appartement meublé sous un seul contrat de location ;
  • Les colocataires ne se connaissent pas et il loue chacun leur chambre séparément.

Dans le premier cas, il existe un seul contrat de location qui doit être signé par tous les membres de la colocation. Dans ce cas, tous les types de contrats peuvent-être utilisés, dans la mesure ou les locataires et le logement correspondent aux critères d'admissibilité.

Dans le second cas, chaque locataire signe un contrat unique avec le bailleur. Le contrat peut à la fois être un contrat de location meublé classique, un contrat de bail étudiant ou un bail mobilité.

Éviter les pièges de la sous-location

Il est tentant de s'essayer à la sous-location, cette pratique légale permet d'avoir un revenu en sous-louant un logement qu'on loue. La sous-location est cependant soumise à plusieurs règles. La première étant qu'il faut l'accord explicite du propriétaire pour pouvoir sous-louer un logement, si ce n'est pas le cas, le bailleur pourra demander la résiliation du contrat de bail et expulser le locataire. La seconde règle est que le loyer en sous-location ne doit pas dépasser le loyer du locataire initial.

En sous-location, il faut également penser aux formalités. Le locataire et le sous-locataire doivent signer un contrat de location et réaliser un état des lieux. Si jamais l'un de ces éléments est manquant, le locataire est responsable aux yeux du bailleur. En effet, aucun contrat ne lie le bailleur au sous-locataire. Le locataire étant l'intermédiaire, les impayés et les dégradations lui seront reprochés.

Être hébergé gratuitement

Que ce soit lorsque l'on est enfant, de passage ou de manière définitive, nous sommes tous amenés à vivre gratuitement chez un tiers. Dans cette situation, le locataire n'a pas à signer de contrat de location, il n'a pas non plus besoin de verser de salaire.

La seule particularité des locations gratuites est que lors de démarches administratives, il faut donner une attestation d'hébergement comme justificatif de domicile. En effet, une personne hébergée gratuitement ne possède généralement pas de facture ni ne paye de taxe d'habitation. La seule manière de prouver là où elle habite consiste en l'obtention d'une attestation d'hébergement de la part du logeur.

Quelles sont les annexes du contrat de location ?

La notice d'information : le document obligatoire pour une location réussie

La notice d'information est une annexe à fournir obligatoirement avec le contrat de location. Ce document recense les droits et devoirs des différents partis. Elle permet également de préciser le montant du dépôt de garantie, la durée du préavis et toutes les notions que les partis souhaitent rajouter.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le dossier de diagnostic immobilier ou diagnostic technique fait partie des éléments les plus importants du guide de location. En effet c'est grâce à ce dossier que le locataire peut connaître l'état du logement ainsi que toutes ces caractéristiques. En effet, ce dossier rassemble tous les diagnostics réalisés dans le logement.

  • Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?
  • Diagnostic d'électricité et de gaz sur les installations de plus de 15 ans ;
  • Le dossier de performance énergétique ;
  • Le risque d'exposition au plomb ;
  • Le risque d'exposition à l'amiante ;
  • La diagnostic de loi Carrez ;
  • Le diagnostic d'assainissement.

Résilier son contrat de location

Quel préavis pour mettre fin à un contrat de bail ?

Avant de mettre fin à un contrat de location, il convient de respecter un certain préavis. Cela permet à l'autre partis de retrouver un locataire ou de retrouver un logement selon qu'il s'agisse du propriétaire ou du locataire qui met fin au contrat.

La durée de préavis varie selon le type de contrat et du parti qui souhaitent rompre le contrat.

Quelle est la durée du préavis pour rompre son contrat de bail ?
Type de contrat Préavis du locataire Préavis du propriétaire
Bail meublé 1 mois 3 mois
Bail non-meublé 3 mois 6 mois
Bail étudiant 1 mois 3 mois
Bail mobilité 1 mois Pas de résiliation possible

Du fait de la difficulté de trouver un logement, les délais de préavis sont toujours plus longs pour le propriétaire que pour le locataire. Le propriétaire n'a d'ailleurs pas le droit de résilier le contrat de bail alors que celui-ci est en cours, le bailleur à uniquement le droit de ne pas reconduire le bail. Pour sa part, le locataire a le droit de mettre fin à son contrat sans donnée d'explication alors que le propriétaire doit donner un motif de résiliation.

Parmi les motifs légaux figure :

  • La reprise du bien pour qu'il soit occupé par un membre de sa famille ou soi-même ;
  • La vente du logement ;
  • Prouver que le locataire à fait une faute grave.

Quelles sont les clauses abusives du contrat de location ?

Dans le contrat de location, le propriétaire peut vouloir ajouter des clauses qui en réalité ne sont pas légales. Ainsi, le propriétaire ne peut pas :

  • Imposer une assurance habitation ;
  • Imposer un mode de paiement ;
  • Engager le locataire à payer des réparations sans devis ;
  • Ajouter une clause sur des frais supplémentaires ;
  • Interdire au locataire d'avoir des animaux ;
  • Interdire au locataire d'héberger une ou des personnes ;
  • Imposer d'autres motifs de résiliation que ceux de bases (non-paiement, trouble au voisinage, non-souscription à une assurance locative).

Préserver le bien immobilier

L'état des lieux, une assurance pour les deux partis

Lors d'une location immobilière, il faut réaliser deux états des lieux : l'un à l'entrée dans le logement et l'un à la sortie. Si l'un des deux états des lieux est manquant, il n'est pas possible de comparer l'état du logement avant et après l'arrivée du locataire. Bien que le document ne soit pas obligatoire, le contenu de l'état des lieux est encadré par la loi Alur, il est donc préférable d'utiliser un modèle d'état des lieux et ainsi éviter toutes erreurs.

Ne pas oublier l'état des lieux d'entrée

Loupe femme

Le jour de la remise des clés, bailleur et le locataire doivent réaliser ensemble un premier état des lieux. Il s'agit là du seul moyen pour les deux partis de garder une trace de l'état du logement avant l'arrivée du locataire.

Cet état des lieux est surtout bénéfique pour le locataire. En effet, la loi indique que sans un état des lieux d'entrée, le logement est considéré comme étant neuf en début de location. Ainsi, en fin de location, des dégradations, qui pourtant sont présentes depuis avant le début de la location, pourraient être reprochés au locataire.

Par conséquent, le preneur à tout intérêt à demander à ce qu'un état des lieux soit réalisé, les défauts antérieurs à sa venue ne pouvant pas lui être reprochés. Pour ajouter de la valeur à l'état des lieux, le locataire peut prendre en photo le logement. Il faut par la suite que les deux partis datent et signent les photographies.

De plus, si le locataire constate la présence de dégradations dans les 10 jours après son entrée dans le logement, il est en droit de demander la modification de l'état des lieux.

Ne pas sous-estimer l'état des lieux de sortie

Si le locataire doit s'assurer que l'état des lieux d'entrée est bien réalisé, le propriétaire bailleur doit pour sa part être bien sûr que l'état des lieux de sortie est convenablement exécuté. Contrairement à l'état des lieux d'arrivée, l'état des lieux de sortie ne peut pas être modifié. De plus, ce document sert de base à la remise du dépôt de garantie.

C'est grâce à la comparaison des deux états des lieux que bailleur et preneur peuvent se mettre d'accord sur le montant à restituer.

Le dépôt de garantie aussi connu comme la caution

Le dépôt de garantie, c'est la somme d'argent que le locataire donne au propriétaire en début de location. Dans le langage courant, le dépôt de garantie est souvent appelé caution.

La somme pouvant être demandée par le propriétaire varie selon qu'il s'agisse d'une location meublée ou non, pour une location vide, le dépôt de garantie est d'un mois sans les charges tandis que pour une location meublée, le propriétaire a le droit de demander jusqu'à deux mois (sans les charges) de caution.

Cette somme d'argent est destinée à être retournée au preneur une fois la location finie. Elle sert uniquement de garantie et permet de couvrir les dégâts éventuellement causés par le locataire. Si jamais le locataire rend le logement dans un état similaire à celui dans lequel il l'a trouvé (état des lieux à l'appui), le propriétaire ne peut pas garder la caution, il dispose d'un délai de 2 mois pour retourner l'argent au locataire.

Comment gérer les impayés de loyer ?

Locataire : que faire lorsque l'on arrive plus à payer son loyer ?

Trouver une solution en dialoguant avec son propriétaire

Parfois, il arrive que le locataire ne puisse plus payer son loyer. Si tel est votre cas, la première chose à faire est d'informer son propriétaire de la situation. Dans ce genre de cas, le dialogue est toujours la méthode la plus adaptée. Cela permet de maintenir une relation bailleur/preneur cordiale et d'éviter d'être poursuivie en justice.

En expliquant la situation, le propriétaire peut vous accorder un délai pour pouvoir payer votre loyer. Dans le cas ou le propriétaire ne serait pas tant compréhensif, cela peut tout de même permettre d'apaiser la situation

Choisir un loyer adapté à ses moyens financiers

Argent

Un moyen simple d'éviter un impayé de loyer consiste à choisir convenablement son loyer. Un loyer trop élevé signifie de plus grandes chances d'impayés. Même si le logement correspond parfaitement aux critères de sélection du locataire, si le loyer est trop élevé, le locataire ne devrait pas le louer au risque de ne pas pouvoir payer son loyer.

Le loyer maximal correspond à 33% des revenus du locataire, cela correspond à :

  • Si le locataire gagne 1000€ par mois, son loyer ne devrait pas dépasser 330€ ;
  • Si le locataire à un revenu équivalent à 1500€ par mois, le loyer ne doit pas dépasser 495€ par mois ;
  • Si le locataire à un revenu mensuel de 2000€, le loyer doit être inférieur à 660€ par mois.

Quelles sont les aides dans le secteur de l'immobilier ?

Consciente de la difficulté qu'est le fait de trouver un logement décent et adapté à ses besoins, la CAF propose de nombreuses aides financières lors d'une location immobilière. Les aides au logement sont les suivantes :

  • L'aide personnalisé au logement (APL) ;
  • Les allocations logement (AL) qui inclut l'allocation logement familial (ALF) et l'allocation logement social (ALS) ;
  • L'aide Loca-pass.

Que faire quand son locataire ne paye plus son loyer ?

Commencer par comprendre les raisons de l'arrêt de paiement

Si le locataire ne paye plus son loyer, il faut commencer par instaurer un dialogue et essayer de trouver la raison de l'arrêt du paiement. Dans la plupart des cas, le dialogue est la meilleure solution, en effet, cela permet d'éviter un conflit et surtout d'éviter que le locataire ne se braque et cesse définitivement de payer son loyer.

Envoyer une lettre de relance

Si le dialogue n'a pas suffi, le propriétaire peut tout à fait envoyer une lettre de relance au locataire. Il s'agit d'un moyen d'indiquer au locataire qu'il doit obligatoirement payer son loyer. En effet, le paiement du loyer fait partie des obligations du locataire, le bailleur est donc dans son droit lorsqu'il exige d'être payé par le locataire.

Retrouvez ici un modèle de lettre de relance pour les cas de loyers impayés.

Demander au garant de payer pour le locataire

Appel

Une protection supplémentaire pour le propriétaire consiste à demander au locataire de fournir un garant. Cette personne s'engage alors à payer le loyer du locataire si jamais celui-ci ne le fait plus. Dans le monde locatif, ce garant est appelé caution. La caution est donc une personne physique ou morale qui est en mesure de remplacer le locataire dans le paiement du loyer.

Il arrive que le locataire ne trouve pas de garant, il peut alors faire appel à la garantie Visale. Pour cela, le locataire doit être âgé de moins de 30 ans ou être en situation de mobilité. Il peut alors demander à Action Logement de s'engager à payer son loyer si jamais celui-ci ne serait plus en mesure de le faire. En cas d'impayé de la part du locataire, le propriétaire doit simplement se rendre sur son espace personnel et demander à Action Logement de le rembourser.

Faire intervenir la justice

Si malgré le dialogue, la relance, la demande de paiement au garant ou l'appel à un huissier de justice, le bailleur ne reçoit toujours pas ce qui lui est du, le propriétaire peut faire appel à la justice. Selon le montant des impayés, le propriétaire doit faire appel au :

  • Tribunal d'instance pour régler un litige de moins de 10 000€ ;
  • Tribunal de grande instance pour un litige de plus de 10 000€.

Faut-il souscrire à une assurance loyer impayé ?

Qu'est-ce qu'une assurance loyer impayé ?

À tout moment lors d'une location, le bailleur peut choisir de souscrire à une assurance loyers impayés (GLI). Ce type d'assurance permet au propriétaire d'être assuré de recevoir un paiement chaque mois. En effet, en cas d'impayés du locataire, le bailleur peut faire appel à son assurance loyers impayés. Selon les modalités du contrat, l'assurance paye le loyer manquant.

Les avantages des assurances loyer impayé

Les assurances loyers impayés sont très utiles pour avoir une location sereine. En cotisant tous les mois, le bailleur s'assure de pouvoir être payé chaque mois. Les GLI sont une sécurité importante dans la location, en effet un locataire qui arrête de payer son loyer est difficilement expulsé.

Pendant toute la procédure d'expulsion, le bailleur ne reçoit plus le paiement de son loyer, c'est donc l'assurance qui lui assure un revenu et lui permet de payer les frais de justice.