Quel loyer pour quel salaire ? Calculer le loyer maximum mensuel

Par Clémence Nannini

Responsable contenus déménagement et location

Le montant du loyer est un des points incontournables dans la gestion d'une location. En effet, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est solvable et que le loyer mensuel du logement n’excède pas ses moyens. Le loyer est à définir avant de se lancer dans les démarches administratives telles que la rédaction du contrat de location, de l'état des lieux et la remise des clés. La règle d'or est que le salaire doit être du triple du niveau du loyer.

Recommandations de loyer par salaire

Exemples de loyers en fonction de salaires

Il est recommandé que le loyer représente un tiers du salaire du locataire. Ainsi par exemple, pour louer un appartement au loyer de 700€, un revenu de 2100€ pourrait être exigé par le propriétaire. Le locataire et la caution doivent justifier leur situation financière. L'idéal est d'allouer un pourcentage de 30% de son salaire dans la location de son logement. Attention, on parle de salaire net, pas brut, c'est-à-dire la somme reçue effectivement sur le compte en banque.

Mathématiquement, le calcul du loyer selon le salaire peut se traduire ainsi :

Monsieur X hésite à postuler pour un appartement à 660 € mensuels pour lequel il a eu un coup de cœur; sachant qu'il touche 1 800 € nets (son loyer représente donc 37% de ses revenus). Dans ce cas, il vaut mieux qu’il postule avec un garant gagnant 3 000 € nets par mois (le loyer représente 22% du loyer du garant), il aura ainsi beaucoup plus de chance de signer le bail de location.

Si Monsieur X a un revenu net de 1 500 € par mois, le montant du loyer de sa location meublée ou non ne doit pas excéder 500 €.

• Pour un salaire de 1400 euros nets, un loyer raisonnable sera de 500€ par mois.
• Pour un salaire de 1700 euros nets, un loyer raisonnable sera de 550€ par mois.
• Pour un salaire de 1800 euros nets, un loyer raisonnable sera de 600€ par mois.
• Pour un salaire de 2000 euros nets, un loyer raisonnable sera de 700€ par mois.
• Pour un salaire de 2500 euros nets, un loyer raisonnable sera de 800€ par mois.
• Pour un salaire de 3000 euros nets, un loyer raisonnable sera de 1000€ par mois.
• Pour un loyer de 600 euros, un salaire net raisonnable sera de 1800€ par mois.

Quelles sont les aides au logement ?

En France, pour faciliter l’accès au logement, le ministère du Logement a mis en place l'avance Loca-Pass pour aider les personnes en difficulté dans l'avance du dépôt de garantie.

Les HLM et les aides au logement (dont l’APL ou autre allocation logement font partie) sont également des dispositifs pour favoriser l’accession à la location immobilière.

Éligibilité aux aides au logement L'éligibilité à ces aides n'est pas certaine : il faut remplir un certain nombre de critères, de revenus notamment. Concernant l'APL, il est possible de faire une simulation de ses droits.

La limite du loyer en fonction des revenus

Le montant du loyer est-il limité ?

Cela dépend de la zone dans laquelle se situe le logement :

1. En zone tendue : il est interdit d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire. Néanmoins, le bailleur est libre de fixer le loyer si le logement est loué pour la 1ère fois, s'il n'a pas été loué depuis plus de 18 mois ou s'il a connu des travaux au cours de 6 derniers mois (équivalent à au moins un an du précédent loyer).
2. A Paris, Lille, Lyon et d'autres villes avec encadrement des loyers : il est interdit d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire et s'ajoute à cela qu'il est impossible de dépasser un loyer de référence majoré, fixé par l'OLAP (observatoire des loyers de l'agglomération parisienne). Ce dernier est déterminé par plusieurs critères et est revu chaque année. Ces zones subissent donc un double encadrement des loyers.
3. Sur le reste du territoire français : le bailleur est libre de fixer son loyer comme il le souhaite.

Une des règles les plus connues par les propriétaires chevronnés est la limite du loyer en fonction des revenus. Cette règle stipule que le loyer maximum (hors charges locatives) que peuvent payer les occupants d’un logement est un tiers de leurs revenus nets.

En zone tendue où la demande de logement est forte et le loyer élevé, le propriétaire doit être vigilant et analyser méticuleusement la solvabilité du locataire pour éviter les impayés de loyers.

Le loyer hors charges inférieur à 33% du revenu Le loyer hors charges fixé par le propriétaire ne devrait pas dépasser 33% ou 35% des revenus nets du locataire au maximum, ce qui correspond à un tiers de ses ressources. Il s'agit de la solvabilité exigée. Au-dessous de ce salaire minimum, il sera difficile de payer le loyer et les rapports locatifs seront compliqués (risques de loyers impayés).

Est-il possible d'augmenter le loyer en cours de bail ?

Il existe plusieurs cas de figure permettant d'augmenter le loyer en cours de bail :

• Le loyer a été largement sous estimé par rapport aux logements de même type dans le quartier, mais il faut pouvoir le prouver ;
• Le logement a subi d'importants travaux de rénovation ou visant une amélioration de la performance énergétique ;
• Une clause existe dans le contrat de bail stipulant qu'une augmentation du loyer est possible chaque année, via l'indice de référence des loyers.

Vérifier la solvabilité du futur locataire

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Quel calcul pour s'assurer de la solvabilité de son locataire ?

Mathématiquement, le propriétaire peut résoudre l’équation suivante pour s’assurer du paiement du loyer par le locataire lors de la signature du bail.

Dans le cas contraire, le locataire n’est pas solvable.

Comment être sûr que son locataire est solvable ?

Pour s’assurer que le revenu annoncé par le futur locataire est exact, le propriétaire est en droit de demander le bulletin de salaire des 3 derniers mois. Le propriétaire peut également vérifier que le futur locataire est un bon payeur en demandant une quittance de loyer pour les 3 derniers mois de sa précédente location.

Se porter caution Pour rassurer un propriétaire (et assurer ses revenus fonciers), un tiers (ami ou famille) du futur locataire peut se porter caution afin de l’aider à payer son loyer en cas de problème. Cette pratique diminue le risque d’impayés et peut permettre au demandeur de logement de louer une habitation où le loyer (sans les charges comprises) dépasse un tiers du revenu net du locataire. Ce cas est fréquent chez les étudiants. Il est également possible pour les locataires de faire appel à une caution bancaire ou un organisme tel que Cautioneo et sa garantie loyers impayés.

Achat d’un bien immobilier

Quel revenu pour pouvoir acheter un bien immobilier ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, les règles sont fixées par les banques prêtant au futur acquéreur et différent quelque peu. Lors de l’analyse d’un dossier de crédit, la banque compare l’ensemble des revenus perçus avec l’échéance mensuelle de la dette demandée. Le ratio de solvabilité maximal accepté par les prêteurs peut aller jusqu’à 40%.

Pour que le futur acquéreur puisse emprunter pour acheter un bien immobilier, il faut que :

S'assurer que son investissement immobilier est rentable

Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut que la fixation du loyer soit la plus optimale possible (pas trop cher pour qu’il y ait des intéressés, mais suffisamment pour que l’investissement soit rentable, des loyers trop élevés sont souvent synonymes de logements vacants).

L'expulsion, une lourde procédure Le propriétaire doit aussi garder à l’esprit qu’une procédure d’expulsion d’un locataire en cas de problème est très lourde juridiquement et que cela implique de nombreux frais supplémentaires. Bien choisir son locataire est donc essentiel.

Modèle de contrat de bail - PDF

Retrouvez un exemple de contrat de bail au format PDF, actualisé aux dernières réglementations 2024 :

Contrat de bail PDF