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Quel loyer pour quel salaire ? Calculer loyer maximum mensuel

Le montant du loyer est un des points incontournables dans la gestion locative. En effet, le propriétaire doit s’assurer que le locataire est solvable et que le loyer mensuel du logement n’excède pas ses moyens. Le loyer est à définir avant de se lancer dans le démarches administratives telles que la rédaction du contrat de location, l'état des lieux et la remise des clés. Retrouver sur cette page le loyer idéal en fonction de votre salaire.


Salaire
Quel loyer pouvez-vous vous permettre ?

Recommandations de loyer par salaire

Salaire net mensuel Loyer recommandé Explications
RSA 200-400 € Généralement, les allocations du RSA ont également le droit à des aides de la CAF. En partant du principe qu'il n'est pas possible de trouver un logement sur le marché en dessous de 200€/mois, nous recommandons un loyer inférieur à 400 € mensuels.
1200 € 400 € Un loyer d'un tiers du salaire net est généralement recommandé. Sur un salaire faible, de l'ordre du SMIC, il convient de veiller à ne pas se laisser étrangler par son loyer.
1500 € 500 € 1/3 du salaire peut être raisonnablement affecté au loyer
2000 € 700 €
3000 € 1000 €

Exemples de loyers en fonction de salaires

Mathématiquement, le calcul du loyer selon le salaire peut se traduire ainsi :

Madame X hésite à postuler pour un appartement à 660 € pour lequel il a eu un coup de cœur car il touche 1 800 € nets (son loyer représente donc 37% de ses revenus). Dans ce cas, il vaut mieux qu’il postule avec un garant gagnant 3 000 € nets par mois (le loyer représente 22% du loyer du garant), il aura ainsi beaucoup plus de chance de signer le bail de location.

Si Monsieur X a un revenu net de 1 500 € par mois, le montant du loyer de sa location meublée ou non ne doit pas excéder 500 €.

Quelles sont les aides au logement ?

En France, pour faciliter l’accès au logement, le ministère du logement a mis en place les aides Loca-Pass pour aider les personne en difficultés dans le dépôt de garantie et en cas de non paiement du loyer.

Les HLM et les aides au logement (dont l’APL ou autre allocation logement font partie) sont également des dispositifs pour favoriser l’accession à la location immobilière.

La limite du loyer en fonction des revenus

Le montant du loyer est-il limité ?

Une des règles les plus connues par les propriétaires chevronnés est la limite du loyer en fonction des revenus. Cette règle stipule que le loyer maximum (hors charges locatives) que peuvent payer les occupants d’un logement est un tiers de leurs revenus nets.

En zone tendue où la demande de logement est forte et le loyer de référence élevé (pour lutter contre les loyers élevés, le gouvernement a mis en place l’encadrement des loyers en 2014 avec la loi ALUR ou loi Duflot II), le propriétaire doit être vigilant et analyser méticuleusement la solvabilité du locataire pour éviter les impayés de loyers.

Si le loyer hors charges fixé par le propriétaire est supérieur à 33% du revenu net du locataire, ce dernier trouvera difficile de payer le loyer (première des obligations du locataire) et les rapports locatifs seront compliqués (risques de loyers impayés nécessitant l’intervention d’un huissier).

Est-il possible d'augmenter le loyer en cours de bail ?

Par ailleurs, le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer tant qu’un contrat d’habitation est en cours (même lors du renouvellement de bail avec un même locataire). Pour demander le départ d’un locataire, le propriétaire doit justifier la vente future du logement ou sa prochaine occupation par un membre de sa famille ou par lui-même.

Vérifier la solvabilité du futur locataire

Quel calcul pour s'assurer de la solvabilité de son locataire ?

Calculer la solvabilité d'un locataire

Mathématiquement, le propriétaire peut résoudre l’équation suivante pour s’assurer du paiement du loyer par le locataire lors de la signature du bail.
Si : 0,33 x Revenu net du locataire > Loyer hors charges du locataire ; alors le locataire est solvable.

Dans le cas contraire, le locataire n’est pas solvable.

Comment être sur que son locataire est solvable ?

Pour s’assurer que le revenu annoncé par le futur locataire est exact, le propriétaire est en droit de demander le bulletin de salaire des 3 derniers mois. Le propriétaire peut également vérifier que le futur locataire est un bon payeur en demandant une quittance de loyer pour les 3 derniers mois de sa précédente location.

Pour rassurer un propriétaire (et assurer ses revenus fonciers), un tiers (ami ou famille) du futur locataire peut se porter caution afin de l’aider à payer son loyer en cas de problème. Cette pratique diminue le risque d’impayés et peut permettre au demandeur de logement de louer une habitation où le loyer (sans les charges comprises) dépasse un tiers du revenu net du locataire. Ce cas est fréquent chez les étudiants.

Achat d’un bien immobilier

Quel revenu pour pouvoir acheter un bien immobilier ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, les règles sont fixées par les banques prêtant au futur acquéreur et différent quelque peu. Lors de l’analyse d’un dossier de crédit, la banque compare l’ensemble des revenus perçus avec l’échéance mensuelle de la dette demandée. Le ratio de solvabilité maximal accepté par les prêteurs peut aller jusqu’à 40 %.

En termes mathématiques, cela peut être représenté de la manière suivante :

Pour que le futur acquéreur puisse emprunter pour acheter un bien immobilier, il faut que : 40% des revenus nets de l’emprunteur> Échéance mensuelle de la dette demandée.

S'assurer que son investissement immobilier est rentable

Pour qu’un investissement locatif soit rentable, il faut que la fixation du loyer soit la plus optimale possible (pas trop cher pour qu’il y ait des intéressés mais suffisamment pour que l’investissement soit rentable, des loyers trop élevés sont souvent synonymes de logements vacants).

Le propriétaire doit aussi garder à l’esprit qu’une procédure d’expulsion d’un locataire en cas de problème est très lourde juridiquement et que cela implique de nombreux frais supplémentaires. Bien choisir son locataire est donc essentiel.