Par 
Libre
Hors zone tendue
Le propriétaire fixe le loyer sans plafond légal
Loyer de référence
En zone encadrée
Plafond fixé par arrêté préfectoral (Paris, Lille, Lyon…)
Complément possible
Caractéristiques exceptionnelles
Autorisé si le bien présente des atouts objectifs hors normes
IRL
Pour la révision annuelle
Indice INSEE limitant les hausses en cours de bail
Quels sont les critères pour fixer le prix d'un loyer ?
La localité est le critère le plus déterminant. Les logements situés en zone tendue, là où l'offre de logement est inférieure à la demande, sont soumis à des règles spécifiques qui limitent la liberté du bailleur.
D'autres facteurs influent directement sur le niveau de loyer acceptable :
| Critère | Impact sur le loyer | Remarque |
|---|---|---|
| Localisation géographique | Très fort | Zone tendue, quartier, proximité des transports |
| Surface habitable | Fort | Prix au m² décroissant selon la taille |
| Type de bien (meublé / vide) | Modéré | La location meublée justifie un loyer plus élevé |
| État et équipements | Modéré | Rénovation récente, cuisine équipée, double vitrage |
| Étage et luminosité | Faible à modéré | Dernier étage avec vue = complément de loyer possible |
| Annexes (balcon, parking, cave) | Faible à modéré | Peuvent faire l'objet d'un loyer distinct ou d'un complément |
| Performance énergétique (DPE) | Croissant | Les passoires thermiques (G) seront progressivement interdites à la location |
Le statut d'occupation précédent détermine également la flexibilité du propriétaire :
- Première mise en location : le propriétaire fixe librement le loyer, révisable annuellement à la date anniversaire du bail ;
- Remise en location après moins de 18 mois de vacance : les augmentations sont limitées à l'Indice de Référence des Loyers (IRL) en l'absence de rénovations et si le loyer précédent n'était pas sous-évalué ;
- Remise en location après plus de 18 mois de vacance : traité comme une première mise en location : le propriétaire peut fixer librement le loyer.
Loyer en zone tendue et encadrement des loyers
Qu'est-ce que la zone tendue ?
Les zones tendues regroupent 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où la demande locative dépasse significativement l'offre. Dans ces zones, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer à la relocation (lors d'un changement de locataire), sauf exceptions.
Exceptions permettant de fixer librement le loyer même en zone tendue :
- Première mise en location du logement ;
- Logement inoccupé depuis plus de 18 mois ;
- Réalisation de travaux au cours des 6 derniers mois représentant au moins un an du précédent loyer.
Encadrement des loyers avec plafond
Au-delà de l'encadrement à la relocation, certaines villes ont mis en place un plafonnement strict via un loyer de référence majoré au m² fixé par arrêté préfectoral. Ces villes incluent Paris intra-muros, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres. Pour en savoir plus sur ce dispositif, consultez notre guide sur l'encadrement des loyers.
Dans ces zones, le loyer nu ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer est toutefois autorisé lorsque le logement présente des caractéristiques objectives de localisation ou de confort déterminantes et non prises en compte dans les loyers de référence.
Cas particulier : Paris intra-muros
La capitale est divisée en 80 quartiers, chacun disposant de son propre loyer de référence par type de logement (meublé ou vide) et par nombre de pièces. Le même arrondissement peut donc avoir des plafonds différents selon les quartiers. Le non-respect de ce plafond expose le propriétaire à une action en diminution de loyer de la part du locataire.
Quel prix de loyer choisir pour louer vite ?
Étudier le marché local
L'investigation du voisinage est indispensable. Cherchez des biens comparables dans votre quartier et calculez le prix au mètre carré. Consultez les annonces sur les plateformes de location, les observatoires locaux des loyers (OLAP pour Paris, CLAMEUR au niveau national) et les notaires pour obtenir des fourchettes de référence fiables.
Les agences de gestion locative peuvent aussi aider à déterminer le bon prix, mais facturent des frais de service. Certains outils en ligne proposent des estimations gratuites en quelques clics.
La règle du tiers du salaire
Une règle générique largement utilisée : le loyer ne doit pas dépasser un tiers du salaire du locataire. À titre d'exemple, pour un salaire de 1 500 €, le locataire cherchera idéalement un logement à 500 €/mois. Fixer votre loyer dans cette fourchette élargit le bassin de candidats solvables.
Loyer et aides au logement (APL)
Certains propriétaires calibrent leur loyer en tenant compte des aides au logement (APL), particulièrement élevées pour les logements neufs ou étudiants. Le logement doit toutefois respecter les standards de décence pour que le locataire puisse en bénéficier.
Les risques d'un loyer trop élevé
Un loyer excessif allonge les délais de relocation, augmente le risque de loyers impayés et peut entraîner des violations du bail nécessitant une intervention judiciaire. La conciliation entre les parties reste toujours le meilleur moyen de garantir une relation locative durable.
IRL et révision du loyer en cours de bail
Une fois le loyer fixé, il peut être révisé chaque année à la date anniversaire du bail si le contrat prévoit une clause de révision. Cette révision est plafonnée à la variation annuelle de l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié trimestriellement par l'INSEE.
Formule de calcul IRL
La formule officielle est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence (année N) ÷ IRL du même trimestre (année N-1)
Pour le calcul détaillé et un simulateur en ligne, consultez notre guide sur la révision du loyer.
Augmentation du loyer après travaux
Des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie réalisés à la charge du propriétaire peuvent justifier une augmentation du loyer en cours de bail, sous réserve d'accord du locataire et du respect des conditions légales définies par la loi ALUR.
Questions fréquentes sur la fixation du loyer
Pour une première mise en location, le propriétaire est libre de fixer le loyer qu'il souhaite, sous réserve de respecter le loyer de référence majoré si le bien se situe dans une ville soumise au plafonnement (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…). Hors zone encadrée, il n'y a pas de plafond légal. Référez-vous aux loyers du marché local et aux observatoires de loyers pour caler votre prix.
En zone tendue, l'augmentation à la relocation est en principe interdite : le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien. Des exceptions existent si le loyer était sous-évalué, si des travaux importants ont été réalisés ou si le logement était vacant depuis plus de 18 mois. Hors zone tendue, le propriétaire peut librement fixer le nouveau loyer.
Le complément de loyer est une somme s'ajoutant au loyer de base dans les villes soumises à l'encadrement des loyers avec plafond. Il est autorisé uniquement si le logement présente des caractéristiques objectives déterminantes (vue exceptionnelle, terrasse de grande surface, équipements haut de gamme…) qui ne sont pas prises en compte dans le loyer de référence. Le locataire peut le contester en saisissant la commission départementale de conciliation.
Si le bail contient une clause de révision, le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an à la date anniversaire du contrat. L'augmentation est plafonnée à la variation annuelle de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La révision n'est pas rétroactive : elle prend effet à la date de la demande. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la révision du loyer.
La règle générique est que le loyer ne doit pas dépasser un tiers du revenu mensuel du locataire. Ainsi, pour un salaire de 1 500 €, le loyer idéal se situe autour de 500 €. Pour une analyse détaillée selon votre profil, consultez notre article quel loyer pour quel salaire. Les propriétaires appliquent souvent ce ratio pour évaluer la solvabilité des candidats à la location.