Par 
1 fois/an
Fréquence maximale de la révision IRL, à la date anniversaire du bail
6 mois
Délai de préavis obligatoire pour notifier une hausse pour loyer sous-évalué
Travaux
Travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie financés par le propriétaire
Zone tendue
En zone tendue, aucune hausse au changement de locataire sauf exceptions légales
Quels motifs permettent d'augmenter le loyer ?
En cours de bail, seules trois situations ouvrent droit à une augmentation :
- Via l'Indice de Référence des Loyers (IRL), une fois par an à la date anniversaire du contrat, à condition qu'une clause de révision figure au bail
- Suite à d'importants travaux d'amélioration ou de performance énergétique financés par le propriétaire, avec l'accord préalable du locataire
- Lorsque le loyer est substantiellement sous-évalué par rapport aux prix du marché local (le propriétaire doit fournir 3 à 6 références de biens comparables)
Au renouvellement du bail :
- Hors zone tendue : augmentations autorisées dans la limite de l'IRL
- En zone tendue : augmentations interdites sauf si le logement n'a jamais été loué, est vacant depuis plus de 18 mois, est sous-évalué d'au moins 25 %, ou a fait l'objet de travaux supérieurs à 6 mois de loyer
Calcul de l'augmentation IRL : formule et exemple
La révision annuelle du loyer avec l'IRL repose sur une formule simple publiée par l'INSEE chaque trimestre :
Formule de calcul IRL
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du nouveau trimestre ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente)
Étapes :
- Identifier le trimestre de référence indiqué dans le bail (ou le dernier indice publié par l'INSEE à la date de signature)
- Trouver la valeur de l'IRL du même trimestre de l'année précédente sur le site de l'INSEE
- Appliquer la formule ci-dessus et arrondir au centime inférieur
Comparaison des trois cas d'augmentation
Le tableau ci-dessous résume les conditions, démarches et plafonds applicables selon le motif de l'augmentation.
| Motif | Conditions | Plafond | Préavis |
|---|---|---|---|
| Révision IRL | Clause de révision dans le bail | Variation annuelle de l'IRL (ex. +3,50 % au T4 2023) | Aucun, effet immédiat à la date anniversaire |
| Travaux d'amélioration | Accord préalable du locataire + clause au bail précisant la nature des travaux | Contribution forfaitaire (10 €/studio, 15 €/2–3 p., 20 €/4 p.+) ou contribution réelle ≤ 50 % des économies d'énergie | Après achèvement des travaux |
| Loyer sous-évalué | 3 à 6 références de biens comparables ; accord ou commission de conciliation | 50 % de la différence (zone tendue) ; progressif sur 3 ou 6 ans selon l'ampleur de la hausse | 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée |
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, loi ALUR, décret n° 2017-1198 pour les zones tendues.
Augmentation pour travaux ou loyer sous-évalué
Travaux d'amélioration et d'économie d'énergie
Les travaux doivent être financés par le propriétaire. Pour les travaux d'économie d'énergie, seuls les logements vides construits avant le 1er janvier 1990 sont éligibles. Les travaux doivent permettre au logement d'atteindre un niveau minimal de performance énergétique ou réaliser au moins deux des six améliorations suivantes :
- Remplacement du système de chauffage ou de production d'eau chaude
- Installation de chauffage à énergie renouvelable
- Isolation thermique de la toiture, des fenêtres ou des murs extérieurs
La contribution du locataire prend deux formes : forfaitaire (montant fixe mensuel non révisable) ou réelle (≤ 50 % des économies d'énergie constatées par un professionnel). Les travaux de mise aux normes ne peuvent jamais justifier d'augmentation.
Loyer substantiellement sous-évalué
Le propriétaire doit fournir des références de biens comparables (adresse, date de construction, étage, ascenseur, équipements, loyer hors charges, durée d'occupation) :
- Communes de + d'1 million d'habitants (Paris, Lyon, Marseille) : 6 références
- Autres communes : 3 références
En zone tendue, la hausse est plafonnée à 50 % de la différence entre le loyer actuel et la moyenne des références, et s'applique progressivement :
- Hausse < 10 % : répartie sur 3 ans (⅓ par an)
- Hausse ≥ 10 % : répartie sur 6 ans (⅙ par an)
Augmentation du loyer au changement de locataire
En zone tendue, aucune augmentation n'est possible lors d'un changement de locataire, sauf si le logement répond à l'une de ces quatre conditions :
- N'a jamais été loué
- Est vacant depuis plus de 18 mois
- Est sous-évalué d'au moins 25 % par rapport aux loyers de référence
- A fait l'objet de travaux dont le coût dépasse 6 mois de loyer au cours des 6 derniers mois
Pour Paris intra muros, même en cas de vacance de plus de 18 mois, le nouveau loyer doit rester inférieur au loyer de référence majoré fixé par l'OLAP. Le calculateur officiel est disponible sur referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr.
Hors zone tendue, le propriétaire peut librement fixer le loyer à la relocation, dans le respect des règles générales du marché.
Démarches : notification, lettre et avenant
Délais de notification selon le motif
- Révision IRL : notifier à la date effective (date anniversaire ou date fixée dans le contrat de bail), aucun préavis requis, mais la hausse n'est pas rétroactive
- Sous-évaluation ou travaux : notifier au moins 6 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, remise par huissier ou en main propre contre signature
Contenu obligatoire de la lettre
La lettre d'augmentation de loyer doit obligatoirement mentionner :
- Le nouveau montant du loyer proposé
- En cas de sous-évaluation : les références de biens comparables, la reproduction de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018
- En cas de travaux : la nature des travaux, leur montant et la durée de la contribution
L'absence de ces mentions entraîne la nullité de la procédure.
Avenant au bail
En cas d'accord entre les parties (ou de décision de la Commission Départementale de Conciliation), un avenant au contrat de bail doit être rédigé et signé par les deux parties pour formaliser le nouveau loyer.
Si le locataire refuse ou ne répond pas dans les 2 mois, le propriétaire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. En dernier recours, le tribunal judiciaire tranchera le litige.
Augmentation du loyer en bail commercial
Pour les baux commerciaux, la révision repose sur l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les commerçants et artisans, ou l'ILAT pour les professions libérales et le secteur tertiaire. Les deux indices sont publiés trimestriellement par l'INSEE.
Contrairement aux baux d'habitation, la révision commerciale intervient tous les trois ans (et non annuellement) et ne nécessite pas de clause au bail. Les parties peuvent convenir d'une révision annuelle par clause contractuelle.
Formule : Nouveau loyer = Loyer actuel × (ILC du nouveau trimestre ÷ ILC du même trimestre 3 ans auparavant)
Exemple : Loyer mensuel de 900 € signé le 15 avril 2019 ; révision le 15 avril 2022. T4 2018 (ILC = 123,03) → T4 2021 (ILC = 142,06) → nouveau loyer = 1 039,21 €.
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Questions fréquentes sur l'augmentation de loyer
Cela dépend du motif. Pour une révision IRL avec clause valide dans le bail, aucun refus n'est possible si les conditions légales sont remplies. Sans clause, ou pour une hausse dépassant l'IRL, le locataire peut refuser par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour une sous-évaluation, le refus est possible par LRAR ; la Commission Départementale de Conciliation ou le tribunal peut cependant accorder l'augmentation. Le locataire garde le droit de résilier le bail avec le préavis légal. Pour les travaux, l'augmentation est en principe acceptée dès lors que le locataire a approuvé les travaux.
Non. Depuis la loi ALUR de 2014, la révision IRL n'est pas rétroactive et ne peut faire l'objet d'aucun rattrapage sur les années précédentes. La hausse prend effet uniquement à compter de la date de la demande écrite. Si le propriétaire a oublié d'appliquer l'IRL pendant 3 ans, il perd définitivement ces augmentations.
Les mêmes règles s'appliquent à tous les locataires, quel que soit leur âge. Cependant, si un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC s'oppose à une hausse pour sous-évaluation, le propriétaire doit lui proposer un logement comparable dans le même quartier ou la même commune (dans un rayon de 5 km) avant d'engager toute procédure.
Paris intra muros applique un double encadrement : d'une part les règles de zone tendue (interdiction d'augmenter au changement de locataire sauf exceptions), d'autre part un plafond annuel par m² fixé par l'OLAP pour chacun des 80 quartiers parisiens. Une augmentation n'est possible que si le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré, et le nouveau loyer ne peut dépasser ce loyer de référence minoré. Vérifiez votre quartier via le guide sur l'encadrement des loyers.
Les deux termes désignent la même réalité juridique : une modification du montant du loyer en cours ou au renouvellement du bail. On parle souvent de « révision » pour l'ajustement IRL annuel prévu au contrat, et d'« augmentation » pour les hausses liées aux travaux ou à la sous-évaluation. Dans tous les cas, les règles sont identiques : notification écrite, respect des plafonds légaux, et signature d'un avenant au bail en cas d'accord.