Augmentation du loyer : conditions, date, calcul et démarches

Par Manon Debureau

Il existe trois manières d'augmenter un loyer en cours de bail : la révision annuelle du loyer selon de l'Indice de Référence des Loyers, la hausse en cas de réalisation d'importants travaux ou de sous-évaluation importante du loyer par rapport aux prix du marché. En zone tendue, notamment à Paris, il n'est généralement pas non plus possible d'augmenter le loyer à la relocation, sauf exceptions. Les augmentations de loyers sont donc très réglementées, et peuvent être contestées par les locataires si elles sont considérées comme abusives.

Quels motifs à une augmentation de loyer ?

Les augmentations de loyer sont très réglementées et limitées. Le bailleur ne peut donc pas procéder à une hausse quand il le veut mais uniquement dans certains cas spécifiques.

Quand le propriétaire a-t-il le droit d'augmenter le loyer ?

En cours de bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que dans trois cas spécifiques :

1. Via l'Indice de Référence du Loyer (IRL) une fois par an à la date d'anniversaire du contrat ;
2. Après d'importants travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie ;
3. Si le loyer a été largement sous-estimé par rapport aux prix du marché immobilier local.

Le loyer peut également être augmenté à la relocation, c'est-à-dire en cas de changement de locataire. Dans ce cas, deux situations sont possibles :

• Le logement se situe en zone tendue. Le loyer ne peut donc pas être augmenté sauf en cas de travaux très importants, d'un logement vacant depuis plus de 18 mois ou d'un logement dont le loyer est sous-évalué d'au moins 25%.
• Le logement ne se situe pas en zone tendue. Le loyer peut être augmenté suivant l'IRL avant la relocation.

Augmentation du loyer en cours de bail

Le bailleur ne peut augmenter le loyer en cours de bail que dans trois cas spécifiques :

Utiliser l'IRL

La loi du 8 février 2008 sur le pouvoir d'achat a instauré l'utilisation de l'Indice de Référence du Loyer (IRL), publié trimestriellement par l'Insee, comme base de révision du loyer. Le bailleur peut donc réviser le loyer annuellement, à la date fixée par le bailleur et le locataire dans le contrat de bail ou à la date d'anniversaire du bail. Cette augmentation est néanmoins limitée : elle ne peut être supérieure à celle de l'IRL sur les 12 derniers mois.

Le propriétaire ne peut augmenter le loyer selon l'IRL que si le bail présente une clause mentionnant cette potentielle révision annuelle. Dans le cas contraire, toute augmentation de ce type est illégale. Téléchargez gratuitement un contrat de bail avec la clause IRL :
Contrat de bail PDF

Augmentation du loyer suite à des travaux

Si une clause du contrat de location le précise, le loyer peut être augmenté de manière légale en cours de bail suite à d'importants travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie à la charge du bailleur. Le locataire doit néanmoins en avoir été informé et avoir donné son accord en amont des travaux.

Dans le cas de travaux d'amélioration, l'augmentation du loyer a lieu une fois les travaux achevés. La demande d'amélioration peut être faite par le bailleur comme par la copropriété, pour l'installation d'un ascenseur par exemple. Afin de pouvoir augmenter le loyer légalement, le bailleur doit néanmoins s'assurer de l'existence d'une clause dans le bail mentionnant de tels travaux, précisant leur nature et les modalités de réalisation ainsi que le montant maximum de l'augmentation du loyer.

L'augmentation du loyer dans le cas de travaux d'économie d'énergie ne concerne que les logements non meublés construits avant le 1er janvier 1990. Afin de justifier l'augmentation du loyer, ces modifications doivent permettre au bien d'atteindre un niveau de "performance énergétique globale minimale" défini par le gouvernement.

Le loyer est sous estimé

Si le bailleur s'aperçoit que le montant du loyer est largement sous-évalué par rapport au marché immobilier local, il peut l'augmenter en cours de bail ou au moment du renouvellement du bail lorsqu'il arrive à échéance. Pour cela, il doit néanmoins disposer de preuves de cette sous-évaluation, notamment des références de loyers de biens similaires et situés à proximité. Si le logement se situe dans une commune de plus d'un million d'habitants, il doit en présenter six, contre trois seulement pour les autres communes. Chacune des références choisies par le bailleur doit mentionner :

• L'adresse du logement ;
• La date de construction du bâtiment ;
• L'étage auquel se situe le logement et la présence ou non d'un ascenseur dans l'immeuble ;
• Le montant actuel du loyer hors charges ;
• L'ensemble des équipements du logement ;
• La durée d'occupation par le locataire actuel.

Augmentation du loyer suite au changement de locataire

Lors d'un changement de locataire, le bailleur peut augmenter le loyer si le logement ne se situe pas en zone tendue. Si c'est le cas, le logement est soumis à l'encadrement des loyers à la relocation et aucune augmentation n'est normalement possible entre deux locataires.

Néanmoins, il existe des exceptions. En zone tendue, le bailleur peut en effet augmenter le loyer suite au changement de locataire si :

1. Le logement n'a jamais été loué ou est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
2. Le logement est sous-évalué d'au moins 25% par rapport au prix du marché immobilier local. Le bailleur doit alors le prouver par des références de loyers similaires dans le quartier ;
3. Le bailleur a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise au normes dont le coût est supérieur à 6 mois de loyer hors charges depuis le départ de l'ancien locataire.

Dans le cas de Paris intra muros, qui est aussi soumise à l'encadrement des loyers avec plafond, le loyer ne peut pas être fixé librement (même si le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois) : il doit respecter un loyer de référence majoré, le bailleur ne peut donc pas fixer un loyer qui dépasse ce plafond.

Baux signés depuis le 1er juillet 2019 L'encadrement des loyers avec plafond à Paris intra muros instauré le 1er juillet 2019 Paris ne concerne que les baux signés après cette date. La loi n'est pas rétroactive.

Calcul de l'augmentation du loyer

Le gouvernement a mis en place une méthode de calcul permettant au bailleur comme au locataire de déterminer le montant de l'augmentation du loyer selon la situation : IRL, importants travaux ou loyer sous estimé.

Comment calculer une augmentation de loyer ?

Lorsque le bailleur souhaite procéder à l'augmentation annuelle du loyer via l'IRL, il doit suivre les étapes suivantes :

1. Identifier le trimestre de référence à utiliser. Il peut s'agir du trimestre fixé par le propriétaire et le locataire inscrit dans le bail ou celui correspondant au dernier indice publié par l'Insee au moment de la signature du contrat ;
2. Trouver la valeur du dernier IRL de ce trimestre de référence dans le tableau récapitulatif, ainsi que la valeur de l'indice du même trimestre de l'année précédente ;
3. Appliquer la formule définie par le gouvernement :
   Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du trimestre de référence de l'année précédente.

Indice augmentation loyer 2021, 2022 et 2023

Le tableau ci-dessous récapitule les valeurs de l'Indice de Référence du Loyer de l'Insee de 2021, 2022 et 2023 ainsi que ses variations sur les 12 mois précédents.

Simulateur augmentation de loyer

Dans le cas d'une augmentation de loyer via l'IRL, le gouvernement offre la possibilité de calculer le montant du futur loyer sur son site. Il suffit de se munir de son bail de location pour vérifier le montant actuel du loyer hors charges et la date de signature du contrat permettant de définir l'indice de référence à utiliser. Le simulateur calcule ensuite le futur loyer maximal qui pourra être exigé par le bailleur après augmentation via l'IRL :

Je calcule la révision de mon loyer

Travaux ou loyer sous estimé : comment calculer l'augmentation du loyer ?

Augmentation de loyer après travaux

L'augmentation du loyer liée à la réalisation de travaux d'amélioration ou permettant des économies d'énergie doit être à durée limitée. Elle prend la forme d'une contribution mensuelle aux travaux, il peut s'agir :

• D'une contribution forfaitaire : le locataire paye chaque mois une somme définie avant la réalisation des travaux. Elle s'élève à 10€ pour un studio, 15€ pour un T2 ou un T3, 20€ pour un logement plus grand ;
• D'une contribution réelle, calculée après les travaux en fonction des économies d'énergie réalisées grâce aux améliorations. Le calcul de cette contribution nécessite une étude thermique du logement avant et après travaux, et son montant ne peut être révisé une fois fixé.

Augmentation d'un loyer sous-évalué

En zone tendue, dans le cas d'un loyer sous-évalué, l'augmentation du loyer est plafonnée à 50% de la différence entre la moyenne des loyers de référence fournis par le propriétaire pour justifier la sous-évaluation et le loyer actuel.

L'augmentation du loyer n'est ensuite pas immédiate, elle s'effectue progressivement :

• Si l'augmentation est inférieure à 10% du loyer initial elle est répartie sur 3 ans. La hausse annuelle du loyer est donc d'un tiers de l'augmentation totale ;
• Si l'augmentation est supérieure à 10% du loyer initial elle est répartie sur 6 ans. La hausse annuelle du loyer est donc d'un sixième de l'augmentation totale.

Cas de Paris intra-muros À Paris intra-muros, les mesures d'encadrement des loyers avec plafond autorisent l'augmentation d'un loyer sous-évalué uniquement si le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré défini par l'OLAP. Après augmentation, le nouveau loyer ne pourra pas dépasser ce loyer de référence minoré.

Démarches à réaliser auprès du locataire et modèles

Avant l'augmentation du loyer, le bailleur doit en informer le locataire et prévoir les modalités de mise en oeuvre :

Que doit faire le bailleur s'il augmente le loyer ?

Afin d'augmenter le loyer, le bailleur doit réaliser certaines démarches, notamment envers le locataire. Il doit ainsi suivre les étapes suivantes :

1. Adresser une proposition de révision du loyer au locataire au moins 6 mois avant l'entrée en vigueur de la hausse. Il s'agit d'une lettre indiquant le souhait du bailleur d'augmenter le loyer suite à une sous-évaluation ou à des travaux envisagés.
   Dans le cadre d'une augmentation du loyer via l'IRL, cette lettre n'est pas une proposition mais sert à annoncer le montant du loyer révisé au locataire.
2. En cas de refus du locataire ou d'absence de réponse dans les 2 mois suivant la réception de la lettre, saisir la commission de conciliation afin de trouver un accord sur le montant de l'augmentation suite à la réalisation des travaux ou à la réévaluation du loyer.
3. Si le locataire donne son accord dans les 2 mois suivant la réception de la lettre ou si un compromis est trouvé suite à la procédure de conciliation, il faut alors passer à la rédaction et signature par les deux parties d'un avenant au contrat de bail officialisant l'augmentation du loyer.

Quand notifier le locataire d'une augmentation de loyer ?

Dans le cadre d'une augmentation annuelle du loyer selon l'Indice de Référence du Loyer, l'augmentation est à effet immédiat et ne nécessite pas l'accord du locataire. Ce dernier doit donc être prévenu dès la date prévue de révision annuelle du loyer, c'est-à-dire à la date fixée dans le bail ou à la date d'anniversaire du contrat.

Dans le cadre de l'augmentation d'un loyer sous-évalué ou après travaux, le locataire doit donner son accord concernant le montant de la hausse. Il doit donc être prévenu au moins 6 mois avant la date de hausse prévue via une lettre d'augmentation du loyer envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Lettre d'augmentation du loyer

La lettre d'augmentation du loyer permet au bailleur d'informer le locataire de sa volonté de réviser le loyer, soit automatiquement via l'IRL, soit en lui demandant son accord dans le cadre d'un loyer sous-évalué ou de travaux à réaliser.

Sous peine de nullité, cette lettre doit impérativement contenir :

• Le montant du loyer après augmentation ;
• Les références de loyers similaires dans le cas d'une augmentation pour sous-évaluation.

Voici un modèle de lettre d'augmentation du loyer selon l'IRL à envoyer au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception :

Modèle d'avenant au bail en cas d'augmentation du loyer

La rédaction et la signature par le locataire et le bailleur d'un avenant au contrat de bail sont nécessaires à l'officialisation de l'augmentation du loyer.

Voici un modèle d'avenant au contrat de bail dans le cadre d'une augmentation de loyer :

Augmentation loyer bail commercial

Les loyers commerciaux peuvent également être révisés en cours de bail, tous les trois ans, selon l'Indice des Loyers Commerciaux :

Indice des loyers commerciaux (ILC)

Les loyers annuels commerciaux peuvent eux aussi être augmentés en cours de bail. La révision du loyer est alors indexée sur l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié chaque trimestre par l'Insee. Dans le cadre des baux commerciaux, contrairement aux baux d'habitation, l'augmentation du loyer est triennale, c'est-à-dire possible tous les trois ans.

L'ILC concerne les commerçants inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés et les artisans enregistrés au Répertoire des Métiers. Pour les professionnels du secteur tertiaire (professions libérales, entreprises louant des locaux à des fins ni artisanales ni commerciales), la révision du loyer est calculée selon l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

La réévaluation triennale du loyer peut être réalisée sans clause mentionnant cette révision dans le bail commercial. Si le bailleur et le locataire se mettent d'accord, il est néanmoins possible d'inclure dans le bail une clause permettant une augmentation annuelle du loyer.

Comment calculer une augmentation de loyer commercial ?

Comme pour la révision d'un loyer d'habitation, le calcul de l'augmentation pour les baux commerciaux suit une formule mathématique définie par le gouvernement. Le bailleur doit donc :

1. Trouver l'ILC du trimestre de référence défini dans le bail ou correspondant au dernier indice publié par l'Insee au moment de la signature du contrat. Trouver l'indice du même trimestre publié trois ans avant le nouveau.
2. Appliquer la formule :
   Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel ILC du trimestre de référence / ILC du même trimestre trois années auparavant.

Cas des baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 Dans le cadre d'un bail commercial signé ou renouvelé depuis septembre 2014, l'augmentation du loyer ne peut dépasser 10% du loyer actuel, même si la hausse de l'ILC au cours des trois dernières années est supérieure à 10%.

F.A.Q.

❌ Est-il possible de refuser une augmentation de loyer ?

Selon la situation, le locataire n'est pas toujours en mesure de refuser l'augmentation de loyer demandée par le bailleur :

• Si l'augmentation du loyer est inférieure à celle de l'IRL sur l'année écoulée, et si le bail possède une clause mentionnant une possible révision annuelle du loyer via l'IRL, le locataire ne peut pas refuser l'augmentation. Néanmoins, si l'une des deux conditions n'est pas respectée, le locataire est en droit de la refuser, ou du moins de la plafonner à l'augmentation maximale autorisée, c'est-à-dire la même que celle de l'IRL.
  La notification du locataire à son bailleur de son refus doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit impérativement mentionner clairement la condition non respectée justifiant le refus.
• Afin de refuser une augmentation d'un loyer sous-évalué considérée comme injustifiée, le locataire doit également en informer le bailleur via une lettre de contestation envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Si la commission de conciliation ou le tribunal accordent finalement l'augmentation au bailleur, le locataire peut décider de résilier le bail, en respectant le délai de préavis d'un ou trois mois.
• Une augmentation de loyer suite à des travaux a normalement été discutée entre les deux parties avant la réalisation desdits travaux. En donnant son accord pour l'intervention, le locataire a également accepté la hausse fixée en amont et est ensuite dans l'obligation de la payer.

👴👵 Peut-on augmenter le loyer pour une personne de plus de 70 ans ?

Concernant l'augmentation de loyer, les mêmes règles s'appliquent pour les locataires de plus de 70 ans et les locataires plus jeunes.

Une différence existe néanmoins en cas de contestation de l'augmentation par un locataire de plus de 70 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à 1,5 fois le SMIC annuel brut. Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'en lui proposant un logement de substitution correspondant à ses besoins, à ses revenus et situé à proximité : dans le même arrondissement ou la même commune (ou limitrophe), à moins de 5 km du logement actuel.

Cas des bailleurs de plus de 60 ans Si le bailleur a plus de 60 ans ou si ses ressources personnelles sont inférieures à 1,5 fois le SMIC annuel brut, il est en droit de donner congé à un locataire modeste de plus de 70 ans.

🏙️ Est-ce-que j'ai le droit d'augmenter le loyer à Paris : si oui dans quelles limites ?

Les logements situés à Paris intra-muros sont soumis à un double encadrement des loyers :

1. Un encadrement des loyers à la relocation. En zone tendue, les bailleurs ont l'interdiction d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire (sauf exceptions).
2. Un encadrement des loyers avec plafond spécifique à Paris intra muros. L'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne) fixe chaque année la majoration du prix d'un loyer mensuel par m². Celui-ci permet ensuite de calculer le loyer de référence majoré. Plusieurs critères permettent de définir ce loyer de référence majoré : le type de location (vide ou meublée), le quartier de Paris (il en existe 80), le nombre de pièces du logement et la date de construction du bâtiment.

Le gouvernement propose une plateforme permettant de calculer facilement le loyer de référence majoré pour chaque bien situé dans Paris intra-muros :

Je calcule le loyer de référence majoré de mon bien

📶 Le bailleur peut-il demander un rattrapage d'augmentation du loyer ?

Depuis la loi Alur de 2014, la révision du loyer doit obligatoirement être demandée chaque année par le bailleur. Il est d'usage de solliciter le locataire de l'appartement ou de la maison dans l'année suivant la date prévue d'augmentation. Conformément à la réglementation, si cette demande n'est pas faite dans les temps, il devient alors impossible de la rattraper et elle est donc perdue.

La révision prend effet le jour de sa demande par le bailleur, elle n'est donc pas rétroactive. Si le bailleur ne communique l'augmentation que quatre mois après la date prévue dans le bail, il n'est pas en droit de réclamer au locataire la différence entre l'ancien et le nouveau loyer pour les quatre derniers mois.
Les rattrapages rétroactifs sur les cinq dernières années, auparavant acceptés, ont donc également été supprimés par la loi Alur.