Avenant au bail de location : modèle gratuit, modalités et prix

Par Clémence Nannini

Responsable contenus déménagement et location

La rédaction d'un contrat de bail est définitive, il est donc impossible de modifier ses clauses directement. Afin de procéder à des changements ou des ajouts il est nécessaire d'établir un avenant au bail, un document permettant au contrat initial de rester valable.

Avenant au bail gratuit

Un contrat de bail étant rédigé de manière définitive, il est impossible de le modifier directement. Afin d'appliquer un ou plusieurs changements, il est donc nécessaire de dresser un avenant au bail officialisant ces modifications du contrat.

Téléchargez un modèle gratuit d'avenant au bail au format Word :

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Il est également possible de recopier le modèle ci-dessous :

Qu'est-ce qu'un avenant au bail ?

L'avenant au bail met à jour les clauses du bail de location. Le contrat est ainsi modifié mais demeure valable légalement. Il est très utilisé dans le cas d'un départ d'un colocataire, ou de travaux menant à une réduction temporaire du loyer pour le locataire.

Définition d'un avenant au contrat de bail

Un contrat de bail, en particulier de longue durée, est amené à évoluer avec les changements dans la vie du propriétaire et des locataires. Il n'est pas possible de modifier le contrat de bail une fois signé par toutes les parties : la rédaction d'un nouveau document officialisant la modification d'une clause est donc nécessaire : l'avenant au bail. En effet, il est plus pratique de ne modifier que certaines parties du bail sans le réviser entièrement. Il est possible de réaliser un avenant pour tout type de bail : meublé, mobilité, professionnel, social.

L'avenant au contrat de bail de location est un document reconnu, qui permet de mettre à jour ledit contrat en cas de changements plus ou moins importants, afin qu'il demeure valable légalement.

L'établissement d'un avenant au bail n'est pas systématiquement obligatoire. Ce document est néanmoins nécessaire dans les cas suivants :

1. Changement d'un des locataires du logement (départ de l'ancien locataire et arrivée d'un nouveau pour le remplacer) ;
2. Augmentation ou diminution du montant du loyer, notamment au moment de la révision annuelle selon l'Indice de Révision des Loyers (IRL) ;
3. Modification du montant des charges locatives ;
4. Prolongation de la durée du contrat ;
5. Baisse temporaire du loyer suite à la réalisation de travaux d'amélioration dans le logement par le locataire ;
6. Séparation d'un couple lorsque les deux locataires sont signataires du bail ;
7. Ajout d'un locataire au bail dans le cadre d'une union libre ou d'un PACS avec le locataire actuel ;
8. Sortie d'une dépendance du contrat de location, dans le cadre d'une cave ou d'un garage non utilisé par le locataire par exemple.

Pour une baisse de loyer, il suffit de rédiger un avenant au bail. Ce document indique le nouveau montant du loyer. Il comporte aussi le nom de chaque partie, la date de prise d'effet du bail avec avenant et la date de signature, ainsi que l'adresse du logement.

Avenant au bail et loi Alur La loi Alur du 24 mars 2014 a précisé la question des avenants aux baux de location des logements à usage de résidence principale, que les locataires soient mariés ou non. L'avenant n'est ainsi pas une modification du bail principal mais un ajout au contrat sans modification des clauses initiales.

Comment faire un avenant au bail ?

Afin que toutes les obligations du bailleur et des locataires soient agglomérées, l'avenant doit être mis en annexe du contrat initial. La rédaction de l'avenant, comme celle du bail, est ensuite réglementée.

Afin d'être valable juridiquement, l'avenant doit obligatoirement comporter les six mentions suivantes :

• L'identité des parties prenantes, c'est-à-dire du bailleur, des locataires actuels, ainsi que d'un éventuel nouveau locataire ;
• La description précise du contrat de bail initial mentionnant sa date de signature ;
• L'adresse du logement concerné par l'avenant ;
• La date d'entrée en vigueur de l'avenant au bail ;
• Les raisons de la modification du bail via l'avenant ;
• La signature de toutes les parties prenantes : le bailleur ainsi que les actuels et éventuels nouveaux locataires.

Quand l'avenant au bail est-il inutile ?

Dans certaines situations, bien qu'une modification d'une clause du bail ait lieu, la rédaction d'un avenant n'est pas obligatoire pour que le contrat demeure valable.

L'établissement d'un avenant au bail n'est ainsi pas utile en cas de :

1. Départ d'un colocataire sans qu'il soit remplacé, dans le cadre d'un bail de colocation contenant une clause de solidarité ;
2. Changement de propriétaire du logement en cours de bail. Le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire au moment de la vente.
3. Mariage du locataire actuel. La loi précise en effet que les époux sont automatiquement co-titulaires du bail dès leur mariage.

Informer les locataires d'un changement de propriétaire Le nouveau propriétaire a la possiblité de rédiger un avenant au bail contenant ses coordonnées et ses informations bancaires afin que les locataires puissent le contacter et payer le loyer.
Il est néanmoins plus simple et plus rapide de leur transmettre ces informations directement par courrier (recommandé ou non), par e-mail ou par téléphone.

Cas particuliers

Selon la situation nécessitant une modification du contrat de bail, les modalités de rédaction de l'avenant diffèrent.

Avenant au bail colocation

Lorsque l'un des colocataires quitte le logement et est immédiatement remplacé, il est possible d'établir un avenant au bail mettant à jour le contrat, et ainsi d'éviter la signature d'un nouveau bail par l'ensemble des colocataires.

Cet avenant doit mentionner clairement l'identité du nouveau locataire et celle de l'ancien locataire qu'il remplace ainsi que la date d'entrée de ce nouvel occupant dans le logement. La signature de l'avenant par le nouveau locataire l'engage à respecter l'ensemble des conditions présentes dans le bail initial, et à devenir solidaire du paiement du loyer et des dettes accumulées durant la location.

Avenant au bail lors d'une séparation

En cas de séparation d'un couple, lorsque l'un des deux locataires co-signataires du contrat de location quitte le logement, il est nécessaire de rédiger un avenant au bail. Le document permet ainsi d'établir que seul l'un des deux reste locataire du logement.

Si le bail initial contient une clause de solidarité, le locataire quittant le logement reste solidaire du paiement du loyer jusqu'à la fin du bail. Il devra donc payer sa part du loyer si son ancien partenaire ne le paie pas intégralement jusqu'à l'expiration du contrat, et ce malgré l'officialisation de son départ.

Avenant au bail annulant la clause de solidarité Avec l'accord préalable du bailleur, il est possible de rédiger un avenant au bail mettant fin à la solidarité entre les locataires. Dans ce cas, la personne quittant le logement n'est plus redevable d'une partie du loyer ou des dettes contractées au cours de la location.

Avenant au bail pour travaux

En cas de travaux longs et bruyants altérant les conditions de vie du locataire, ce dernier peut négocier une réduction temporaire du loyer. Pour cela, il est nécessaire de rédiger un avenant au bail mentionnant la durée de la réduction ou précisant que cette diminution est effective durant la totalité des travaux, ce qui est utile si les travaux durent finalement plus longtemps ou moins longtemps que prévu.

Le locataire peut également obtenir une réduction temporaire du loyer lorsqu'il réalise des travaux liés à la vétusté du logement qui sont normalement à la charge du bailleur. Un avenant au bail doit alors être établi pour officialiser le détail des travaux et leur coût estimé, ce qui permet de prévenir d'éventuels litiges. L'avenant doit également mentionner le montant et la durée de la diminution du loyer.

En cas de travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie à la charge du propriétaire, réalisés avec l'accord préalable du locataire, le loyer peut être augmenté. Un avenant au bail détaillant les travaux réalisés et le montant de l'augmentation déterminé par les deux parties avant les travaux doit alors être établi.

Mentionner le montant du nouveau loyer dans l'avenant L'avenant au bail suite à des travaux doit impérativement mentionner le montant de l'augmentation ou de la diminution du loyer ainsi que le montant du loyer révisé que le locataire devra désormais verser.

Avenant au bail suite au changement de propriétaire

En cas de changement de propriétaire en cours de bail, il n'est pas nécessaire d'établir un avenant au bail modifiant l'identité du bailleur. En effet, le contrat est automatiquement transféré de l'ancien au nouveau propriétaire au moment de la vente du bien.

Le nouveau bailleur peut rédiger un avenant au bail afin de communiquer ses coordonnées au locataire s'il le souhaite. Il est néanmoins plus aisé et rapide de lui communiquer ces informations de manière plus informelle, par courrier, par e-mail ou par télélphone.

Résiliation du bail par le nouveau propriétaire Le nouveau propriétaire est en droit de donner congé au locataire et donc de résilier le contrat de bail en empêchant le renouvellement du bail, afin d'habiter dans le logement. Dans ce cas, il doit respecter le délai de préavis légal et prévenir le locataire au moins six mois avant l'échéance du bail.

Avenant au bail : quel prix ?

Le prix de l'avenant au bail dépend des parties prenantes :

1. Dans le cadre d'un contrat de bail signé avec le propriétaire directement, l'avenant est rédigé par le propriétaire et est donc gratuit.
2. Lorsque le propriétaire mandate une agence pour gérer la location du logement, cette dernière peut appliquer de frais de rédaction de l'avenant, tout comme pour la réalisation d'un état des lieux par exemple, notamment dans le cadre d'un changement de locataire dans une colocation. Selon l'agence, le coût d'un avenant varie entre 150€ et 250€ et est à la charge des locataires.

F.A.Q.

❔ Comment faire un avenant au bail commercial ?

La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié les modalités de renouvellement d'un bail commercial. Les conditions de ce renouvellement doivent désormais être spécifiées dans un avenant contenant :

1. La durée du bail renouvelé ;
2. Le montant du loyer après augmentation selon l'indice de révision, l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les artisans et commerçants ou l'Indice des Loyers des Activité Tertiaires (ILAT) ;
3. Le montant du dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail commercial.

Suite à l'envoi de cet avenant par courrier recommandé avec accusé de réception par le bailleur, le locataire peut accepter le renouvellement avec ou sans l'augmentation de loyer.

L'activité du locataire doit obligatoirement être spécifiée dans le bail. S'il souhaite changer d'activité, ou ajouter une activité supplémentaire, le locataire doit adresser une lettre recommandée au bailleur afin qu'il donne son accord. Des modifications peuvent ensuite être apportées aux conditions initiales au vu de cette nouvelle activité, une augmentation du montant des charges par exemple. Un avenant au bail commercial doit alors être établi afin d'officialiser le changement de l'activité du locataire et les autres modifications aux clauses initiales apportées, le montant du loyer révisé ou des charges après augmentation par exemple.

En cas d'augmentation de la surface du bien loué ou de réalisation de travaux d'amélioration à la charge du bailleur, ce dernier peut exiger une augmentation du loyer, ce qui doit être officialisé par un avenant au bail commercial initial.

Changement de propriétaire en cours de bail Si le propriétaire souhaite vendre son logement en cours de bail, le locataire dispose d'un droit de préemption, c'est-à-dire la priorité pour l'achat du bien. S'il n'est pas intéressé, le bien sera vendu à un tiers et le contrat sera transféré automatiquement au nouveau propriétaire au moment de la vente. Il n'est donc pas nécessaire d'établir un avenant au bail dans ce cas.

💸 Un avenant au bail est-il payant ?

Cela dépend de la personne réalisant l'avenant au bail : une agence ou le bailleur lui-même.

• Lorsque le propriétaire a choisi de mandater une agence pour assurer la gestion de la location de son bien, des frais peuvent être appliqués par cette agence pour l'établissement de l'avenant au bail, en particulier dans le cadre d'un changement de locataire dans une colocation. Le coût de rédaction de cet avenant varie selon les tarifs de l'agence et oscille généralement entre 150€ et 250€.
• Lorsque le propriétaire assure la gestion de la location de son bien, il rédige lui-même l'avenant. La procédure est alors gratuite.

👤 Qui doit payer l'avenant au bail ?

Dans le cadre d'un changement de locataire dans une colocation, les frais appliqués par l'agence pour la rédaction de l'avenant sont à la charge du nouvel occupant.

Dans les autres cas nécessitant l'établissement d'un avenant, lorsque des frais d'agence sont appliqués, le propriétaire et les locataires doivent trouver un accord sur la répartition des coûts.

👰 Faut-il faire un avenant au bail suite à un mariage ?

Suite à un mariage il n'est pas nécessaire d'établir un avenant au contrat de bail initial. En effet, la loi stipule que deux époux sont automatiquement considérés comme co-titulaires d'un bail même si seulement l'un deux est signataire du contrat. Deux époux sont également automatiquement solidaires pour le paiement du loyer et des dettes accumulées au cours de la location.