Révision du loyer en cours de bail : modalités, calcul et simulateur

Par Manon Debureau

Le loyer des logements en location ne peut généralement pas être augmenté en cours de bail. Il existe cependant trois exceptions : la révision annuelle du loyer en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (ou de l'Indice des Loyers Commerciaux pour les baux commerciaux), l'augmentation en cas de réalisation de travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie ou en cas de sous évaluation importante du loyer par rapport aux prix du marché. Les augmentations de loyers sont néanmoins réglementées, et peuvent être contestées par les locataires si elles sont démesurées ou injustifiées.

Quand peut-on réviser un loyer ?

Après en avoir informé le locataire, le bailleur est en droit de réviser le loyer en cours de bail dans trois situations uniquement :

Révision du loyer IRL

Depuis la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, l'Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base pour la révision annuelle du loyer en cours de bail par le propriétaire. Si le bail présente une clause mentionnant cette augmentation annuelle, le bailleur peut donc augmenter le loyer une fois par an en fonction de cet indice, sans que l'augmentation du loyer ne dépasse celle de l'IRL sur l'année écoulée.

La révision annuelle du loyer s'effectue soit à la date fixée par le bailleur et le locataire, et précisée dans le contrat, soit à la date d'anniversaire du bail.

Même si une clause du bail mentionne une révision annuelle du loyer, celle-ci n'est pas obligatoirement demandée au locataire chaque année. Elle peut même ne pas être demandée du tout au cours de la durée totale de location.

Révision du loyer pour travaux

Le bailleur peut réviser le loyer en cours de bail suite à la réalisation d'importants travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie à ses frais. La seule condition est d'en informer au préalable le locataire qui doit donner son accord.

Travaux d'amélioration

Une hausse du loyer suite à des travaux d'amélioration du logement aux frais du propriétaire est possible s'il existe une clause dans le contrat de location mentionnant de tels travaux et précisant leur nature, les modalités et le délai de réalisation, ainsi que l'augmentation du loyer suite à ces potentiels travaux.

Ces travaux peuvent être demandés par le bailleur ou par la copropriété (par exemple dans le cas de l'installation d'un ascenceur ou de changement des huisseries pour du double vitrage). La majoration du loyer se fait alors à la fin des travaux.

Travaux de mise aux normes La réalisation de travaux de mise aux normes du logement n'est en aucun cas à la charge du locataire, et ne peut donc pas justifier une hausse du loyer.

Travaux d'économie d'énergie

Des travaux permettant de réaliser des économies d'énergie peuvent également mener à une hausse du loyer. Cela ne concerne néanmoins que les logements vides construits avant le 1er janvier 1990. Pour tous les autres biens, les travaux sont entièrement à la charge du propriétaire.

Les travaux permettant de justifier une hausse du loyer doivent permettre au logement d'atteindre un niveau de "performance énergétique globale minimale" ou réaliser au moins deux des six modifications suivantes :

1. Remplacement des instruments de chauffage ou de fourniture d'eau chaude ;
2. Pose de modes de chauffage fonctionnant grâce à de l'énergie renouvelable ;
3. Pose de modes de chauffage de l'eau fonctionnant grâce à de l'énergie renouvelable ;
4. Isolation thermique du toit ;
5. Isolation thermique des fenêtres ;
6. Isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur.

Pour pouvoir augmenter légalement le loyer suite à des travaux d'économie d'énergie, ces derniers doivent avoir été discutés et acceptés par le locataire.

Révision d'un loyer sous-estimé

Lors du renouvellement d'un contrat de bail, le propriétaire a la possibilité d'augmenter le loyer si celui-ci a été largement sous-évalué par rapport aux prix du marché immobilier local.

Afin de repecter la procédure légale en cas de loyer sous estimé, le propriétaire doit proposer au locataire de signer un nouveau contrat, en mentionnant notamment le nouveau loyer, au moins 6 mois avant l'échéance du bail actuel. Pour que la demande soit recevable, elle doit contenir l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs ainsi que le détail des clauses de l'article 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018 intégralement reproduits.
La lettre doit impérativement être adressée au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte d'huissier ou être remise en main propre contre émargement du locataire ou récépissé.

Pour que l'augmentation soit légale, le bailleur doit apporter des preuves de la sous-évaluation du loyer. Il doit donc collecter des références de loyers de logements similaires et situés à proximité de son bien. Si le logement se situe dans une commune de plus d'un million d'habitants, 6 références doivent être présentées, 3 références suffisent pour les autres communes. Chaque référence doit être détaillée et mentionner :

• L'adresse du bien concerné ;
• La date de construction et la qualité des matériaux utilisés ;
• L'étage du bien ainsi que la présence ou l'absence d'ascenseur ;
• Les équipements du bien ;
• Le montant du loyer actuel hors charges ;
• La durée d'occupation du bien par le locataire actuel.

La révision de loyer est-elle rétroactive ?

La révision du loyer selon l'IRL peut être réalisée par le bailleur dans un délai d'un an suivant la date de révision fixée par le locataire et le bailleur ou la date d'anniversaire du bail.

D'après la loi Alur du 24 mars 2014, toute révision prend effet le jour de sa demande au locataire, elle n'est donc pas rétroactive. Si, par exemple, le bailleur communique la révision trois mois après la date prévue dans le bail, il n'est pas en droit de réclamer au locataire la différence entre l'ancien et le nouveau loyer pour les trois derniers mois.

Le locataire reste néanmoins redevable des augmentations non payées après la demande officielle du propriétaire pendant 3 ans.

Indice de révision des loyers

L'Indice de référence des loyers (IRL) est publié tous les trimestres par l'Insee et calculé à partir de l'indice des prix à la consommation. Il sert de base légale aux bailleurs afin de réévaluer le loyer de leur bien (vide ou meublé) chaque année.

Tableau IRL

Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des IRL publiés par l'Insee en 2021, 2022, 2023 ainsi que les variations de l'indice sur une année.

Dernier indice IRL

Le dernier Indice de référence des loyers est celui du 4ème trimestre 2020, publié par l'Insee le 16 janvier 2024. La valeur de cet indice est 130,52, ce qui représente une augmentation de 3,5% par rapport au même trimestre de l'année précédente, c'est-à-dire le 4er trimestre 2022. A cette date, l'indice était 137,26.

Calcul de révision du loyer

Le gouvernement a instauré des méthodes de calcul permettant au bailleur comme au propriétaire de déterminer le montant du loyer après révision en cours de bail :

Comment calculer une révision du loyer ?

Comment calculer une révision du loyer IRL ?

Lorsque l'augmentation du loyer a lieu dans le cadre de sa révision annuelle selon l'IRL, le bailleur doit suivre les trois étapes suivantes :

1. Chercher quel trimestre de référence utiliser : celui correspondant à la date fixée par le locataire et le bailleur mentionnée dans le bail, à la date de renouvellement annuel du bail si c'est ce qui a été convenu entre les deux parties ou à la date du dernier indice publié par l'Insee au moment de la signature du contrat si rien n'est précisé.
2. Trouver la valeur du dernier IRL du trimestre de référence publié par l'Insee, ainsi que la valeur de celui de l'année précédente. Le bailleur doit également avoir connaissance du montant du loyer du bien (hors charges).
3. Appliquer la formule suivante :
   Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Comment calculer une révision d'un loyer sous évalué ?

En zone tendue, l'augmentation du loyer est limitée à 50% de la différence entre le loyer actuel et la moyenne des loyers de référence fournis par le bailleur. Si les deux parties se mettent d'accord sur l'augmentation, la signature d'un nouveau bail ou d'un avenant au contrat actuel précisant le nouveau loyer officialise la révision. La hausse du loyer se fait ensuite de manière progressive :

• Si l'augmentation est inférieure à 10% du loyer initial : hausse d'un tiers de l'augmentation prévue tous les ans, pendant 3 ans.
• Si l'augmentation est supérieure à 10% du loyer initial : hausse d'un sixième de l'augmentation prévue tous les ans, pendant 6 ans.

Villes concernées par l'encadrement des loyers À Paris intra-muros où un système d'encadrement des loyers avec plafond a été mis en place, l'augmentation du loyer est possible uniquement si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer demandé au locataire suite à la révision ne pourra alors pas dépasser ce loyer de référence minoré.

Comment calculer une révision du loyer après travaux ?

Une augmentation du loyer suite à des travaux d'amélioration ou permettant de réaliser des économies d'énergie doit être à durée limitée. Elle s'applique sous forme de contribution mensuelle aux travaux, et peut-être de deux natures :

• une contribution forfaitaire : le locataire paye chaque mois un montant déterminé en supplément du loyer. Cette somme non révisable est de 10€ pour un studio, 15€ pour un T2 ou un T3 et de 20€ pour un T4 (ou plus) ou pour une maison.
• une contribution réelle déterminée en fonction de l'économie d'énergie réelle résultant des travaux. Le montant de la contribution ne peut dépasser la moitié des économies estimées grâce aux travaux. Afin d'en déterminer le montant, un professionnel doit donc impérativement réaliser une étude thermique du logement avant travaux. Dans ce cas aussi, la contribution est non révisable une fois fixée.

Simulateur de révision du loyer

Il est également possible de calculer l'augmentation de son loyer sur le site officiel du gouvernement. Pour cela il suffit de se munir de son bail de location, afin de retrouver la date de signature du contrat, l'indice de référence à utiliser et le montant du loyer hors charges. Le simulateur retourne ensuite le futur loyer maximal qui pourra être demandé au locataire après révision selon l'IRL :

Je calcule la révision de mon loyer

Révision du loyer commercial

Les loyers commerciaux peuvent également être réévalués en cours de bail :

Indice des loyers commerciaux (ILC)

Dans le cadre d'un bail commercial, une révision du loyer indexée sur l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) peut être réalisée par le bailleur tous les trois ans, à la date d'anniversaire du contrat. L'ILC, tout comme l'IRL, est un indice publié chaque trimestre par l'Insee. Le calcul prend en compte l'évolution des prix à la consommation pour moitié, celles des prix de construction et du chiffre d'affaire du commerce en valeur pour un quart chacune.

La réévaluation triennale du loyer peut être réalisée sans clause mentionnant cette révision dans le bail. Si le locataire est d'accord, il est néanmoins possible d'inclure une clause dans le contrat permettant une réévaluation annuelle.

Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des ILC publiés par l'Insee en 2019, 2018 et 2017 ainsi que les variations de l'indice sur une année.

Professions concernées Seuls les commerçants enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés ainsi que les artisans inscrits au Répertoire des Métiers sont concernés par la révision du loyer selon l'ILC. Pour les professionnels du secteur tertiaire, notamment les professions libérales ou les entreprises louant des locaux à des fins ni commerciales ni artisanales, la révision du loyer se fait selon l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Calcul de révision d'un loyer commercial

Le calcul du nouveau loyer commercial suit une formule mathématique mise en place par le gouvernement. Afin de calculer le nouveau loyer il suffit donc de :

1. Trouver l'ILC du trimestre de référence correspondant au dernier indice publié par l'Insee à la date de signature du bail commercial. Trouver le nouvel ILC de référence à utiliser pour le calcul, l'indice du même trimestre publié trois ans après le premier à utiliser.
2. Appliquer la formule suivante :
   Nouveau loyer = loyer actuel x nouvel ILC du trimestre de référence / ILC du même trimestre trois années auparavant.

Baux signés ou renouvelés depuis septembre 2014 Dans le cadre d'un bail commercial signé ou renouvelé depuis septembre 2014, l'augmentation du loyer ne peut dépasser 10% du loyer actuel, même si la hausse de l'ILC au cours des trois dernières années est supérieure à 10%.

F.A.Q.

Peut-on refuser une révision de loyer ?

Si l'augmentation du loyer ne dépasse pas celle de l'IRL sur l'année écoulée, et si une clause du bail précise une révision possible du loyer tous les ans, le locataire ne peut pas refuser l'augmentation. Cependant, si une seule de ces deux conditions n'est pas respectée, le locataire est en droit de refuser la révision, ou du moins la limiter à l'augmentation maximale autorisée, c'est-à-dire la même que celle de l'IRL.

Afin de prévenir le bailleur de ce refus, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit mentionner la condition qui n'est pas respectée, c'est-à-dire le pourcentage d'augmentation demandé par le bailleur comparé à celui de l'IRL sur l'année écoulée ou l'absence de clause de révision du loyer dans le bail.

1. En cas de demande d'augmentation d'un loyer considéré comme sous évalué, le locataire est également en droit de refuser si cette révision ne parait pas justifiée. Pour cela, la procédure est identique : il doit informer le bailleur de sa contestation par courrier recommandé avec accusé de réception. Si la Commission départementale de conciliation accorde néanmoins l'augmentation après étude du dossier, le locataire peut décider de résilier le bail afin de quitter le logement pour un logement moins couteux, après le délai de préavis d'un ou trois mois.
2. Dans le cadre d'une augmentation suite à des travaux, l'augmentation a normalement été discutée entre le propriétaire et le locataire avant les travaux. En donnant son accord pour que des professionnels interviennent, le locataire approuve également la future hausse du loyer dont le montant a été fixé en amont par les deux parties.

Que faire en cas d'erreur de révision du loyer ?

Il est possible que le propriétaire ait fait une erreur dans le calcul du nouveau loyer au moment de la révision. Dans ce cas, la première démarche est de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception signalant l'erreur. Le bailleur peut ensuite corriger son erreur et réajuster le montant du loyer révisé.

Néanmoins, sans réponse ou en cas de refus de modification du loyer révisé par le propriétaire, le locataire peut suivre les étapes suivantes :

1. Une procédure de conciliation via la Commission départementale de conciliation. Cette étape est facultative mais peut permettre de résoudre le litige à l'amiable et donc sans frais.
2. La saisie du tribunal d'instance dans l'année suivant la date de révision du loyer. Le juge mettra alors définitivement fin au litige entre les deux parties. Le locataire n'a pas l'obligation de recourir à un avocat au cours de la procédure.