Révision du loyer : calcul IRL, conditions et simulateur (2026)

Quand peut-on réviser un loyer ?

Révision du loyer IRL

Depuis la loi du 8 février 2008 (n° 2008-111), l'Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base à la révision annuelle du bail. Si le bail contient une clause mentionnant cette augmentation annuelle, le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an selon cet indice, à condition que l'augmentation ne dépasse pas la variation annuelle de l'IRL.

La révision annuelle a lieu soit à la date prévue dans le contrat de bail, soit à la date anniversaire du bail. Même avec une telle clause, la révision annuelle n'est pas obligatoire et peut ne jamais être demandée pendant toute la durée du bail.

Révision du loyer pour travaux

Le propriétaire peut réviser le loyer en cours de bail suite à des travaux importants d'amélioration ou d'économie d'énergie réalisés à ses frais. La seule exigence est la notification préalable du locataire, qui doit donner son consentement.

Travaux d'amélioration

L'augmentation du loyer suite à des travaux d'amélioration financés par le propriétaire est possible si le bail contient une clause précisant la nature des travaux, les modalités de mise en œuvre et le calendrier, ainsi que l'ajustement du loyer qui en résulte. Les travaux peuvent être demandés par le propriétaire ou la copropriété (comme l'installation d'un ascenseur ou le remplacement de fenêtres en double vitrage). L'ajustement du loyer intervient après l'achèvement des travaux.

Les travaux de mise aux normes ne sont jamais à la charge du locataire et ne peuvent pas justifier une augmentation du loyer.

Travaux d'économie d'énergie

Les travaux d'économie d'énergie peuvent justifier des augmentations de loyer, mais ne concernent que les logements vides construits avant le 1er janvier 1990. Pour les autres biens, le propriétaire supporte tous les coûts.

Les travaux justifiant des augmentations de loyer doivent permettre au logement d'atteindre des niveaux minimaux de performance énergétique ou accomplir au moins deux des six modifications suivantes :

1. Remplacement de l'instrument de chauffage ou de fourniture d'eau chaude ;
2. Installation de systèmes de chauffage à énergie renouvelable ;
3. Installation de systèmes de production d'eau chaude à énergie renouvelable ;
4. Isolation thermique de la toiture ;
5. Isolation thermique des fenêtres ;
6. Isolation thermique des murs extérieurs.

Pour augmenter légalement le loyer suite à des travaux d'économie d'énergie, ces améliorations doivent être discutées et acceptées par le locataire.

Révision d'un loyer sous-estimé

Au renouvellement du bail, le propriétaire peut augmenter le loyer si celui-ci était significativement sous-évalué par rapport aux prix du marché local. En suivant les procédures appropriées, le propriétaire doit proposer un nouveau contrat précisant le nouveau loyer au moins six mois avant l'expiration du bail en cours. La demande doit inclure la reproduction complète de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et les dispositions détaillées de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

La lettre d'augmentation doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, par huissier, ou remise en main propre avec la signature ou le reçu du locataire.

Pour justifier légalement les augmentations, le propriétaire doit fournir des preuves de sous-évaluation en collectant des références de loyers de biens similaires à proximité. Les communes de plus d'un million d'habitants nécessitent six références ; trois suffisent ailleurs. Chaque référence doit détailler :

• L'adresse du bien ;
• La date de construction et la qualité des matériaux ;
• L'étage et la présence ou absence d'ascenseur ;
• Les équipements du bien ;
• Le montant actuel du loyer hors charges ;
• La durée d'occupation par le locataire actuel.

La révision de loyer est-elle rétroactive ?

Les révisions de bail basées sur l'IRL peuvent intervenir dans l'année suivant la date de révision établie par les deux parties ou l'anniversaire du bail. Selon la loi ALUR du 24 mars 2014, toute révision prend effet au moment de la demande au locataire : elle n'est donc pas rétroactive. Si un propriétaire communique la révision avec trois mois de retard, il ne peut pas réclamer la différence pour ces trois mois.

Toutefois, les locataires restent redevables des augmentations non résolues suite à une demande officielle du propriétaire pendant trois ans.

Calcul de révision du loyer

Formule de calcul IRL

Pour les augmentations annuelles basées sur l'IRL, le calcul suit une formule unique :

Pour appliquer cette formule, trois étapes sont nécessaires :

1. Identifier le trimestre de référence : celui indiqué dans le bail, la date de renouvellement annuel si convenue entre les parties, ou le dernier indice publié par l'INSEE lors de la signature du contrat si non spécifié ;
2. Trouver les deux valeurs IRL : la valeur la plus récente pour le trimestre de référence et celle du même trimestre de l'année précédente ;
3. Appliquer la formule en multipliant le loyer actuel hors charges par le rapport des deux indices.

Exemple chiffré

Un bail signé le 16 février 2023, avec un loyer de 700 €. La réévaluation annuelle intervient le 16 février 2025, en utilisant le trimestre de référence de la signature (4e trimestre 2023 : IRL 142,06). La nouvelle référence est le 4e trimestre 2024 (IRL 145,15).

Comment calculer une révision d'un loyer sous-évalué ?

En zone tendue, les augmentations de loyer sous-évalué sont plafonnées à 50 % de la différence entre le loyer actuel et la moyenne des loyers de référence fournis par le propriétaire. Une fois que les deux parties sont d'accord, un nouveau bail ou un avenant au contrat précisant le nouveau montant formalise la révision. Les augmentations sont ensuite progressives :

• Si l'augmentation est inférieure à 10 % du loyer d'origine : hausse d'un tiers de l'augmentation totale chaque année pendant trois ans ;
• Si l'augmentation dépasse 10 % du loyer d'origine : hausse d'un sixième de l'augmentation totale chaque année pendant six ans.

Exemple : Le locataire paie 600 €, le loyer moyen de référence est de 800 € (200 € de différence). Le propriétaire peut augmenter de 100 € maximum. Cette augmentation de 17 % s'applique sur six ans : 100 ÷ 6 = 16,67 € par an, soit un loyer de 616,67 € la première année, 633,34 € la deuxième, etc.

Paris intra-muros dispose d'un système d'encadrement des loyers où les augmentations ne sont possibles que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le loyer post-révision ne peut pas dépasser ce loyer de référence minoré.

Comment calculer une révision du loyer après travaux ?

Les augmentations de loyer suite à des travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie doivent être limitées dans le temps, appliquées sous forme de contributions mensuelles aux travaux de deux types :

• Contribution forfaitaire : les locataires paient un supplément mensuel fixe : 10 € pour les studios, 15 € pour les deux/trois pièces, 20 € pour les quatre pièces et plus ou les maisons. Ce montant non révisable s'ajoute au loyer de base ;
• Contribution réelle : déterminée par les économies d'énergie réelles des travaux. La contribution ne peut pas dépasser la moitié des économies estimées. Un professionnel doit réaliser une étude thermique avant les travaux. Cette contribution, une fois fixée, est également non révisable.

Simulateur de révision du loyer

Les calculs d'augmentation de loyer peuvent être effectués sur le site officiel du gouvernement. En utilisant les informations du bail (date de signature, indice de référence, loyer hors charges), le simulateur indique le loyer futur maximal autorisé suite à la révision IRL : Je calcule la révision de mon loyer.

Refus et litiges en cas de révision

Peut-on refuser une révision de loyer ?

Si l'augmentation ne dépasse pas la variation de l'IRL pour l'année et que le bail contient une clause de révision, le locataire ne peut pas refuser. Toutefois, si l'une ou l'autre de ces conditions n'est pas remplie, le locataire peut refuser ou limiter l'augmentation au maximum de l'IRL.

Pour communiquer son refus, le locataire doit envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette correspondance doit noter quelle condition est violée : le pourcentage d'augmentation demandé par rapport à la variation de l'IRL, ou l'absence de clause de révision.

Pour les réclamations de loyer sous-évalué, le locataire peut refuser si la révision semble injustifiée. La procédure est identique : notification par lettre recommandée. Si la Commission Départementale de Conciliation accorde l'augmentation après examen, le locataire peut résilier le bail et déménager dans le délai de préavis d'un ou trois mois.

Pour les augmentations liées à des travaux, cet ajustement a normalement été discuté avant les travaux entre les parties. En approuvant l'intervention professionnelle, le locataire approuve également la future augmentation de loyer préalablement établie.

Que faire en cas d'erreur de révision du loyer ?

Si le propriétaire se trompe dans le calcul du nouveau loyer révisé, la première étape est d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception signalant l'erreur. Le propriétaire peut alors corriger l'erreur et réajuster le montant révisé.

Sans réponse ou si le propriétaire refuse de modifier le loyer révisé, le locataire peut procéder :

1. Procédure de conciliation via la Commission Départementale de Conciliation. Facultative mais potentiellement apte à résoudre les litiges à l'amiable sans frais ;
2. Saisine du tribunal dans l'année suivant la date de révision. Le juge résoudra définitivement le litige entre les parties. Le locataire n'a pas besoin d'engager un avocat pendant la procédure.

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, tout dépassement du loyer de référence majoré constitue une infraction que le locataire peut faire valoir devant la Commission Départementale de Conciliation, puis devant le tribunal judiciaire.

Questions fréquentes sur la révision du loyer