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Contrat de location : loi, modèles, annexes, obligations

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Ce guide a pour objectif de fournir toutes les informations relatives au contrat de location, aussi appelé contrat de bail ou bail de location. Que vous soyez locataire ou propriétaire, que votre logement soit vide ou meublé, vous trouverez ici tous les conseils et les outils dont vous avez besoin pour réussir votre location. Sont également présents sur cette page des modèles de contrat de location à télécharger et les informations sur les autres documents du dossier de location : état des lieux, diagnostics immobilier et notice d'information.


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Contrats de bail gratuits à télécharger

Chaque location nécessite un contrat de bail différent. Trouvez le contrat le plus adapté à vos besoins et téléchargez le gratuitement :

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Contrat de bail non-meublé
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Contrat de bail meublé
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Bail mobilité
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Contrat de location saisonnière

Tous nos modèles PDF de contrats de location sont conformes, validés par un avocat et révisés à chaque modification de la législation.

Annexes obligatoires au contrat de location

Le contrat de bail est accompagné de plusieurs annexes obligatoires comme :

D’autres pièces importantes doivent figurer dans le dossier de location avec les baux d’habitation. Cette obligation est prévue par le Code civil et le droit immobilier. En voici certaines :

  • Le diagnostic de performance énergétique ;
  • L’état des risques naturels ;
  • Une liste des risques naturels et technologiques.

Contrat de location : que dit la loi ?

Définition du bail de location

Le contrat de location est un document par lequel le propriétaire s’engage à laisser habiter le locataire dans un logement décent moyennant un loyer mensuel. Il est l’élément liant les deux parties et mentionnant les obligations du bailleur et du preneur (le locataire).

Le contrat de bail d’habitation est ainsi un document officiel encadré par le droit immobilier, il doit respecter un certain nombre de lois, de normes et de règles.

Lois applicables à la location

Les principaux textes de lois qui s’appliquent à la gestion locative, et auxquels le contrat de location doit se soumettre, sont les suivants :

  • Loi du 6 juillet 1989 : les droits et devoirs des bailleurs et des locataires y sont détaillés ;
  • Décret « logement décent » du 30 janvier 2002 : il oblige le propriétaire à fournir un logement décent, et en détaille les critères ;
  • Loi « location étudiant » du 26 juillet 2005 : elle permet d’abaisser la durée minimum de bail à 10 mois (au lieu de un an pour les locations meublées classiques) lorsque le locataire est un étudiant ;
  • Loi ALUR du 24 mars 2014 : elle instaure un dispositif d’encadrement des loyers;
  • Décret « logement meublé » 31 juillet 2015 : il établit la liste du mobilier et des équipements obligatoires ;
  • Loi Elan du 23 novembre 2018 : elle prévoit un nouveau bail mobilité, bail d’habitation meublé de courte durée réservé aux personnes en situation de mobilité.

Les clauses obligatoires et abusives du bail de location

Les clauses obligatoires du bail d'habitation

Homme question paperasse

La loi ALUR, suivie du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, a renforcé l’encadrement et la normalisation du bail location. Le décret liste notamment les élément devant désormais figurer obligatoirement dans le contrat de location. Les principaux sont (liste non exhaustive) :

  • Les coordonnées et la désignation des parties (bailleur et locataire). La présence de sa situation conjugale sur le bail n’est pas obligatoire (PACS, concubinage, couples mariés, …) ;
  • La date de prise d’effet du contrat et sa durée ;
  • La description des locaux (surface habitable notamment) et des équipements à usage privatif, ainsi que la description des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (TNT, câble, fibre…) ;
  • Le montant du loyer et des charges locatives, et les modalités de paiement ;
  • Les modalités de récupération des charges ;
  • Les honoraires des agents immobiliers facturables aux locataires ;
  • Le dépôt de garantie et son montant.

Clauses variables du contrat de location

Selon le type de logement, certaines clauses locatives sont présentes ou non dans le contrat de bail pour louer un logement. On compte par exemple le montant et la description des travaux effectués après le départ du locataire précédent par le propriétaire.

On peut aussi inclure au contrat de location les règles de révision du loyer et le montant du loyer si le logement a déjà été mis en location. En outre, dans certaines zones tendues, il est nécessaire d’ajouter le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré.

Quelles sont les clauses abusives du contrat de bail ?

Sirène

Certaines clauses ne doivent pas apparaître sur un contrat de bail. On ne peut par exemple pas ajouter à un contrat de bail les clauses suivantes :

  • Interdiction de recevoir des animaux de compagnie ;
  • Interdiction d’héberger des tiers dans le logement loué ;
  • Obligation de payer le loyer par virement automatique ;
  • Obligation de souscrire une assurance habitation du choix du bailleur.

Une clause qui ne devrait pas figurer dans un contrat de bail est directement considérée comme nulle. Si un tribunal juge une clause comme abusive, elle est alors annulée et ce même si le contrat a été signé par le locataire. Dans le cadre d’un litige entre les signataires, un juge aura tendance à privilégier le preneur (le locataire doit être protégé plus que le propriétaire selon la loi) s’il est lésé.

En cas de non paiement ou autre litige, le bailleur peut recourir à un huissier de justice pour exiger le paiement du loyer et que le locataire remplisse ses obligations contractuelles (en cas de manquement). Pour éviter d'avoir à entamer une procédure juridique, le propriétaire peut envoyer une lettre de relance ou faire appel à une assurance loyer impayé.

L’acte d’huissier peut également avoir lieu en cas d’état des lieux litigieux pour réclamer un montant dû et pour aider le propriétaire en cas d’expulsion nécessaire (procédure complexe).

Dans tous les cas, les frais d’huissier que doit prendre à sa charge le locataire ne doivent pas excéder ceux du propriétaire. La conciliation est souvent une meilleure solution qu’en arriver à cette situation.

    Les différents types de contrats de location

    Les contrats de location meublés et vides

    Une location non meublée désigne une location de logement vide, tandis qu’une location meublée n’est possible que pour des logements aménagés. Toutes les conditions de location d’un appartement ou d’une maison vide ou meublé, telles que la durée du contrat, la fixation du loyer ou encore la résiliation du bail, sont prévues par la loi.

    Durée

    Calendrier

    La durée minimum du contrat de location diffère si le logement est vide ou s’il est meublé :

    • 3 ans minimum pour un logement vide ;
    • 1 an minimum pour un logement meublé (10 mois minimum si le locataire est un étudiant).

    Arrivé à son terme, le contrat est tacitement reconduit pour le même nombre d’années. Le locataire peut en revanche mettre fin au bail de location à tout moment, sans avoir à se justifier auprès auprès du bailleur. Il doit cependant respecter un délai de préavis, calculé à partir de la date à laquelle le propriétaire reçoit par lettre recommandée la demande de congé :

    • 3 mois de préavis pour un logement vide (abaissé à un mois dans les zones « tendues ») ;
    • 1 mois de préavis pour une location meublée.

    Le loyer

    La majorité du temps, le loyer est librement fixé par le bailleur. Cependant, depuis l’entrée en vigueur de la loi Elan en 2018, les communes où le marché locatif est particulièrement tendu ont la possibilité d’encadrer la fixation des prix des loyers, à la fois pour les premières locations et pour les relocations.

    Le dépôt de garantie

    Le bailleur d’un contrat de location meublée ou vide est en droit de d’exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie qui pourra servir à couvrir d’éventuels dégradations causées par le locataire, ou des impayés. Son montant ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublée.

    L'état des lieux

    L’état des lieux est un document à faire paraître en annexe du contrat de location. En réalité, il existe deux états des lieux : un état des lieux d’entrée, et un état des lieux de sortie. Ces derniers doivent décrire le plus précisément possible l’état de l’habitation (et des équipements fournis dans le cas d’une location meublée) avant la prise de possession des lieux du locataire, et à sa sortie.

    La comparaison des deux états des lieux permet de constater objectivement d’éventuelles dégradations causées par le locataire lors de son séjour. Ce document n'est pas obligatoire mais il empêche le propriétaire de garder le dépôt de garantie sans raison.

    Le bail mobilité

    Le bail mobilité est un nouveau type de contrat de location meublée de courte durée créé par la loi Elan en 2018. Il ne concerne que les locataires en mesure de justifier une situation de mobilité, généralement liée à leur travail ou leurs études ou formation.

    Ce contrat peut durer entre un et dix mois, et n’est pas renouvelable. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire.

    Le contrat de location saisonnière

    Un contrat de bail saisonnier ou bail saisonnier doit également obéir à certaines différentes règles avec un taux d’occupation différent et des séjours de courte durée (durée minimale, modèle d’état des lieux, reconduction, …).

    Le bail commercial

    En cas de bail commercial ou bail professionnel, signer un contrat de bail commercial comporte de nombreuses clauses en commun avec un bail d’habitation classique. Toutefois, certaines règles différent.

    Contrairement à la location pour particulier, l'état des lieux pour bail commercial est obligatoire.