Contrat de location 2023 : modèles, loi, annexes, obligations
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Ce guide a pour objectif de fournir toutes les informations relatives au contrat de location, aussi appelé contrat de bail ou bail de location. Que vous soyez locataire ou propriétaire, que votre logement soit meublé ou vide, vous trouverez ici tous les conseils et les outils dont vous avez besoin pour réussir votre location. Sont également présents sur cette page des modèles de contrat de location à télécharger et les informations sur les autres documents du dossier de location : état des lieux, diagnostics immobilier et notice d'information.
Modèle gratuit de contrat de location 2023
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Annexes obligatoires au contrat de location
Le dossier de location est composé de plusieurs documents obligatoires comme :
- La notice d’information ;
- Le diagnostic immobilier ;
- Un exemplaire de l’état des lieux ;
- Une attestation d’assurance habitation pour le locataire.
Parmi les diagnostics obligatoires à joindre, on retrouve :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- L’état des risques naturels ;
- Une liste des risques naturels et technologiques ;
- Le diagnostic de l'installation électrique et de gaz ;
- Le diagnostic amiante.
A noter que l'ensemble des diagnostics techniques immobiliers doit figurer dans le carnet numérique du logement.
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Contrat de location : que dit la loi ?
Définition du bail de location
Le contrat de location est un document par lequel le propriétaire s’engage à laisser habiter le locataire dans un logement décent moyennant un loyer mensuel. Il est l’élément liant les deux parties et mentionnant les obligations du bailleur et du preneur (le locataire).
Le contrat de bail d’habitation est ainsi un document officiel encadré par le droit immobilier, il doit respecter un certain nombre de lois, de normes et de règles.
Lois applicables à la location
Les principaux textes de lois qui s’appliquent à la gestion locative, et auxquels le contrat de location doit se soumettre, sont les suivants :
- Loi du 6 juillet 1989 : relative aux droits et devoirs des bailleurs et des locataires ;
- Décret du 30 janvier 2002 : il oblige le propriétaire à fournir un logement décent et en détaille les critères ;
- Loi Alur du 24 mars 2014 : elle instaure un dispositif d’encadrement des loyers ;
- Décret du 31 juillet 2015 : il établit la liste du mobilier et des équipements obligatoires dans un logement meublé ;
- Loi Elan du 23 novembre 2018 : elle prévoit un nouveau bail mobilité, bail d’habitation meublé de courte durée réservé aux personnes en situation de mobilité.
Les clauses obligatoires et abusives du bail de location
Les clauses obligatoires du bail d'habitation
La loi Alur, suivie du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, a renforcé la normalisation et l'encadrement du bail location. Le décret liste notamment les éléments devant désormais figurer obligatoirement dans le contrat de location. Voici une liste non exhaustive des principaux éléments :
- Les coordonnées et la désignation des parties (bailleur et locataire). La présence de la situation conjugale sur le bail n’est pas obligatoire ;
- La date de prise d’effet du contrat et la durée du bail ;
- La description des locaux (surface habitable notamment) et des équipements à usage privatif, ainsi que la description des équipements d’accès aux technologies de la communication (câble, fibre, etc) ;
- Le montant du loyer et des charges locatives, ainsi que les modalités de paiement ;
- Les modalités de récupération des charges ;
- Les honoraires des agents immobiliers facturables au locataire ;
- Le montant du dépôt de garantie.
Clauses variables du contrat de location
Selon le type de logement, certaines clauses locatives sont présentes ou non dans le contrat de bail pour louer un logement. On compte par exemple le montant et la description des travaux effectués après le départ du locataire précédent par le propriétaire. En cas de bail de colocation, une clause de solidarité peut figurer dans le contrat de location et protéger le bailleur en cas de loyer impayé.
On peut aussi inclure au contrat de location les règles de révision du loyer et le montant du loyer si le logement a déjà été mis en location. En outre, en zone tendue, il est nécessaire d’ajouter le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré.
Certains bailleurs peuvent aussi ajouter une clause de résiliation pour nuisances sonores, qui permet de rompre le contrat si le locataire n'a pas un comportement respectueux vis-à-vis du voisinage, notamment en cas de tapage nocturne ou tapage diurne.
Quelles sont les clauses abusives du contrat de bail ?
Certaines clauses ne doivent pas apparaître sur un contrat de bail, car elles sont considérées comme des clauses abusives. C'est notamment le cas des clauses suivantes :
- Interdiction de recevoir des animaux de compagnie ;
- Interdiction d’héberger des tiers dans le logement loué ;
- Obligation de payer le loyer par virement automatique ;
- Obligation de souscrire une assurance habitation du choix du bailleur.
Une clause qui ne devrait pas figurer dans un contrat de bail est directement considérée comme nulle. Si un tribunal juge une clause comme abusive, elle est alors annulée et ce même si le contrat a été signé par le locataire. Dans le cadre d’un litige entre les signataires, un juge aura tendance à privilégier le preneur s’il est lésé, car le locataire doit être protégé plus que le propriétaire selon la loi.
En cas de loyer impayé ou autre litige, le bailleur peut recourir à un huissier de justice pour exiger le paiement du loyer et que le locataire remplisse ses obligations contractuelles.
Pour éviter d'avoir à entamer une procédure juridique, le propriétaire peut envoyer une lettre de relance ou faire appel à une assurance loyer impayé. Il est aussi possible de passer par la garantie visale ou la garantie loyers impayés Cautioneo, qui couvrent les loyers et charges impayés à la place du locataire..
L’acte d’huissier peut également avoir lieu en cas d’état des lieux litigieux avec huissier pour réclamer un montant dû et pour aider le propriétaire en cas d’expulsion nécessaire.
Dans tous les cas, les frais d’huissier que doit prendre à sa charge le locataire ne doivent pas excéder ceux du propriétaire. La conciliation est souvent une meilleure solution qu’en arriver à cette situation.
Les différents types de contrats de location
Les contrats de location de logements meublés et vides
Un contrat de location non meublé désigne une location de logement vide, tandis qu’un contrat de location meublé n’est possible que pour des logements aménagés. Toutes les conditions de location d’un appartement ou d’une maison vides ou meublés, telles que la durée du contrat, la fixation du loyer ou encore la résiliation du bail, sont prévues par la loi.
Durée du contrat de location
La durée minimum du contrat de location diffère si le logement est vide ou s’il est meublé :
- 3 ans minimum pour un logement vide ;
- 1 an minimum pour un logement meublé (9 mois si le locataire est un étudiant).
Arrivé à son terme, le contrat est tacitement reconduit pour le même nombre d’années. Le locataire peut en revanche mettre fin au bail de location à tout moment, sans avoir à se justifier auprès auprès du bailleur. Il doit cependant respecter un délai de préavis, calculé à partir de la date à laquelle le propriétaire reçoit la lettre de préavis contenant la demande de congé :
- 3 mois de préavis pour un logement vide (abaissé à 1 mois dans les zones tendues) ;
- 1 mois de préavis pour une location meublée.
Pour organiser son déménagement, le futur locataire peut trouver des cartons de déménagement gratuits ou à un prix abordable. De plus, il est conseillé de se munir d'une check-list déménagement pour n'oublier aucune démarche.
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Le montant du loyer en location
La majorité du temps, le loyer est librement fixé par le bailleur. Cependant, depuis l’entrée en vigueur de la loi Elan en 2018, les communes où le marché locatif est tendu ont la possibilité d’encadrer la fixation des prix des loyers, à la fois pour les premières locations et pour les relocations.
Le dépôt de garantie en location
Le bailleur d’un contrat de location meublée ou vide est en droit de d’exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie qui pourra servir à couvrir les frais de réparation d’éventuelles dégradations causées par le locataire, ou des impayés de loyer. Son montant ne peut excéder un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublée.
L'état des lieux d'entrée et de sortie
L’état des lieux est un document à faire paraître en annexe du contrat de location. En réalité, il existe deux états des lieux : un état des lieux d’entrée, et un état des lieux de sortie. Ces derniers doivent décrire le plus précisément possible l’état de l’habitation (et des équipements fournis dans le cas d’une location meublée) avant la prise de possession des lieux du locataire, et à sa sortie.
La comparaison des deux états des lieux permet de constater objectivement d’éventuelles dégradations causées par le locataire lors de son séjour. Ce document n'est pas obligatoire mais il empêche le propriétaire de garder le dépôt de garantie sans raison.
Modèle d'état des lieux non meublé PDF Modèle d'état des lieux meublé PDF
Le contrat de bail mobilité
Le bail mobilité est un nouveau type de contrat de location meublée de courte durée créé par la loi Elan en 2018. Il ne concerne que les locataires en mesure de justifier une situation de mobilité, généralement liée à leur travail, leurs études ou à une formation.
Ce contrat peut durer entre 1 et 10 mois, et n’est pas renouvelable. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire.
Le contrat de location saisonnière
Un contrat de location saisonnière ou bail saisonnier doit également obéir à certaines différentes règles. Il est adapté à la location de courte durée et ses modalités sont donc différentes (durée minimale, modèle d’état des lieux, reconduction, etc).
Le bail commercial et le bail professionnel
Le contrat de bail professionel et le contrat de bail commercial diffèrent quelque peu des contrats d'habitation. Par exemple, et contrairement à la location pour des particuliers, l'état des lieux pour local commercial est obligatoire.
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