Contrat de location 2023 : modĂšles, loi, annexes, obligations

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Ce guide a pour objectif de fournir toutes les informations relatives au contrat de location, aussi appelĂ© contrat de bail ou bail de location. Que vous soyez locataire ou propriĂ©taire, que votre logement soit meublĂ© ou vide, vous trouverez ici tous les conseils et les outils dont vous avez besoin pour rĂ©ussir votre location. Sont Ă©galement prĂ©sents sur cette page des modĂšles de contrat de location Ă  tĂ©lĂ©charger et les informations sur les autres documents du dossier de location : Ă©tat des lieux, diagnostics immobilier et notice d'information.

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Annexes obligatoires au contrat de location

Le dossier de location est composĂ© de plusieurs documents obligatoires comme :

Parmi les diagnostics obligatoires Ă  joindre, on retrouve :

A noter que l'ensemble des diagnostics techniques immobiliers doit figurer dans le carnet numérique du logement.

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Contrat de location : que dit la loi ?

DĂ©finition du bail de location

Le contrat de location est un document par lequel le propriĂ©taire s’engage Ă  laisser habiter le locataire dans un logement dĂ©cent moyennant un loyer mensuel. Il est l’élĂ©ment liant les deux parties et mentionnant les obligations du bailleur et du preneur (le locataire).

Le contrat de bail d’habitation est ainsi un document officiel encadrĂ© par le droit immobilier, il doit respecter un certain nombre de lois, de normes et de rĂšgles.

Lois applicables Ă  la location

Les principaux textes de lois qui s’appliquent Ă  la gestion locative, et auxquels le contrat de location doit se soumettre, sont les suivants :

Les clauses obligatoires et abusives du bail de location

Les clauses obligatoires du bail d'habitation

clauses obligatoires d'un contrat de location

La loi Alur, suivie du dĂ©cret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement Ă  usage de rĂ©sidence principale, a renforcĂ© la normalisation et l'encadrement du bail location. Le dĂ©cret liste notamment les Ă©lĂ©ments devant dĂ©sormais figurer obligatoirement dans le contrat de location. Voici une liste non exhaustive des principaux Ă©lĂ©ments :

  • Les coordonnĂ©es et la dĂ©signation des parties (bailleur et locataire). La prĂ©sence de la situation conjugale sur le bail n’est pas obligatoire ;
  • La date de prise d’effet du contrat et la durĂ©e du bail ;
  • La description des locaux (surface habitable notamment) et des Ă©quipements Ă  usage privatif, ainsi que la description des Ă©quipements d’accĂšs aux technologies de la communication (cĂąble, fibre, etc) ;
  • Le montant du loyer et des charges locatives, ainsi que les modalitĂ©s de paiement ;
  • Les modalitĂ©s de rĂ©cupĂ©ration des charges ;
  • Les honoraires des agents immobiliers facturables au locataire ;
  • Le montant du dĂ©pĂŽt de garantie.

Clauses variables du contrat de location

Selon le type de logement, certaines clauses locatives sont prĂ©sentes ou non dans le contrat de bail pour louer un logement. On compte par exemple le montant et la description des travaux effectuĂ©s aprĂšs le dĂ©part du locataire prĂ©cĂ©dent par le propriĂ©taire. En cas de bail de colocation, une clause de solidaritĂ© peut figurer dans le contrat de location et protĂ©ger le bailleur en cas de loyer impayĂ©.

On peut aussi inclure au contrat de location les rĂšgles de rĂ©vision du loyer et le montant du loyer si le logement a dĂ©jĂ  Ă©tĂ© mis en location. En outre, en zone tendue, il est nĂ©cessaire d’ajouter le montant du loyer de rĂ©fĂ©rence et du loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ©.

Certains bailleurs peuvent aussi ajouter une clause de rĂ©siliation pour nuisances sonores, qui permet de rompre le contrat si le locataire n'a pas un comportement respectueux vis-Ă -vis du voisinage, notamment en cas de tapage nocturne ou tapage diurne.

Quelles sont les clauses abusives du contrat de bail ?

clauses interdites dans un contrat de bail

Certaines clauses ne doivent pas apparaßtre sur un contrat de bail, car elles sont considérées comme des clauses abusives. C'est notamment le cas des clauses suivantes :

  • Interdiction de recevoir des animaux de compagnie ;
  • Interdiction d’hĂ©berger des tiers dans le logement louĂ© ;
  • Obligation de payer le loyer par virement automatique ;
  • Obligation de souscrire une assurance habitation du choix du bailleur.

Une clause qui ne devrait pas figurer dans un contrat de bail est directement considĂ©rĂ©e comme nulle. Si un tribunal juge une clause comme abusive, elle est alors annulĂ©e et ce mĂȘme si le contrat a Ă©tĂ© signĂ© par le locataire. Dans le cadre d’un litige entre les signataires, un juge aura tendance Ă  privilĂ©gier le preneur s’il est lĂ©sĂ©, car le locataire doit ĂȘtre protĂ©gĂ© plus que le propriĂ©taire selon la loi.

En cas de loyer impayĂ© ou autre litige, le bailleur peut recourir Ă  un huissier de justice  pour exiger le paiement du loyer et que le locataire remplisse ses obligations contractuelles.

Pour éviter d'avoir à entamer une procédure juridique, le propriétaire peut envoyer une lettre de relance ou faire appel à une assurance loyer impayé. Il est aussi possible de passer par la garantie visale ou la garantie loyers impayés Cautioneo, qui couvrent les loyers et charges impayés à la place du locataire..

L’acte d’huissier peut Ă©galement avoir lieu en cas d’état des lieux litigieux avec huissier pour rĂ©clamer un montant dĂ» et pour aider le propriĂ©taire en cas d’expulsion nĂ©cessaire.

Dans tous les cas, les frais d’huissier que doit prendre Ă  sa charge le locataire ne doivent pas excĂ©der ceux du propriĂ©taire. La conciliation est souvent une meilleure solution qu’en arriver Ă  cette situation.

Les différents types de contrats de location

Les contrats de location de logements meublés et vides

Un contrat de location non meublĂ© dĂ©signe une location de logement vide, tandis qu’un contrat de location meublĂ© n’est possible que pour des logements amĂ©nagĂ©s. Toutes les conditions de location d’un appartement ou d’une maison vides ou meublĂ©s, telles que la durĂ©e du contrat, la fixation du loyer ou encore la rĂ©siliation du bail, sont prĂ©vues par la loi.

Durée du contrat de location

durée du contrat de bail

La durĂ©e minimum du contrat de location diffĂšre si le logement est vide ou s’il est meublĂ© :

  • 3 ans minimum pour un logement vide ;
  • 1 an minimum pour un logement meublĂ© (9 mois si le locataire est un Ă©tudiant).

ArrivĂ© Ă  son terme, le contrat est tacitement reconduit pour le mĂȘme nombre d’annĂ©es. Le locataire peut en revanche mettre fin au bail de location Ă  tout moment, sans avoir Ă  se justifier auprĂšs auprĂšs du bailleur. Il doit cependant respecter un dĂ©lai de prĂ©avis, calculĂ© Ă  partir de la date Ă  laquelle le propriĂ©taire reçoit la lettre de prĂ©avis contenant la demande de congĂ© :

  • 3 mois de prĂ©avis pour un logement vide (abaissĂ© Ă  1 mois dans les zones tendues) ;
  • 1 mois de prĂ©avis pour une location meublĂ©e.

Pour organiser son dĂ©mĂ©nagement, le futur locataire peut trouver des cartons de dĂ©mĂ©nagement gratuits ou Ă  un prix abordable. De plus, il est conseillĂ© de se munir d'une check-list dĂ©mĂ©nagement pour n'oublier aucune dĂ©marche.

Je tĂ©lĂ©charge une check-list dĂ©mĂ©nagement PDF

Le montant du loyer en location

La majoritĂ© du temps, le loyer est librement fixĂ© par le bailleur. Cependant, depuis l’entrĂ©e en vigueur de la loi Elan en 2018, les communes oĂč le marchĂ© locatif est tendu ont la possibilitĂ© d’encadrer la fixation des prix des loyers, Ă  la fois pour les premiĂšres locations et pour les relocations.

Le dépÎt de garantie en location

Le bailleur d’un contrat de location meublĂ©e ou vide est en droit de d’exiger du locataire le versement d’un dĂ©pĂŽt de garantie qui pourra servir Ă  couvrir les frais de rĂ©paration d’éventuelles dĂ©gradations causĂ©es par le locataire, ou des impayĂ©s de loyer. Son montant ne peut excĂ©der un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois pour une location meublĂ©e.

L'état des lieux d'entrée et de sortie

L’état des lieux est un document Ă  faire paraĂźtre en annexe du contrat de location. En rĂ©alitĂ©, il existe deux Ă©tats des lieux : un Ă©tat des lieux d’entrĂ©e, et un Ă©tat des lieux de sortie. Ces derniers doivent dĂ©crire le plus prĂ©cisĂ©ment possible l’état de l’habitation (et des Ă©quipements fournis dans le cas d’une location meublĂ©e) avant la prise de possession des lieux du locataire, et Ă  sa sortie.

La comparaison des deux Ă©tats des lieux permet de constater objectivement d’éventuelles dĂ©gradations causĂ©es par le locataire lors de son sĂ©jour. Ce document n'est pas obligatoire mais il empĂȘche le propriĂ©taire de garder le dĂ©pĂŽt de garantie sans raison.

ModĂšle d'Ă©tat des lieux non meublĂ© PDF ModĂšle d'Ă©tat des lieux meublĂ© PDF

Le contrat de bail mobilité

Le bail mobilitĂ© est un nouveau type de contrat de location meublĂ©e de courte durĂ©e crĂ©Ă© par la loi Elan en 2018. Il ne concerne que les locataires en mesure de justifier une situation de mobilitĂ©, gĂ©nĂ©ralement liĂ©e Ă  leur travail, leurs Ă©tudes ou Ă  une formation.

Ce contrat peut durer entre 1 et 10 mois, et n’est pas renouvelable. Aucun dĂ©pĂŽt de garantie ne peut ĂȘtre demandĂ© au locataire.

ModĂšle de bail mobilitĂ© PDF

Le contrat de location saisonniĂšre

Un contrat de location saisonniĂšre ou bail saisonnier doit Ă©galement obĂ©ir Ă  certaines diffĂ©rentes rĂšgles. Il est adaptĂ© Ă  la location de courte durĂ©e et ses modalitĂ©s sont donc diffĂ©rentes (durĂ©e minimale, modĂšle d’état des lieux, reconduction, etc).

ModĂšle de bail saisonnier PDF

Le bail commercial et le bail professionnel

Le contrat de bail professionel et le contrat de bail commercial diffĂšrent quelque peu des contrats d'habitation. Par exemple, et contrairement Ă  la location pour des particuliers, l'Ă©tat des lieux pour local commercial est obligatoire.

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