Retenue sur caution pour nettoyage : réglementation et recours

Parmi les dépenses qu’un locataire doit prévoir lorsqu’il entre dans un nouveau logement se trouve le dépôt de garantie, appelé à tort "caution". Il joue un rôle “d’assurance” pour le propriétaire qui peut se servir de cette somme pour pallier à un manquement du locataire à ses obligations, telles que le loyer ou les charges locatives ou pour réparer des dégradations ou saletés laissées par le locataire à son départ.

Propreté du logement

Tout logement loué doit être rendu dans l’état dans lequel il a été trouvé : il s’agit là d’une des règles d’or de la location. Coté bailleur, il doit fournir un logement décent et côté locataire, il doit s'assurer d'en prendre soin durant la location et de le rendre propre lors de son déménagement (vider les poubelles, nettoyer le sol, salle de bain, plaque de cuisson, etc.).

Obligations du propriétaire

Avant de mettre son logement disponible à la location, un propriétaire doit s’assurer qu’il respecte les critères de décence ; si ce n’est pas le cas, il doit prendre les mesures nécessaires pour y remédier. Au cours de la location, il doit intervenir dans le cas de gros travaux, qui sont surtout liés aux différents diagnostics immobiliers (électricité, gaz, ERNMT ou DPE), tels que le remplacement de la chaudière ou la pose de double vitrage.

Obligations du locataire

Outre le nettoyage régulier du logement, les travaux à la charge du locataire les plus connus sont l’entretien courant et les menues réparations, que l'on nomme réparations locatives. Cela concerne les réparations ou remplacements de petits éléments usés, par exemple, tels que des joints d’étanchéité ou les ampoules.

De plus, le locataire a pour obligation de réparer ou faire réparer les éventuels dégâts qu’il pourrait causer, comme des taches sur des meubles ou de la moquette, des trous dans les murs, etc. En cas de présence de dégâts lors de la sortie du logement, le propriétaire est en droit, selon certaines conditions, de conserver partie ou totalité du dépôt de garantie pour réparer le préjudice.

Si le locataire ne se charge pas lui-même des menues réparations, le propriétaire peut les faire faire et ajouter le montant ainsi dépensé à celui des charges locatives.

Retenue sur caution pour nettoyage : que dit la loi ?

La retenue d’une partie ou de l’intégralité du dépôt de garantie pour des raisons de nettoyage est encadrée par la loi.

Qui peut attester de la propreté d’un logement ? Et comment ?

Au cas où un propriétaire estimerait qu’au départ du locataire, des travaux de nettoyage dont ce dernier avait la charge n’ont pas été effectués, il est en droit de garder une partie, voire l’intégralité du montant du dépôt de garantie. Cette situation peut créer des conflits, notamment si le locataire juge cette retenue abusive.

Pour attester de la propreté ou non d’un logement, locataire et propriétaire peuvent dans un premier temps confronter les états des lieux d’entrée et de sortie.

• Si les deux documents concordent et sont signés par le locataire et le propriétaire (ou leurs représentants), alors cela signifie qu’ils s’accordent à dire que le logement a été rendu en bon état. En particulier, le ménage doit avoir été fait, aux frais du locataire.
• Dans le cas contraire, il y a un risque de conflit s’ils n’arrivent pas à s’accorder sur un moyen de résoudre le problème à l’amiable.

Il est possible de prendre des photos du logement lors de l’arrivée du locataire et de les joindre à l’état des lieux d’entrée, d’autant plus s'il est numérique. Cela permettra d'apporter plus de précision au moment de la réalisation de l’état des lieux de sortie et de comparer l'état avant/après du logement.

En cas de conflit, il est possible de faire appel aux experts d’une société de ménage pour particuliers qui réaliseront un devis mesurant l’ampleur des dégâts. S'ils estiment qu’aucune intervention n’est à faire ou que le montant est minime, il est fort probable que les revendications du locataire se révèlent exactes et soient acceptées par le propriétaire. Il est également possible de faire appel à un huissier de justice pour réaliser l’état des lieux de sortie. Dans ce cas, chaque partie doit payer la moitié de ses honoraires.

Ne pas confondre vétusté et dégradationLa vétusté, par opposition aux dégradations, est l’usure naturelle par le temps de différents éléments du logement, tels que la peinture ou le carrelage. Il existe un document, la grille de vétusté, qui permet d’estimer la durée de vie et la perte de valeur annuelle des éléments qu’elle décrit. En la liant à l’état des lieux d’entrée, un locataire ne pourra pas se voir reprocher de dégâts correspondant à l’usure indiquée par la grille ; cette dernière sera mise sur le compte de la vétusté.

Justifier la somme retenue

Justifier la nécessité de conserver le dépôt de garantie est une chose, mais justifier la somme retenue en est une autre. Lorsque le contrat de bail arrive à terme, le propriétaire dispose alors de délais pour restituer la caution. S’il estime qu’il est en droit de le conserver intégralement ou en partie pour nettoyage ou réparations de menus dégâts, il n’a pas besoin de justifier la retenue ni son montant durant cette période.

En revanche, une fois cette dernière passée, il doit être en mesure de justifier les deux aspects. Si, comme expliqué auparavant, il peut se baser sur la confrontation des états des lieux, des photos, un constat d’huissier et/ou un devis d’une société de ménage pour justifier la retenue, seul ce dernier élément peut l’aider à justifier le montant.

En termes de ménage inter-locations, il est possible d'estimer un forfait pour un logement en bon état sur la base de frais proportionnels à la taille du logement. Une société de ménage demandera environ 30€ par heure de travail et environ 5 heures de travail pour 100 m².

Le propriétaire peut également décider de procéder lui-même aux réparations ou au nettoyage, et pourra conserver un montant équivalent aux matériaux et produits ménagers utilisés dans ce but ; cependant, il ne pourra aucunement facturer ses propres heures de travail.

Le locataire est en droit de demander une facture récapitulant le montant dépensé, et donc conservé sur le dépôt de garantie, mais le propriétaire n’est pas tenu de lui transmettre. Réciproquement, le propriétaire est en droit de retenir une somme correspondant à ses efforts pour sélectionner et encadrer la société de ménage pour son locataire défaillant.

Retenue sur caution intégrale ou partielle ?

Comme expliqué précédemment, le montant retenu est justifiable par un devis ou une facture. Selon la somme dépensée, le propriétaire peut donc conserver jusqu’à l’intégralité du montant du dépôt de garantie. Cependant, si un élément du logement doit être remplacé (tel que du papier peint par exemple), le propriétaire ne peut pas faire payer au locataire l’intégralité de la pièce neuve. Il doit tenir compte de la vétusté de l’ancien élément, et ainsi retirer du prix du nouveau la valeur perdue par le précédent.

La grille de vétusté trouve à cet effet également une utilité, puisqu’elle indique une perte de valeur annuelle précise et évite un conflit lié à ce montant.

Conditions de restitution de la caution

Les délais de restitution du dépôt de garantie sont réglementés. Leur durée varie en fonction de la conformité ou non de l’état des lieux de sortie avec celui d’entrée.

• Si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie : le propriétaire dispose d’un mois à compter de la remise des clés pour rendre à son ex-locataire son dépôt de garantie.
• Si l’état des lieux d’entrée n’est pas conforme à l’état des lieux de sortie : le propriétaire dispose alors de deux mois à compter de la remise des clés pour le lui rendre.

Retenue sur caution abusive

Toute retenue sur dépôt de garantie n’est pas justifié ou justifiable : il existe également des cas abusifs.

Dans quel cas la retenue sur caution pour nettoyage est-elle abusive ?

Dans le cas où un propriétaire conserve le dépôt de garantie de son locataire (ou simplement une partie) au-delà des délais autorisés et sans justificatif légal, on parle alors de retenue sur caution abusive (bien qu’il s’agisse d’un abus de langage : on parle bien ici de dépôt de garantie et non de caution).

Si, par exemple, le propriétaire prétend conserver le dépôt en raison de problèmes de nettoyage ou de réparations, mais qu’il n’a aucune preuve à avancer ou que les états des lieux concordaient, alors il s’agit clairement d’une retenue abusive. Il s’expose alors à des sanctions financières.

Bon à savoirTant que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé et signé par le propriétaire, le locataire est en droit de conserver les clés. Il doit alors envoyer au propriétaire une mise en demeure, voire faire appel à un huissier de justice ; il se protège ainsi d’une potentielle retenue sur dépôt de garantie abusive.

À quelles sanctions le propriétaire bailleur s’expose-t-il ?

En cas de retard de restitution du dépôt de garantie par rapport au délai autorisé, le propriétaire s’expose à devoir ajouter au dépôt de garantie des pénalités de retard. Pour chaque mois de retard entamé, il devra verser à son locataire 10% du loyer mensuel hors charges en plus de la restitution du dépôt.

Quels sont les recours en cas d’absence de restitution du dépôt de garantie ?

En cas de refus du propriétaire de restituer le dépôt de garantie, le locataire doit suivre une démarche en trois étapes :

1. Le locataire doit commencer par une mise en demeure du bailleur. Pour cela, il lui envoie une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la restitution du dépôt de garantie.
2. En cas de nouveau refus ou d’absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, avant de mettre en place une procédure de conciliation. Celle-ci a pour but d’aboutir à un accord à l’amiable entre les deux parties.
3. Si le désaccord persiste, le locataire peut alors porter l’affaire devant un tribunal judiciaire (dans la limite des 3 ans suivant la date théorique de restitution du dépôt de garantie).

Durant cette procédure, les pénalités de retard du rendu du dépôt de garantie continuent de s’accumuler ; ainsi, si le locataire finit par obtenir réparation, alors il recevra un montant supérieur à celui du dépôt de garantie qu’il devait récupérer.