Retenue sur caution pour nettoyage : réglementation et recours

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Parmi les dĂ©penses qu’un locataire doit prĂ©voir lorsqu’il entre dans un nouveau logement se trouve le dĂ©pĂŽt de garantie, appelĂ© Ă  tort "caution". Il joue un rĂŽle “d’assurance” pour le propriĂ©taire qui peut se servir de cette somme pour pallier Ă  un manquement du locataire Ă  ses obligations, telles que le loyer ou les charges locatives ou pour rĂ©parer des dĂ©gradations ou saletĂ©s laissĂ©es par le locataire Ă  son dĂ©part.

Propreté du logement

retenue sur caution pour nettoyage

Tout logement louĂ© doit ĂȘtre rendu dans l’état dans lequel il a Ă©tĂ© trouvĂ© : il s’agit lĂ  d’une des rĂšgles d’or de la location. CotĂ© bailleur, il doit fournir un logement dĂ©cent et cĂŽtĂ© locataire, il doit s'assurer d'en prendre soin durant la location et de le rendre propre lors de son dĂ©mĂ©nagement (vider les poubelles, nettoyer le sol, salle de bain, plaque de cuisson, etc.).

Obligations du propriétaire

Avant de mettre son logement disponible Ă  la location, un propriĂ©taire doit s’assurer qu’il respecte les critĂšres de dĂ©cence ; si ce n’est pas le cas, il doit prendre les mesures nĂ©cessaires pour y remĂ©dier. Au cours de la location, il doit intervenir dans le cas de gros travaux, qui sont surtout liĂ©s aux diffĂ©rents diagnostics immobiliers (Ă©lectricitĂ©, gaz, ERNMT ou DPE), tels que le remplacement de la chaudiĂšre ou la pose de double vitrage.

Obligations du locataire

Outre le nettoyage rĂ©gulier du logement, les travaux Ă  la charge du locataire les plus connus sont l’entretien courant et les menues rĂ©parations, que l'on nomme rĂ©parations locatives. Cela concerne les rĂ©parations ou remplacements de petits Ă©lĂ©ments usĂ©s, par exemple, tels que des joints d’étanchĂ©itĂ© ou les ampoules.

De plus, le locataire a pour obligation de rĂ©parer ou faire rĂ©parer les Ă©ventuels dĂ©gĂąts qu’il pourrait causer, comme des taches sur des meubles ou de la moquette, des trous dans les murs, etc. En cas de prĂ©sence de dĂ©gĂąts lors de la sortie du logement, le propriĂ©taire est en droit, selon certaines conditions, de conserver partie ou totalitĂ© du dĂ©pĂŽt de garantie pour rĂ©parer le prĂ©judice.

Si le locataire ne se charge pas lui-mĂȘme des menues rĂ©parations, le propriĂ©taire peut les faire faire et ajouter le montant ainsi dĂ©pensĂ© Ă  celui des charges locatives.

Retenue sur caution pour nettoyage : que dit la loi ?

retenue sur caution pour nettoyage

La retenue d’une partie ou de l’intĂ©gralitĂ© du dĂ©pĂŽt de garantie pour des raisons de nettoyage est encadrĂ©e par la loi.

Qui peut attester de la propretĂ© d’un logement ? Et comment ?

Au cas oĂč un propriĂ©taire estimerait qu’au dĂ©part du locataire, des travaux de nettoyage dont ce dernier avait la charge n’ont pas Ă©tĂ© effectuĂ©s, il est en droit de garder une partie, voire l’intĂ©gralitĂ© du montant du dĂ©pĂŽt de garantie. Cette situation peut crĂ©er des conflits, notamment si le locataire juge cette retenue abusive.

Pour attester de la propretĂ© ou non d’un logement, locataire et propriĂ©taire peuvent dans un premier temps confronter les Ă©tats des lieux d’entrĂ©e et de sortie.

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  • Si les deux documents concordent et sont signĂ©s par le locataire et le propriĂ©taire (ou leurs reprĂ©sentants), alors cela signifie qu’ils s’accordent Ă  dire que le logement a Ă©tĂ© rendu en bon Ă©tat. En particulier, le mĂ©nage doit avoir Ă©tĂ© fait, aux frais du locataire.
  • Dans le cas contraire, il y a un risque de conflit s’ils n’arrivent pas Ă  s’accorder sur un moyen de rĂ©soudre le problĂšme Ă  l’amiable.

Il est possible de prendre des photos du logement lors de l’arrivĂ©e du locataire et de les joindre Ă  l’état des lieux d’entrĂ©e, d’autant plus s'il est numĂ©rique. Cela permettra d'apporter plus de prĂ©cision au moment de la rĂ©alisation de l’état des lieux de sortie et de comparer l'Ă©tat avant/aprĂšs du logement.

En cas de conflit, il est possible de faire appel aux experts d’une sociĂ©tĂ© de mĂ©nage pour particuliers qui rĂ©aliseront un devis mesurant l’ampleur des dĂ©gĂąts. S'ils estiment qu’aucune intervention n’est Ă  faire ou que le montant est minime, il est fort probable que les revendications du locataire se rĂ©vĂšlent exactes et soient acceptĂ©es par le propriĂ©taire. Il est Ă©galement possible de faire appel Ă  un huissier de justice pour rĂ©aliser l’état des lieux de sortie. Dans ce cas, chaque partie doit payer la moitiĂ© de ses honoraires.

Ne pas confondre vĂ©tustĂ© et dĂ©gradationLa vĂ©tustĂ©, par opposition aux dĂ©gradations, est l’usure naturelle par le temps de diffĂ©rents Ă©lĂ©ments du logement, tels que la peinture ou le carrelage. Il existe un document, la grille de vĂ©tustĂ©, qui permet d’estimer la durĂ©e de vie et la perte de valeur annuelle des Ă©lĂ©ments qu’elle dĂ©crit. En la liant Ă  l’état des lieux d’entrĂ©e, un locataire ne pourra pas se voir reprocher de dĂ©gĂąts correspondant Ă  l’usure indiquĂ©e par la grille ; cette derniĂšre sera mise sur le compte de la vĂ©tustĂ©.

Justifier la somme retenue

retenue sur caution pour nettoyage

Justifier la nĂ©cessitĂ© de conserver le dĂ©pĂŽt de garantie est une chose, mais justifier la somme retenue en est une autre. Lorsque le contrat de bail arrive Ă  terme, le propriĂ©taire dispose alors de dĂ©lais pour restituer la caution. S’il estime qu’il est en droit de le conserver intĂ©gralement ou en partie pour nettoyage ou rĂ©parations de menus dĂ©gĂąts, il n’a pas besoin de justifier la retenue ni son montant durant cette pĂ©riode.

En revanche, une fois cette derniĂšre passĂ©e, il doit ĂȘtre en mesure de justifier les deux aspects. Si, comme expliquĂ© auparavant, il peut se baser sur la confrontation des Ă©tats des lieux, des photos, un constat d’huissier et/ou un devis d’une sociĂ©tĂ© de mĂ©nage pour justifier la retenue, seul ce dernier Ă©lĂ©ment peut l’aider Ă  justifier le montant.

En termes de mĂ©nage inter-locations, il est possible d'estimer un forfait pour un logement en bon Ă©tat sur la base de frais proportionnels Ă  la taille du logement. Une sociĂ©tĂ© de mĂ©nage demandera environ 30€ par heure de travail et environ 5 heures de travail pour 100 mÂČ.

Le propriĂ©taire peut Ă©galement dĂ©cider de procĂ©der lui-mĂȘme aux rĂ©parations ou au nettoyage, et pourra conserver un montant Ă©quivalent aux matĂ©riaux et produits mĂ©nagers utilisĂ©s dans ce but ; cependant, il ne pourra aucunement facturer ses propres heures de travail.

Le locataire est en droit de demander une facture rĂ©capitulant le montant dĂ©pensĂ©, et donc conservĂ© sur le dĂ©pĂŽt de garantie, mais le propriĂ©taire n’est pas tenu de lui transmettre. RĂ©ciproquement, le propriĂ©taire est en droit de retenir une somme correspondant Ă  ses efforts pour sĂ©lectionner et encadrer la sociĂ©tĂ© de mĂ©nage pour son locataire dĂ©faillant.

Retenue sur caution intégrale ou partielle ?

retenue sur caution pour nettoyage intégrale ou partielle

Comme expliquĂ© prĂ©cĂ©demment, le montant retenu est justifiable par un devis ou une facture. Selon la somme dĂ©pensĂ©e, le propriĂ©taire peut donc conserver jusqu’à l’intĂ©gralitĂ© du montant du dĂ©pĂŽt de garantie. Cependant, si un Ă©lĂ©ment du logement doit ĂȘtre remplacĂ© (tel que du papier peint par exemple), le propriĂ©taire ne peut pas faire payer au locataire l’intĂ©gralitĂ© de la piĂšce neuve. Il doit tenir compte de la vĂ©tustĂ© de l’ancien Ă©lĂ©ment, et ainsi retirer du prix du nouveau la valeur perdue par le prĂ©cĂ©dent.

La grille de vĂ©tustĂ© trouve Ă  cet effet Ă©galement une utilitĂ©, puisqu’elle indique une perte de valeur annuelle prĂ©cise et Ă©vite un conflit liĂ© Ă  ce montant.

Conditions de restitution de la caution

Les dĂ©lais de restitution du dĂ©pĂŽt de garantie sont rĂ©glementĂ©s. Leur durĂ©e varie en fonction de la conformitĂ© ou non de l’état des lieux de sortie avec celui d’entrĂ©e.

  • Si l’état des lieux d’entrĂ©e est conforme Ă  l’état des lieux de sortie : le propriĂ©taire dispose d’un mois Ă  compter de la remise des clĂ©s pour rendre Ă  son ex-locataire son dĂ©pĂŽt de garantie.
  • Si l’état des lieux d’entrĂ©e n’est pas conforme Ă  l’état des lieux de sortie : le propriĂ©taire dispose alors de deux mois Ă  compter de la remise des clĂ©s pour le lui rendre.

Retenue sur caution abusive

Toute retenue sur dĂ©pĂŽt de garantie n’est pas justifiĂ© ou justifiable : il existe Ă©galement des cas abusifs.

Dans quel cas la retenue sur caution pour nettoyage est-elle abusive ?

Dans le cas oĂč un propriĂ©taire conserve le dĂ©pĂŽt de garantie de son locataire (ou simplement une partie) au-delĂ  des dĂ©lais autorisĂ©s et sans justificatif lĂ©gal, on parle alors de retenue sur caution abusive (bien qu’il s’agisse d’un abus de langage : on parle bien ici de dĂ©pĂŽt de garantie et non de caution).

Si, par exemple, le propriĂ©taire prĂ©tend conserver le dĂ©pĂŽt en raison de problĂšmes de nettoyage ou de rĂ©parations, mais qu’il n’a aucune preuve Ă  avancer ou que les Ă©tats des lieux concordaient, alors il s’agit clairement d’une retenue abusive. Il s’expose alors Ă  des sanctions financiĂšres.

Bon Ă  savoirTant que l’état des lieux de sortie n’a pas Ă©tĂ© rĂ©alisĂ© et signĂ© par le propriĂ©taire, le locataire est en droit de conserver les clĂ©s. Il doit alors envoyer au propriĂ©taire une mise en demeure, voire faire appel Ă  un huissier de justice ; il se protĂšge ainsi d’une potentielle retenue sur dĂ©pĂŽt de garantie abusive.

À quelles sanctions le propriĂ©taire bailleur s’expose-t-il ?

En cas de retard de restitution du dĂ©pĂŽt de garantie par rapport au dĂ©lai autorisĂ©, le propriĂ©taire s’expose Ă  devoir ajouter au dĂ©pĂŽt de garantie des pĂ©nalitĂ©s de retard. Pour chaque mois de retard entamĂ©, il devra verser Ă  son locataire 10% du loyer mensuel hors charges en plus de la restitution du dĂ©pĂŽt.

Quels sont les recours en cas d’absence de restitution du dĂ©pĂŽt de garantie ?

En cas de refus du propriétaire de restituer le dépÎt de garantie, le locataire doit suivre une démarche en trois étapes :

  1. Le locataire doit commencer par une mise en demeure du bailleur. Pour cela, il lui envoie une lettre recommandée avec accusé de réception demandant la restitution du dépÎt de garantie.
  2. En cas de nouveau refus ou d’absence de rĂ©ponse du propriĂ©taire, le locataire peut saisir la commission dĂ©partementale de conciliation ou un conciliateur de justice, avant de mettre en place une procĂ©dure de conciliation. Celle-ci a pour but d’aboutir Ă  un accord Ă  l’amiable entre les deux parties.
  3. Si le dĂ©saccord persiste, le locataire peut alors porter l’affaire devant un tribunal judiciaire (dans la limite des 3 ans suivant la date thĂ©orique de restitution du dĂ©pĂŽt de garantie).

Durant cette procĂ©dure, les pĂ©nalitĂ©s de retard du rendu du dĂ©pĂŽt de garantie continuent de s’accumuler ; ainsi, si le locataire finit par obtenir rĂ©paration, alors il recevra un montant supĂ©rieur Ă  celui du dĂ©pĂŽt de garantie qu’il devait rĂ©cupĂ©rer.