Par Propreté du logement
Obligations du propriétaire
Avant mise en location, le propriétaire doit assurer le respect des critères de décence. Au cours de la location, il intervient pour les gros travaux liés aux diagnostics immobiliers (électricité, gaz, ERNMT, DPE).
Obligations du locataire
- Nettoyage régulier du logement
- Entretien courant et menues réparations (réparations locatives)
- Réparation des dégâts causés
- Si non-respect, le propriétaire peut ajouter le coût aux charges locatives
Retenue sur caution pour nettoyage : que dit la loi ?
Qui peut attester de la propreté d'un logement ? Et comment ?
Pour attester de la propreté, les parties peuvent comparer les états des lieux d'entrée et de sortie :
- Concordance : signifie accord sur le bon état du logement
- Discordance : risque de conflit
Moyens de preuve additionnels :
- Photos jointes à l'état des lieux
- Devis d'une société de ménage
- Constat d'huissier de justice (chaque partie paie 50% des honoraires)
Note importante : la vétusté, par opposition aux dégradations, est l'usure naturelle par le temps de différents éléments du logement, tels que la peinture ou le carrelage.
Justifier la somme retenue
- Le propriétaire n'a pas besoin de justifier pendant les délais de restitution
- Après le délai : il doit justifier la retenue ET le montant
- Forfait estimé : environ 30€/heure, environ 5 heures pour 100m²
- Le propriétaire ne peut pas facturer ses propres heures de travail
- Le locataire peut demander la facture (le propriétaire n'est pas obligé de la fournir)
- Le propriétaire peut retenir un montant pour la sélection et l'encadrement de la société de nettoyage
Retenue sur caution intégrale ou partielle ?
Le montant est justifiable par devis ou facture. Le propriétaire peut conserver jusqu'à l'intégralité du dépôt de garantie.
Important : si un élément du logement doit être remplacé, le propriétaire ne peut pas faire payer au locataire l'intégralité de la pièce neuve. Il doit tenir compte de la vétusté de l'ancien élément. La grille de vétusté indique la perte de valeur annuelle précise.
Conditions de restitution de la caution
Délais réglementés :
- État conforme (entrée = sortie) : 1 mois à compter de la remise des clés
- État non conforme : 2 mois à compter de la remise des clés
Retenue sur caution abusive
Dans quel cas la retenue sur caution pour nettoyage est-elle abusive ?
La retenue est abusive lorsque le propriétaire conserve le dépôt au-delà des délais autorisés sans justificatif légal. Exemples :
- Aucune preuve de nettoyage défaillant
- États des lieux concordants
- Le propriétaire prétend des problèmes sans documentation
Droit du locataire : tant que l'état des lieux de sortie n'est pas réalisé et signé, le locataire peut conserver les clés. Il doit envoyer une mise en demeure ou faire appel à un huissier.
À quelles sanctions le propriétaire s'expose-t-il ?
En cas de retard de restitution par rapport au délai autorisé :
- Pénalités de retard : 10% du loyer mensuel (hors charges) par mois entamé
- Versement en sus de la restitution du dépôt
Quels sont les recours en cas d'absence de restitution du dépôt de garantie ?
Procédure en 3 étapes :
- Mise en demeure : lettre recommandée avec accusé de réception demandant la restitution
- Conciliation : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice (procédure amiable)
- Tribunal : saisie du tribunal judiciaire (délai : 3 ans suivant la date théorique de restitution)
Important : les pénalités de retard continuent de s'accumuler pendant la procédure ; le locataire reçoit un montant supérieur au dépôt initial en cas de gain.