Grille de vétusté (loi Alur) : comment l'utiliser lors de l'état des lieux ?

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L'état des lieux de sortie peut être source de litiges entre le bailleur et le locataire afin de déterminer qui doit payer les réparations nécessaires. La grille de vétusté, instaurée par la loi Alur, permet de distinguer vétusté et dégradation et donc de simplifier la répartition des coûts entre les deux parties.


Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?

La grille de vétusté, annexe de l'état des lieux d'un logement, permet de déterminer l'usure naturelle des matériaux et des équipements d'un bien afin de déterminer si la dégradation est liée au temps ou à un mauvais usage par le locataire :

Grille de vétusté (loi Alur)

La vétusté est définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Deux types de dégradations sont donc possibles : la vétusté, naturelle, liée au temps mais qui peut être accélérée par un usage anormal du bien, et les dommages causés par le locataire.

grille de vétusté

La grille de vétusté est un tableau permettant de déterminer la durée de vie des matériaux et des équipements d'un logement (mobilier, électroménager, peintures, sols, installations électriques...) et de fixer un niveau d'usure naturelle annuel théorique, appelé taux d'abattement.

Depuis la loi Alur de 2014, le locataire est en droit de demander qu'une grille de vétusté soit mise en annexe du contrat de bail et appliquée au moment de quitter le logement. La grille de vétusté n'est pas obligatoire mais elle simplifie et apaise les relations entre locataires et bailleurs. Son principal intérêt est notamment de prévenir les litiges entre propriétaire et locataire au moment de sa sortie du logement car elle anticipe d'éventuels désaccords sur la répartition du paiement des travaux de réfection. La présence de la grille permet également d'entamer la relation sur la base de la confiance, car elle démontre la bonne volonté des deux parties qui s'accorde sur le choix de la grille.

Application de la grille de vétusté La grille n'est appliquée qu'en cas de dégradation anormalement rapide du logement liée à un mauvais usage par le locataire. Dans le cas contraire, la dégradation du bien avec le temps est considérée comme normale et les travaux sont uniquement à la charge du propriétaire.

La grille de vétusté : partie intégrante de l'état des lieux

La grille de vétusté est un document annexe de l'état des lieux. Permettant de définir la part des travaux à payer par chacune des parties en cas de mauvais usage du bien par le locataire, elle est utilisée suite à la réalisation de l'>état des lieux de sortie.

grille de vétusté état des lieux

Un état des lieux permet de vérifier l'état global du bien (murs, sols, huisseries), des installations d'une location ainsi que celui des meubles et équipements si le bien est meublé. Il est réalisé à l'entrée dans les lieux (au moment de la remise des clés et de la signature du contrat de bail) et à la sortie du locataire afin de constater les éventuelles dégradations commises. Le document doit être complété et signé par le bailleur (le propriétaire ou son mandataire) et le locataire puis joint au contrat de location.

L'état des lieux d'un appartement, d'une maison ou d'un local commercial n'est pas obligatoire d'après la loi Alur mais propriétaires comme locataires ont intérêt à le réaliser :

  • l'état des lieux d'entrée dans le logement assure la protection du locataire en soulignant toutes les dégradations existantes afin qu'elles ne lui soient pas attribuées par la suite.
  • L'état des lieux de sortie protège quant à lui le bailleur en lui permettant de noter les dommages commis par le locataire et de déduire le montant des réparations du dépôt de garantie avant sa restitution.

Modèle d'état des lieux (loi Alur)Pour être certain d'utiliser un état des lieux avec une valeur juridique, téléchargez un modèle gratuit aux normes 2020 (loi Alur).
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Grille de vétusté PDF

Il n'existe actuellement aucune grille de vétusté officielle créée par le gouvernement afin de déterminer la durée de vie des matériaux et des équipements et de limiter les litiges au moment de l'état des lieux de sortie.

Néanmoins, pour qu'une grille de vétusté soit valide, elle doit provenir d'un accord collectif de location établi par des représentants de locataires et de bailleurs lors d'une Commission nationale de concertation (CNC), même si cet accord ne concerne pas le bien en question. Il est donc tout à fait possible d'utiliser les grilles établies par des accords collectifs dans d'autres villes ou d'autres régions si elles sont considérées comme satisfaisantes à la fois par le bailleur et le locataire.

Les accords collectifs de l'Office Public de l'Habitat de Saint-Dizier et des sociétés d'Ile-de-France du groupe 3F contiennent par exemple des grilles de vétusté au format PDF pouvant être utilisées par les bailleurs. La grille la plus répandue est néanmoins celle de l'OPAC (Office Public d'Aménagement et de Construction) :

Télécharger la grille de vétusté de l'OPAC de Paris PDF

Grille de vétusté en location : comment ça fonctionne ?

La grille de vétusté est à première vue un simple tableau mais il est en réalité souvent difficile de la lire et de l'appliquer pour calculer la vétusté des différents équipements du bien :

Exemple de grille de vétusté électroménager, peintures et mobilier

Les grilles de vétusté sont généralement pensées et établies pour des biens non meublés. Il existe donc peu d'indications sur les durées de vie théoriques des équipements et du mobilier ainsi que des taux d'abattement annuels, qui sont le plus souvent laissés à l'appréciation du bailleur, en accord avec le locataire.

A titre indicatif, voici un exemple de grille pouvant être établie par un accord collectif et ensuite appliquée par le propriétaire et le locataire.

Grille de vétusté électroménager, peintures et mobilier
Équipement Durée de vie Durée de la franchise Taux d'abattement annuel Part résiduelle
Appareils ménagers 8 ans 5 ans 2% 25%
Appareils électriques 15 ans 5 ans 8% 20%
Peintures 7 ans 1 ans 15% 10%
Papier peint 7 ans 1 ans 15% 10%
Parquet et carrelage 15 ans 9 ans 15% 10%
Moquette 7 ans 1 ans 15% 10%
Volets roulants 10 ans 4 ans 15% 10%
Robinetterie 15 ans 2 ans 6% 15%

Comment utiliser une grille de vétusté ?

La première chose à faire pour utiliser une grille de vétusté est de trouver l'élément concerné par la réfection dans la première colonne. Il faut ensuite calculer sa valeur résiduelle le jour de l'état des lieux de sortie. Pour cela, une lecture du tableau de gauche à droite en 4 étapes est nécessaire :

grille de vétusté
  1. La durée de vie, qui est la durée théorique (en années) durant laquelle un équipement standard demeure en bon état pour permettre la vie décente du locataire et être utilisé ou fonctionner correctement.
  2. La franchise, c'est-à-dire la période durant laquelle l'élément du logement n'a pas commencé à se détériorer et donc durant laquelle le locataire est considéré comme fautif en cas de dégradation.
  3. Le taux d'abattement annuel qui correspond au taux d'usure naturelle annuel moyen de l'équipement.
  4. La part résiduelle qui est le pourcentage du coût globale de la réfection ou du changement de l'équipement qui sera imputé au locataire même si le taux d'usure naturelle a atteint 100% au moment du départ de ce dernier.

Durée de vie des matériaux et équipements La durée de vie théorique des équipements, des matériaux ou du mobilier se calcule à partir de la date de mise en service et non à partir de la date d'entrée du locataire dans le logement.

Comment calculer la vétusté ?

La lecture de la grille, en particulier du taux d'abattement annuel et de la durée de la franchise, permettent de calculer la vétusté c'est-à-dire déterminer le taux d'usure naturelle du bien au moment de la sortie du locataire. Le taux ainsi déterminé permet de définir la part du montant total des travaux à la charge du propriétaire, et la part à la charge du locataire qui sera déduite de son dépôt de garantie.

grille de vétusté
Grille de vétusté de l'OPAC (Paris)

Exemple de la réfection des peintures d'un logement

Afin d'éclaircir ce calcul de vétusté, analysons un exemple concret, celui de la réfection des peintures d'un bien en utilisant la grille de vétusté définie par l'OPAC de Paris.

Prenons le cas de peintures refaites il y a 5 ans, juste avant l'entrée du locataire dans le logement et qui nécessitent une réfection à la sortie du locataire. Le montant de ces travaux est de 1000€.
La grille de vétusté de l'OPAC indique une franchise d'un an puis un taux d'abattement annuel de 15%, avec une part résiduelle de 10% pour le locataire. Donc après 5 ans, l'usure naturelle est nulle la 1ere année puis 4 x 15% pour les 4 années suivantes, soit 60% au total.
Si le coût total des peintures est de 1000€, 60% de la somme, soit 600€, sont à la charge du propriétaire car considérés comme de l'usure naturelle, et 400€ restants sont à la charge du locataire, car considérés comme liés à la mauvaise utilisation du logement.

Si le locataire était resté 10 ans dans le logement, l'usure naturelle des peintures aurait été de 100%. Cependant, la part résiduelle étant de 10% pour les peintures selon cette grille de vétusté, le locataire aurait tout de même dû payer 10% du montant de la réfection soit 100€, et le reste aurait été à la charge du propriétaire

Qui paie quoi en cas de dommages ?

Propriétaires et locataires ont des obligations en matière d'entrentien du logement et des travaux. Chacun d'eux doit s'acquitter de certains travaux et réparations afin d'assurer le maintien en bon état du logement.

grille de vétusté dégradations

Le locataire doit :

  • Entretenir régulièrement le logement et ses équipements, se charger des petites réparations à effectuer durant le contrat de location si elles ne sont pas liées à la vétusté.
  • Reconnaître les éventuels dommages causés durant la location et accepter de payer pour les réparer (directement ou via le dépôt de garantie).

Le propriétaire doit quant à lui :

  • S'assurer que le logement est décent, que les équipements fonctionnent correctement et que tous les critères de la location meublée sont respectés si le bien est loué comme tel.
  • Prendre à sa charge les travaux conséquents qui permettent le maintien en état du logement. Il doit également financer les travaux de rénovation et de réfection liés à la vétusté, sauf en cas d'usage anormal du bien et des équipements par le locataire, auquel cas la grille de vétusté s'applique.

F.A.Q.

Grille de vétusté et assurance : compatibles ?

Tout dépend de l'assurance : la grille de vétusté n'est pas utilisée par toutes les assurances et lorsqu'elle l'est, le modèle choisi peut varier. Dans la plupart des cas, la grille ne servira qu'en cas de sinistre : elle permettra alors de calculer le taux de vétusté appliqué aux biens endommagés.

Pour plus d'informations, mieux vaut se rapprocher de son assureur.

Grille de vétusté en HLM : quel modèle appliquer ?

La grille de vétusté peut tout à fait s'appliquer aux logements sociaux. Les locataires d'Habitations à Loyer Modéré (HLM) ont la possibilité de demander l'application de grilles de vétusté issues d'accords locaux plutôt que d'accords collectifs lors de l'état des lieux de sortie, si elles leur semblent plus adéquates.

Est-ce que les agences immobilières peuvent mettre en place une grille de vétusté ?

Les agences immobilières peuvent mettre en place une grille de vétusté avec l'accord du locataire. Aucune grille ne peut être acceptée sans le commun accord du bailleur et du locataire.

Dans quels cas ne peut-on pas appliquer une vétusté sur la part du locataire ?

Il n'est pas possible d'appliquer une vétusté au locataire s'il quitte le logement pendant la période de franchise, définie dans la grille de vétusté. Auquel cas, le bien immobilier n'a pas encore subi de perte de valeur, le locataire doit donc réparer les potentielles dégradations de son fait et à ses frais.

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