Acte de caution solidaire en location : modèle et législation

Par Clémence Nannini

Responsable contenus déménagement et location

La caution désigne la personne qui se porte garant pour le locataire d'un bien. Il s'agit le plus souvent d'un parent de celui-ci. Il existe deux types de caution, solidaire ou simple, qui diffèrent dans les procédures en cas d'impayés du locataire.

Modèle d'acte de caution solidaire PDF / Word

Avant la loi Elan de 2018, l'acte de cautionnement devait être manuscrit. Désormais, il n'est plus obligatoire de rédiger la lettre de caution solidaire à la main. Il est possible d'utiliser un modèle de caution à télécharger, conforme à la loi (normes 2024).

Acte de caution solidaire PDF Acte de caution solidaire WORD

Signature électronique de la caution Depuis le 1er janvier 2022, il est possible de signer électroniquement l'acte de cautionnement, suite à l'ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme au droit des sûretés. Cette ordonnance réintroduit également la mention obligatoire que la caution appose en mentionnant les montants qu'elle s'engager à payer au bailleur en cas de défaillance du locataire (article 2297 du Code civil).

Comment fonctionne une caution solidaire ?

Souvent exigée par le bailleur au moment de la signature du contrat de location, la caution solidaire permet de limiter le risque d'impayés :

Définition de la caution solidaire

La caution est la personne qui s'engage à payer les dettes du locataire si celui-ci en est incapable. Cet engagement concerne :

• Le loyer ;
• Les charges locatives ;
• Les dégradations du logement signalées dans l'état des lieux de sortie ;
• Les éventuels frais supplémentaires liés au contrat de bail.

La caution solidaire peut être sollicitée par le bailleur dès le premier impayé du locataire, sans procédure préalable auprès de ce dernier.

Afin de formaliser l'engagement du proche, un document distinct mais indissociable du bail de location est à signer : l'acte de cautionnement solidaire. Il est identique pour un contrat de location meublé et pour un contrat de location non meublé.

Nombre d'exemplaires de la caution L'acte de cautionnement solidaire doit être réalisé en deux exemplaires minimum : un pour le bailleur et un pour la caution. Il est également souhaitable d'en remettre un exemplaire au locataire car l'implication de la caution dépend du respect de ses engagements.

Qui peut se porter caution solidaire ?

La caution solidaire peut être :

• Une personne physique : un parent, un membre de la famille, un ami ;
• Une personne morale : une banque, une entreprise, Action-Logement via la garantie Visale, un organisme privé comme la garantie loyers impayés Cautioneo.

Les bailleurs sont néanmoins plus rassurés lorsque ce sont les parents qui se portent caution pour leur enfant, en particulier dans le cas d'un bail étudiant. En effet, les parents s'engagent généralement à financer les études de leurs enfants qu'il s'agisse du loyer, des frais de scolarité ou des dépenses du quotidien. Ils ont également une situation plus stable et des revenus plus élevés que la personne pour laquelle ils se portent garant.

La caution doit présenter au bailleur des documents attestant de son identité, de son activité professionnelle et de ressources financières suffisantes pour pouvoir pallier immédiatement les éventuels impayés du locataire.

Nationalité de la caution Le bailleur n’est en aucun cas en droit de refuser une caution car elle est de nationalité étrangère.

La caution est-elle obligatoire ?

La loi ne rend pas obligatoire la caution mais le bailleur est en droit d'en exiger une au moment de la signature du bail. Elle est néanmoins presque systématiquement demandée car elle offre au propriétaire une protection gratuite permettant d'engager des démarches en cas de loyers impayés.

Il existe néanmoins deux cas dans lesquels le bailleur a l'interdiction d'exiger une caution :

1. Le bailleur a déjà souscrit une assurance loyers impayés et le locataire n'est ni apprenti ni étudiant ;
2. Le bailleur est une personne morale (souvent une banque ou une entreprise) et le locataire est un étudiant bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement suppérieur.

Nullité de la caution solidaire en locationLa loi Alur entraine la nullité de l'acte de cautionnement si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés alors que le locataire n'est ni apprenti ni étudiant.

Quelle durée ?

Deux situations sont possibles :

• La caution est à durée indéterminée : elle alors prend fin à l'expiration du bail ou du délai de préavis du locataire ;
• La caution est à durée déterminée : cette durée est précisée dans l'acte de cautionnement solidaire et est généralement identique à la durée du bail. En cas de renouvellement tacite du bail, celle-ci est également allongée pour la même période.

Lorsqu’aucune précision n'est mentionnée dans l’acte de cautionnement, la caution est considérée comme à durée indéterminée.

Comment se sortir d’une caution solidaire ?

1. Dans le cas d'une caution à durée indéterminée, il est possible de résilier l'engagement. Pour cela, il est nécessaire d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur afin de l'informer de cette décision mais la résiliation de la caution solidaire n'entre en vigueur qu'à l'expiration du bail. Dans les faits, la caution conserve donc son devoir de remboursement des dettes du locataire jusqu'à la fin du bail de location ;
2. Dans le cas d'une caution à durée déterminée, la caution ne peut pas résilier son engagement et conserve son statut jusqu'à la fin du bail de location.

Caution simple ou solidaire : quelles différences ?

La principale différence entre caution simple et solidaire est la quantité de procédures que le bailleur doit effectuer afin de la solliciter.

• Dans le cas d'une caution simple, les procédures sont plus longues et complexes. En cas d'impayé, le bailleur doit d'abord envoyer au locataire un commandement de payer, via un huissier de justice. Si le locataire ne rembourse toujours pas ses dettes, le bailleur peut alors solliciter la caution et lui demander le remboursement du montant dû ;
• Dans le cas d'une caution solidaire, le bailleur peut se tourner directement vers la caution dès le premier impayé du locataire, sans procédure préalable auprès de celui-ci.

Exemple d'acte de caution

Comment écrire une lettre de caution ?

Si vous souhaitez fournir un acte de cautionnement manuscrit au bailleur, voici le texte à recopier pour se porter caution solidaire :

Exemple d'acte de caution solidaire rempli

Caution solidaire colocation

On parle de bail de colocation lorsque différents locataires partagent le même logement, qu'un bail unique ou que plusieurs baux aient été signés. Depuis la loi Alur de 2014, la caution doit préciser dans l'acte de cautionnement si :

• La caution s'engage uniquement pour l'un des colocataires. Elle doit alors préciser le nom de ce locataire. Le départ de ce dernier mettra ainsi fin à son statut et son engagement ;
• La caution s'engage pour plusieurs colocataires. Elle doit alors préciser le nom du locataire dont le départ mettra fin à son statut.

L'absence de cette mention entraine la nullité de l'acte de cautionnement.

Dans le cadre d'une colocation, l'engagement de la caution solidaire prend fin :

• Immédiatement après la fin du préavis du locataire s'il est remplacé dans le logement dès son départ ou dès qu'un nouveau locataire le remplace dans un délai de six mois ;
• S'il n'est pas remplacé dans les six mois suivant son départ, l'engagement de la caution prend fin six mois après la fin du préavis.

Cette modification permet à la caution de ne pas conserver son statut pour un ex-colocataire de son proche, alors que celui-ci a pu quitter le logement depuis longtemps.

Il est donc préférable que chaque colocataire présente sa propre caution au bailleur. Cela lui assure une garantie de paiement même en cas de départ d'un ou plusieurs locataire(s).

Quelles procédures en cas de loyers impayés ?

En cas d'impayé, le bailleur peut se tourner vers le locataire ou directement vers la caution. En pratique, il doit pour cela :

1. Adresser un rappel de paiement au locataire par courrier recommandé et informer la caution du manquement ;
2. Sans retour du locataire ou s'il refuse de payer, envoyer la quittance de loyer à la caution par lettre recommandée.

Si la caution solidaire refuse de rembourser les dettes du locataire ou est dans l'incapacité de le faire, le bailleur devra entamer une procédure judiciaire via le tribunal d'instance.

La caution peut se retourner contre le locataire suite au paiement des dettes de ce dernier afin d’obtenir le remboursement de l’intégralité de la somme.

Quelles limites à la caution solidaire ?

Bien que cette solution soit gratuite pour le bailleur, opter pour une caution solidaire comporte des risques :

• Insolvabilité de la caution : la situation financière de la caution a pu se déteriorer depuis la signature de l’acte de cautionnement (perte d’emploi, situation personnelle ou professionnelle défavorable, etc.). La caution peut donc être dans l’incapacité de rembourser les dettes du locataire au moment où le bailleur la sollicite ;
• Refus de payer : la caution peut parfois refuser de payer les dettes du locataire. Le bailleur se voit alors dans l’obligation d’entamer une procédure auprès du tribunal d’instance pour récupérer le montant qui lui est dû ;
• Indisponibilité de la caution au moment de recourir à celle-ci suite à son décès, à son départ à l’étranger ou à une rupture totale des liens entre la caution et le locataire.

Pour limiter ces risques, il est important de s’assurer de la durabilité de la relation entre le locataire et sa caution et que la caution dispose des ressources suffisantes sur le long terme pour pallier les éventuels impayés du locataire durant toute la durée du contrat de bail.