2 mois pour payer

Délai légal dont dispose le locataire pour régler sa dette après réception de l'acte

Acte d'huissier

Seul un huissier de justice peut délivrer un commandement de payer : le bailleur ne peut pas le faire lui-même

Clause résolutoire

L'acte active la clause résolutoire du bail en cas de non-paiement : sans règlement, le bail est résilié automatiquement

Tribunal peut suspendre

Le juge peut accorder des délais de grâce supplémentaires et suspendre la procédure si le locataire justifie de sa bonne foi

Qu'est-ce qu'un commandement de payer par huissier ?

Un commandement de payer est un acte juridique officiel, rédigé et remis en mains propres par un huissier de justice au locataire défaillant. Il indique le montant exact de la dette (loyers et charges locatives impayés), met en demeure le locataire de payer sous deux mois et l'avertit des conséquences judiciaires en cas de silence. Cet acte marque le début de la phase contentieuse de la procédure d'expulsion.

La démarche s'applique aussi bien aux logements d'habitation qu'aux locaux commerciaux. Elle ne peut intervenir que si le contrat de bail contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers ; sans elle, le commandement de payer ne présente aucun intérêt juridique pour le bailleur.

Étapes préalables obligatoires

Avant de contacter un huissier, le propriétaire doit avoir épuisé les recours amiables :

  • Lettre de rappel : dès le premier retard de loyer, le bailleur envoie un courrier pour comprendre la situation et chercher un accord amiable (plan d'échelonnement, délai exceptionnel).
  • Mise en demeure de payer : sans réponse après 15 jours, le propriétaire adresse une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, laissant généralement 8 jours supplémentaires. Cette étape n'est pas légalement obligatoire, mais fortement conseillée.

Ce n'est qu'après ces tentatives restées sans effet que le bailleur peut mandater un huissier pour délivrer le commandement de payer.

Commandement de payer et caution

La caution (personne qui se porte garant pour le locataire) peut également recevoir un commandement de payer. La loi impose que la caution soit notifiée dans un délai de 15 jours à compter de la délivrance de l'acte au locataire. Passé ce délai, la caution peut invoquer la tardiveté pour s'exonérer d'une partie des pénalités.

Que doit contenir un commandement de payer ?

Le contenu est strictement réglementé à peine de nullité. L'acte doit obligatoirement mentionner :

  1. Le détail des loyers et charges impayés, mois par mois ;
  2. L'adresse complète du logement concerné ;
  3. Le délai de 2 mois accordé au locataire pour régler l'intégralité de la dette ;
  4. Un avertissement sur les risques de poursuite judiciaire et de résiliation du bail ;
  5. Un rappel de la possibilité de contacter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) du département, avec le numéro dédié ;
  6. L'information de la possibilité de demander au juge un délai de grâce.

Procédure et délais : chronologie complète

La procédure suit un calendrier précis. Voici les grandes étapes depuis le premier impayé jusqu'à l'expulsion éventuelle :

Jour J - Premier impayé constaté

Le bailleur envoie une lettre de relance amiable au locataire.

J+15 - Sans réponse : mise en demeure

Courrier recommandé avec accusé de réception laissant 8 jours au locataire.

J+23 - Commandement de payer par huissier

Si la mise en demeure reste sans effet, le bailleur mandate un huissier. L'acte est remis en mains propres au locataire. Le délai de 2 mois commence à courir.

J+83 - Fin du délai de 2 mois

Si le locataire n'a pas réglé, la clause résolutoire joue automatiquement : le bail est résilié de plein droit.

Après résiliation - Assignation en justice

Le bailleur saisit le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion du locataire. Le juge peut encore accorder des délais de grâce.

Qui réalise le commandement de payer ?

Le commandement de payer peut être rédigé par un huissier de justice ou par un avocat, sur la base des informations transmises par le bailleur. Dans tous les cas, c'est l'huissier de justice qui le délivre physiquement au locataire. Le propriétaire ne peut en aucun cas rédiger ou remettre cet acte lui-même : un commandement de payer fait par un particulier est nul et sans effet.

Combien coûte un commandement de payer ?

Les honoraires d'un huissier pour délivrer un commandement de payer varient généralement entre 15 € et 60 € selon le montant de la créance. Ces frais sont réglementés et fixés par décret. Ils sont à la charge du locataire débiteur, car c'est lui qui est à l'origine de la procédure. Ils s'ajoutent aux loyers déjà dus.

Si le bailleur a souscrit une assurance loyer impayé (GLI), celle-ci peut prendre en charge les frais d'huissier lorsque le locataire est insolvable. Vérifiez les conditions générales de votre contrat.

Recours du locataire : comment réagir ?

Recevoir un commandement de payer est stressant, mais le locataire dispose de plusieurs leviers pour protéger sa situation avant l'expiration du délai de deux mois.

1. Régler la dette ou obtenir un plan d'apurement

La solution la plus simple reste de payer l'intégralité des sommes dues avant la fin des deux mois. Si le locataire ne peut pas payer en une seule fois, il peut :

  • Négocier à l'amiable avec le propriétaire un plan d'apurement (étalement de la dette sur plusieurs mois, en plus du loyer courant) ;
  • Contacter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de son département pour bénéficier d'une aide financière d'urgence ;
  • Solliciter la CAF si des aides au logement sont dues mais non versées directement au bailleur.

2. Demander des délais de grâce au tribunal

Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir des délais de paiement supplémentaires, jusqu'à 3 ans maximum selon la loi ALUR. Pour cela, il doit constituer un dossier démontrant sa bonne foi et sa capacité à rembourser. En accordant ces délais, le juge suspend l'effet de la clause résolutoire : le locataire reste dans le logement à condition de respecter scrupuleusement l'échéancier fixé.

3. Contester le commandement dans les 10 jours

Un locataire qui estime que les sommes réclamées sont erronées ou abusives dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception pour signifier son opposition auprès du tribunal judiciaire. Il n'est pas obligé de justifier son désaccord global, sauf s'il ne conteste qu'une partie de la dette (il doit alors préciser laquelle). Le tribunal statue ensuite sur le montant réellement dû.

Et si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?

Sans clause résolutoire, le commandement de payer ne peut pas entraîner la résiliation automatique du bail. Le bailleur devra alors saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail par voie judiciaire, une procédure plus longue et incertaine, puisque le juge apprécie librement la situation.

Rôle de la CAF en cas d'impayés

Si le locataire perçoit des aides au logement (APL), le propriétaire est tenu d'informer la CAF dès les premiers impayés. La CAF peut alors décider de verser les aides directement au bailleur (tiers payant). En cas de maintien des impayés, elle peut également mandater un travailleur social pour accompagner le locataire.

Du commandement de payer à l'expulsion : les étapes suivantes

Si le locataire n'a pas régularisé sa situation à l'issue des deux mois, la clause résolutoire joue automatiquement et le bail est résilié. Le bailleur peut alors engager la procédure d'expulsion proprement dite :

  • Assignation en justice : le bailleur saisit le tribunal judiciaire pour faire constater officiellement la résiliation du bail et demander l'expulsion. Le tribunal convoque les deux parties.
  • Audience : le juge examine la situation du locataire. Il peut prononcer l'expulsion, mais aussi accorder de nouveaux délais si le locataire justifie d'une démarche de remboursement sérieuse.
  • Délivrance du titre exécutoire : si le juge ordonne l'expulsion, un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire. Ce dernier dispose de deux mois pour partir.
  • Intervention du préfet : l'expulsion effective ne peut avoir lieu qu'avec le concours de la force publique, en dehors de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).

À tout moment, une saisie sur salaire ou sur compte bancaire peut être engagée en parallèle pour que le propriétaire récupère les sommes dues.

La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) protège le locataire contre l'exécution physique de l'expulsion, mais elle ne suspend pas le reste de la procédure judiciaire. Le commandement de payer peut donc être délivré et le bail résilié même en période hivernale.

Quand un commandement de payer est-il nul ?

Plusieurs situations peuvent entraîner la nullité de l'acte, ce qui oblige le bailleur à recommencer la procédure depuis le début :

  • Le locataire a réglé l'intégralité de sa dette entre le moment où le bailleur mandate l'huissier et la visite de ce dernier ;
  • L'acte ne contient pas une ou plusieurs mentions obligatoires (notamment l'absence de la référence au FSL) ;
  • Le commandement n'est pas signé et délivré par un huissier de justice : le bailleur ne peut en aucun cas le faire lui-même ;
  • Il est délivré pour un montant manifestement erroné ou sans justificatif des sommes réclamées ;
  • Le bail ne contient pas de clause résolutoire valide.

Commandement de payer vs injonction de payer : ne pas confondre

Ces deux actes sont souvent confondus mais relèvent de procédures différentes. L'injonction de payer est une procédure simplifiée initiée par requête au tribunal : elle vise à obtenir rapidement un titre exécutoire pour une créance certaine, mais ne permet pas de résilier un bail ni d'expulser un locataire. Le commandement de payer, lui, active la clause résolutoire du bail et ouvre la voie à la résiliation et à l'expulsion. Les deux procédures peuvent être menées en parallèle.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes sur le commandement de payer

Dès réception de l'acte, ne restez pas sans réaction. Vous avez 2 mois pour régulariser votre situation avant que la clause résolutoire ne joue. Plusieurs options s'offrent à vous : payer l'intégralité de la dette si vous en avez les moyens, contacter le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de votre département pour une aide financière d'urgence, négocier un plan d'apurement à l'amiable avec votre propriétaire, ou encore saisir le tribunal judiciaire pour demander des délais de grâce. Si vous contestez les sommes réclamées, vous avez 10 jours pour faire opposition. Pour en savoir plus : que faire en cas de loyer impayé.

Si le locataire règle l'intégralité de la dette après l'expiration du délai de deux mois, le bail est techniquement déjà résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire. Toutefois, le bailleur peut choisir de renoncer à poursuivre la procédure et de maintenir le locataire dans les lieux. S'il engage quand même une action en justice, le juge peut tenir compte du paiement tardif pour accorder des délais ou surseoir à l'expulsion, mais rien n'est garanti. La meilleure stratégie reste de payer ou de saisir le tribunal avant l'expiration du délai.

Un plan d'apurement est un échéancier convenu entre le propriétaire et le locataire pour étaler le remboursement de la dette locative sur plusieurs mois, en sus du loyer courant. Il peut être négocié à l'amiable directement avec le bailleur, ou imposé par le juge lors de l'audience. Le non-respect du plan d'apurement (même d'une seule échéance) autorise généralement le propriétaire à reprendre la procédure de résiliation du bail. Pour maximiser vos chances d'obtenir un plan, présentez un budget détaillé et des justificatifs de vos revenus.

Oui, un commandement de payer peut être déclaré nul par le tribunal judiciaire dans plusieurs situations : si l'une des mentions obligatoires est absente (notamment la référence au FSL), si l'acte n'a pas été délivré par un huissier, si le locataire avait réglé sa dette avant la visite de l'huissier, ou si le montant réclamé est manifestement erroné. Pour invoquer la nullité, le locataire doit saisir le tribunal dans les 10 jours suivant la réception du commandement. Après ce délai, il ne peut plus contester la forme de l'acte, seulement son fond.

Cela dépend des conditions générales de votre contrat. La plupart des assurances loyer impayé (GLI) prennent en charge les frais de procédure, dont les honoraires d'huissier pour le commandement de payer, à condition que le sinistre soit déclaré dans les délais prévus au contrat (généralement dès le premier mois d'impayé). Certains contrats imposent également que le bailleur ait suivi une procédure précise avant de déclencher la garantie. Vérifiez votre police avant d'agir pour vous assurer d'être bien couvert.