Commandement de payer (huissier) : principes et démarches

Actualisé le 09/02/2024

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Un commandement de payer est un acte officiel qui intervient dans le cadre d'une procédure faisant suite à des impayés. Dans le cadre d'une location, il est délivré à un locataire mauvais payeur par huissier de justice suite à la dénonciation du propriétaire, lassé des impayés. Ce commandement est une des démarches préliminaires de la procédure d'expulsion, à laquelle il peut mener si le locataire ne rembourse pas à temps les sommes dues.

Commandement de payer : ce qu'il faut savoir

Un commandement de payer est un acte officiel encadré par la loi : il ne s'agit pas d'un simple courrier de relance.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer par huissier ?

Un commandement de payer est un acte officiel, c'est-à-dire un document signé et délivré par un huissier de justice au locataire visant à lui indiquer le montant de sa dette ainsi que diverses autres mentions. Il est réalisé dans le cadre de ce qui peut devenir une procédure d'expulsion si le locataire ne rembourse pas son dû ou ne cherche pas de solution. Cette démarche concerne les logements d'habitation comme les locaux commerciaux.

L'envoi d'un commandement de payer et les démarches qui en découlent sont très réglementés. Avant de contacter un huissier de justice, il est nécessaire de passer par plusieurs étapes préalables :

Lettre de rappel : lorsqu'un retard de loyer est constaté par un propriétaire, il doit tout d'abord envoyer à son locataire un courrier de relance afin de s'enquérir des raisons du retard (oubli, problèmes financiers, etc.) et chercher une solution à l'amiable, telle qu'un étalement de la dette sur une plus longue durée.
Mise en demeure de payer : après 15 jours sans réponse, le propriétaire peut alors envoyer une mise en demeure de payer sous 8 jours par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette étape n'est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée.

Une fois ces démarches faites et uniquement si le bail contient une clause résolutoire en cas de loyers impayés, alors le propriétaire peut contacter un huissier de justice afin de délivrer au locataire un commandement de payer. En effet, cet acte a pour but de résilier le bail via la clause résolutoire. Si elle ne figure pas dans le contrat de bail, alors le commandement de payer est un coût inutile.

Commandement de payer envers la cautionLorsqu'un locataire ne paye pas son loyer, lui et sa caution (la personne qui se porte garant pour lui) sont susceptibles de recevoir un commandement de payer. La caution doit recevoir le commandement de payer dans un délai de 15 jours après qu'il ait été envoyé au locataire.

Que doit contenir un commandement de payer ?

Un commandement de payer étant un acte juridique officiel, son contenu est donc très réglementé. Il doit contenir plusieurs mentions, sous peine de nullité et sa signification se doit d'être claire :

commandement de payer mentions obligatoires

Le détail des loyers et charges impayés par mois ;
L'adresse complète du logement ;
Le délai de 2 mois laissé au locataire pour régler sa dette ;
Un avertissement concernant les risques de poursuite judiciaire si le locataire ne prend pas de mesures pour rembourser le propriétaire ;
Un rappel de la possibilité de contacter le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département accompagné du numéro dédié ;
L'information de la possibilité pour le locataire de demander auprès du juge un délai de grâce.

Quelles démarches pour le locataire et le bailleur ?

La délivrance d'un commandement de payer implique plusieurs démarches possibles pour le locataire comme pour le bailleur.

Qui réalise le commandement de payer ?

Un commandement de payer peut être rédigé soit par un huissier de justice, soit par un avocat, à partir d'informations transmises par le bailleur. Dans les deux cas, c'est l'huissier de justice qui sera chargé de le délivrer au locataire mauvais payeur.

Le commandement de payer étant un acte officiel, le propriétaire ne peut pas procéder lui-même à sa rédaction ou à son envoi. Ce document n'est donc pas gratuit, il faut compter entre 15 € et 60 € selon le montant des impayés.

Quel délai légal ?

Le commandement de payer ne peut pas être envoyé dès le premier retard de loyer. Le propriétaire doit d'abord envoyer au locataire une lettre de rappel, car l'absence de paiement peut être due à un simple oubli.

Sans réponse après 15 jours, il faut alors adresser au locataire une mise en demeure de payer, par lettre recommandée avec accusé de réception, généralement sous 8 jours. Bien que cette étape ne soit pas obligatoire, elle est préférable afin d'inciter le locataire à payer sa dette avant d'entamer les procédures juridiques.

En cas de nouveau silence du locataire, le propriétaire peut alors contacter un huissier de justice afin que ce dernier délivre au locataire un commandement de payer.

Délai avec clause résolutoireSi le contrat de bail contient une clause résolutoire pour non paiement des loyers, elle ne prend effet que deux mois après la réception du commandement de payer par le locataire, à condition qu'il reste sans réponse. Ainsi, le locataire dispose de deux mois pour régler sa dette.

Commandement de payer : qui paie les frais d’huissier ?

Les frais d'huissier sont toujours à la charge du locataire, car il est le débiteur et le commandement de payer est une démarche obligatoire.

Ces frais s'ajoutent aux loyers déjà dus : il est donc fort probable que le locataire ait des difficultés à s'acquitter d'un montant supplémentaire, qui dépasse généralement la centaine d'euros. Si le bailleur a souscrit une assurance loyer impayé, elle pourra prendre en charge les frais d'huissier si le locataire ne paye pas.

Comment régulariser sa situation ?

commandement de payer régulariser situation

Il existe plusieurs moyens de régulariser sa situation lorsque l'on est un locataire en retard dans ses loyers :

Contacter le Fonds de Solidarité pour le Logement de son département afin de bénéficier d'une aide financière ;
Chercher un arrangement à l'amiable avec son propriétaire afin d'étaler le remboursement de la dette sur le temps via un plan d'apurement ;
Négocier avec son propriétaire une diminution du loyer due aux difficultés financières ;
Demander auprès du tribunal des délais de paiement supplémentaires.

Procédure d’expulsion

Une absence de réponse du locataire mauvais payeur aux relances et commandement de payer peut aboutir à une procédure d'expulsion. Cette procédure est néanmoins longue et coûteuse pour le bailleur.

Avant de lancer une procédure d'expulsion, il faut dans un premier temps résilier le bail :

S'il y a une clause résolutoire : deux mois après que le commandement de payer ait été délivré et si le locataire ne s'est toujours pas acquitté de sa dette, le contrat de bail est résilié.
S'il n'y a pas de clause résolutoire : le propriétaire doit assigner en justice le locataire afin de tenter d'obtenir la résiliation du bail. Selon la situation financière du mauvais payeur, le tribunal peut décider de lui accorder ou non des délais de paiement supplémentaires.

Une fois le bail résilié, la procédure d'expulsion en elle-même peut alors débuter. Pour cela, le propriétaire doit saisir le tribunal afin qu'il constate la résiliation du bail et demande l'expulsion. Le juge peut néanmoins accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire s'il constate qu'il a les moyens de régler sa dette, auquel cas il est maintenu dans le logement. Une procédure de saisie peut également avoir lieu, en complément ou non de la procédure d'expulsion, afin que le propriétaire récupère la somme qui lui est due.

Percevoir les aides de la CAFSi le locataire touche des aides au logement, le propriétaire doit prévenir la Caf en cas de loyers impayés. Il peut ainsi, entre autres, percevoir directement l'aide envoyée au locataire.

Comment faire opposition à un commandement de payer ?

Un locataire recevant un commandement de payer peut estimer la somme demandée abusive. Le locataire dispose d'un délai de 10 jours à compter de la réception du commandement de payer pour signifier son désaccord. Il n'a pas besoin de préciser la raison pour laquelle il fait opposition à un commandement de payer, sauf dans le cas où il ne conteste qu'une partie de la dette (il faut alors préciser laquelle). Il faut pour cela saisir le tribunal judiciaire.

Tribunal judiciaireDepuis le 1er janvier 2020, le tribunal d'instance et de grande instance ont fusionné et sont devenus le tribunal judiciaire. C'est cette entité qui statue sur les litiges relatifs aux loyers impayés.
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F.A.Q.

Lorsqu'un locataire reçoit un commandement de payer, plusieurs options s'offrent à lui pour arranger sa situation :

S'acquitter de sa dette avant d'entrer dans l'engrenage juridique, s'il en a les moyens ;
Chercher une aide financière en contactant le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de son département ;
Essayer d'obtenir à l'amiable des délais de paiement auprès du propriétaire. En cas d'échec, saisir le tribunal et présenter au juge un dossier afin de demander ces délais supplémentaires ;
En cas de réclamation abusive du propriétaire, le signaler au tribunal dans les 10 jours suivant la réception de l'acte afin de mettre en pause la procédure. Le propriétaire devra alors justifier les sommes demandées.

Un plan d'apurement consiste à étaler une dette locative sur une plus longue période afin de faciliter son remboursement par le locataire. Un échéancier des versements est ainsi instauré et doit être respecté par le locataire en plus de ses loyers à venir. Ce plan est généralement décidé dans le cadre d'un arrangement à l'amiable entre le propriétaire et le locataire après un ou plusieurs loyers impayés.

En cas de non respect de ces nouvelles échéances, le propriétaire peut alors demander la résiliation du bail.

Dans plusieurs cas, le commandement de payer peut être considéré comme nul :

Si le locataire s'acquitte de sa dette entre le moment où le propriétaire mandate l'huissier et la visite de ce dernier ;
Si le commandement de payer ne contient pas un ou plusieurs éléments obligatoires (par exemple la possibilité de contacter le fonds de solidarité pour le logement de son département) ;
Si le commandement n'est pas signé et délivré au locataire par un huissier de justice. Le bailleur ne peut en aucun cas rédiger lui-même le commandement de payer.

Un commandement de payer est réalisé par un huissier de justice ou un avocat mais jamais par un particulier. Il doit contenir plusieurs mentions précises pour être valide, ainsi que la signature d'un huissier. Ainsi, il est impossible pour un bailleur de réaliser lui-même un commandement de payer à partir d'un modèle, ni de le délivrer lui-même au locataire. La validité du document se pourra jamais être reconnue dans ce cas.

Lorsqu'un créancier effectue une requête en injonction de payer auprès du tribunal, et que ce dernier lui donne raison, il dispose alors d'une ordonnance d'injonction de payer. Il doit alors signifier cette ordonnance au débiteur, qui peut faire opposition ou non.

S'il n'y a pas d'opposition ou si elle est rejetée, alors la formule exécutoire peut être apposée sur l'ordonnance, ce qui permet au créancier de l'utiliser pour récupérer son dû. Si le débiteur refuse malgré tout de régler sa dette, alors il est possible d'envoyer un huissier lui délivrer un commandement de payer.

Ne pas confondre commandement de payer et injonction de payerBien que leurs noms soient proches, le commandement de payer et l'injonction de payer sont liés à deux procédures bien différentes. Celle de l'injonction de payer est plus simple que celle du commandement de payer, mais ne permet pas l'expulsion du locataire par exemple.