Assurance loyer impayé, garant ou caution : que choisir ?

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez vous protéger contre les éventuels impayés du locataire avec qui vous vous apprêtez à signer un bail. Il est alors judicieux de souscrire à une assurance loyer impayé ou d’exiger un bon garant pour la caution solidaire. Chaque système à ses avantages et inconvénients et nous allons éclaircir cela pour vous. Comment être sûr de bien recevoir ses loyers ? Caution ou assurance loyer impayé, quelle différences y a-t-il entre ces deux protections ? Comment savoir celle qui me convient le mieux ? Combien ça coûte ? Voici tous nos conseils !

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Définition de l'assurance loyers impayés, du garant et de la caution

Anticiper les risques liés non-paiement des loyers par le locataire c'est la priorité du propriétaire. Pour cela, des solutions existent : le garant ou l'assurance loyer impayé. Le manquement de paiement au loyer est une situation qui peut vite empirer et mettre le propriétaire dans l'embarras. C'est le plus grand risque quand un propriétaire loue son logement. 

Le bailleur dispose de plusieurs moyens pour se protéger ce type de souci:

• La garantie loyer impayé (GLI) ;
• Le garant ou caution solidaire.

L'assurance loyer impayé

La garantie loyer impayé est une couverture permettant au propriétaire de sécuriser le paiement des loyer de ses locataires.

La GLI permet de couvrir les risques pouvant atteindre le bailleur grâce à :

• La garantie avec une caution solidaire ;
• Le paiement des dégâts produit dans le logement ;
• La couverture contre les impayés : lorsque le locataire quitte l'appartement sans préavis ou d'autres problèmes liés au non-paiement de ce qui est dû.

Cette dernière fait également écho à deux autres mesures prises ces dernières années  :

• La garantie des risques locatifs (GRL), ayant eu pour but de faciliter l’accès au logement pour les personnes en situation précaire. Elle a été arrêtée au 1er janvier 2018 ;
• La garantie universelle des loyers (GUL), destinée aux jeunes salariés et aux ménages précaires, avait été prévue par la loi Hamon en 2014 mais jamais appliquée.

Le garant (caution solidaire)

Le garant est différent d'une assurance. Il s’agit d’une solution mise en place afin de sécuriser le propriétaire contre les potentiels impayés de loyers. Lorsque le moment de signer le bail survient, le propriétaire demande alors à ce que le locataire puisse fournir un garant ou bien une caution solidaire, qui devra payer le loyer à la place du locataire si ce dernier manque à cette obligation.

Le garant s'engage à payer le loyer et les charges du locataire si celui-ci est incapable de le faire lui-même. Le propriétaire à le droit de demander la somme au garant, seulement s’il est en capacité de régler cet impayé. La personne qui se porte caution est également appelée le garant. Il doit signer et approuver le fait qu'il est le relais de manquement de la part du locataire.

Il existe deux types de garants (cautions) :

• Le garant simple : ne pouvant être appelée par le bailleur que si le locataire se trouve totalement insolvable.;
• La garant solidaire : permettant au propriétaire de contacter la caution dès le premier euro de loyer impayé, sans avoir à engager de quelconques poursuites envers le locataire.

Le propriétaire préfère forcément imposer un garant solidaire pour la simple raison que la situation sera toujours plus simple à gérer qu'avec un garant (caution) simple.

Avantages et inconvénients du garant

Les avantages du garant

• C'est gratuit : il n'y a pas de paiement supplémentaire, il faut simplement remplir sa partie du dossier ;
• C'est simple : il n’y a ni dossier ni procédure. Il faut simplement télécharger un modèle d’acte de cautionnement. Il faut ensuite que le garant du locataire le remplisse et le signe ;
• Il y a un engagement personnel : la personne qui signe en tant que garant prend la charge d'une grande responsabilité. C'est un engagement encore plus solide si le garant fait partie de la famille ou du cercle amical du locataire.

Les inconvénients du garant

• Aucune garantie à 100% : le garant n'est pas une solution miracle. Malgré sa mise en place simple, si le locataire ne paie pas son loyer, vous ne serez jamais sûr que le garant prendra le relai ;
• Complexe à mettre en place : il peut arriver que le garant ne soit pas un proche du locataire et qu'il ne s'attende pas non plus à ce que le locataire ne puisse pas payer un jour son loyer. Il est alors très possible dans ce cas que le garant attribué refuse de payer à la place du locataire ;
• Frais de procédure : si le locataire et son garant manquent à leurs obligations de paiement, vous serez obligés de les assigner en justice avec les frais que cela incombe.

Avantages et inconvénients de l’assurance loyer impayé

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Les avantages de l'assurance loyers impayés

• Une couverture efficace : l'assureur représente une sécurité. Le contrat à un coup et c'est pour ça que l'assurance se doit d'être efficace en cas de problème ;
• Frais juridiques pris en charge : ils sont généralement compris dans le contrat d'assurance loyer impayé et cela soulage bien souvent le propriétaire ;
• Fiscalité avantageuse : les primes d'assurance peuvent être déduites des impôts fonciers.

Les inconvénients de l'assurance loyer impayé

• C'est payant : le taux à une part importante dans le coût de l'assurance. Il varie de 2.5 % à 3.5 % ou plus selon les types de prescriptions ;
• Elle est sélective : l'assurance loyer impayé comprend de nombreux critères. Si on veut pouvoir bénéficier de la couverture il faut s'assurer que le dossier correspond bien à ce que qui attendu par l'assurance GLI. Les locataires doivent avoir un profil sécurisant et solvable si le propriétaire veut s'assurer que le dossier sera validé par l'assureur ;
• Remboursement non immédiat : l’assurance rembourse, mais de façon rétroactive. Elle effectue le remboursement après 3 ou 4 mois. Il faut donc anticiper cela afin de ne pas être pénalisé par les impayés et les délais ;
• Un contrat strict : En cas de non-paiement, votre assureur demandera systématiquement si vous avez suivi les étapes nécessaires définies dans le contrat (comme les relances par exemple). Si cela fait défaut, le propriétaire perdra la garantie. La souscription d'une assurance loyer impayé est stricte et demande des obligations à respecter si le propriétaire souhaite être correctement indemnisé.

Le cumul de l'assurance loyer impayé et du garant est impossible !

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’il n’est pas possible de demander une caution au locataire si le bailleur a déjà souscrit une assurance contre les loyers impayés. Il en va de même pour Visale. Cumuler garantie loyer impayé et caution est seulement possible dans deux cas :

• Le locataire est étudiant : vous pourrez être amené à présenter à votre assureur le certificat de scolarité de votre locataire ;
• Le locataire est apprenti : vous devrez présenter à votre compagnie d’assurance le contrat d’apprentissage établi entre votre locataire et son employeur.

Vous n'avez pas le droit de demander un garant à votre locataire étudiant ou apprenti, si vous bénéficiez déjà de la garantie loyer impayé.  La loi considère que vous êtes déjà couvert par une assurance loyer impayé et que vous ne pouvez pas demander à quelqu'un d'autre d'endosser ce rôle.

Cette règle est valable uniquement pour les locations de logements à titre personnel. Il existe une exception concernant le bail commercial : vous pouvez cumuler garantie loyer impayé et caution dans ce cas précis.