Bail non meublé : modèle gratuit de contrat de location vide

Comment faire un contrat de location non meublé ?

Avant de remplir un contrat de location non meublé à usage de résidence principale, le bailleur et le locataire doivent examiner attentivement l'ensemble des termes du bail ainsi que les clauses qu'il comporte. Une rédaction rigoureuse évite tout contentieux ultérieur et protège les deux parties pendant toute la durée du contrat.

• Contrat de location : que dit la loi ?
• Les annexes du contrat de location vide
• Les clauses abusives
• Prolongation du bail d'habitation
• Cas particulier : le bail étudiant non meublé

Contrat de location : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les rapports entre bailleurs et locataires et demeure, près de quarante ans après sa promulgation, le texte fondateur du droit locatif français. Son objectif : garantir l'équilibre entre la liberté contractuelle du propriétaire et la protection du locataire, qui occupe le logement à titre de résidence principale. Pour que la relation soit saine, aucune des deux parties ne doit avoir de doute sur la portée du contrat et son contenu exact.

La loi définit ainsi une liste précise de mentions obligatoires devant figurer sur tout bail non meublé, complétée par la loi Alur de 2014 et plusieurs décrets d'application. Parmi ces mentions impératives :

• Le nom complet du bailleur et son adresse (ou son siège social s'il s'agit d'une personne morale ou d'une agence immobilière mandatée) ;
• Le nom complet de chaque locataire signataire ;
• La date de prise d'effet du contrat et sa durée (3 ans minimum pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale) ;
• Le montant du loyer, ses conditions de paiement (mensuel ou trimestriel, à terme échu ou à échoir) et les modalités de sa révision annuelle fondée sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE ;
• Le cas échéant, le montant du dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide ;
• La description détaillée du logement : adresse, type (appartement, maison, studio), surface habitable calculée selon la loi Boutin, nombre de pièces principales, équipements privatifs et éléments collectifs (ascenseur, cave, parking) ;
• La destination des lieux : usage d'habitation principale, ou mixte (habitation et professionnel) ;
• Le montant et la nature des travaux éventuellement réalisés depuis la fin du précédent contrat ;
• Le loyer du locataire précédent s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois (encadrement à la relocation).

Depuis le 1^er janvier 2024, deux nouvelles mentions s'ajoutent à cette liste et doivent impérativement figurer dans tout nouveau bail non meublé :

• L'identifiant fiscal du logement, composé de 13 chiffres et disponible sur l'avis de taxe foncière du propriétaire. Cet identifiant permet à l'administration fiscale de tracer l'occupation du bien et s'inscrit dans le dispositif de déclaration annuelle des biens immobiliers ;
• La lettre du diagnostic de performance énergétique (DPE), de A à G, qui matérialise la classe énergétique du logement. Cette mention concrétise l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, les logements F le seront en 2028 et les logements E en 2034.

L'absence de l'une de ces mentions n'entraîne pas automatiquement la nullité du contrat, mais le locataire peut en exiger l'ajout à tout moment, y compris par voie judiciaire, et demander une diminution du loyer en cas de préjudice démontré.

Les annexes du contrat de location vide

Le bail non meublé doit obligatoirement être accompagné, au moment de la signature, d'un ensemble de pièces annexes qui forment, avec le contrat, un tout juridiquement indissociable. Leur absence expose le bailleur à des sanctions et peut justifier une action en diminution de loyer de la part du locataire.

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE, constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les immeubles construits avant 1949, état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz (si plus de 15 ans), état des risques et pollutions (ERP), diagnostic amiante pour les immeubles dont le permis a été délivré avant juillet 1997, et diagnostic bruit dans les zones aériennes concernées ;
• La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs, définie par arrêté ministériel ;
• L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement et annexé au contrat ;
• Une attestation d'assurance habitation fournie par le locataire couvrant les risques locatifs ;
• Le cas échéant, une copie du règlement de copropriété dans ses parties concernant l'occupant ;
• La grille de vétusté si le bailleur souhaite l'appliquer au moment de l'état des lieux de sortie ;
• L'acte de cautionnement signé par le garant, le cas échéant.

Les clauses abusives

La loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses interdites dites « réputées non écrites ». Même si le locataire les signe, elles ne produisent aucun effet juridique et ne peuvent jamais lui être opposées. Parmi les clauses abusives les plus courantes :

• Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie imposée par le bailleur ;
• Imposer le prélèvement automatique comme unique mode de paiement du loyer ;
• Prévoir le versement du loyer par avance sur plus de deux mois ;
• Interdire au locataire de recevoir des visiteurs ou d'héberger ses proches ;
• Sanctionner le locataire d'une pénalité financière en cas de retard de paiement (hors intérêts légaux) ;
• Faire supporter au locataire des travaux incombant au bailleur (grosses réparations de l'article 606 du Code civil) ;
• Interdire au locataire toute activité politique, syndicale, religieuse ou associative dans le logement ;
• Autoriser le bailleur à pénétrer dans le logement sans accord préalable.

Prolongation du bail d'habitation

À l'échéance des 3 ans (ou 6 ans pour un bailleur personne morale), le contrat de location non meublé se renouvelle tacitement pour la même durée, sauf si l'une des parties donne congé dans les délais légaux. Ce renouvellement automatique, prévu par l'article 10 de la loi de 1989, offre une stabilité précieuse au locataire qui n'a aucune formalité à accomplir pour rester dans les lieux.

Le bailleur peut toutefois proposer, à l'échéance, un renouvellement avec modification du loyer s'il estime que ce dernier est manifestement sous-évalué par rapport au marché local. Il doit alors notifier sa proposition au locataire 6 mois avant le terme du bail, justificatifs à l'appui (trois références de loyers comparables dans le voisinage, six en zone tendue). À défaut d'accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge des contentieux de la protection.

En l'absence de toute démarche du bailleur, le bail se poursuit dans les mêmes conditions, seul le loyer pouvant faire l'objet d'une révision annuelle fondée sur l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

Cas particulier : le bail étudiant non meublé

Contrairement au bail étudiant meublé de 9 mois, il n'existe aucun bail étudiant spécifique en non meublé. Un étudiant qui loue un appartement vide signe obligatoirement un bail classique de 3 ans régi par la loi du 6 juillet 1989, comme n'importe quel autre locataire.

Pour s'adapter au calendrier universitaire, l'étudiant peut néanmoins résilier son bail à tout moment, sans attendre l'échéance triennale, en respectant un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois s'il vit en zone tendue, ce qui est le cas de la plupart des grandes villes universitaires). Cette liberté de rupture, combinée à la possibilité pour un parent de se porter caution, permet aux étudiants d'accéder au marché locatif non meublé sans renoncer à la souplesse dont ils ont besoin.

Résiliation du bail non meublé

Les règles de résiliation diffèrent sensiblement selon que l'initiative vient du locataire ou du bailleur. Le locataire bénéficie d'une grande liberté de résiliation, tandis que le bailleur est soumis à des conditions strictes.

Résiliation par le locataire

Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sans justifier de motif. Le préavis est de 3 mois, réduit à 1 mois dans les cas suivants : zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, raison de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.

Résiliation par le propriétaire

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (tous les 3 ans), avec un préavis de 6 mois, et uniquement pour trois motifs : vente du logement, reprise pour y habiter (lui-même ou un proche), ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage). Le congé pour vente confère un droit de préemption au locataire.

Clause résolutoire

La clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement grave du locataire : non-paiement du loyer après 2 mois de commandement de payer, défaut d'assurance habitation après 1 mois de mise en demeure, ou troubles de voisinage confirmés par décision de justice.

La lettre de résiliation

La résiliation d'un bail non meublé doit impérativement être formalisée par écrit. Trois modes de notification sont reconnus par la loi : la lettre recommandée avec accusé de réception (la solution la plus répandue), la remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou encore la signification par acte d'huissier (ou commissaire de justice). C'est la date de réception effective par le destinataire, et non la date d'envoi, qui fait courir le préavis.

La lettre de congé doit mentionner sans ambiguïté : l'identité complète de l'expéditeur, l'adresse du logement concerné, la date souhaitée de départ, la durée du préavis applicable et, le cas échéant, le motif permettant de bénéficier du préavis réduit à 1 mois (zone tendue, mutation, perte d'emploi, raison médicale, obtention d'un logement social, bénéficiaire RSA ou AAH). Le locataire joindra un justificatif lorsqu'il invoque un motif de préavis court : à défaut, le bailleur est fondé à exiger le préavis de droit commun de 3 mois.

Lorsque le congé émane du bailleur, il doit également comporter le motif précis (vente, reprise, motif légitime et sérieux) et, en cas de congé pour reprise, l'identité et le lien de parenté du bénéficiaire. Pour un congé-vente, il doit indiquer le prix demandé et les conditions de la vente, ouvrant ainsi au locataire son droit de préemption pendant 2 mois.

Clause résolutoire du bail d'habitation

La clause résolutoire est une stipulation expresse insérée dans le bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de manquement grave du locataire à ses obligations. Elle ne peut être invoquée que dans les cas strictement prévus par la loi : non-paiement du loyer ou des charges, défaut de versement du dépôt de garantie, absence d'assurance habitation, et troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée.

Sa mise en œuvre obéit à une procédure stricte. Le bailleur doit d'abord délivrer, par commissaire de justice, un commandement de payer (pour les impayés) ou une mise en demeure (pour les autres manquements). À compter de cette signification, le locataire dispose d'un délai légal pour régulariser sa situation : 6 semaines pour un commandement de payer (porté à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023) et 1 mois pour une mise en demeure d'assurance. Passé ce délai sans régularisation, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir l'expulsion.

Le locataire de bonne foi conserve la possibilité de demander au juge des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans, suspendant la clause résolutoire si les échéances fixées sont respectées. Cette procédure, encadrée par le Code de la construction et de l'habitation, vise à concilier les droits du bailleur et la protection du locataire face au risque d'expulsion.

Questions fréquentes sur le bail non meublé