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2 mois
Délai du commandement
Délai laissé au locataire pour régulariser après réception du commandement de payer pour loyers impayés
3 motifs
Cas légaux autorisés
Impayés de loyer ou charges, défaut d'assurance habitation, troubles de voisinage constatés
Juge peut suspendre
Protection du locataire
Le tribunal peut accorder des délais de grâce et neutraliser les effets de la clause résolutoire
6 semaines
Délai audience minimale
Délai minimum entre l'assignation en justice et l'audience devant le juge des contentieux de la protection
Clause résolutoire du bail : définition et cadre légal
Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ?
Une clause résolutoire est une stipulation contractuelle insérée dans le contrat de bail qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations fondamentales. Contrairement à une résiliation judiciaire classique, elle permet en théorie au bailleur de mettre fin au bail sans avoir à saisir préalablement le tribunal, à condition toutefois que les formalités imposées par la loi soient rigoureusement respectées.
En pratique, la clause résolutoire ne dispense pas entièrement de l'intervention du juge. Le bailleur doit toujours faire constater la résiliation par le juge des contentieux de la protection avant de pouvoir procéder à l'expulsion du locataire. La clause rend simplement la résiliation plus rapide et prévisible, en limitant le pouvoir d'appréciation du juge sur le fond.
Base légale : loi du 6 juillet 1989
La clause résolutoire dans les baux d'habitation est encadrée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte fixe strictement les motifs pour lesquels une telle clause peut être prévue et les formalités qui conditionnent sa mise en jeu. Toute clause résolutoire fondée sur un motif autre que ceux listés par la loi est réputée non écrite : elle ne peut pas être invoquée par le bailleur, même si le locataire l'a acceptée lors de la signature du bail.
La loi ALUR de 2014 et ses décrets d'application ont renforcé les protections accordées au locataire en cours de procédure, notamment en imposant l'information systématique des organismes payeurs d'aides au logement (CAF, MSA) et en élargissant les possibilités de suspension judiciaire de la clause.
Les 3 motifs autorisés pour invoquer la clause résolutoire
La loi du 6 juillet 1989 limite strictement les situations dans lesquelles une clause résolutoire peut valablement être stipulée dans un bail d'habitation. Seuls trois motifs sont reconnus :
| Motif | Formalité préalable requise | Délai de régularisation |
|---|---|---|
| Non-paiement du loyer et/ou des charges | Commandement de payer délivré par huissier de justice | 2 mois |
| Défaut d'assurance habitation | Commandement de souscrire une assurance délivré par huissier | 1 mois |
| Troubles du voisinage constatés | Décision de justice définitive constatant les troubles (condamnation pénale ou civile) | Immédiat après décision |
1. Non-paiement du loyer ou des charges
C'est le motif de loin le plus fréquent. La clause résolutoire peut être invoquée dès le premier mois d'impayé, à condition que le bailleur ait préalablement adressé un commandement de payer par voie d'huissier. Le commandement doit mentionner le montant exact des sommes réclamées (loyer principal, charges locatives, accessoires) et rappeler au locataire le délai de deux mois dont il dispose pour régulariser sa situation.
Le non-versement du dépôt de garantie à la signature du bail était autrefois cité comme quatrième motif distinct dans certains contrats, mais la jurisprudence actuelle le traite comme une somme due assimilable aux charges. Il convient de vérifier les termes exacts de la clause dans le bail signé.
2. Défaut d'assurance habitation
Le locataire est légalement tenu de souscrire une assurance multirisque habitation couvrant les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion). En cas de défaut d'assurance, le bailleur doit faire délivrer un commandement de souscrire une assurance par huissier. La clause résolutoire ne produit ses effets qu'à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de ce commandement, resté infructueux.
En pratique, le locataire qui produit une attestation d'assurance valide dans le délai d'un mois neutralise définitivement la clause pour ce motif. Le bailleur a également la possibilité de souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et d'en répercuter le coût sur le loyer, mais cette option nécessite également un commandement préalable.
3. Troubles du voisinage constatés par décision de justice
La clause résolutoire pour troubles de voisinage ne peut être invoquée que si une décision de justice définitive a préalablement constaté et condamné les troubles. Cela suppose une procédure distincte, souvent longue : plainte, constat d'huissier, jugement. Une simple plainte de voisins ou un courrier de la copropriété ne suffit pas.
Les troubles visés incluent le tapage nocturne répété, les nuisances sonores chroniques, les comportements agressifs ou antisociaux. Ce motif est le plus difficile à actionner en pratique, en raison de la nécessité d'une décision judiciaire préalable.
Procédure de mise en jeu de la clause résolutoire : les étapes
La mise en jeu de la clause résolutoire obéit à un processus strictement encadré. Le non-respect d'une étape peut entraîner la nullité de la procédure. Voici la chronologie applicable en cas de loyers impayés, qui représente le cas le plus fréquent :
| Étape | Acteur | Délai | Détail |
|---|---|---|---|
| 1. Relance amiable | Bailleur | Dès le 1er impayé | Courrier ou appel, non obligatoire mais recommandé |
| 2. Commandement de payer | Huissier de justice | Dès décision du bailleur | Acte obligatoire, délivré en mains propres ou par remise à domicile. Copie envoyée à la CAF/MSA si locataire allocataire. |
| 3. Délai de régularisation | Locataire | 2 mois à compter du commandement | Le locataire peut régler les sommes dues, demander un délai de grâce ou contester le montant |
| 4. Assignation en justice | Bailleur (via huissier) | Après expiration des 2 mois | Assignation devant le juge des contentieux de la protection. L'audience ne peut être fixée moins de 6 semaines après l'assignation. |
| 5. Audience | Juge des contentieux de la protection | 6 semaines min. après assignation | Le juge constate (ou non) l'acquisition de la clause résolutoire et peut accorder des délais de grâce |
| 6. Jugement d'expulsion | Juge | À l'issue de l'audience | Si la clause est acquise et qu'aucun délai n'est accordé, le juge ordonne l'expulsion du locataire |
| 7. Commandement de quitter les lieux | Huissier de justice | Après jugement exécutoire | Dernier acte avant l'expulsion physique du locataire avec le concours de la force publique |
Le commandement de payer : contenu obligatoire
Le commandement de payer est l'acte fondateur de la procédure. Il doit être délivré par un huissier de justice (désormais commissaire de justice) et comporter, sous peine de nullité :
- Le montant exact des sommes réclamées, poste par poste (loyer principal, provisions sur charges, éventuels accessoires)
- La mention expresse de la clause résolutoire figurant dans le bail et ses effets
- Le délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser
- La mention que le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander des délais de paiement
- Les coordonnées des organismes pouvant aider le locataire (ADIL, CAF, CCAPEX)
Une copie du commandement doit être transmise dans les mêmes délais à la Caisse d'allocations familiales (CAF) ou à la Mutualité sociale agricole (MSA) si le locataire perçoit des aides au logement (APL, ALS, ALF). Cette obligation est souvent omise par les bailleurs non professionnels, ce qui peut entraîner la nullité de toute la procédure.
Rôle du juge et délais de grâce
Le juge peut-il suspendre les effets de la clause résolutoire ?
Oui. Même si toutes les formalités ont été respectées et que le délai de deux mois est écoulé sans régularisation, le juge des contentieux de la protection conserve un large pouvoir d'appréciation. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il peut :
- Accorder des délais de grâce jusqu'à 3 ans (délai maximum prévu par la loi ALUR) pour permettre au locataire de rembourser sa dette locative par fractions
- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés, à condition que le locataire respecte l'échéancier fixé
- Constater l'acquisition de la clause si la situation est irrémédiable (dette trop élevée, absence totale de bonne foi du locataire) et prononcer l'expulsion
Si le locataire respecte scrupuleusement l'échéancier de remboursement accordé par le juge et rembourse l'intégralité de sa dette dans les délais impartis, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais produit ses effets : le bail se poursuit normalement. Cette protection est l'une des plus importantes du droit locatif français.
Surendettement et suspension de la procédure
Le locataire en situation de surendettement peut saisir la commission de surendettement de la Banque de France. Le dépôt d'un dossier de surendettement recevable entraîne automatiquement la suspension des procédures d'exécution, y compris la procédure d'expulsion fondée sur la clause résolutoire, pendant une durée pouvant aller jusqu'à 2 ans.
Cette suspension ne fait pas obstacle à l'introduction ou à la poursuite de l'instance judiciaire : le juge peut continuer à statuer sur la résiliation du bail, mais le jugement d'expulsion ne sera pas exécutable tant que la suspension est en vigueur.
Trêve hivernale et clause résolutoire
Même si la clause résolutoire est acquise et que le jugement d'expulsion a été rendu, l'exécution physique de l'expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). La procédure peut avancer sur le plan judiciaire, mais le locataire ne peut pas être physiquement contraint de quitter les lieux pendant cette période protégée.
Droits du locataire face à la clause résolutoire
Recevoir un commandement de payer est une situation stressante, mais le locataire dispose de plusieurs leviers pour défendre ses droits et éviter l'expulsion :
Régulariser la dette dans le délai de 2 mois
C'est la solution la plus simple et la plus efficace. Si le locataire règle la totalité des sommes dues dans le délai de deux mois suivant le commandement, la clause résolutoire est neutralisée de plein droit. Le bail continue sans interruption. Le paiement partiel ne suffit pas : il doit couvrir l'intégralité des sommes mentionnées dans le commandement (loyers, charges, accessoires et frais d'huissier).
Saisir le juge pour obtenir des délais de paiement
Même avant l'audience fixée par le bailleur, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection en référé pour demander des délais de paiement au titre de l'article 1343-5 du Code civil. Cette démarche peut permettre d'étaler le remboursement de la dette sur une période allant jusqu'à 24 mois, pendant laquelle les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
Contester le montant réclamé
Si le locataire estime que les sommes réclamées dans le commandement sont inexactes (loyers déjà payés mais non comptabilisés, charges locatives non justifiées, retenues abusives), il peut contester devant le juge en produisant les justificatifs de paiement et les décomptes contradictoires. La charge de la preuve incombe au demandeur, c'est-à-dire au bailleur.
Recourir aux aides d'urgence : CAF, FSL, CCAPEX
Face à des difficultés financières, le locataire peut mobiliser plusieurs aides d'urgence :
- CAF ou MSA : demander le maintien ou le rétablissement des allocations logement si elles ont été suspendues en raison des impayés
- Fonds de solidarité pour le logement (FSL) : aide financière du département pour rembourser une dette locative en une ou plusieurs fois
- Action logement (ex-1% logement) : avance ou subvention pour les salariés du secteur privé en difficulté
- ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) : conseil juridique gratuit sur les droits du locataire
- CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions) : intervient pour trouver des solutions avant que la procédure n'arrive à son terme
Obligations du bailleur avant de mettre en jeu la clause résolutoire
Le bailleur qui souhaite invoquer la clause résolutoire doit s'assurer d'avoir respecté toutes les obligations préalables, sous peine de voir sa procédure annulée par le juge :
Vérifier que la clause est bien stipulée dans le bail
La clause résolutoire ne se présume pas : elle doit figurer expressément dans le contrat de bail. Si le bail a été conclu sans cette clause, le bailleur ne peut pas l'invoquer. Il doit alors engager une procédure de résiliation judiciaire classique, fondée sur l'inexécution des obligations du locataire au titre de l'article 1224 du Code civil.
Informer la CAF ou la MSA dès le commandement de payer
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de notifier la CAF ou la MSA dans les deux jours ouvrés suivant la délivrance du commandement de payer, si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement. Cette obligation concerne également le dépôt de garantie (si impayé). En cas d'omission, la clause résolutoire ne peut pas produire d'effet.
Respecter l'interdiction d'expulsion pendant la trêve hivernale
Même si le jugement d'expulsion a été rendu et que toutes les voies de recours sont épuisées, le bailleur ne peut pas faire exécuter physiquement l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale). Tenter de forcer l'expulsion pendant cette période constitue une voie de fait passible de sanctions pénales (article 226-4 du Code pénal : violation de domicile).
De même, le bailleur ne peut en aucun cas couper les fluides (eau, gaz, électricité) ou changer les serrures pour contraindre le locataire à partir sans décision de justice. Ces actes sont constitutifs d'expulsion illégale et exposent le bailleur à des poursuites pénales et civiles.
Questions fréquentes sur la clause résolutoire du bail
La clause résolutoire n'est pas totalement automatique, même si son nom l'évoque. Elle acquiert ses effets de plein droit à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer resté sans suite, mais le bailleur doit ensuite saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater l'acquisition de la clause et obtenir un titre exécutoire permettant l'expulsion physique du locataire. Sans jugement, aucune expulsion n'est légalement possible, même si la clause est acquise.
Le paiement partiel de la dette dans le délai de deux mois ne neutralise pas la clause résolutoire. Pour que la clause soit considérée comme inopérante, le locataire doit régler la totalité des sommes mentionnées dans le commandement de payer : loyers, charges, accessoires et frais d'acte d'huissier inclus. Toutefois, un paiement partiel significatif peut être pris en compte favorablement par le juge lors de l'audience pour l'octroi de délais de grâce supplémentaires.
Non. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit toute expulsion physique, quelle que soit la procédure en cours. Même si le jugement d'expulsion est définitif et que la clause résolutoire est acquise, le locataire ne peut pas être contraint de quitter les lieux pendant cette période. La procédure judiciaire peut se poursuivre, mais son exécution est suspendue jusqu'au 1er avril.
Une procédure complète dure en moyenne entre 12 et 24 mois selon les juridictions et la situation du locataire. La première phase (commandement de payer + délai de 2 mois) dure au minimum 2 mois. L'assignation et l'audience ajoutent 2 à 4 mois. Si le juge accorde des délais de grâce, la procédure peut s'étirer sur 1 à 3 ans supplémentaires. En cas de recours du locataire devant la cour d'appel, les délais s'allongent encore. Consulter un avocat spécialisé en résiliation de bail permet d'optimiser les délais procéduraux.
Oui, la clause résolutoire peut figurer dans un bail meublé comme dans un bail vide. Les mêmes règles de fond (motifs limitatifs, formalités obligatoires, information CAF) s'appliquent. En revanche, le bail mobilité - contrat de courte durée non renouvelable - fonctionne différemment : en cas d'impayés sur ce type de bail, la procédure reste possible mais la durée limitée du contrat en fait souvent un outil moins utilisé par les bailleurs.
L'essentiel sur la clause résolutoire du bail
La clause résolutoire est un outil puissant pour le bailleur confronté à un locataire défaillant, mais elle reste soumise à un formalisme strict et à la supervision du juge. Elle ne peut être invoquée que pour trois motifs légaux (impayés, défaut d'assurance, troubles constatés), nécessite impérativement un commandement de payer par huissier, et ne produit ses effets qu'à l'issue du délai légal. Le juge conserve toujours le pouvoir d'accorder des délais de grâce, et la trêve hivernale protège le locataire jusqu'au 31 mars.
Pour le locataire, recevoir un commandement de payer n'est pas une fatalité : régulariser la dette dans le délai de deux mois ou saisir le juge pour obtenir un échéancier sont des options efficaces pour préserver le bail. Des aides d'urgence (FSL, CAF, Action logement) peuvent être mobilisées rapidement avec l'appui de l'ADIL.
Pour approfondir les thèmes liés à la résiliation du bail et aux impayés locatifs, consultez les guides ci-dessous :