Clause résolutoire du bail d'habitation : cadre légal et application

La clause résolutoire est une mention présente dans un contrat de location permettant au bailleur de résilier unilatéralement et légalement le bail en cas de manquement du locataire à ses devoirs, notamment en cas d'impayés de loyer. Ce guide détaille l'ensemble des conditions et modalités d'application de cette clause.

Clause résolutoire du bail : quelle législation ?

La loi autorise le bailleur à insérer une clause résolutoire dans le bail afin de rompre le contrat plus facilement en cas de manquement du locataire à ses devoirs élémentaires :

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ?

Une clause résolutoire est une clause d'un bail d'habitation qui permet au bailleur de résilier légalement, unilatéralement et de manière automatique le contrat si le locataire manque à ses obligations.
Cette mention confère donc une sécurité juridique au bailleur qui n'est plus dans l'obligation d'intenter une action en justice pour mettre en oeuvre la clause résolutoire. Les procédures sont ainsi plus rapides, moins contraignantes.

Clause résolutoire bail meublé Les clauses résolutoires sont valables également dans les contrats de bail meublés. Leur rédaction et leur mise en oeuvre est identique peu importe le type de contrat de location signé.

Quelles sont les clauses résolutoires autorisées dans un bail d'habitation ?

La loi du 6 juillet 1989 précise les quatre situations dans lesquelles le recours à la clause résolutoire est justifié :

1. Non paiement du loyer ou des charges locatives ;
2. Non versement du dépôt de garantie à la signature du bail ;
3. Défaut d'assurance habitation du locataire ;
4. Non respect de l'obligation d'usage paisible du logement occasionnant des troubles du voisinage constatés par un acteur judiciaire. Cette situation s'applique notamment dans le cas de nuisances sonores répétées émises par le locataire.

Afin de pouvoir mettre en oeuvre la clause résolutoire dans ces quatre situations, le contrat de bail signé doit mentionner clairement les quatre manquements qui entraineraient la résiliation unilatérale du contrat de bail.Téléchargez un modèle de contrat de bail gratuit comportant l'ensemble des clauses résolutoires :

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Toute situation autre que les quatre présentées précedemment ne peut en aucun cas être une raison légale d'expulsion du locataire, même si elle est mentionnée dans le contrat de bail. Si le locataire décide de saisir le tribunal suite à une telle expulsion, la décision du bailleur sera jugée illégale.

Donner congé au locataire pour vente ou reprise du logementLe bailleur peut également donner congé au locataire à échéance du bail, en décidant d'un non-renouvellement de bail tacite, pour vendre son logement, le reprendre en tant que résidence principale ou si le locataire manque à ses obligations de manière répétée (sans clause résolutoire dans le bail). Pour résilier le bail, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant le délai de préavis de 3 ou 6 mois suivant le type de location.

Comment faire appliquer la clause résolutoire dans un bail ?

Afin de faire appliquer la clause résolutoire d'un bail, le bailleur doit suivre les étapes suivantes :

1. Mise en demeure

La première étape en cas de manquement du locataire à ses obligations est de lui adresser une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre permet d'informer officiellement le locataire du début de la mise en oeuvre de la clause résolutoire présente dans le bail.

Voici un modèle de lettre de mise en demeure à envoyer au locataire :

2. Délivrance du commandement de payer

Une fois la mise en demeure envoyée, si le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur doit procéder à l'envoi du commandement de payer. Les modalités du commandement à adresser au locataire varient selon la situation rencontrée : défaut de paiement du loyer/charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance habitation ou troubles du voisinage.

En cas de non paiement du loyer et des charges ou de non versement du dépôt de garantie

En cas de non paiement du loyer ou de non versement du dépôt de garantie, si la mise en demeure reste sans effet à l'issu du délai accordé au locataire, le bailleur peut entamer la procédure de résiliation unilatérale du contrat de bail. Pour cela, il doit envoyer un commandement de payer au locataire par acte d'huissier de justice. Ceci est un préalable obligatoire à la procédure d'expulsion. Ce document doit indiquer :

• le montant exact du dépôt de garantie convenu ;
• ou : le détail de la dette du locataire ;
• le délai accordé pour s'en acquitter.

En cas de défaut d'assurance habitation

En cas d'absence d'attestation d'assurance habitation après le délai accordé dans la mise en demeure, le bailleur peut entamer la procédure de résiliation du bail. Pour ce faire, il doit adresser au locataire un commandement de souscrire une assurance et d'en présenter une attestation. Cette lettre doit être transmise par acte d'huissier de justice pour être valable.

Le commandement doit mentionner l'article 7, paragraphe G de la loi du 6 juillet 1989 sous peine de nullité : "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux".

En cas de troubles du voisinage

Si les nuisances et troubles du voisinage persistent malgré la mise en demeure, le bailleur peut entamer la procédure d'expulsion du locataire. D'après l'article 4, paragraphe G de la loi du 6 juillet 1989, il doit pour cela faire constater le trouble par une "décision de justice passée en force de chose jugée". Le tribunal produit ensuite un document attestant des nuisances (tapage nocturne ou diurne) à transmettre au locataire. Suite à ce premier envoi, le bailleur doit adresser un commandement de quitter les lieux au locataire via un acte d'huissier de justice.

3. Délai du commandement de payer

La clause résolutoire ne prend pas effet dès la réception du commandement par le locataire. Ce dernier dispose en effet d'un délai afin de régler ses dettes ou de régulariser sa situation. A compter de la réception du commandement, le locataire dispose donc d'un délai de :

1. 1 mois pour verser le dépôt de garantie au propriétaire / souscrire une assurance habitation et en présenter une attestation au bailleur ;
2. 2 mois pour payer ses dettes de loyer et de charges locatives / cesser les troubles du voisinage.

Effectivité de la clause résolutoire

Afin de s'assurer de l'effectivité de la clause résolutoire, le bailleur doit saisir la justice après l'envoi du commandement au locataire. Cela permet de limiter les potentiels abus des propriétaires et de protéger les locataires. D'après les articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, le juge peut également accorder un délai de grâce au locataire (en plus du délai du commandement) afin de régulariser sa situation. Dans cette logique de protection des locataires, la loi Alur a rallongé le délai de grâce maximal à 3 ans, contre 2 ans auparavant dans le cas de baux d'habitation.

Lorsqu'un délai de grâce est accordé au locataire par le juge, deux situations sont possibles :

1. Le délai du commandement n'est pas dépassé, la résiliation unilatérale du bail et l'expulsion du locataire sont bloquées et donc impossibles avant la fin du délai de grâce. Sans paiement ou régularisation à la fin de ce délai, le bail peut être résilié.
2. Le délai du commandement est dépassé, le bailleur peut alors résilier le bail de plein droit, malgré le délai de grâce accordé au locataire.

Le locataire peut saisir une commission de surendettement afin qu'elle prononce la suspension de l'exigibilité des créances faute de ressources. La durée de la suspension ne peut cependant pas dépasser deux ans.

Comment peut-on expulser un locataire via une clause résolutoire ?

Afin d'expulser un locataire via la clause résolutoire, le bailleur doit suivre les étapes suivantes :

1. Envoyer une lettre de mise en demeure au locataire afin de l'informer officiellement de son irrégularité.
2. Sans effet de la mise en demeure, lui adresser un commandement de payer / de souscrire une assurance / de quitter les lieux via un acte d'huissier de justice.
3. Respecter le délai d'un ou deux mois accordé au locataire pour régularisé sa situation suite à la reception du commandement. Pendant ce temps, saisir la justice afin de prononcer l'effectivité de la clause résolutoire.
4. Sans effet du commandement, et une fois l'effectivité de la clause résolutoire constatée par un tribunal, le bailleur peut légalement entamer la procédure d'expulsion du locataire.
   Si un délai de grâce est accordé au locataire par le juge avant la fin du délai du commandement, la procédure d'expulsion est repoussée. Elle ne pourra être entamée qu'à la fin de ce délai de grâce, si le locataire n'a toujours pas régularisé sa situation.

Le bailleur ne peut en aucun cas décider d'expulser le locataire seul, c'est-à-dire sans vérification de l'effectivité de la clause résolutoire. Cela est illégal et le locataire pourrait ensuite décider de le poursuivre en justice.

F.A.Q.

❔ Où trouver un bail avec une clause résolutoire ?

Retrouvez ici un modèle gratuit de contrat de bail avec une clause résolutoire mentionnant les quatre situations de mise en oeuvre légale (loi Alur, normes 2024) :

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📃 Le bail comporte-il une clause résolutoire ou de non-paiement ?

Chaque bail étant différent, la présence ou l'absence d'une clause résolutoire en cas de non-paiement est propre à chaque contrat. La plupart des contrats de bail possèdent néanmoins cette clause car elle assure une sécurité juridique au bailleur en cas de manquement du locataire à ses obligations. À cette clause de non-paiement peuvent s'ajouter d'autres clauses justifiant la résiliation unilatérale du bail par le propriétaire, notamment en cas de nuisances sonores ou d'absence d'assurance habitation.

Afin de s'assurer de la présence ou non d'une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et des charges dans son contrat de bail, il est possible de le relire. La clause, généralement présentée sous forme de titre ou de sous-titre, est facilement repérable.

❌ Nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'habitation

Le contenu obligatoire du commandement de payer, défini par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, a été modifié par la loi Elan du 23 novembre 2018. Le commandement de payer est nul s'il ne contient pas les éléments suivants :

• Le délai de paiement de la dette : un mois pour une dette concernant le loyer et les charges, deux mois pour dépôt de garantie non versé ;
• Le montant du loyer mensuel et des charges locatives, comme indiqué dans le bail ;
• Le montant exact et détaillé de la dette du locataire ;
• une mise en garde : qu'en cas de défaut de paiement et sans solicitation d'un délai de paiement, le contrat de bail sera résilié et le locataire sera expulsé ;
• La possibilité pour le locataire de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement du département (en précisant l'adresse) afin d'obtenir une aide financière pour procéder au paiement de sa dette ;
• La possibilité pour le locataire de saisir la juridiction compétente pour obtenir délai de grâce lui permettant de réunir les fonds nécessaires au paiement de sa dette.

👓 Les clauses résolutoires dans un bail commercial

Dans le cas des baux commerciaux, la procédure de résiliation unilatérale du contrat par le bailleur est légèrement différente. Les manquements du locataire pouvant mener à sa mise en oeuvre sont en effet moins limités : il peut s'agir de loyers et charges impayés, de dégradations des locaux mais aussi de tout autre manquement, tant qu'il est mentionné dans la clause résolutoire du bail commercial.

Les étapes de mise en oeuvre de la clause dans un bail commercial sont également similaires à celles concernant un bail d'habitation :

1. Mise en demeure du locataire par courrier recommandé avec accusé de reception ;
2. Envoi d'un commandement de payer par acte d'huisser de justic
3. Si le locataire n'a toujours pas régularisé sa situation après un mois et si le bailleur détient une preuve du manquement (dûment précisé dans la clause résolutoire), la procédure de résiliation du bail puis d'expulsion du locataire peut être entamée.

Redressement ou liquidation judiciaire Le fait que l'entreprise locataire soit en redressement ou en liquidation judiciaire n'est pas une raison valable pour justifier la résiliation du bail commercial par le bailleur.