Résiliation du bail de location : préavis, lettre et modalités

Par Manon Debureau

La rupture d’un contrat de bail par le locataire comme par le propriétaire est très réglementée. Les modalités varient selon l’emplacement du bien loué, le fait qu’il soit meublé ou non, la situation personnelle du locataire ou le motif invoqué par le bailleur pour donner congé. Dans tous les cas, un préavis d’une durée de un à six mois est à observer entre la demande de départ formulée par l’une des parties prenantes et la date de remise des clés.

Locataire : je donne mon préavis

Le locataire peut décider de donner congé avant le terme du bail sans donner de motif au propriétaire. Avant de quitter son appartement il doit néanmoins résilier son bail en suivant la réglementation adaptée à sa situation :

Délai de préavis à respecter

Il existe deux situations selon le type de logement :

1. Dans le cas d'un contrat de location meublé, le délai de préavis est d’un mois, peu importe l’emplacement de l’habitation ;
2. Dans le cas d’un contrat de location non meublé, il est nécessaire de distinguer deux cas :
   1. Le logement se situe en zone tendue. Le délai de préavis est alors d’un mois
   2. Le logement ne se situe pas en zone tendue. Le délai de préavis est alors de trois mois

Après avoir effectué la simulation ci-dessus et si votre logement se situe en zone tendue, il est possible de télécharger une lettre de résiliation au format PDF, remplissable en ligne et imprimable.

Modèle de lettre de résiliation - zone tendue PDF

Certaines circonstances peuvent néanmoins réduire le délai de préavis de trois à un mois :

• Obtention d’un premier emploi ;
• Perte d’emploi ou nouvel emploi suite à la perte du précédent ;
• Être bénéficiaire du RSA ;
• Mutation professionnelle, sauf en cas d’activité libérale ;
• Attribution d’un logement social ;
• État de santé nécessitant un changement de logement.

Dans le cas d’un bail de colocation, les délais de préavis en vigueur sont identiques à ceux d’un contrat de bail traditionnel. Si une clause de solidarité entre les colocataires est spécifiée dans le bail, la solidarité de celui qui quitte le logement prend fin après le délai de préavis, lorsqu’un nouveau colocataire le remplace. En l’absence de remplaçant, la solidarité prend fin six mois après la fin du délais de préavis.

Le délai de préavis (soit un ou trois mois) commence à la réception officielle, avec signature, de la demande de résiliation du bail par le propriétaire.

Lorsque le logement est équipé d'un garage ou parking, ce dernier est inclus dans la résiliation puisqu'il est considéré comme une annexe de l'habitation.

Le locataire est dans l’obligation de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du délai de préavis sauf si, en accord avec le propriétaire, un autre locataire le remplace.

Lettre de résiliation du bail

Il n’existe aucune règle imposant la présence de certaines informations dans la lettre de résiliation. Il est néanmoins recommandé de mentionner :

• La date de prise d’effet du départ. Sans mention contraire, celle-ci a lieu à la fin du délai de préavis ;
• La condition remplie par le locataire lui permettant de réduire le délai de préavis à un mois. Un justificatif devra également être joint à la lettre.

Retrouvez des modèles de lettre de résiliation de bail selon la durée du préavis : 1 mois, 3 mois ou pour un logement situé en zone tendue :

Lettre de résiliation du bail - 1 mois PDF Lettre de résiliation du bail - 3 mois PDF

Le courrier de résiliation du bail peut être transmis au propriétaire via :

• Une lettre recommandée avec accusé de réception
• Un acte d’huissier
• Une remise en main propre contre décharge ou récépissé

Une lettre de résiliation envoyée par voie électronique n’a aucune valeur légale.

Restitution du dépôt de garantie

Il est nécessaire de réaliser un état des lieux de sortie afin de vérifier le maintien en bon état du logement par le locataire tout au long du bail. Dans le cas contraire, et sur présentation de justificatifs, le propriétaire peut prélever tout ou partie du dépôt de garantie pour réaliser les travaux de remise en état. Le locataire n’est toutefois pas considéré comme responsable si des travaux en lien avec la vétusté du logement sont nécessaires.

Depuis la loi Alur de 2014, deux cas sont à distinguer pour déterminer le délai légal de restitution du dépôt de garantie :

1. L’état du logement au départ du locataire est identique ou proche de celui constaté dans l’état des lieux d’entrée : le propriétaire dispose alors d’un mois à compter du jour de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie ;
2. Le logement a subi des dégradations qui nécessitent des travaux : le propriétaire dispose alors de deux mois pour restituer la part du dépôt de garantie n'ayant pas servi à la remise en état du bien.

En cas de retard de restitution de la garantie, le locataire est en droit de réclamer des pénalités qui s’élèvent à 10% du loyer mensuel hors charge par mois de retard, en plus du dépôt de garantie originel. Pour réclamer le dépôt de garantie ainsi que les pénalités de retard, la procédure à suivre est la suivante :

1. Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire afin de lui demander la restitution du dépôt de garantie ;
2. S’il refuse malgré le courrier, le locataire peut saisir la commission de conciliation pour tenter de résoudre le conflit à l’amiable ;
3. Si la saisie de la commission échoue, le locataire doit entamer des procédures au tribunal judiciaire ou au tribunal de proximité.

Propriétaire bailleur : je donne le préavis de départ

Le propriétaire peut choisir de donner le préavis de départ et doit alors respecter un certain nombres de procédés :

Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé ?

Le bailleur est en droit de donner congé au locataire à échéance du bail dans trois cas :

• Il souhaite vendre le bien actuellement occupé. La lettre de congé pour vente a alors également valeur d’offre de vente au locataire, valable durant les deux premiers mois du préavis ;
• Il souhaite habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche ;
• Il refuse de renouveler le bail pour motif légitime et sérieux, par exemple des troubles de voisinages (tapage nocturne, tapage diurne) ou de multiples loyers impayés.

Délai de préavis à respecter

Quel que soit le motif, le propriétaire ne peut donner congé au locataire qu’à échéance du bail, en empêchant son renouvellement tacite. Pour cela, il doit adresser au(x) locataire(s) une lettre de non-renouvellement du bail :

• au moins trois mois avant la fin du bail pour une location immobilière meublée
• au moins six mois avant la fin du bail pour une location immobilière non meublée

Le bailleur peut donner congé à une date antérieure à la fin du bail mais le congé ne sera effectif qu’à échéance du bail. Durant cette période de préavis, le locataire n’a l’obligation de payer le loyer et les charges que pour la période d’occupation réelle du logement.

Lettre de résiliation du bail

Le propriétaire vend son bien

Dans le cas où le propriétaire souhaite vendre son bien, le prix de vente, le mode de paiement ainsi que le détail des zones vendues (logement et éventuelles annexes) doivent figurer dans la lettre de congé destinée au locataire.

Si le locataire accepte l’offre et décide d’acheter le bien, il doit en informer le propriétaire dans les premiers mois du préavis via une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire donne congé pour reprise 

Dans le cas où le propriétaire souhaite habiter le logement (ou qu'un membre de sa famille y habite), la lettre adressée au locataire doit contenir le motif du congé, les noms et adresses des futurs occupants et, pour les baux signés après le 27 mars 2014, le lien entre le bailleur et le ou les futurs occupants.

Le propriétaire reprend son bien pour motif légitime et sérieux

Auquel cas, la lettre de résiliation du bail doit contenir le motif invoqué par le bailleur pour donner congé au locataire.

Quel que soit le motif de résiliation du bail par le propriétaire, il doit pouvoir fournir une preuve de réception de la lettre par le ou les locataires. Pour cela, il est nécessaire d’envoyer la lettre de résiliation de bail via l’une des trois méthodes suivantes :

• Une lettre recommandée avec accusé de réception
• Un acte d’huissier
• Une remise en main propre contre décharge ou récépissé

Restitution du dépôt de garantie

Suite à l’état des lieux de sortie réalisé avec le locataire, il existe deux situations :

• si aucune dégradation n’a été constatée, le propriétaire à un mois à compter du jour de restitution des clés pour restituer le dépôt de garantie ;
• si le logement a été abîmé par le locataire, le bailleur est en droit de prélever du dépôt de garantie le montant nécessaire aux travaux de rénovation, sous réserve de pouvoir présenter les justificatifs adéquats au locataire. Il a ensuite deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le reste du dépôt de garantie.

En cas de retard de restitution de la garantie, le bailleur s'expose à des pénalités qui s’élèvent à 10% du loyer mensuel hors charge par mois de retard.

Agence ou propriétaire : qui doit résilier le bail de location ?

La lettre de demande de congé au locataire doit être rédigée et envoyée par le propriétaire du logement, c’est donc lui qui doit résilier le bail de location. Dans le cas des logements sociaux (bail de maison ou d'appartement), le bailleur social peut résilier le bail si les revenus des locataires sont trop élevés par rapport au revenu permettant normalement d'accéder au logement. 

L’agence peut ensuite prendre en charge les modalités de départ du locataire, en particulier la réalisation de l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

Que faire en cas de décès du locataire ou du bailleur ?

Résiliation du bail suite au décès d'un locataire

En cas de décès du locataire vivant seul dans un bien non meublé, le contrat de bail est rompu automatiquement, sans que la famille n'ait besoin de donner congé au propriétaire. Juridiquement, la date du décès est donc la date de fin du contrat de bail. La famille doit néanmoins informer le propriétaire de la situation et lui communiquer l’acte de décès du locataire.

La loi ne prévoit aucune durée maximale pour permettre à la famille de libérer les lieux. Ils peuvent donc prendre le temps qui leur est nécessaire mais doivent verser au propriétaire des indemnités correspondant au montant du loyer. Les proches doivent également payer au bailleur les éventuels dettes du locataire.

Si le défunt ne vivait pas seul dans le bien non meublé, les autres habitants du logement peuvent obtenir le transfert du bail. En cas de mariage ou de pacs, le bail se poursuit directement avec l’époux ou épouse. Si les autres occupants sont des descendants, ascendants ou concubin vivant avec le défunt depuis au moins un an, ils peuvent demander au propriétaire le transfert du bail via un courrier.

Si le défunt vivait dans une location meublée, le bail passe directement à ses héritiers. Si ceux-ci souhaitent rester dans le logement, ils n’ont donc aucune démarche spécifique à réaliser, seulement en informer le propriétaire. Dans le cas contraire, ils sont dans l’obligation de résilier le bail et de donner congé via une lettre envoyée au bailleur. Ils doivent ensuite respecter le préavis d’un mois conformément à la réglementation des locations meublées.

Résiliation du bail suite au décès du propriétaire

En cas de décès du propriétaire d’un bien en location, le bail en cours est transmis à ses héritiers qui deviennent donc propriétaires du logement sans rompre ni modifier le bail. Sans intervention des héritiers, le bail est reconduit tacitement.

S’ils souhaitent rompre le bail, il doivent suivre la réglementation imposée aux propriétaires. Ils doivent donc vouloir vendre le bien, y vivre ou invoquer un motif légitime et sérieux concernant le locataire. Ils ont alors l’obligation de donner congé au locataire à la fin du bail avec un préavis d’au moins six mois.