Droit de préemption

Le locataire d'un logement vide a la priorité absolue pour acheter le bien avant tout autre acquéreur

6 mois

Préavis minimum obligatoire pour donner congé pour vente à un locataire d'un logement non meublé

10–20 %

Décote habituelle appliquée sur le prix d'un logement vendu occupé par rapport à un bien vendu libre

Transfert automatique bail

En cas de vente occupée, le contrat de bail est transféré de plein droit à l'acquéreur sans aucune démarche du locataire

Peut-on vendre un appartement loué en cours de bail ?

Le propriétaire d'un logement peut vendre son bien loué - qu'il s'agisse d'un studio, d'un appartement ou d'une maison - même s'il est habité par un locataire en cours de bail. La loi prévoit deux situations distinctes :

  • Vendre le bien libre : le propriétaire donne congé pour vente au locataire, qui doit quitter les lieux à l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption (pour un logement non meublé).
  • Vendre le bien occupé : le propriétaire vend sans donner congé. Le bail est transféré automatiquement à l'acheteur, et le locataire reste en place. Une décote sur le prix de vente est alors inévitable.

Le choix entre ces deux options dépend principalement de la durée restante du bail, du projet de l'acquéreur (investissement locatif ou occupation personnelle) et des relations entre bailleur et locataire.

Bon à savoir

Un propriétaire ne peut pas forcer son locataire à partir en cours de bail sauf en respectant les procédures légales de congé. Toute expulsion sans décision judiciaire est illégale et peut entraîner des poursuites pénales.

Donner congé pour vente : délais et obligations

Lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement libre de toute occupation, il doit adresser un congé pour vente au locataire avant l'échéance du bail. Les règles varient selon le type de location.

Congé pour vente d'un logement non meublé

Pour un logement non meublé, le bailleur doit adresser le congé pour vente au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. Ce délai est impératif : un congé envoyé trop tard ne prend effet qu'à l'échéance suivante, pouvant retarder la vente de plusieurs années.

La lettre de congé doit être transmise obligatoirement par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
  • Acte de commissaire de justice (anciennement huissier)
  • Remise en main propre contre émargement ou récépissé

Pour un logement vide, la lettre de congé vaut offre de vente au profit du locataire. Elle doit impérativement mentionner le prix de vente, les conditions de paiement, la description du bien et la notice d'information sur le droit de préemption. À compter de la réception, le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre. Sans réponse dans ce délai, le refus est tacite et le locataire doit quitter les lieux à l'échéance du préavis de 6 mois.

Congé pour vente d'un logement meublé

Pour une location meublée, le préavis est réduit à 3 mois avant la date d'échéance du bail. La forme de notification reste identique (LRAR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre).

Pas de droit de préemption en meublé : contrairement au logement vide, le locataire d'un meublé ne bénéficie pas d'un droit de préemption. Le vendeur n'est donc pas tenu de lui proposer le bien en priorité. Le locataire peut toutefois formuler une offre d'achat comme n'importe quel autre acheteur potentiel, au prix du marché.

Locataires protégés : règles spécifiques

Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée qui conditionne la délivrance du congé. Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du congé et que ses ressources n'excèdent pas le plafond de ressources fixé pour les logements conventionnés, le bailleur doit lui proposer un logement de remplacement adapté dans la même zone géographique. Cette obligation s'applique également si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans remplissant les mêmes conditions de ressources.

Pour en savoir plus sur les obligations du bailleur en cas de rupture de bail, consultez notre guide sur le congé bailleur et le non-renouvellement de bail.

Modèle de lettre de congé pour vente

Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. La lettre doit comporter le prix, les conditions et la notice sur le droit de préemption. Voici un modèle pour un logement vide non meublé.

[Nom, Prénom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
[Code postal, Ville]

[Nom, Prénom du locataire]
[Adresse du logement]
[Code postal, Ville]

À [Ville], le [Date]

Lettre recommandée avec accusé de réception n° [numéro]

Objet : Congé pour vente du bien situé [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Vous êtes actuellement locataire du logement situé au [adresse], conformément au bail établi le [date]. Ce contrat arrivant à échéance le [date de fin], je vous donne congé à cette même date, motivé par la vente du logement que vous occupez.

Conformément à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ce congé vaut offre de vente à votre profit et de préférence à tout autre acquéreur.

Le prix de vente est fixé à [prix], selon les modalités suivantes : [conditions de paiement].

Le bien vendu comprend : [description du logement et dépendances].

Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En l'absence de réponse de votre part dans ce délai, vous devrez libérer les lieux au plus tard le [date d'échéance du bail].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature du bailleur]

Si le locataire accepte l'offre, la vente suit son cours normalement. Si le prix baisse ensuite de plus de 5 % pour un tiers acquéreur, le locataire doit être informé à nouveau et retrouve son droit de préemption au nouveau prix. Pour en savoir plus sur cette priorité, consultez notre guide complet sur le droit de préemption du locataire.

Vente d'un bien occupé : comment ça se passe ?

La vente d'un logement occupé intervient généralement dans deux situations :

  1. La date de fin du bail est trop proche pour donner congé en respectant le délai légal de 6 mois ;
  2. La date de fin du bail est trop lointaine et le propriétaire ne peut pas attendre pour vendre.

Dans ce cas, la vente ne met pas fin au contrat de location. Le bail est transféré automatiquement et de plein droit à l'acquéreur, sans que le locataire n'ait à quitter les lieux ni à signer un nouveau contrat. Le locataire continue à payer son loyer au nouveau propriétaire aux mêmes conditions qu'avant. Le contrat de bail se poursuit exactement dans les conditions prévues à sa signature.

Quel profil d'acheteur pour un logement loué ?

Plusieurs types d'acquéreurs peuvent être intéressés par l'achat d'un appartement ou d'une maison occupée :

  • Les investisseurs locatifs : ils récupèrent un locataire en place, évitant la recherche d'un nouveau preneur et bénéficiant de revenus immédiats ;
  • Les acquéreurs patients : ils paient le bien moins cher grâce à la décote et attendent la fin du bail pour occuper le logement ;
  • Les acquéreurs résidence principale : si le bail arrive à terme dans moins d'un an, l'achat peut être envisageable malgré l'occupation.

Faut-il informer le locataire de la vente ?

La loi n'impose pas au propriétaire d'informer le locataire du changement de bailleur en cas de vente occupée. Cependant, il est fortement conseillé de le faire, pour deux raisons pratiques :

  • Le locataire peut être intéressé par l'achat et souhaiter formuler une offre ;
  • Des visites du bien par les acquéreurs potentiels seront probablement nécessaires, et le locataire doit y être associé : il ne peut être contraint à ouvrir son logement que dans les conditions prévues par le bail ou avec son accord.

Situations bloquant la mise en vente

Certaines situations peuvent compliquer ou bloquer la vente d'un logement loué :

  • Le locataire ne paie plus ses loyers (risque perçu par les acheteurs) ;
  • Aucun contrat de bail en bonne et due forme n'a été rédigé ;
  • Des travaux de rénovation importants sont nécessaires mais impossibles à réaliser en présence du locataire.

En cas de loyers impayés, le propriétaire peut parallèlement engager une procédure d'expulsion du locataire, mais celle-ci est longue et incertaine, ce qui impacte fortement l'attractivité du bien.

Décote sur le prix de vente d'un logement loué

Vendre un logement occupé implique inévitablement une décote sur le prix de vente par rapport à un bien vendu libre. Cette décote compense la contrainte imposée à l'acheteur de devoir attendre la fin du bail avant de disposer librement du bien.

Comment se calcule la décote ?

Plusieurs facteurs influencent le niveau de la décote :

Facteur Impact sur la décote
Durée restante du bail Plus le bail a de temps restant, plus la décote est élevée
Niveau du loyer Loyer conforme au marché = décote moindre. Loyer sous-évalué = décote plus forte
Âge du locataire Locataire de plus de 65 ans = décote plus élevée (protection légale renforcée)
Type de bail Loi 1948 : jusqu'à 50 % · Loi 1989 vide : 10–15 % · Loi 1989 meublé : décote minime
Surface du logement Petites surfaces (studios, T2) sont plus prisées des investisseurs → décote moindre
Localisation Zone tendue et secteur prisé → décote plus faible, plus grand nombre d'acheteurs potentiels

En pratique, pour un logement soumis à la loi de 1989 non meublé, la décote oscille généralement entre 10 % et 20 % selon le temps restant au bail. Pour les biens soumis à la loi de 1948 - souvent anciens avec des loyers très bas et des baux potentiellement à durée indéterminée - la décote peut atteindre 40 à 50 %. La durée du bail et le niveau de loyer pratiqué restent les deux variables les plus déterminantes.

Transfert des documents de location lors de la vente

Lors de la vente d'un logement occupé, l'ensemble des documents relatifs à la gestion locative est transféré à l'acheteur. Voici ce qui se passe pour chaque élément.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n'est pas restitué au locataire lors de la vente. Il est transféré à l'acquéreur, qui sera chargé de le restituer au locataire à la fin du bail, après l'état des lieux de sortie, dans le délai légal d'un ou deux mois.

Caution et acte de cautionnement

L'acte de cautionnement est également transféré à l'acheteur, sauf si une clause du bail précise que la caution est attachée à la personne du bailleur signataire. Dans ce cas, le garant n'est plus tenu envers le nouveau propriétaire. Il est conseillé de vérifier cette clause avant la vente pour en informer l'acquéreur.

État des lieux et assurance loyers impayés

Aucun état des lieux n'est à réaliser lors du simple changement de propriétaire : seul l'état des lieux de sortie, à la fin du bail, reste obligatoire. En revanche, si une assurance loyers impayés a été souscrite par le vendeur, celle-ci est résiliée de plein droit à la date de la vente et n'est pas transférable à l'acheteur. Ce dernier devra souscrire sa propre garantie s'il le souhaite.

Quittances et gestion locative

À compter de la vente, c'est le nouvel acquéreur qui émet les quittances de loyer et assure l'ensemble de la gestion locative. Il est recommandé que le vendeur fournisse à l'acheteur l'historique des paiements, les coordonnées du locataire et une copie complète du dossier de location pour assurer une transition sans friction. En présence de nuisances sonores ou d'autres litiges en cours, ceux-ci doivent également être signalés à l'acquéreur.

Questions fréquentes sur la vente d'un logement occupé

Non, le locataire ne peut pas s'opposer à la vente de son logement. Le propriétaire est libre de vendre son bien, qu'il soit loué ou vide. En cas de vente occupée, le bail est simplement transféré au nouvel acquéreur et le locataire continue d'occuper le logement dans les mêmes conditions. En cas de congé pour vente d'un logement vide, le locataire bénéficie d'un droit de préemption mais ne peut pas bloquer la vente s'il refuse l'offre.

Si le propriétaire souhaite vendre le bien libre (sans locataire), il doit délivrer un congé pour vente au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement non meublé, et au moins 3 mois avant l'échéance pour un logement meublé. S'il vend le bien occupé, aucun préavis n'est requis : le bail est transféré automatiquement à l'acheteur.

La décote varie selon plusieurs paramètres : durée restante du bail, niveau du loyer, âge du locataire et type de contrat. Pour un logement soumis à la loi de 1989 non meublé, la décote habituelle est de 10 à 20 % par rapport à un bien vendu libre. Elle est plus importante si le bail a encore plusieurs années à courir ou si le loyer est inférieur au marché. Pour les logements sous la loi de 1948, la décote peut atteindre 40 à 50 %.

Oui. Lorsqu'un logement occupé est vendu, le contrat de bail est transféré de plein droit à l'acquéreur, sans aucune démarche du locataire. Les conditions du bail - loyer, durée, dépôt de garantie, caution - restent identiques. Le locataire n'a pas à signer un nouveau contrat ni à remettre un nouveau dossier. Il commence simplement à verser son loyer au nouveau propriétaire, qui hérite également de toutes les obligations du bailleur.

Le locataire est en droit de refuser les visites si aucune clause du bail ne les prévoit. Toutefois, les contrats de bail incluent généralement une clause autorisant les visites en vue de la vente, généralement limitées à 2 heures par jour les jours ouvrables. En l'absence d'accord du locataire, le propriétaire ne peut pas forcer l'accès au logement. Il est donc fortement conseillé d'entretenir une bonne relation avec le locataire et de l'associer à la démarche de vente pour faciliter les visites.