Vente d'un logement occupé en cours de bail : droits du locataire et rupture de bail

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Il est possible de procĂ©der Ă  la vente d’un logement occupĂ© en cours de bail. Cependant, les obligations et conditions liĂ©es Ă  la vente dĂ©pendent du contexte et des caractĂ©ristiques du bien. Vendre un bien louĂ© prĂ©sente des avantages comme des inconvĂ©nients, ainsi que des dĂ©lais et procĂ©dures Ă  respecter envers le locataire qui occupe le logement.


Peut-on vendre un appartement loué en cours de bail ?

vendre un logement occupé en cours de bail

Le propriĂ©taire d’un logement peut vendre son bien louĂ© (qu'il s'agisse d'un studio, appartement ou maison), quand bien mĂȘme il est habitĂ© par un locataire.

Il existe alors deux grands cas de figure : soit le propriĂ©taire de l’appartement louĂ© rompt le bail pour pouvoir procĂ©der Ă  la vente de son bien vide, soit il vend son bien occupĂ© par le locataire qui y habite d’ores et dĂ©jĂ .

Rupture de bail pour vente

Dans le cadre d’une rĂ©siliation de bail pour vendre le bien, il existe lĂ  encore deux scĂ©narios : la vente d’un logement meublĂ© ou celle d’un logement non meublĂ©. Cet aspect, en effet, est dĂ©terminant au regard de ses implications en termes d’obligations comme de droits du locataire en cas de vente du logement en cours de bail.

Congé pour vente d'un logement meublé

En cas de vente d’une location meublĂ©e, le bailleur a pour obligation d’adresser un courrier de congĂ© pour vente Ă  son locataire au minimum 3 mois avant la date d’échĂ©ance du contrat de location. Le document doit impĂ©rativement ĂȘtre transmis par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, ou par acte d’huissier, ou encore par remise en main propre contre Ă©margement ou rĂ©cĂ©pissĂ©.

Pas de droit de prĂ©exemption du locataire Contrairement au cas d’un logement vide, le locataire ne dispose pas d’un droit de prĂ©emption lorsqu’il s’agit d’une location meublĂ©e. Autrement dit, le vendeur n’est pas tenu de lui proposer en prioritĂ© la vente de son bien immobilier. Cependant, le locataire reste en droit de formuler une offre d'achat, comme tout autre potentiel acquĂ©reur.

Congé pour vente d'un logement non meublé

rompre le bail d'un logement non meublé

En cas de vente d’un logement non meublĂ©, le bailleur a pour obligation d’adresser le congĂ© pour vente Ă  son locataire 6 mois avant la date d’échĂ©ance du bail de location. Le document doit impĂ©rativement ĂȘtre transmis par lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre Ă©margement ou rĂ©cĂ©pissĂ©.

Dans cette configuration, le locataire dispose alors d'un droit de prĂ©emption. Ce droit lui permettant ainsi de se porter acquĂ©reur en lieu et place de l’acheteur, dans le cadre de la vente immobiliĂšre. ConcrĂštement, le vendeur est dans l’obligation lĂ©gale de lui proposer la vente du bien en prioritĂ©. La lettre de congĂ© Ă©quivaut d’ailleurs Ă  une vĂ©ritable offre de vente au profit du locataire actuel. Pour cette raison, elle se doit de faire figurer certains Ă©lĂ©ments, Ă  l’image du prix de vente, du mode de paiement, ainsi que de l’objet de la vente.

À compter de la date de rĂ©ception, le locataire dispose quant Ă  lui de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre. Dans l’hypothĂšse oĂč celui-ci ne ferait pas parvenir sa rĂ©ponse dans le dĂ©lai imparti, l’absence de cette derniĂšre vaudrait alors refus d’acheter le logement concernĂ©. En consĂ©quence, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux Ă  la fin du prĂ©avis initialement convenu, c’est-Ă -dire 6 mois.

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ModÚle de lettre de congé pour vente

Le courrier de congĂ© pour vente d'un appartement louĂ© qui doit ĂȘtre adressĂ© au locataire n’obĂ©it pas Ă  des mentions spĂ©cifiques, sauf si celui-ci vaut offre de vente. Voici un modĂšle pour les dĂ©marches s’inscrivant dans ce second cas de figure.

[Nom et prénom de l'envoyeur]
[Adresse postale]
[Code postal et commune]
[Numéro de téléphone]
Identifiant personnel :
Contrat n° :

[Nom du destinataire]
[Adresse postale]
[Code postal et commune]

À [Ville], le [Date du jour],

Lettre recommandée avec accusé de réception n° [numéro de l'accusé]

Objet : Congé pour vente du bien localisé [adresse postale]

Madame, Monsieur (Nom de famille),

Vous ĂȘtes actuellement locataire du logement situĂ© au [adresse postale du logement louĂ©] conformĂ©ment au bail Ă©tabli depuis le [date d’effet du bail]. Ce contrat de location arrivant Ă  Ă©chĂ©ance le [date de fin de bail], je suis au regret de devoir vous donner congĂ© Ă  cette mĂȘme date.

En l’état, ce congĂ© est motivĂ© par la vente du logement que vous occupez actuellement, tel que dĂ©crit dans le contrat de location : [description complĂšte du logement, avec mention des Ă©ventuelles dĂ©pendances qui y sont attachĂ©es].

En application de l’article 15-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, ce congĂ© vaut offre de vente Ă  votre intention et de prĂ©fĂ©rence Ă  tout autre acheteur.

Le prix fixé pour la vente du bien en question est de [prix].

Les conditions attachées à la vente sont les suivantes : [modalités de paiement et conditions].

L’offre soumise est valable pendant les deux premiers mois du dĂ©lai de prĂ©avis. Si vous souhaitez y donner suite, je vous prie de m’en informer dans les conditions dĂ©finies par la loi. En l’absence de rĂ©ponse de votre part au terme de ces deux mois, vous devrez quitter les lieux au plus tard le [date de fin de bail].

(Dans l’hypothĂšse oĂč le locataire serait protĂ©gĂ© en raison de son Ăąge et de ses revenus, Ă  la date d’échĂ©ance du contrat de location)

Toutefois, compte tenu du fait que vous ĂȘtes ĂągĂ©(e) (ou que vous hĂ©bergez une personne ĂągĂ©e) de plus de 65 ans (et/ou) que vous percevez des revenus annuels infĂ©rieurs au plafond en vigueur, je vous offre de vous reloger dans un autre bien, lequel est situĂ© au [adresse postale] et correspond Ă  vos besoins et budget.

ConformĂ©ment Ă  la loi, vous trouverez ci-dessous les cinq premiers alinĂ©as du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : [cinq alinĂ©as en question].

En vous remerciant de votre comprĂ©hension, je vous prie d’agrĂ©er, Madame, Monsieur (nom de famille), l’expression de mes salutations distinguĂ©es.

[Nom(s), Prénom(s), Signature(s)]

Vente d'un bien occupé par un locataire

La vente d’un bien louĂ© en cours de bail intervient gĂ©nĂ©ralement dans deux situations :

  • La date de fin du bail est trop proche pour ĂȘtre en mesure de donner congĂ© en respectant les 6 mois de prĂ©avis ;
  • La date de fin du bail est trop lointaine pour que le propriĂ©taire puisse attendre avant de mettre en vente son bien.
acheter un logement occupé

Dans ce contexte, plusieurs types de clients sont alors susceptibles d’ĂȘtre intĂ©ressĂ©s par l'achat d'un appartement louĂ© :

  1. Les investisseurs qui ne souhaitent pas s’embarrasser d’une recherche de locataire et/ou qui prĂ©fĂšrent ĂȘtre certains de ne pas avoir affaire Ă  un mauvais payeur ;
  2. Les acquĂ©reurs qui cherchent Ă  payer le bien Ă  un prix plus abordable et/ou qui ne sont pas gĂȘnĂ©s par l’idĂ©e d’attendre la fin du bail pour rĂ©cupĂ©rer et occuper le logement.

Dans les faits, la vente d’un logement occupĂ© ne met pas fin au contrat de location. Ce dernier est transfĂ©rĂ© Ă  l’acquĂ©reur du bien, sans que le locataire n’ait Ă  quitter les lieux. En bref, aucun changement notable n’intervient pour le locataire : le contrat de bail se poursuit dans les conditions prĂ©vues au moment de sa signature.

prévenir le locataire de la vente du logement

La plupart du temps, le locataire est averti du changement de propriĂ©taire par courrier ou par tĂ©lĂ©phone. Ceci ne relĂšve pas d’une obligation lĂ©gale, mais d’une dĂ©marche de courtoisie Ă  l’égard de l’occupant des lieux. Il est conseillĂ© d’effectuer cette dĂ©marche, et ce, pour deux raisons :

  • S’il ne bĂ©nĂ©ficie pas du droit de prĂ©emption, le locataire peut tout de mĂȘme ĂȘtre intĂ©ressĂ© par la vente en cours ;
  • Dans le cadre d’une mise en vente, le bien devra vraisemblablement ĂȘtre visitĂ© par les acquĂ©reurs potentiels, en concertation avec la personne qui y rĂ©side dĂ©jĂ .

Exceptions : impossible de vendre le logement louĂ© Certaines situations peuvent empĂȘcher la mise en vente d’un logement occupĂ©. C'est notamment le cas lorsque le locataire est insolvable et qu’il ne paie plus ses loyers, ou si aucun bail de location en bonne et due forme n’a Ă©tĂ© Ă©tabli.

Comment se passe la vente d'un bien loué ?

Vendre un appartement loué : avantages et inconvénients

En principe, la vente d’un logement occupĂ© engendre trĂšs peu de contraintes pour le propriĂ©taire si celui-ci est parfaitement en rĂšgle, en termes de gestion administrative notamment (Ă©laboration d’un bail conforme, bonne transmission des quitances de loyer, etc.).

En outre, il est certain qu’un bon relationnel entretenu avec son locataire est susceptible de faciliter le processus de vente. Dans la pratique, tout conflit, qu’il intervienne avec le propriĂ©taire pour cause d’impayĂ©s ou avec le voisinage pour nuisance sonore risque en effet de freiner de potentiels acheteurs.

DĂ©cote sur le prix de vente d'un bien louĂ© La vente d’un logement occupĂ© est par contre synonyme de dĂ©cote sur le prix, Ă  laquelle le propriĂ©taire est obligĂ© de consentir.

Comment se calcule la dĂ©cote pour la vente d’un bien louĂ© ? En rĂ©alitĂ©, elle dĂ©pend de l’ensemble des paramĂštres suivants :

augmentation du prix de vente d'un logement loué
  1. Le dĂ©lai restant avant Ă©chĂ©ance du bail de location : plus il reste de temps avant que le bail n’expire, plus le niveau de la dĂ©cote sera Ă©levĂ© ;
  2. Le montant du loyer : la dĂ©cote appliquĂ©e sera moins importante si le loyer du logement vendu correspond au prix du marchĂ©. A contrario, plus le loyer s’éloignera de la moyenne, plus la dĂ©cote sera lourde ;
  3. L’ñge du locataire : si ce dernier a plus de 65 ans, il sera en effet difficile de rĂ©cupĂ©rer le bien, Ă  l’issue du terme du contrat de location, si l’acquisition se fait dans l'optique d'habiter le logement. En effet, des contraintes spĂ©cifiques (destinĂ©es Ă  protĂ©ger l’individu) entreront alors en vigueur ;
  4. Le type de contrat de location : les logements soumis Ă  la loi de 1948 et ceux soumis Ă  la loi de 1989 ne se rĂ©fĂšrent pas aux mĂȘmes dĂ©cotes de prix. Pour les logements soumis Ă  la loi de 1948, la dĂ©cote est trĂšs importante (atteignant parfois 50 %), dans la mesure oĂč d’importants travaux sont gĂ©nĂ©ralement Ă  prĂ©voir et le bail peut ĂȘtre Ă  durĂ©e indĂ©terminĂ©e. Pour les logements soumis Ă  la loi de 1989, la dĂ©cote s’échelonne de 10 % Ă  15 % (en fonction de la durĂ©e restante du bail), si la location est non meublĂ©e. Dans le cas d’une location meublĂ©e, la dĂ©cote devient alors minime, puisque la durĂ©e du bail est cantonnĂ©e de 9 mois Ă  un an ;
  5. La surface du logement : les investisseurs constituant une part non négligeable des acheteurs potentiels, les petites surfaces sont particuliÚrement prisées et subissent des décotes moindres, si le loyer est conforme au prix du marché et que le locataire est fiable.
  6. La cote du quartier oĂč se situe le bien vendu : la dĂ©cote sera plus basse dans les zones les plus prisĂ©es, puisque les acheteurs potentiels y sont plus nombreux.

Transfert des documents de location

transmission des documents liés à la location

Concernant les documents relatifs Ă  la gestion locative, le dĂ©pĂŽt de garantie n’a pas vocation Ă  ĂȘtre restituĂ© au locataire au moment de la vente d’un logement occupĂ©. Il n’existe pas d’obligation sur le plan lĂ©gal. Dans la pratique, le dĂ©pĂŽt de garantie est transmis Ă  l’acquĂ©reur du bien, lequel restituera ce dernier au locataire aprĂšs l'Ă©tat des lieux de sortie du bien.

Différence entre dépÎt de garantie et caution Le dépÎt de garantie sert en cas de défaut de paiement du loyer ou de travaux de rénovation à réaliser aprÚs le départ du locataire. La caution, quant à elle, correspond à la personne se portant garant pour le locataire.

L’acte de cautionnement est Ă©galement directement transmis par le propriĂ©taire actuel Ă  l’acheteur du bien, sauf si une clause du bail indique que ladite caution appartient au propriĂ©taire en vigueur Ă  la signature du contrat de location.

Aucun Ă©tat des lieux n’est Ă  rĂ©aliser au moment du changement de propriĂ©taire. Celui-ci interviendra de façon traditionnelle, Ă  la fin du bail. Enfin, dans l’hypothĂšse oĂč une assurance loyers impayĂ©s aurait Ă©tĂ© souscrite, celle-ci est par contre rĂ©siliĂ©e Ă  compter de la vente du bien.

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