Vente d'un logement occupé en cours de bail : droits du locataire et rupture de bail

Par Clémence Nannini

Responsable contenus déménagement et location

Il est possible de procéder à la vente d’un logement occupé en cours de bail. Cependant, les obligations et conditions liées à la vente dépendent du contexte et des caractéristiques du bien. Vendre un bien loué présente des avantages comme des inconvénients, ainsi que des délais et procédures à respecter envers le locataire qui occupe le logement.

Peut-on vendre un appartement loué en cours de bail ?

Le propriétaire d’un logement peut vendre son bien loué (qu'il s'agisse d'un studio, appartement ou maison), quand bien même il est habité par un locataire.

Il existe alors deux grands cas de figure : soit le propriétaire de l’appartement loué rompt le bail pour pouvoir procéder à la vente de son bien vide, soit il vend son bien occupé par des locataires qui y habitent d’ores et déjà.

Rupture de bail pour vente

Dans le cadre d’une résiliation de bail pour vendre le bien, il existe là encore deux scénarios : la vente d’un logement meublé ou celle d’un logement non meublé. Cet aspect, en effet, est déterminant au regard de ses implications en termes d’obligations comme de droits du locataire en cas de vente du logement en cours de bail.

Congé pour vente d'un logement meublé

En cas de vente d’une location meublée, le bailleur a pour obligation d’adresser un courrier de congé pour vente à son locataire au minimum 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location. Le document doit impérativement être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier, ou encore par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Pas de droit de préemption du locataire Contrairement au cas d’un logement vide, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption lorsqu’il s’agit d’une location meublée. Autrement dit, le vendeur n’est pas tenu de lui proposer en priorité la vente de son bien immobilier. Cependant, le locataire reste en droit de formuler une offre d'achat, comme tout autre potentiel acquéreur. Cette proposition devra être d'un montant correspondant au marché.

Congé pour vente d'un logement non meublé

En cas de vente d’un logement non meublé, le bailleur a pour obligation d’adresser le congé pour vente à son locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail de location. Le document doit impérativement être transmis par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Dans cette configuration, le locataire dispose alors d'un droit de préemption. Ce droit lui permettant ainsi de se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur, dans le cadre de la vente immobilière. Concrètement, le vendeur est dans l’obligation légale de lui proposer la vente du bien en priorité. La lettre de congé équivaut d’ailleurs à une véritable offre de vente au profit du locataire actuel. Pour cette raison, elle se doit de faire figurer certains éléments, à l’image du prix de vente, du mode de paiement, ainsi que de l’objet de la vente.

À compter de la date de réception, le locataire dispose quant à lui de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre. Dans l’hypothèse où celui-ci ne ferait pas parvenir sa réponse dans le délai imparti, l’absence de cette dernière vaudrait alors refus d’acheter le logement concerné. En conséquence, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux à la fin du préavis initialement convenu, c’est-à-dire 6 mois.

Modèle de lettre de congé pour vente

Le courrier de congé pour vente d'un appartement loué qui doit être adressé au locataire n’obéit pas à des mentions spécifiques, sauf si celui-ci vaut offre de vente. Voici un modèle pour les démarches s’inscrivant dans ce second cas de figure.

Vente d'un bien occupé par un locataire

La vente d’un bien loué en cours de bail intervient généralement dans deux situations :

• La date de fin du bail est trop proche pour être en mesure de donner congé en respectant les 6 mois de préavis ;
• La date de fin du bail est trop lointaine pour que le propriétaire puisse attendre avant de mettre en vente son bien.

Dans ce contexte, plusieurs types de clients sont alors susceptibles d’être intéressés par l'achat d'un appartement loué (ou maison louée) :

1. Les investisseurs qui ne souhaitent pas s’embarrasser d’une recherche de locataire et/ou qui préfèrent être certains de ne pas avoir affaire à un mauvais payeur ;
2. Les acquéreurs qui cherchent à payer le bien à un prix plus abordable et/ou qui ne sont pas gênés par l’idée d’attendre la fin du bail pour récupérer et occuper le logement.

Dans les faits, la vente d’un logement occupé ne met pas fin au contrat de location. Ce dernier est transféré à l’acquéreur du bien, sans que le locataire n’ait à quitter les lieux. En bref, aucun changement notable n’intervient pour le locataire : le contrat de bail se poursuit dans les conditions prévues au moment de sa signature.

La plupart du temps, le locataire est averti du changement de propriétaire par courrier ou par téléphone. Ceci ne relève pas d’une obligation légale, mais d’une démarche de courtoisie à l’égard de l’occupant des lieux. Il est conseillé d’effectuer cette démarche, et ce, pour deux raisons :

• S’il ne bénéficie pas du droit de préemption, le locataire peut tout de même être intéressé par la vente en cours ;
• Dans le cadre d’une mise en vente, le bien devra vraisemblablement être visité par les acquéreurs potentiels, en concertation avec la personne qui y réside déjà.

Exceptions : impossible de vendre le logement loué Certaines situations peuvent empêcher la mise en vente d’un logement ou d'une maison occupée. C'est notamment le cas lorsque le locataire est insolvable et qu’il ne paie plus ses loyers, ou si aucun bail de location en bonne et due forme n’a été établi.

Comment se passe la vente d'un bien loué ?

Vendre un appartement loué : quels sont les avantages et les inconvénients ?

En principe, la vente d’un logement occupé engendre très peu de contraintes pour le propriétaire si celui-ci est parfaitement en règle, en termes de gestion administrative notamment (élaboration d’un bail conforme, bonne transmission des quitances de loyer, etc.).

En outre, il est certain qu’un bon relationnel entretenu avec son locataire est susceptible de faciliter le processus de vente. Dans la pratique, tout conflit, qu’il intervienne avec le propriétaire pour cause d’impayés ou avec le voisinage pour nuisance sonore risque en effet de freiner de potentiels acheteurs.

Décote sur le prix de vente d'un bien loué La vente d’un logement occupé est par contre synonyme de décote sur le prix, à laquelle le propriétaire est obligé de consentir.

Comment se calcule la décote pour la vente d’un bien loué ? En réalité, elle dépend de l’ensemble des paramètres suivants :

1. Le délai restant avant échéance du bail de location : plus il reste de temps avant que le bail n’expire, plus le niveau de la décote sera élevé ;
2. Le montant du loyer : la décote appliquée sera moins importante si le loyer du logement vendu correspond au prix du marché. A contrario, plus le loyer s’éloignera de la moyenne, plus la décote sera lourde ;
3. L’âge du locataire : si ce dernier a plus de 65 ans, il sera en effet difficile de récupérer le bien, à l’issue du terme du contrat de location, si l’acquisition se fait dans l'optique d'habiter le logement. En effet, des contraintes spécifiques (destinées à protéger l’individu) entreront alors en vigueur ;
4. Le type de contrat de location : les logements soumis à la loi de 1948 et ceux soumis à la loi de 1989 ne se réfèrent pas aux mêmes décotes de prix. Pour les logements soumis à la loi de 1948, la décote est très importante (atteignant parfois 50 %), dans la mesure où d’importants travaux sont généralement à prévoir et le bail peut être à durée indéterminée. Pour les logements soumis à la loi de 1989, la décote s’échelonne de 10 % à 15 % (en fonction de la durée restante du bail), si la location est non meublée. Dans le cas d’une location meublée, la décote devient alors minime, puisque la durée du bail est cantonnée de 9 mois à un an ;
5. La surface du logement : les investisseurs constituant une part non négligeable des acheteurs potentiels, les petites surfaces sont particulièrement prisées et subissent des décotes moindres, si le loyer est conforme au prix du marché et que le locataire est fiable.
6. La cote du quartier où se situe le bien vendu : la décote sera plus basse dans les zones les plus prisées, puisque les acheteurs potentiels y sont plus nombreux.

Transfert des documents de location

Concernant les documents relatifs à la gestion locative, le dépôt de garantie n’a pas vocation à être restitué au locataire au moment de la vente d’un logement occupé. Il n’existe pas d’obligation sur le plan légal.

Dans la pratique, le dépôt de garantie est transmis à l’acquéreur du bien, lequel restituera ce dernier au locataire après l'état des lieux de sortie du bien.

Différence entre dépôt de garantie et caution Le dépôt de garantie sert en cas de défaut de paiement du loyer ou de travaux de rénovation à réaliser après le départ du locataire. La caution, quant à elle, correspond à la personne se portant garant pour le locataire.

L’acte de cautionnement est également directement transmis par le propriétaire actuel à l’acheteur du bien, sauf si une clause du bail indique que ladite caution appartient au propriétaire en vigueur à la signature du contrat de location.

Aucun état des lieux n’est à réaliser au moment du changement de propriétaire. Celui-ci interviendra de façon traditionnelle, à la fin du bail. Enfin, dans l’hypothèse où une assurance loyers impayés aurait été souscrite, celle-ci est par contre résiliée à compter de la vente du bien.