Louer meublé ou vide : rentabilité et comparatif 2024

Lorsqu'un propriétaire souhaite utiliser son logement à des fins d'investissement locatif, il dispose de deux principales options par rapport au mode de location : la location vide et la location meublée. Sur quels critères choisir ? Quelle est l'option la plus rentable en 2024 ? Voici un comparatif détaillé entre la location meublée ou vide, les avantages et inconvénients de chaque option ainsi que leurs spécificités et conditions.

Quels critères pour louer son appartement meublé ou vide ?

Les équipements obligatoires pour une location meublée

Lorsqu'on souhaite louer meublé, on se pose souvent la question de la définition d'une location meublée. En effet, il est tout à fait possible de louer un logement avec quelques équipements de base dans la cuisine par exemple, mais il s'agira tout de même d'une location dite vide. En fait, une liste des équipements pour location meublée a été publiée dans un décret datant du 31 juillet 2015, qui exige que le locataire dispose des meubles indispensables pour dormir, manger et vivre dans le logement.

Ainsi une location n'est considérée meublée que lorsque le logement est équipé au minimum des équipements et mobiliers figurant dans cette liste :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Volets ou rideaux dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur, ou à défaut, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6 °C ;
6. Ustensils de cuisine ;
7. Vaisselle en nombre suffisant pour la prise des repas ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériels d'entretien ménager adaptés aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a une moquette, serpillère s'il y a du carrelage, etc.).

Non seulement le logement doit être doté des équipements ci-dessus, il faut aussi que tous les matériels et mobiliers mis à disposition du locataire soient en bon état d'usage, et bien répartis dans toutes les pièces du logement. En effet, si le logement comprend tous les éléments obligatoires, mais qu'une pièce reste vide, la location n'est pas considérée comme meublée. Voir notre article sur la liste des meubles en location meublée (obligatoires et facultatifs).

Attention à la requalification en vide ! Si un locataire signale que sa location ne respecte pas la liste des équipements obligatoires prévue par la loi, il y a une possibilité de requalification en vide, ce qui peut créer un changement au niveau du cadre juridique et de la fiscalité pour le propriétaire. Le bail meublé devra passer à un bail de location vide de trois ans renouvelable par tacite reconduction. Le régime fiscal passe quant à lui des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) aux revenus fonciers. L'inventaire des meubles est l'élément clé de la location meublée. Celui-ci doit être établi au moment de l'état de lieux d'entrée pour éviter tout litige.
Etat des lieux PDF Inventaire des meubles PDF

Les différences entre location vide et meublée

La location vide et la location meublée sont régies par de nombreuses règles identiques en cas de contrat de bail classique. Par exemple, les règles concernant l'usage du logement, les charges locatives, les conditions de sous-location ou encore les modalités de fixation de loyer sont les mêmes. Ainsi, ces deux modes de location diffèrent principalement sur :

• La durée du bail ;
• Le dépôt de garantie ;
• Le préavis ;
• La fiscalité.

Contrat de bail meublé PDF  Contrat de bail non meublé PDF

Avantages et inconvénients de louer meublé ou vide

Avantages location meublée : des loyers plus élevés et une fiscalité favorable

Les principaux avantages d'un contrat de location meublé résident dans la rentabilité étant donné que les loyers sont généralement plus élevés, et la fiscalité beaucoup plus favorable :

• Une meilleure rentabilité locative brute : avec une location meublée, le propriétaire peut fixer un loyer en moyenne 20 % plus cher que dans une location vide. Une location meublée permet donc de bénéficier d'une meilleure rentabilité locative brute ;

  À savoir que pour calculer la rentabilité brute d'une location, il faut utiliser la formule : (loyer annuel / prix du logement) X 100. Ainsi, pour un studio d'une valeur de 190 000 € à Paris, dont le loyer annuel est de 12 000 €, la rentabilité locative brute est de 6,3 %.

• Une fiscalité plus favorable : en meublé, le bailleur opte le plus souvent pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cadre, il peut déclarer ses charges au forfait (micro-BIC), ce qui signifie qu'il est imposé à hauteur de 50 % des loyers encaissés, contre 70 % en location vide. Il a également le choix de déclarer ses charges au régime réel, qui lui permet de déduire ses charges (travaux par exemple) de ses recettes locatives. Il peut, en plus, amortir le bien en déduisant du loyer une partie du prix des différents éléments du logement (amortissement par composants de la façade, des murs, des meubles, etc.).

Inconvénients location meublée : des frais élevés et une rotation importante

La location meublée n'est cependant pas sans risques. Ses principaux inconvénients concernent les risques de vacance locative et les frais qui peuvent s'avérer plus élevés :

• Des frais plus élevés : même si le loyer est généralement supérieur en location meublée, les frais le sont aussi. D'abord, il faut prévoir les coûts des équipements qui doivent obligatoirement être présents dans le logement ainsi que les frais de remplacement en cas de dommages. Par ailleurs, comme les locations meublées sont souvent de plus courte durée, il y a une rotation plus importante, et les remises en état entre deux locations peuvent être nombreuses et onéreuses ;
• Un risque de vacance locative : une vacance locative désigne une période où le logement n'est pas loué. Le risque de vacance locative est plus élevé en location meublée car le locataire reste généralement moins longtemps, comme le contrat de bail ne dure qu'un an. Cela fait que le propriétaire est obligé de refaire ses annonces de location à chaque départ et ne touche pas de loyer jusqu'à ce qu'un nouveau locataire fasse son entrée (ce qui est cependant rare en zone tendue où la demande de logements est élevée et les locataires donc facilement remplacés).

Avantages location vide : gestion locative simplifiée et stabilité

Un contrat de location non-meublé ou vide a également ses avantages. Cela assure notamment une rentabilité, certes moins bonne, mais plus stable. Sans oublier qu'en termes de gestion locative, la location vide demande beaucoup moins d'efforts :

• Une gestion locative simplifiée : louer vide, c'est faire le choix de la simplicité. La durée du bail est de trois ans, mais dans la plupart des cas, les locataires qui s'installent dans un logement vide sont plus à même de renouveler leur bail. Cela limite les charges de rafraîchissement ou encore les annonces entre deux locataires. Aussi, dans un logement vide, les propriétaires sont beaucoup moins sollicités par leurs locataires pour des pannes ou dysfonctionnements car les mobiliers et matériels ne sont pas de leur responsabilité ;
• Un revenu stable : comme mentionné plus haut, avec un locataire qui reste plus longtemps, le propriétaire bénéficie d'un versement de loyer régulier et stable, sans le risque de vacance ;
• Des avantages fiscaux : même si la location meublée est souvent plus intéressante niveau fiscalité, il ne faut pas oublier qu'en location vide, le propriétaire peut bénéficier de la réduction d'impôts de la loi Pinel sous certaines conditions. La loi Pinel prévoit une réduction d'impôt pouvant aller de 12 % (si le logement vide est loué pour une durée de 6 ans) à 21 % (s'il est loué pour une durée de 12 ans).

Inconvénients location vide : rendement locatif moins élevé

Quant aux inconvénients de la location vide, ils sont surtout liés au rendement locatif moins élevé ainsi qu'au manque de souplesse dans le contrat :

• Les loyers moins élevés : certes, les loyers sont versés de manière régulière et stable, ils restent moins élevés pour une location vide, ce qui résulte à un rendement locatif moins important. Par ailleurs, dans une location vide, le propriétaire a moins d'opportunités d'augmenter ses loyers. En location meublée, au contraire, il est libre de réajuster le loyer à la hausse à chaque fin de bail, soit tous les ans ;
• Le manque de souplesse du contrat : pour ceux qui souhaitent louer leur logement temporairement et le reprendre plus tard, il est conseillé d'opter pour la location meublée plutôt que vide, afin de bénéficier de la faculté de récupérer la résidence après une année au lieu de 3. À savoir que selon la loi de 1989, les propriétaires ne peuvent donner congé au locataire qu'à la fin du bail, et en donnant un préavis de 6 mois en location vide, contre 3 mois en location meublée.

Passer d'une location meublée à une location vide

Passer d'une location meublée à une location vide ou nue est en fait beaucoup plus simple que l'inverse. Une fois que le contrat de bail d'un an arrive à échéance, le propriétaire est tout à fait libre de reprendre la main sur son bien et de le transformer en une location vide. Cela nécessite toutefois certaines démarches administratives :

1. Enlever les meubles : la première étape pour passer d'une location meublée à une location nue est de retirer les mobiliers et équipements du logement. Il est possible de laisser quelques matériels au locataire, mais il faut veiller à ne pas respecter la liste des équipements obligatoires imposés par la loi. En cas de contrôle, le logement peut être requalifié en meublé ;
2. Informer les administrations : une fois les meubles retirés, il est important d'informer l'administration de sa décision de passer en location vide. En effet, le propriétaire a dû réaliser certaines démarches pour pouvoir louer en meublé, et a dû être redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE) ou encore de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Il faut donc déclarer une cessation d'activité ou simplement la fermeture d'un établissement dans le cas où un seul logement passe en location nue alors que d'autres appartements continuent d'être loués meublés ;
3. Changer de statut : comme vu plus haut, la fiscalité diffère selon le mode de location. Il faut donc changer de statut en cas de passage à une location vide, surtout pour les professionnels sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel). En effet, l'arrêt de leur activité entraîne dans ce cas des plus-values professionnelles et par conséquent des impôts et prélèvements sociaux à régler.