Comment louer son appartement : conseils, étapes et obligations

Par Charlotte Flesch

Rédactrice contenus déménagement et location

Afin de louer son appartement, il est nécessaire de suivre certaines démarches pour trouver le bon locataire et limiter les risques tels que les impayés. Le locataire n'est cependant pas le seul à avoir des obligations, et le propriétaire est entre autres tenu de délivrer un logement en bon état. Que l'on passe par une agence immobilière, par une plateforme de location saisonnière ou que l'on loue seul, les règles de la location doivent être respectées par l'ensemble des parties.

Comment louer son appartement ?

Voici les étapes pour louer son appartement :

1️⃣ Vérifier l'état du logement

Avant de pouvoir louer son appartement, il faut s’assurer qu’il respecte des critères de décence :

• Une surface minimum de 9m² avec 2,20m de hauteur de plafond, soit un volume de 22m³ habitables minimum ;
• Ne met pas en péril le locataire et ne porte pas atteinte à sa santé (absence d'humidité, de plomb, d'amiante ou de nuisibles) ;
• Une installation électrique et/ou gaz pour la cuisson et le chauffage fonctionnelle,
• Une cuisine ou un coin cuisine aménagé ;
• Accès à l'eau potable et à l'eau chaude ;
• Des toilettes et une évacuation de l'eau en état de marche ;
• Lumière du jour dans le logement et rideaux ou volets pour masquer la lumière la nuit ;
• Étanchéité à l'air et aération suffisante dans le but d'améliorer les performances énergétiques du logement.

Ces critères sont valables que l'on souhaite louer meublé ou vide.

2️⃣ Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Pour vérifier certains critères de décence, tels que l'état des installations énergétiques ou l'absence de plomb et d'amiante, il est nécessaire de faire réaliser des diagnostics immobiliers. Le Dossier de Diagnostic Technique immobilier (DDT) rassemble les diagnostics immobiliers obligatoires à la location et doit être fourni en annexe du contrat de bail.

Les diagnostics sont les suivants :

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE),
2. Le diagnostic ERP, l'État des Risques et Pollutions (remplace le diagnostic ERNMT),
3. Le diagnostic plomb, si le logement a été construit avant janvier 1949,
4. L'État de l'installation gaz, si l'installation a plus de 15 ans,
5. L'État de l'installation électrique, si l'installation a plus de 15 ans.

Bien que le diagnostic amiante ne soit pas obligatoire, il doit être présenté sur simple demande du locataire ; il est donc bon de le faire réaliser également. De plus, la surface habitable d'un logement qui est mesurée par le diagnostic loi Boutin doit apparaître sur toute annonce de location vide.

3️⃣ Fixer le montant du loyer et du dépôt de garantie

Le loyer ne peut pas se fixer librement selon la zone dans laquelle se situe le logement :

• en zone tendue : il n'est pas possible d'augmenter le loyer à la relocation (entre deux locataires) afin d'éviter une hausse des prix, sauf si le logement est inhabité depuis plus de 18 mois ou a connu dans les 6 derniers mois des travaux d'un montant équivalent à un an du précédent loyer au moins.
• à Paris intra muros et à Lille : le logement subit le même encadrement qu'en zone tendue, ainsi qu'un loyer de référence majoré par m² faisant office de plafond. Son montant dépend du type de location (meublée ou vide), du nombre de pièces, de la date de construction et du quartier dans lequel se trouve le logement.
• dans le reste de la France : hors zone tendue, en métropole comme en Outre-mer, il est possible de fixer son loyer comme on le souhaite. Attention cependant, un loyer trop élevé risque de faire fuir les potentiels locataires dans ces zones où la demande est moindre.

Concernant le dépôt de garantie, il est possible pour le propriétaire d'en demander un au locataire dans le but de pallier aux éventuels impayés de loyer ou dégradations du logement. Le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charge, et il est restituable à la fin du bail.

4️⃣ Rédiger et diffuser l'annonce

L'annonce doit être assez courte pour être lue en entier, tout en restant détaillée. Elle doit ainsi préciser les caractéristiques du logement telles que sa surface habitable, son nombre de pièce, une potentielle place de parking ainsi que le loyer et les charges demandées. Il est également essentiel de préciser la localisation du bien (sans donner l'adresse précise) et de laisser ses coordonnées.

Il est possible de la diffuser sur des sites immobiliers (là où elle aura le plus de visibilité), mais également de l'afficher sur des commerces de proximité par exemple (avec l'accord de ces derniers). Si la location se fait avec une agence immobilière, cette dernière se chargera de la rédaction et de la diffusion de l'annonce.

Photos du logementPrendre des photos de bonne qualité et représentatives du logement est essentiel. Les potentiels locataires auront une meilleure idée du logement ce qui réduira le nombre de visites infructueuses, tout en mettant l'annonce en valeur par rapport à d'autres visuellement moins attrayantes.

5️⃣ Collecter les justificatifs des locataires

Avant de passer à l'étape des visites, qu'il faut réaliser soi-même si on loue sans agence, il faut sélectionner des candidats. Pour cela, les personnes ayant témoigné un intérêt doivent constituer un dossier composé de copies des documents suivants :

• pièce d’identité ;
• 3 derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition ;
• contrat de travail ;
• justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d'électricité, d'internet ou taxe foncière par exemple).

Le propriétaire peut demander certains documents supplémentaires, tels qu'une photo d'identité ou un RIB (mais pas la signature du potentiel locataire).

Privilégier les visites individuelles permet de mieux connaître les candidats locataires et d'échanger avec eux, ce qui peut aiguiller le bailleur dans son choix.

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6️⃣ S'assurer contre les loyers impayés

Une fois les visites terminées et le choix du futur locataire effectué, la question du risque de loyers impayés se pose. Bien qu'il faille s'assurer que le locataire est solvable avant de s'engager, il peut toujours y avoir de mauvaises surprises. Il existe plusieurs moyens de s'assurer contre un locataire mauvais payeur.

1. Souscrire une assurance loyers impayés, ou Garantie Loyers Impayés (GLI) : ce type d'assurance rembourse au propriétaire les loyers impayés et peut également l'accompagner financièrement dans des démarches à l'encontre du locataire.
2. Demander au locataire une caution solidaire, c'est-à-dire un garant : il est possible de s'adresser à la caution solidaire dès le premier impayé afin d'obtenir le loyer dû.

7️⃣ Signer le contrat de bail et réaliser l'état des lieux

Une fois toutes ces étapes traversées, le futur locataire trouvé et assuré, il faut signer le contrat de bail. Mais avant cela, il faut réaliser scrupuleusement l'état des lieux d'entrée, et l'inventaire dans le cas d'une location meublée. Il est important d'être précis, voire de prendre des photos, afin d'éviter les litiges lors de l'état des lieux de sortie.

Vient alors la signature du contrat de bail, auquel sont annexés l'état des lieux d'entrée et le dossier de diagnostic technique entre autres. La location peut alors débuter dans de bonnes conditions.

Louer son appartement avec ou sans agence ?

Si louer son appartement en passant par une agence assure un accompagnement professionnel, il peut aussi être intéressant de ne pas payer de frais en louant seul.

Louer son appartement par une agence

Faire le choix de passer par une agence pour louer son appartement est gage de sécurité. En effet, les professionnels apporteront un accompagnement tout au long du processus, ainsi que divers services et prestations. L'agence pourra s'occuper de toutes les étapes de la location précédemment évoquées, mais également de gérer la location pendant le temps d'occupation du locataire (en le relançant pour obtenir le loyer ou en éditant les quittances par exemple) et d'organiser son départ en fin de location.

Cet accompagnement a cependant un coût. Une agence est libre de fixer elle-même ses tarifs : il n’y a pas de législation. Cependant, la part imputable au locataire est elle, plafonnée et ne peut dépasser celle du propriétaire.

Un locataire ne peut pas payer un montant de frais d'agence supérieur à celui du propriétaire, tout en prenant en compte les plafonds présentés au-dessus.

Louer son appartement sans agence

Il est également possible de louer son appartement sans passer par une agence, grâce notamment à de nombreuses ressources accessibles en ligne.

Un propriétaire désirant louer seul peut vérifier l'état de son logement et de ses diagnostics lui-même, ainsi que fixer son loyer sur la base de ceux à proximité et trouver son locataire via internet. Pour les aspects plus techniques tels que la réalisation du contrat de bail et de l'état des lieux, il est possible d'en télécharger des modèles gratuits en ligne.

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Outils de gestion locative en ligneIl existe également une alternative aux agences immobilières, à moindre coût : les outils de gestion locative en ligne. S'ils ne s'occupent pas de toutes les démarches visant à trouver un locataire, ils accompagnent néanmoins dans la gestion du bien durant la période de location (récupération du loyer, envoi des quittances, etc.).

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

Documents obligatoires en location

Le propriétaire a pour obligation de transmettre plusieurs documents au locataire lors de l'emménagement, à commencer par le contrat de bail auquel on annexe :

• Une notice informative rappelant les droits et devoirs du propriétaire ainsi que du locataire ;
• L'état des lieux d'entrée (ainsi que l'état des lieux de sortie en fin de bail) ;
• Le dossier de diagnostic technique (DDT) composé de plusieurs diagnostics immobiliers tels que le DPE ou l'ERP ;
• Un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant ;
• L'attestation d'assurance contre les risques locatifs, souscrite par le locataire ou souscrite par le propriétaire et remboursée via les charges par le locataire ;
• La grille de vétusté si le locataire et le bailleur se sont mis d'accord pour en utiliser une ;
• La convention Anah s'il s'agit d'un logement conventionné ;
• Un permis de louer, si le logement se trouve dans une zone d'habitat indigne.

Durant la location, le locataire est en droit d'exiger du propriétaire qu'il lui envoie gratuitement une quittance de loyer à chaque fois que ce dernier est payé.

Permis de louer obligatoire ?Chaque commune décide d'imposer ou non un permis de louer, dans certains quartiers ou sur l'ensemble de la commune. Pour savoir si son logement est concerné, il faut se rapprocher de sa mairie.

Quelles charges pour un propriétaire qui loue ?

Être propriétaire implique de payer de nombreuses charges pour l’entretien de son logement, et encore plus lorsqu’il est occupé. Cependant, il est possible de réduire les montants engagés de différentes manières. Certaines charges sont récupérables auprès du locataire, d'autres sont déductibles des impôts.

Louer son appartement : quels impôts ?

Tous les propriétaires ne suivent pas le même régime d’imposition. Ce dernier est déterminé selon 2 critères : le type de location (vide ou meublée) et le montant des revenus fonciers annuels.

1. Si les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000€, il est possible de choisir le régime “micro-foncier”. Dans ce cas, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30% sur ses revenus locatifs et n’est donc imposable que sur 70%. Il peut également choisir le régime réel, mais s’y engage alors pour 3 ans.
2. Au-dessus de 15 000€ de revenus fonciers annuels, le propriétaire relève obligatoirement du régime réel. Cela peut être avantageux car il lui permet de déclarer certaines charges (détaillées précédemment) afin de déduire leur montant des revenus fonciers sur lesquels il est imposable.

1. Le plafond de revenus fonciers annuels à ne pas dépasser est ici de 70 000€. En-dessous de ce montant, il est possible d’opter pour le régime "micro-BIC", lequel permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%, et de n’être donc imposable que sur la moitié de ses revenus.
2. Au-delà de ce seuil, le régime réel est ici aussi appliqué, avec ses avantages (possible de déclarer des charges) et inconvénients (pas d’abattement).

Lorsque le propriétaire a le choix entre les deux régimes d’imposition, il est préférable d’opter pour le régime réel si le montant de ses charges déductibles est supérieur à celui de l’abattement forfaitaire (30% ou 50% selon les cas). À noter qu’un déficit foncier (soit lorsque le montant des charges dépasse celui des loyers perçus) est également déductible à hauteur de 10 700€ par an ; le surplus est alors déductible sur 10 ans.

Si les revenus locatifs annuels d’un propriétaire ne dépassent pas 23 000€ ou sont inférieurs à 50% des revenus totaux de son foyer, alors il peut demander le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut, opposé au statut professionnel LMP permet de bénéficier plus facilement d’avantages fiscaux liés à la location.

Loi Pinel et fiscalitéEn achetant et louant un appartement selon le dispositif Pinel, il est possible d’obtenir une réduction d’impôts très intéressante pendant plusieurs années. Il faut cependant que le propriétaire, le logement et le mode de location correspondent à de nombreux critères pour y être éligible.

Location courte durée/pour les vacances

Une location ne doit pas forcément être de longue durée : dans les régions touristiques, il peut être intéressant de le mettre à louer pour des vacances.

Contrat de bail saisonnier

Il existe un contrat de bail dédié à la location saisonnière. Il est plus flexible qu'un contrat de bail meublé classique afin d'être adapté à une location de courte durée. Retrouvez un modèle de bail saisonnier gratuit (normes 2024) :

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Comment louer son appartement sur Booking / Airbnb ?

Tout propriétaire d'un appartement peut mettre son bien à la location sur des plateformes en ligne telles que Airbnb ou Booking. S'inscrire sur ces plateformes est gratuit, et elles prélèvent une commission sur chaque réservation.

• Airbnb met en relation propriétaires et clients, puis le propriétaire accepte ou non la demande et gère la réservation.
• Booking demande à ses utilisateurs d'indiquer des critères pour trouver les bons clients, puis la plateforme s'occupe des réservations.

Comment peut-on sous louer son appartement ?

La sous-location est une pratique très encadrée, bien que n'ayant pas de contrat de bail dédié. Ce terme désigne le fait qu'un locataire loue l'ensemble ou une partie de son logement à une tierce personne et en obtient donc un loyer. L'accord écrit du propriétaire est nécessaire au préalable et doit être annexé au contrat de bail signé par le locataire-bailleur ainsi que le sous-locataire.

L'essentiel sur la sous location :

• Il est possible de sous-louer tout le logement, en cas d'absence prolongée du locataire par exemple, ou seulement une partie ;
• Le salaire perçu par le locataire-bailleur ne peut excéder celui qu'il verse au propriétaire ;
• Toute sous-location non autorisée par le propriétaire peut mettre fin au contrat de bail ; le locataire-bailleur peut également être condamné à verser les loyers perçus ainsi que des dommages-intérêts au propriétaire ;
• Si le contrat de bail initial prend fin, alors le contrat de sous-location également ; il n'existe pas de recours pour le sous-locataire.

Si le logement est conventionné Anah, et que le sous-locataire est un adulte en situation de handicap avec qui le locataire-bailleur a conclu un contrat d'accueil familial, alors aucune autorisation du propriétaire n'est nécessaire. Ce dernier doit cependant en être informé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Hébergement gratuitSi un locataire héberge à titre gratuit une personne, alors ce n'est pas considéré comme de la sous location puisqu'il ne reçoit pas de loyer. Au contraire, cela fait partie de sa liberté de jouissance du logement, aucune autorisation du propriétaire n'est donc nécessaire.

F.A.Q.

Louer son appartement meublé

Louer un appartement meublé présente certains avantages, notamment financiers. Tout d'abord, cela permet de fixer un loyer plus élevé qu'il ne le serait en location vide. Ensuite, ce type de location permet de bénéficier d'un régime d'imposition différent et plus avantageux : le régime micro-BIC, obtenable uniquement en location meublée, permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50%, là où son équivalent en location vide est limité à 30%.

Il est également généralement plus facile de trouver un locataire : ce mode de location est notamment plus accessible aux étudiants déménageant le temps de leurs études uniquement. Le préavis de départ en location meublé est cependant réduit (1 mois au lieu de 3).

Il est nécessaire d’associer à l’état des lieux d’entrée un inventaire qui liste l’ensemble des meubles et objets laissés à la disposition du locataire. Voici des modèles de contrat de bai et état des lieux meublés téléchargeables gratuitement et aux normes 2024 de la loi Alur.

Je télécharge un contrat de bail meublé PDF

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Quand peut-on louer son appartement ?

Il est possible de mettre son appartement en location à n'importe quel moment de l'année. Un locataire peut ainsi ne pas arriver en janvier ou partir avant décembre, les différentes taxes payables à ces périodes présentant alors des aménagements pour ces cas (qui sont majoritaires), telles que la taxe d'habitation au 1er janvier ou la régularisation des charges ayant lieu en fin d'année.

Si un propriétaire a opté pour la location saisonnière, il a tout intérêt à rendre son appartement disponible lors des périodes de tourisme dans sa région.

Louer un appartement pour son fils ou sa fille 

Un parent peut louer un appartement pour son fils ou sa fille, par exemple lors de ses études. Bien qu’il n’y habite pas lui-même, cela ne lui coûtera aucun frais supplémentaires. Il est possible d’acheter puis de louer un appartement du dispositif Pinel à un proche, sauf s’il appartient au même foyer fiscal : son enfant doit donc être indépendant financièrement pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

Comment trouver un locataire ?

Trouver un locataire est l’étape clé de la location, et peut être résumée en 3 phases :

1. Comment rédiger son annonce : elle doit être claire, courte et présenter les éléments essentiels du logement ainsi que le loyer et les coordonnées du bailleur entre autres.
2. Où la diffuser : il est possible de la mettre en ligne sur des sites spécialisés ou sur des espaces d’affichage libres à proximité, tels que des commerces ou des panneaux dédiés à l’affichage d’annonces. Il est également possible de contacter le journal de sa ville s’il possède une rubrique “petites annonces”.
3. Vérifier le dossier locataire : une fois des candidatures reçues, il est essentiel de vérifier qu’elles ne sont pas falsifiées notamment au niveau des bulletins de salaire et des garanties. Pour cela, il est possible de se faire aider par une agence immobilière ou un outil de gestion locative en ligne.