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7 étapes
De la vérification du logement jusqu'à la signature du bail et l'état des lieux d'entrée
9 m² min.
Surface habitable minimale exigée par la loi pour un logement décent (+ 2,20 m de hauteur)
30 %
Abattement fiscal du régime micro-foncier pour une location vide (revenus < 15 000 €/an)
50 %
Abattement fiscal du régime micro-BIC pour une location meublée (revenus < 77 700 €/an)
Comment louer son appartement ? Les 7 étapes
1. Vérifier l'état du logement
Un logement mis en location doit répondre aux critères de décence définis par le décret n° 2002-120. Il doit notamment présenter :
- Une surface minimum de 9 m² avec 2,20 m de hauteur de plafond, soit un volume de 22 m³ habitables
- Des installations fonctionnelles d'électricité et de gaz pour la cuisine et le chauffage
- Une cuisine ou kitchenette équipée
- Un accès à l'eau potable et à l'eau chaude sanitaire
- Des toilettes fonctionnelles et une évacuation des eaux usées
- Un éclairage naturel avec possibilité d'occultation
- Une étanchéité à l'air et une ventilation suffisantes
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Les logements F seront interdits à partir de 2028.
2. Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), remis au locataire lors de la signature du bail, doit inclure :
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), obligatoire pour toute mise en location
- ERP (État des Risques et Pollutions) : zones à risque naturel, minier ou technologique
- CREP - constat de risque d'exposition au plomb (bâtiments construits avant 1949)
- Diagnostic électricité : installations de plus de 15 ans
- Diagnostic gaz : installations de plus de 15 ans
3. Fixer le montant du loyer et du dépôt de garantie
Le montant du loyer est réglementé selon la zone géographique :
| Zone | Règle applicable |
|---|---|
| Zones tendues | Pas d'augmentation entre deux locataires, sauf logement inoccupé depuis plus de 18 mois ou travaux équivalents à un an de loyer |
| Paris et Lille | Loyers de référence plafonnés au m², selon le type de bien, la date de construction et le quartier (encadrement des loyers) |
| Reste de la France | Aucune restriction sur le montant initial du loyer |
Le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, et à 2 mois pour un logement meublé.
4. Rédiger et diffuser l'annonce
L'annonce de location doit mentionner la surface (loi Boutin), le nombre de pièces, la présence d'un parking, le loyer mensuel, le montant des charges, la localisation précise et les coordonnées du bailleur. La classe énergétique du DPE est obligatoire depuis 2022. Des photos de qualité augmentent significativement le nombre de candidatures.
Les principales plateformes de diffusion sont SeLoger, Le Bon Coin, PAP et Leboncoin. Passer par une agence immobilière permet de déléguer cette étape mais engendre des frais partagés entre bailleur et locataire.
5. Constituer et vérifier le dossier du locataire
La liste des documents exigibles est fixée par le décret n° 2015-1437. Le propriétaire peut demander en copie :
- Pièce d'identité en cours de validité
- 3 derniers bulletins de salaire ou les 2 derniers avis d'imposition
- Contrat de travail ou justificatif d'activité professionnelle
- Justificatif de domicile actuel
Il est interdit d'exiger tout document non prévu par le décret (relevé de compte bancaire, photo, extrait de casier judiciaire, etc.). Pour les dossiers de location, les revenus du candidat doivent généralement représenter au moins 3 fois le loyer mensuel.
6. Se protéger contre les loyers impayés
Deux mécanismes principaux permettent au propriétaire de se couvrir contre le risque d'impayés :
- L'assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) : elle prend en charge les loyers et charges non perçus, les frais de procédure et les dégradations. Son coût représente généralement 2 à 4 % du loyer annuel. Vous pouvez comparer les offres de Garantie Loyers Impayés (GLI) en ligne.
- La demande d'un garant solidaire : personne physique ou morale (Visale, Action Logement) qui s'engage à régler les loyers en cas de défaillance du locataire. Un locataire avec une GLI ne peut pas se voir imposer un garant en plus.
7. Signer le contrat de bail et réaliser l'état des lieux
La dernière étape consiste à signer le contrat de bail avec toutes ses annexes obligatoires (DDT, notice d'information, état des lieux, règlement de copropriété le cas échéant), puis à réaliser l'état des lieux d'entrée contradictoirement avec le locataire. Ce document est indispensable pour justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie à la sortie.
Louer son appartement avec ou sans agence ?
Louer par une agence immobilière
Confier sa mise en location à un professionnel offre un accompagnement complet : diffusion de l'annonce, organisation des visites, vérification des dossiers, rédaction du bail et réalisation de l'état des lieux. Les honoraires sont plafonnés pour la part locataire depuis la loi Alur :
| Zone | Plafond (locataire) |
|---|---|
| Très tendue (Paris + 68 communes) | 12 €/m² |
| Tendue | 10 €/m² |
| Reste de la France | 8 €/m² |
Plafonds définis par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, applicables aux honoraires de mise en location facturés au locataire.
Louer sans agence (gestion directe)
La mise en location en direct permet d'économiser les frais d'agence. Des plateformes en ligne (PAP, Leboncoin) et des outils de gestion locative gratuits ou peu coûteux permettent de gérer l'ensemble du processus soi-même. Il est également possible de faire appel à une agence de gestion locative en ligne pour déléguer tout ou partie de la gestion. Il est possible de télécharger des modèles de bail conformes gratuitement, ce qui rend la démarche accessible à tout propriétaire soigneux.
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
Documents obligatoires à remettre lors de la signature
Lors de la signature du bail, le propriétaire doit remettre au locataire un dossier complet comprenant :
- Le contrat de bail (modèle-type réglementaire)
- La notice d'information sur les droits et obligations des parties
- L'état des lieux d'entrée signé contradictoirement
- Le DDT (Dossier de Diagnostic Technique)
- Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division (le cas échéant)
- L'attestation d'assurance habitation du locataire
- La grille de vétusté (si convenue entre les parties)
- La convention ANAH (le cas échéant)
- Le permis de louer (dans les communes qui l'ont instauré)
Le locataire peut exiger du propriétaire qu'il lui envoie gratuitement une quittance de loyer chaque mois après paiement (article 21, loi du 6 juillet 1989).
Quelles charges incombent au propriétaire ?
Certaines charges sont récupérables auprès du locataire ; d'autres restent à la charge exclusive du bailleur mais peuvent être déduites des revenus fonciers au régime réel.
Charges récupérables (refacturables au locataire) :
- Eau chaude et eau froide collective
- Chauffage collectif
- Redevance d'enlèvement des ordures ménagères
- Frais d'entretien des parties communes (logement collectif)
- Entretien de l'ascenseur
- Salaire du gardien ou de l'employé d'immeuble (partie récupérable)
Charges déductibles des revenus fonciers (régime réel) :
- Frais de gestion et d'établissement du bail
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
- Coût des diagnostics immobiliers
- Provisions pour charges de copropriété
- Primes d'assurance (habitation, GLI)
- Taxe foncière et ses taxes annexes
- Intérêts d'emprunt
Louer son appartement : quelle fiscalité ?
Le régime d'imposition applicable dépend du type de location (vide ou meublée) et du montant des revenus locatifs annuels. Le propriétaire peut dans certains cas opter pour le régime le plus avantageux.
| Type de location | Régime | Plafond de revenus | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location vide | Micro-foncier | 15 000 €/an | 30 % |
| Location vide | Réel (obligatoire si > 15 000 €) | - | Charges réelles déductibles |
| Location meublée | Micro-BIC | 77 700 €/an | 50 % |
| Location meublée | Réel (obligatoire si > 77 700 €) | - | Amortissement + charges réelles |
Seuils en vigueur pour l'imposition des revenus locatifs 2026. Micro-BIC : meublé de tourisme classé bénéficie d'un abattement de 71 % jusqu'à 188 700 €.
Les propriétaires qui louent meublé peuvent demander le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) si leurs revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou représentent moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. Ce statut permet notamment de pratiquer l'amortissement comptable du bien et du mobilier au régime réel, réduisant ainsi l'assiette imposable.
Location courte durée et saisonnière
Le contrat de bail saisonnier
Un contrat de bail saisonnier est dédié à la location de courte durée (vacances, tourisme). Il est plus souple qu'un bail meublé classique : pas de durée minimale imposée, pas de droit au renouvellement automatique, liberté sur le montant du loyer. Il ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 mais du droit commun des contrats.
Louer sur Airbnb ou Booking
Tout propriétaire peut mettre son bien en location sur des plateformes en ligne. L'inscription est gratuite ; les plateformes prélèvent une commission sur chaque réservation :
- Airbnb : environ 3 % de commission par réservation, couverture en cas de dommages jusqu'à 800 000 € et assurance responsabilité civile jusqu'à 1 million de dollars inclus
- Booking : environ 15 % de commission, visibilité sur les moteurs de recherche et Google Maps, possibilité de demander un dépôt de garantie
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines villes, la location de sa résidence principale est limitée à 120 jours par an. Un numéro d'enregistrement peut être obligatoire.
Comment sous-louer son appartement ?
La sous-location désigne le fait qu'un locataire loue tout ou partie de son logement à une tierce personne. L'accord écrit du propriétaire est impérativement requis.
- Il est possible de sous-louer la totalité du logement ou seulement une partie
- Le loyer perçu par le sous-locataire ne peut pas excéder celui payé au propriétaire
- Toute sous-location non autorisée peut entraîner la résiliation du bail principal
- Si le bail principal prend fin, le contrat de sous-location prend également fin
Exception : pour les logements conventionnés Anah avec accueil familial d'adulte handicapé, aucune autorisation du propriétaire n'est nécessaire. Ce dernier doit simplement être informé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Hébergement gratuit : si un locataire héberge quelqu'un à titre gratuit, cela ne constitue pas une sous-location car aucun loyer n'est perçu.
En résumé
Louer son appartement en 2026 requiert de la méthode : un logement décent avec tous ses diagnostics, un loyer conforme à la réglementation, un dossier locataire solide, et des documents contractuels en bonne et due forme. Bien préparer chaque étape - de la vérification du bien jusqu'à la signature du bail - vous protège des litiges et vous permet d'optimiser votre rendement locatif.
Pour aller plus loin dans la gestion de votre location :
Questions fréquentes sur la mise en location
Louer meublé présente plusieurs avantages : loyer plus élevé (10 à 20 % de plus en moyenne), régime fiscal plus favorable avec un abattement de 50 % au micro-BIC (contre 30 % en micro-foncier pour la location vide), et préavis de départ du locataire réduit à 1 mois. En contrepartie, le turnover est plus important et le propriétaire doit fournir un mobilier conforme à la liste légale réglementaire (décret du 31 juillet 2015).
Un appartement peut être mis en location à n'importe quel moment de l'année. Pour la location saisonnière ou touristique, les périodes de vacances sont privilégiées. En revanche, si un locataire occupe déjà les lieux, il est protégé par la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période, même en cas d'impayés.
Oui, un parent peut tout à fait louer son appartement à son enfant. Un bail classique doit être signé, le loyer doit être conforme au marché et déclaré aux impôts. Attention : dans le cadre du dispositif Pinel, il est possible de louer à un ascendant ou descendant, à condition qu'il ne fasse pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire.
Pour trouver un locataire fiable rapidement, soignez l'annonce (photos lumineuses, description précise, mention de la classe DPE), diffusez-la sur plusieurs plateformes simultanément, et organisez des créneaux de visites groupées pour gagner du temps. Lors de la sélection, vérifiez la cohérence du dossier (bulletins de salaire, contrat de travail) et calculez le taux d'effort du candidat (loyer / revenus), qui ne devrait pas dépasser 33 %.
Si le logement loué ne répond pas aux critères de décence, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires. Le bailleur s'expose à une réduction ou suspension du loyer et au remboursement des loyers perçus pendant la période de non-décence. Depuis 2025, louer un logement classé G au DPE est interdit et peut entraîner des sanctions administratives.