Sous location du logement : que dit la loi ?

À la différence des contrats de bail classiques, le contrat de sous location n’est pas régi par une loi spécifique encadrant son contenu. Pour sous-louer un logement vide ou un logement meublé, un locataire doit néanmoins obtenir l’accord écrit du bailleur et respecter un certain nombre de conditions. Ce guide explique la responsabilité et les risques de chacune des parties prenantes : propriétaire, locataire-bailleur et sous-locataire.

Qu’est-ce que la sous location ?

La sous location est une forme de location permettant à un locataire qui s’absente pendant une courte ou une longue période de sous-louer son logement à une personne tierce, appelée sous-locataire.

Définition de la sous location

La sous location est définie par l’établissement d’un contrat de location entre un locataire et une personne tierce. Ce type de location n’est possible qu’en cas d’accord du propriétaire du bien immobilier. Concrètement, le locataire-bailleur loue tout ou partie de son domicile à un sous-locataire en échange d’une compensation financière.

Attention : si un locataire héberge une ou plusieurs personnes tierces sans compensation financière, on parle d’hébergement à titre gratuit. À partir du moment où le locataire ne reçoit pas de loyer, il est libre de disposer de son logement comme il le souhaite et donc d’héberger de la famille ou des proches sans accord préalable du bailleur.

Comment peut-on sous-louer son logement ?

La sous-location est une pratique très réglementée pour laquelle les différentes parties prenantes se doivent de respecter un certain nombre de conditions.

Réglementation de la sous location

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, il est interdit de sous-louer un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une location meublée ou vide, sans accord écrit du bailleur, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

En cas d’accord du propriétaire, le locataire doit établir un contrat de sous location avec le sous-locataire afin que la location soit considérée comme effective. Au-delà du simple accord, le propriétaire de la résidence doit également valider le loyer maximum de la sous-location en indiquant qu’il ne peut pas dépasser le montant du loyer initial. Cela permet d’éviter tous types de spéculations de la part du locataire-bailleur.

Dans les grandes villes, avec l’explosion des plateformes telles que Airbnb, de nombreux locataires sont tentés de sous-louer leur domicile. Ils utilisent alors un contrat de location saisonnière lorsqu’ils partent en vacances ou s’absentent le temps d’un weekend.

Si un propriétaire accepte la sous location saisonnière, il doit également s’assurer que le locataire effectue l’ensemble des démarches obligatoires :

• La déclaration à la mairie
• Le paiement de la taxe de séjour
• Les formalités de télédéclaration
• Respect du nombre de nuitées maximum autorisé par la commune

La sous-location est donc autorisée par la loi pour des courtes périodes (location saisonnière) ou sur du long terme à partir du moment où le locataire obtient l’accord explicite et écrit du propriétaire. Il doit ensuite s’acquitter de l’ensemble des démarches nécessaires : établissement d’un contrat de location, démarches auprès de la commune en cas de location saisonnière…

Pour les logements meublés, si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, la sous-location ne nécessite pas l’accord du bailleur sauf si mention contraire dans le contrat de location.

Obtenir l’autorisation du bailleur

Pour obtenir l’autorisation de sous-louer son logement, un locataire doit demander l’autorisation au bailleur à l’aide d’un courrier recommandé et obtenir une réponse écrite de ce dernier. Voici un exemple de demande d’autorisation en cas d’absence prolongée à envoyer par courrier au propriétaire ou à l’agence en charge du bien immobilier :

Pour que la sous-location soit effective, le locataire-bailleur doit établir un contrat de sous-location et y joindre l’accord écrit du propriétaire.

Risques et recours en cas de refus du bailleur

Un propriétaire est libre d’accepter ou de refuser une demande de sous-location sans besoin de se justifier. Dans le cas d’un refus du propriétaire, il n’existe aucun recours possible pour le locataire.

Par ailleurs, la sous location étant très encadrée, un locataire qui décide de sous-louer son logement sans l’accord écrit du propriétaire s’expose à des risques importants. Il peut tout d’abord voir le bailleur résilier son contrat de bail et demander des dommages et intérêts pour préjudice. Enfin, le locataire-bailleur peut également s’exposer à des sanctions pénales. Il est donc vivement recommandé d’obtenir l’accord écrit du propriétaire avant de sous-louer son logement.

Les différents types de sous location

La nature et l’usage d’un bien immobilier affectent également la possibilité de sous-louer ou non une résidence. Il est par exemple interdit de sous-louer un logement HLM sauf cas spécifiques :

• Le locataire-bailleur est une association ou un organisme social à destination de publics fragiles (étudiants, handicapés, etc)
• Le sous-locataire est une personne âgée, un jeune de moins de 30 ans, une personne handicapée ou titulaire d’un agrément du conseil général

De même, alors qu’il est autorisé de sous-louer un local professionnel (sauf mention contraire dans le contrat de bail), la sous-location de locaux commerciaux doit être autorisée dans le bail principal ou à posteriori à l’aide d’un courrier rédigé par le propriétaire ou l’agence en charge du bien immobilier.

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Depuis la loi Elan de 2018, il est dorénavant possible pour les locataires âgées de plus de 60 ans de sous-louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de 30 ans. En échange, le sous-locataire verse une contrepartie financière et effectue certaines tâches pour aider la personne âgée dans son quotidien.

Pour mettre en place ce type de contrat de cohabitation intergénérationnelle, il suffit au locataire de prévenir le bailleur qui ne peut pas s’y opposer.

Quelle législation pour la sous location ?

Comme pour les locations classiques, le cadre juridique de la sous-location impacte le contrat de location, les différents éléments intégrés à ce dernier mais aussi les relations contractuelles avec les fournisseur d’énergie ou encore l’assurance habitation.

Modèle de contrat de sous location gratuit PDF

Le bail de sous location n'a pas de contenu obligatoire juridiquement, comme c'est le cas pour un contrat de bail classique. Cependant, il est tout à fait possible d'utiliser un modèle à télécharger au format PDF :

Contrat de sous-location PDF

Contrat de sous location

La rédaction d’un contrat de sous location implique le respect de nombreuses règles et conditions propres à ce type de location et souvent méconnues du grand public. Que ce soit par rapport aux modalités de la location, à l’état des lieux ou encore au dépôt de garantie, la sous-location dispose d’un cadre spécifique qui la distingue d’un contrat de bail classique.

Quel contrat pour une sous location ?

Lors de l’établissement d’un contrat de sous-location, le locataire-bailleur et le sous-locataire doivent inscrire les modalités de la location sur le contrat :

• Durée du bail de location
• Montant et date du versement du loyer
• Modalités de résiliation du contrat
• Dépôt de garantie
• Obligations contractuelles de chacune des parties prenantes

Le bail de sous-location n’est pas régi par une loi spécifique et ne possède donc pas un contenu obligatoire défini par la loi. De même, le locataire principal doit joindre l’accord écrit du bailleur ainsi qu’une copie du bail initial incluant les éléments obligatoires tels que la notice d’information et les diagnostics techniques immobiliers.

Enfin, les modalités du contrat de sous location ne peuvent pas dépasser celles du contrat principal et notamment en ce qui concerne la durée de la location ou le montant du loyer.

Sous location et état des lieux

De la même manière que pour l’ensemble des baux de location, l’état des lieux peut être annexé au contrat de sous-location. Le locataire-bailleur et le sous-locataire doivent donc réaliser deux états des lieux : un état des lieux d’entrée lors de l’emménagement et un état des lieux de sortie lors du déménagement, une fois le bien immobilier nettoyé et vidé des cartons de déménagement.

À la suite de l’état des lieux de sortie, le locataire-bailleur restitue le dépôt de garantie si aucune dégradation locative n’est constatée. Cet état des lieux permet notamment au locataire-bailleur de se prévenir des éventuelles dégradations locatives dont il est lui-même responsable aux yeux du propriétaire ou de l’agence en charge du logement.

Le dépôt de garantie en sous location

Même si le dépôt de garantie ne représente pas une obligation légale, il est souvent intégré au contrat de sous location : il permet au locataire principal de se couvrir dans le cas où le sous-locataire manque à ses obligations contractuelles.

Le locataire-bailleur étant dans l’obligation de respecter les termes du contrat initial, le dépôt de garantie lui permet de se prémunir contre les risques de loyer impayé ou de dégradations locatives.

Résiliation du contrat et période de préavis

Le contrat de sous location n’étant pas régi par une loi spécifique, il est conseillé de spécifier les modalités de résiliation du contrat ainsi que la période de préavis afin d’éviter tout type de litige.

À la différence des contrats de bail classiques qui possèdent des périodes de préavis imposées par la loi en fonction du type de logement, les modalités de résiliation dans le cadre d’une sous-location sont libres. Il suffit que le locataire principal et le sous-locataire s’entendent sur ces dernières (aucune lettre de préavis ou courrier de résiliation de bail n'est donc nécessaire).

La sous location et les fournisseurs d’accès

En ce qui concerne l’électricité ou la fourniture d’accès internet et telecom, le locataire-bailleur et le sous-locataire sont libres de trouver un arrangement entre eux :

• Ajouter le montant des factures aux charges du logement
• Laisser le sous-locataire souscrire de nouveaux contrats

En ce qui concerne l’électricité, il est souvent intéressant pour le sous-locataire de souscrire à un nouveau contrat afin d’éviter tout type de litige sur la consommation propre à chacune des deux parties prenantes.

L’assurance habitation en sous location

Il n’est pas obligatoire pour un sous-locataire de souscrire une assurance habitation sauf mention contraire spécifiée dans le contrat de bail.

Il est, cependant, fortement recommandé de souscrire à une assurance habitation multirisque (MRH) ou à une assurance habitation dont les risques couverts sont spécifiés pour l’ensemble de la durée du contrat. En effet, la police d’assurance habitation permet de se prémunir contre différents types de sinistres : catastrophes naturelles, incendies, dégâts des eaux, litiges avec voisinage ….

Sous location : risques et responsabilités

La mise en place d’une sous location entraîne de fait une relation contractuelle tripartite entre l’ensemble des parties prenantes dont le locataire principal est l’élément central. Il est donc essentiel de comprendre la responsabilité et les risques de chacun en cas de loyer impayé, de dégradations locatives ou encore de nuisances sonores.

Risques et responsabilités pour le locataire-bailleur

Lorsqu’un propriétaire donne son accord pour une sous location, il est entendu que le locataire principal reste tenu d’effectuer l’ensemble des obligations contractuelles du contrat de bail.

Le locataire-bailleur est donc responsable de l’ensemble des manquements du sous-locataire que ce soit en termes de loyer impayé, de dégradations locatives ou de litige avec le voisinage. C’est en effet lui qui continue à verser le loyer et les charges au bailleur et qui doit payer les éventuelles dégradations locatives à la suite de l’état des lieux de sortie.

Il est également responsable des éventuelles nuisances sonores et prend le risque de voir son contrat de bail résilié si les tapages diurnes ou tapages nocturnes sont récurrents. Pour toutes ces raisons et afin de pouvoir se retourner contre le sous-locataire, il est essentiel de rédiger un contrat de sous-location faisant mention de chacun de ces aspects.

Quels sont les risques pour le sous-locataire ?

Le sous-locataire est responsable de l’ensemble des éléments figurants dans le contrat de sous location mais ne bénéficie pas d’une protection légale qui encadre les contrats de location classique vide ou meublé.

Ainsi, alors que le sous-locataire est responsable du versement du loyer ou encore de la réparation des éventuelles dégradations locatives qu’il commet, il n’a pas de relation directe avec le propriétaire. Ainsi, il ne peut pas intervenir auprès du propriétaire en cas de problème dans le logement nécessitant des travaux mais doit demander au locataire principal de contacter ce dernier.

Par ailleurs, en cas de résiliation du contrat de bail principal à l’initiative du bailleur ou du locataire, le contrat de sous-location prend automatiquement fin lui aussi. De même, en cas de vente du bien immobilier, le sous-locataire n’a pas la moindre priorité pour l’achat à la différence du locataire principal.

La sous-location est donc une forme de location précaire puisque le sous-locataire voit sa responsabilité engagée sur différents aspects mais ne dispose pas des mêmes garanties que dans une location classique.