Accord écrit bailleur

Obligatoire depuis la loi Alur du 24 mars 2014 pour toute résidence principale sous-louée

Loyer plafonné

Le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal payé par le locataire

Résiliation possible

La résiliation du bail principal entraîne automatiquement la fin du contrat de sous-location

Meublé et vide

La sous-location est soumise aux mêmes règles qu'il s'agisse d'un logement meublé ou non meublé

Qu'est-ce que la sous-location ?

La sous-location est une forme de location dans laquelle un locataire, appelé locataire-bailleur, met à la disposition d'une personne tierce (le sous-locataire) tout ou partie de son logement en échange d'une contrepartie financière. Elle se distingue de l'hébergement à titre gratuit : dès lors qu'aucun loyer n'est perçu, le locataire est libre d'héberger des proches sans autorisation particulière.

Définition juridique de la sous-location

Sur le plan juridique, la sous-location naît de l'établissement d'un contrat de sous-location entre le locataire et le sous-locataire. Ce contrat crée une relation tripartite : propriétaire → locataire-bailleur → sous-locataire. Le locataire principal reste l'unique interlocuteur du propriétaire et conserve l'entière responsabilité du respect du contrat de bail initial.

Réglementation applicable en 2026

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, il est interdit de sous-louer un logement constituant la résidence principale du locataire, qu'il s'agisse d'un logement vide ou d'un logement meublé, sans l'accord écrit du propriétaire. Cette règle s'applique à tous les baux conclus à compter du 24 mars 2014.

Exception : pour les baux meublés signés avant le 24 mars 2014, la sous-location ne nécessitait pas l'accord du bailleur, sauf mention contraire inscrite dans le contrat de location.

En cas d'accord du propriétaire, deux conditions cumulatives s'imposent :

  • Un contrat de sous-location écrit doit être établi entre le locataire et le sous-locataire
  • Le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer principal : le bailleur doit valider ce plafond par écrit

Sous-location saisonnière (Airbnb et autres plateformes)

Avec l'essor des plateformes telles qu'Airbnb, de nombreux locataires sont tentés de sous-louer leur logement lors de leurs absences. Cette pratique est légale à condition d'obtenir l'accord écrit du bailleur et d'accomplir les démarches obligatoires :

  • Déclaration préalable auprès de la mairie (numéro d'enregistrement)
  • Paiement de la taxe de séjour
  • Respect du nombre de nuitées maximum autorisé par la commune (souvent 120 nuits/an)
  • Formalités de télédéclaration sur la plateforme

Les différents types de sous-location

La nature du logement et son usage affectent la possibilité de sous-louer :

  • Logement HLM : la sous-location est en principe interdite, sauf si le locataire-bailleur est un organisme social accueillant des publics fragiles, ou si le sous-locataire est une personne âgée, handicapée ou un jeune de moins de 30 ans
  • Local professionnel : la sous-location est autorisée sauf clause contraire dans le bail
  • Local commercial : la sous-location doit être expressément autorisée dans le bail principal ou par courrier du propriétaire

Cohabitation intergénérationnelle solidaire

Introduit par la loi Elan de 2018, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire permet aux locataires de plus de 60 ans de sous-louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de 30 ans, en échange d'une contrepartie financière modeste et de services d'entraide. Le locataire n'a qu'à en informer le bailleur, qui ne peut pas s'y opposer.

Comment obtenir l'autorisation du bailleur ?

Pour sous-louer légalement son logement, le locataire doit adresser une demande écrite au propriétaire ou à l'agence en charge du bien, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur dispose d'un délai raisonnable pour répondre et est libre d'accepter ou de refuser sans avoir à motiver sa décision.

Modèle de demande d'autorisation de sous-location

[Nom et coordonnées du locataire]

[Nom et coordonnées du bailleur / de l'agence]

Fait à [Ville], le [Date]

Objet : Demande d'autorisation de sous-location pour le logement situé [Adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Locataire du [Adresse du logement] depuis le [Date d'entrée], je me permets de vous contacter afin d'obtenir votre autorisation pour sous-louer mon logement à une personne tierce.

Cette demande intervient en raison de [expliciter la raison : absence professionnelle, mutation, etc.] pour une période de [Durée] à compter du [Date de départ].

Conformément à l'article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à la loi Alur du 24 mars 2014, votre autorisation écrite est nécessaire. Je m'engage à vous communiquer l'identité du sous-locataire, à vous verser les loyers selon les modalités habituelles, et à vous soumettre pour validation le montant du loyer de sous-location, qui ne dépassera pas le montant de mon loyer actuel.

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes meilleures salutations.

[Signature du locataire]

Que faire en cas de refus du bailleur ?

Un propriétaire est libre de refuser une demande de sous-location sans avoir à se justifier. En cas de refus, aucun recours légal n'est ouvert au locataire. Un locataire qui passe outre le refus ou qui sous-loue sans autorisation s'expose à des conséquences graves :

  • Résiliation du bail par le bailleur via la clause résolutoire
  • Demande de dommages et intérêts pour préjudice
  • Sanctions pénales en cas de sous-location abusive

Le contrat de sous-location : rédaction et contenu

Contrairement au contrat de bail classique, le bail de sous-location n'est pas régi par une loi imposant un contenu obligatoire précis. Cependant, pour protéger toutes les parties, il est fortement recommandé de rédiger un contrat écrit complet.

Contenu recommandé du contrat de sous-location

Le contrat de sous-location doit mentionner au minimum :

  • Identité du locataire-bailleur et du sous-locataire
  • Description précise du logement sous-loué (adresse, surface, équipements)
  • Durée de la sous-location et date de prise d'effet
  • Montant du loyer et date de versement (ne pouvant excéder le loyer principal)
  • Montant du dépôt de garantie (non obligatoire mais recommandé)
  • Modalités de résiliation et durée du préavis
  • Obligations contractuelles de chaque partie

À ce contrat doivent être annexés : l'accord écrit du bailleur, une copie du bail principal, la notice d'information et les diagnostics techniques immobiliers.

Un modèle de contrat de sous-location au format PDF est disponible en téléchargement gratuit : Contrat de sous-location PDF.

État des lieux en sous-location

Il est vivement conseillé de réaliser deux états des lieux lors d'une sous-location : un état des lieux d'entrée lors de l'emménagement et un état des lieux de sortie lors du départ du sous-locataire. Ces documents permettent au locataire-bailleur de se prémunir contre les dégradations dont il est responsable vis-à-vis du propriétaire.

Dépôt de garantie en sous-location

Bien que non obligatoire, le dépôt de garantie est fréquemment inséré dans le contrat de sous-location. Il protège le locataire-bailleur contre les risques de loyers impayés ou de dégradations locatives commises par le sous-locataire. À la fin de la sous-location, le locataire-bailleur restitue le dépôt si aucune dégradation n'est constatée à l'état des lieux de sortie.

Durée, renouvellement et résiliation

Le contrat de sous-location ne peut pas prévoir des conditions plus avantageuses que celles du bail principal, notamment en ce qui concerne la durée. À la différence des baux classiques qui imposent des préavis légaux, les modalités de résiliation en sous-location sont librement négociées entre le locataire et le sous-locataire. Il est essentiel de les spécifier clairement dans le contrat pour éviter tout litige.

Lorsque le locataire principal donne congé au bailleur ou que le bail principal est résilié, le contrat de sous-location prend automatiquement fin à la même date, quelle que soit la durée initialement prévue.

Aspects pratiques de la sous-location

Loyer et charges : le principe du plafonnement

Le loyer de sous-location est soumis à un principe de plafonnement strict : il ne peut pas dépasser le montant du loyer principal versé au propriétaire. Si l'encadrement des loyers s'applique dans la commune, les mêmes règles s'imposent à la sous-location. Tout loyer de sous-location excédant le loyer principal serait illicite et pourrait exposer le locataire à des poursuites.

La révision du loyer de sous-location peut être prévue contractuellement, mais ne saurait conduire à dépasser le loyer principal au moment de la révision.

Énergie et fournisseurs d'accès

Concernant l'électricité, le gaz et l'accès internet, le locataire-bailleur et le sous-locataire s'organisent librement :

  • Inclure les factures dans les charges locatives réclamées au sous-locataire
  • Laisser le sous-locataire souscrire ses propres contrats d'énergie

La seconde option est généralement préférable pour éviter tout litige sur la consommation respective de chaque partie.

Assurance habitation en sous-location

La souscription d'une assurance habitation n'est pas légalement obligatoire pour le sous-locataire, sauf si le contrat de sous-location le prévoit explicitement. Il est néanmoins fortement recommandé de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH) couvrant les risques courants : incendie, dégât des eaux, catastrophes naturelles. Cette assurance protège le sous-locataire et sécurise le locataire-bailleur.

Sous-location d'un logement HLM

La sous-location d'un logement social (HLM) est en principe interdite. Des exceptions existent : si le locataire est un organisme ou une association à vocation sociale accueillant des publics fragiles (étudiants, personnes handicapées), ou si le sous-locataire est une personne âgée, un jeune de moins de 30 ans, une personne handicapée, ou un titulaire d'un agrément du conseil départemental.

Risques et responsabilités en sous-location

La mise en place d'une sous-location crée une relation contractuelle tripartite dans laquelle le locataire principal occupe une position centrale. Il est tenu responsable vis-à-vis du bailleur de l'ensemble des manquements du sous-locataire.

Responsabilités du locataire-bailleur

Le locataire-bailleur reste entièrement responsable de ses obligations contractuelles envers le propriétaire, qu'un sous-locataire occupe le logement ou non. Concrètement, il doit :

  • Continuer à verser le loyer et les charges au propriétaire
  • Répondre des loyers impayés et dégradations commis par le sous-locataire
  • Assumer les conséquences des éventuelles nuisances sonores, notamment les tapages diurnes ou tapages nocturnes causés par le sous-locataire
  • Payer les éventuelles dégradations constatées à l'état des lieux de sortie

C'est pourquoi il est indispensable de rédiger un contrat de sous-location détaillé, incluant un dépôt de garantie et des clauses permettant au locataire-bailleur de se retourner contre le sous-locataire défaillant.

Risques pour le sous-locataire

Le sous-locataire se trouve dans une position juridiquement précaire : il n'a aucun lien contractuel direct avec le propriétaire du bien et ne bénéficie pas des protections légales accordées aux locataires classiques.

En pratique, cela signifie :

  • Il ne peut pas s'adresser directement au propriétaire en cas de travaux nécessaires ou de problème dans le logement
  • En cas de résiliation du bail principal (à l'initiative du bailleur ou du locataire), le contrat de sous-location prend fin immédiatement
  • Il ne bénéficie d'aucun droit de préemption en cas de vente du bien
  • Ses recours en cas de litige se limitent aux clauses du contrat de sous-location conclu avec le locataire-bailleur
Pour sécuriser au maximum la relation, le sous-locataire a tout intérêt à exiger une copie de l'autorisation écrite du bailleur et une copie du bail principal avant de signer le contrat de sous-location. Ces documents constituent sa protection essentielle.

Questions fréquentes sur la sous-location

Oui. Le bailleur peut insérer dans le contrat de bail une clause interdisant expressément la sous-location. Dans ce cas, même si le locataire obtient ultérieurement l'accord verbal du propriétaire, une autorisation écrite reste indispensable pour que la sous-location soit légale. En l'absence de toute clause dans le bail, la sous-location reste soumise à l'accord écrit préalable du bailleur, comme le prévoit la loi Alur.

Non. La loi est formelle : le loyer perçu par le locataire-bailleur pour la sous-location ne peut pas dépasser le montant du loyer qu'il verse lui-même au propriétaire. Tout dépassement est illicite et peut entraîner des sanctions. Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, les plafonds réglementaires s'appliquent aussi à la sous-location.

La résiliation du bail principal entraîne automatiquement la fin du contrat de sous-location, quelle que soit la durée initialement convenue. Le sous-locataire n'a aucun droit au maintien dans les lieux vis-à-vis du propriétaire. Il est donc conseillé d'inclure dans le contrat de sous-location une clause informant le sous-locataire de ce risque et prévoyant un préavis de bonne foi en cas de résiliation anticipée du bail principal.

Non. Certains types de baux excluent ou restreignent fortement la sous-location. Les logements HLM sont en principe non sous-louables sauf exceptions légales. Les baux mobilité étant par nature de très courte durée, la sous-location y est peu pratiquée. Pour les locaux commerciaux, une clause expresse du bail principal ou un accord écrit du bailleur est exigé. Seule la cohabitation intergénérationnelle solidaire échappe à l'obligation d'accord du bailleur, sous conditions.

Oui, sous conditions. Le sous-locataire peut bénéficier des aides au logement (APL, ALS, ALF) versées par la CAF ou la MSA, à condition que la sous-location soit régulièrement déclarée et que le logement constitue sa résidence principale. Il devra fournir le contrat de sous-location et l'autorisation écrite du bailleur. Une sous-location non autorisée prive le sous-locataire de ce droit, en plus d'exposer le locataire-bailleur aux risques mentionnés ci-dessus.

L'essentiel sur la sous-location en 2026

La sous-location est une pratique légale, à condition de respecter scrupuleusement les règles imposées depuis la loi Alur : obtenir l'accord écrit du bailleur, rédiger un contrat de sous-location complet, et plafonner le loyer au montant du bail principal. Toute sous-location sans autorisation expose le locataire à la résiliation de son bail et à des dommages et intérêts.

Pour le sous-locataire, la prudence est de mise : exiger systématiquement la copie de l'accord du propriétaire et du bail principal, et comprendre que la sous-location ne lui confère pas les mêmes protections qu'un bail classique. La fin du bail principal entraîne automatiquement la fin de son contrat de sous-location.

Pour approfondir vos connaissances sur les contrats de location et vos droits, consultez les guides associés :