Sous location du logement : que dit la loi ?

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ModÚle de contrat de sous locationTéléchargez un modÚle gratuit de contrat de sous location. ModÚle actualisé 2023 - Loi Alur.
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À la diffĂ©rence des contrats de bail classiques, le contrat de sous location n’est pas rĂ©gi par une loi spĂ©cifique encadrant son contenu. Pour sous-louer un logement vide ou un logement meublĂ©, un locataire doit nĂ©anmoins obtenir l’accord Ă©crit du bailleur et respecter un certain nombre de conditions. Ce guide explique la responsabilitĂ© et les risques de chacune des parties prenantes : propriĂ©taire, locataire-bailleur et sous-locataire.

Qu’est-ce que la sous location ?

sous location chambre

La sous location est une forme de location permettant Ă  un locataire qui s’absente pendant une courte ou une longue pĂ©riode de sous-louer son logement Ă  une personne tierce, appelĂ©e sous-locataire.

DĂ©finition de la sous location

La sous location est dĂ©finie par l’établissement d’un contrat de bail entre un locataire et une personne tierce. Ce type de location n’est possible qu’en cas d’accord du propriĂ©taire du bien immobilier. ConcrĂštement, le locataire-bailleur loue tout ou partie de son domicile Ă  un sous-locataire en Ă©change d’une compensation financiĂšre.

Attention : si un locataire hĂ©berge une ou plusieurs personnes tierces sans compensation financiĂšre, on parle d’hĂ©bergement Ă  titre gratuit. À partir du moment oĂč le locataire ne reçoit pas de loyer, il est libre de disposer de son logement comme il le souhaite et donc d’hĂ©berger de la famille ou des proches sans accord prĂ©alable du bailleur.

Comment peut-on sous-louer son logement ?

La sous-location est une pratique trÚs réglementée pour laquelle les différentes parties prenantes se doivent de respecter un certain nombre de conditions.

RĂ©glementation de la sous location

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, il est interdit de sous-louer un bien immobilier, qu'il s'agisse d'une location meublĂ©e ou vide, sans accord Ă©crit du bailleur, dĂšs lors qu’il s’agit de la rĂ©sidence principale du locataire.

En cas d’accord du propriĂ©taire, le locataire doit Ă©tablir un contrat de sous location avec le sous-locataire afin que la location soit considĂ©rĂ©e comme effective. Au-delĂ  du simple accord, le propriĂ©taire de la rĂ©sidence doit Ă©galement valider le loyer maximum de la sous-location en indiquant qu’il ne peut pas dĂ©passer le montant du loyer initial. Cela permet d’éviter tous types de spĂ©culations de la part du locataire-bailleur.

Dans les grandes villes, avec l’explosion des plateformes telles que Airbnb, de nombreux locataires sont tentĂ©s de sous-louer leur domicile. Ils utilisent alors un contrat de location saisonniĂšre lorsqu’ils partent en vacances ou s’absentent le temps d’un weekend.

reglementation sous location

Si un propriĂ©taire accepte la sous location saisonniĂšre, il doit Ă©galement s’assurer que le locataire effectue l’ensemble des dĂ©marches obligatoires :

  • La dĂ©claration Ă  la mairie
  • Le paiement de la taxe de sĂ©jour
  • Les formalitĂ©s de tĂ©lĂ©dĂ©claration
  • Respect du nombre de nuitĂ©es maximum autorisĂ© par la commune

La sous-location est donc autorisĂ©e par la loi pour des courtes pĂ©riodes (location saisonniĂšre) ou sur du long terme Ă  partir du moment oĂč le locataire obtient l’accord explicite et Ă©crit du propriĂ©taire. Il doit ensuite s’acquitter de l’ensemble des dĂ©marches nĂ©cessaires : Ă©tablissement d’un contrat de location, dĂ©marches auprĂšs de la commune en cas de location saisonniĂšre


Pour les logements meublĂ©s, si le bail a Ă©tĂ© signĂ© avant le 24 mars 2014, la sous-location ne nĂ©cessite pas l’accord du bailleur sauf si mention contraire dans le contrat de location.

Obtenir l’autorisation du bailleur

Pour obtenir l’autorisation de sous-louer son logement, un locataire doit demander l’autorisation au bailleur Ă  l’aide d’un courrier recommandĂ© et obtenir une rĂ©ponse Ă©crite de ce dernier. Voici un exemple de demande d’autorisation en cas d’absence prolongĂ©e Ă  envoyer par courrier au propriĂ©taire ou Ă  l’agence en charge du bien immobilier :

[Nom et coordonnées du locataire]

[Nom et coordonnées du bailleur]

Fait Ă  [Ville], le [Date]

Objet : Demande d’autorisation de sous-location pour le logement situĂ© [Adresse du logement]

Madame, Monsieur,

Locataire du [Adresse du logement], je me permets de vous contacter pour vous demander l’autorisation de sous-louer mon logement à une personne tierce.

Ma demande survient suite Ă  l’obligation de m’absenter du logement pour une pĂ©riode de [Nombre de mois] Ă  compter du [Date de dĂ©part] en raison de [expliciter la raison personnelle ou professionnelle].

En respect de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, votre autorisation écrite est nécessaire afin de pouvoir sous-louer mon domicile. Cette autorisation sera jointe au contrat de sous-location comme la loi Alur du 24 mars 2014 le prévoit.

Je me tiens Ă  votre disposition pour vous prĂ©senter le/ les sous-locataire(s) si vous le souhaitez et m’engage Ă  vous verser les loyers selon les modalitĂ©s habituelles ainsi qu’à assumer financiĂšrement l’ensemble des dĂ©gradations locatives Ă©ventuelles.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes meilleures salutations.

[Signature du locataire]

Pour que la sous-location soit effective, le locataire-bailleur doit Ă©tablir un contrat de sous-location et y joindre l’accord Ă©crit du propriĂ©taire.

Risques et recours en cas de refus du bailleur

Un propriĂ©taire est libre d’accepter ou de refuser une demande de sous-location sans besoin de se justifier. Dans le cas d’un refus du propriĂ©taire, il n’existe aucun recours possible pour le locataire.

Par ailleurs, la sous location Ă©tant trĂšs encadrĂ©e, un locataire qui dĂ©cide de sous-louer son logement sans l’accord Ă©crit du propriĂ©taire s’expose Ă  des risques importants. Il peut tout d’abord voir le bailleur rĂ©silier son contrat de bail et demander des dommages et intĂ©rĂȘts pour prĂ©judice. Enfin, le locataire-bailleur peut Ă©galement s’exposer Ă  des sanctions pĂ©nales. Il est donc vivement recommandĂ© d’obtenir l’accord Ă©crit du propriĂ©taire avant de sous-louer son logement.

Les différents types de sous location

contrat sous location

La nature et l’usage d’un bien immobilier affectent Ă©galement la possibilitĂ© de sous-louer ou non une rĂ©sidence. Il est par exemple interdit de sous-louer un logement HLM sauf cas spĂ©cifiques :

  • Le locataire-bailleur est une association ou un organisme social Ă  destination de publics fragiles (Ă©tudiants, handicapĂ©s, etc)
  • Le sous-locataire est une personne ĂągĂ©e, un jeune de moins de 30 ans, une personne handicapĂ©e ou titulaire d’un agrĂ©ment du conseil gĂ©nĂ©ral

De mĂȘme, alors qu’il est autorisĂ© de sous-louer un local professionnel (sauf mention contraire dans le contrat de bail), la sous-location de locaux commerciaux doit ĂȘtre autorisĂ©e dans le bail principal ou Ă  posteriori Ă  l’aide d’un courrier rĂ©digĂ© par le propriĂ©taire ou l’agence en charge du bien immobilier.

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Depuis la loi Elan de 2018, il est dorénavant possible pour les locataires ùgées de plus de 60 ans de sous-louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de 30 ans. En échange, le sous-locataire verse une contrepartie financiÚre et effectue certaines tùches pour aider la personne ùgée dans son quotidien.

Pour mettre en place ce type de contrat de cohabitation intergĂ©nĂ©rationnelle, il suffit au locataire de prĂ©venir le bailleur qui ne peut pas s’y opposer.

Quelle législation pour la sous location ?

sous location loi

Comme pour les locations classiques, le cadre juridique de la sous-location impacte le contrat de location, les diffĂ©rents Ă©lĂ©ments intĂ©grĂ©s Ă  ce dernier mais aussi les relations contractuelles avec les fournisseur d’énergie ou encore l’assurance habitation.

ModĂšle de contrat de sous location gratuit PDF

Le bail de sous location n'a pas de contenu obligatoire juridiquement, comme c'est le cas pour un contrat de bail classique. Cependant, il est tout à fait possible d'utiliser un modÚle à télécharger au format PDF :

Contrat de sous-location PDF

Contrat de sous location

La rĂ©daction d’un contrat de sous location implique le respect de nombreuses rĂšgles et conditions propres Ă  ce type de location et souvent mĂ©connues du grand public. Que ce soit par rapport aux modalitĂ©s de la location, Ă  l’état des lieux ou encore au dĂ©pĂŽt de garantie, la sous-location dispose d’un cadre spĂ©cifique qui la distingue d’un contrat de bail classique.

Quel contrat pour une sous location ?

Lors de l’établissement d’un contrat de sous-location, le locataire-bailleur et le sous-locataire doivent inscrire les modalitĂ©s de la location sur le contrat :

  • DurĂ©e du bail de location ;
  • Montant et date du versement du loyer ;
  • ModalitĂ©s de rĂ©siliation du contrat ;
  • DĂ©pĂŽt de garantie ;
  • Obligations contractuelles de chacune des parties prenantes.

Le bail de sous-location n’est pas rĂ©gi par une loi spĂ©cifique et ne possĂšde donc pas un contenu obligatoire dĂ©fini par la loi. De mĂȘme, le locataire principal doit joindre l’accord Ă©crit du bailleur ainsi qu’une copie du bail initial incluant les Ă©lĂ©ments obligatoires tels que la notice d’information et les diagnostics techniques immobiliers.

Enfin, les modalités du contrat de sous location ne peuvent pas dépasser celles du contrat principal et notamment en ce qui concerne la durée de la location ou le montant du loyer.

Sous location et Ă©tat des lieux

De la mĂȘme maniĂšre que pour l’ensemble des baux de location, l’état des lieux peut ĂȘtre annexĂ© au contrat de sous-location. Le locataire-bailleur et le sous-locataire doivent donc rĂ©aliser deux Ă©tats des lieux : un Ă©tat des lieux d’entrĂ©e lors de l’emmĂ©nagement et un Ă©tat des lieux de sortie lors du dĂ©mĂ©nagement, une fois le bien immobilier nettoyĂ© et vidĂ© des cartons de dĂ©mĂ©nagement.

À la suite de l’état des lieux de sortie, le locataire-bailleur restitue le dĂ©pĂŽt de garantie si aucune dĂ©gradation locative n’est constatĂ©e. Cet Ă©tat des lieux permet notamment au locataire-bailleur de se prĂ©venir des Ă©ventuelles dĂ©gradations locatives dont il est lui-mĂȘme responsable aux yeux du propriĂ©taire ou de l’agence en charge du logement.

Le dépÎt de garantie en sous location

depot de garantie sous location

MĂȘme si le dĂ©pĂŽt de garantie ne reprĂ©sente pas une obligation lĂ©gale, il est souvent intĂ©grĂ© au contrat de sous location : il permet au locataire principal de se couvrir dans le cas oĂč le sous-locataire manque Ă  ses obligations contractuelles.

Le locataire-bailleur Ă©tant dans l’obligation de respecter les termes du contrat initial, le dĂ©pĂŽt de garantie lui permet de se prĂ©munir contre les risques de loyer impayĂ© ou de dĂ©gradations locatives.

Résiliation du contrat et période de préavis

Le contrat de sous location n’étant pas rĂ©gi par une loi spĂ©cifique, il est conseillĂ© de spĂ©cifier les modalitĂ©s de rĂ©siliation du contrat ainsi que la pĂ©riode de prĂ©avis afin d’éviter tout type de litige.

À la diffĂ©rence des contrats de bail classiques qui possĂšdent des pĂ©riodes de prĂ©avis imposĂ©es par la loi en fonction du type de logement, les modalitĂ©s de rĂ©siliation dans le cadre d’une sous-location sont libres. Il suffit que le locataire principal et le sous-locataire s’entendent sur ces derniĂšres (aucune lettre de prĂ©avis ou courrier de rĂ©siliation de bail n'est donc nĂ©cessaire).

La sous location et les fournisseurs d’accùs

fournisseurs electricite

En ce qui concerne l’électricitĂ© ou la fourniture d’accĂšs internet et telecom, le locataire-bailleur et le sous-locataire sont libres de trouver un arrangement entre eux :

  • Ajouter le montant des factures aux charges du logement
  • Laisser le sous-locataire souscrire de nouveaux contrats

En ce qui concerne l’électricitĂ©, il est souvent intĂ©ressant pour le sous-locataire de souscrire Ă  un nouveau contrat afin d’éviter tout type de litige sur la consommation propre Ă  chacune des deux parties prenantes.

 

L’assurance habitation en sous location

Il n’est pas obligatoire pour un sous-locataire de souscrire une assurance habitation sauf mention contraire spĂ©cifiĂ©e dans le contrat de bail.

Il est, cependant, fortement recommandĂ© de souscrire Ă  une assurance habitation multirisque (MRH) ou Ă  une assurance habitation dont les risques couverts sont spĂ©cifiĂ©s pour l’ensemble de la durĂ©e du contrat. En effet, la police d’assurance habitation permet de se prĂ©munir contre diffĂ©rents types de sinistres : catastrophes naturelles, incendies, dĂ©gĂąts des eaux, litiges avec voisinage 
.

Sous location : risques et responsabilités

La mise en place d’une sous location entraĂźne de fait une relation contractuelle tripartite entre l’ensemble des parties prenantes dont le locataire principal est l’élĂ©ment central. Il est donc essentiel de comprendre la responsabilitĂ© et les risques de chacun en cas de loyer impayĂ©, de dĂ©gradations locatives ou encore de nuisances sonores.

Risques et responsabilités pour le locataire-bailleur

risque sous location

Lorsqu’un propriĂ©taire donne son accord pour une sous location, il est entendu que le locataire principal reste tenu d’effectuer l’ensemble des obligations contractuelles du contrat de bail.

Le locataire-bailleur est donc responsable de l’ensemble des manquements du sous-locataire que ce soit en termes de loyer impayĂ©, de dĂ©gradations locatives ou de litige avec le voisinage. C’est en effet lui qui continue Ă  verser le loyer et les charges au bailleur et qui doit payer les Ă©ventuelles dĂ©gradations locatives Ă  la suite de l’état des lieux de sortie.

Il est également responsable des éventuelles nuisances sonores et prend le risque de voir son contrat de bail résilié si les tapages diurnes ou tapages nocturnes sont récurrents. Pour toutes ces raisons et afin de pouvoir se retourner contre le sous-locataire, il est essentiel de rédiger un contrat de sous-location faisant mention de chacun de ces aspects.

Quels sont les risques pour le sous-locataire ?

Le sous-locataire est responsable de l’ensemble des Ă©lĂ©ments figurants dans le contrat de sous location mais ne bĂ©nĂ©ficie pas d’une protection lĂ©gale qui encadre les contrats de location classique vide ou meublĂ©.

Ainsi, alors que le sous-locataire est responsable du versement du loyer ou encore de la rĂ©paration des Ă©ventuelles dĂ©gradations locatives qu’il commet, il n’a pas de relation directe avec le propriĂ©taire. Ainsi, il ne peut pas intervenir auprĂšs du propriĂ©taire en cas de problĂšme dans le logement nĂ©cessitant des travaux mais doit demander au locataire principal de contacter ce dernier.

Par ailleurs, en cas de rĂ©siliation du contrat de bail principal Ă  l’initiative du bailleur ou du locataire, le contrat de sous-location prend automatiquement fin lui aussi. De mĂȘme, en cas de vente du bien immobilier, le sous-locataire n’a pas la moindre prioritĂ© pour l’achat Ă  la diffĂ©rence du locataire principal.

La sous-location est donc une forme de location prĂ©caire puisque le sous-locataire voit sa responsabilitĂ© engagĂ©e sur diffĂ©rents aspects mais ne dispose pas des mĂȘmes garanties que dans une location classique.