Bail colocation : signer un contrat unique ou individuel ?

Un seul bail de colocation peut être signé pour l'ensemble des colocataires. Le nom de tous les colocataires doit alors figurer sur le document.

Ce contrat est régi par la loi Alur qui en définit le contenu. Les contrats ci-dessous sont conformes à la loi Alur et téléchargeables gratuitement au format PDF (normes 2024) :

Contrat de colocation meublée PDF  Contrat de colocation logement vide PDF

Pour le propriétaire, le bail unique est l'option la plus avantageuse. Il s'agit de signer un contrat de location unique avec l'ensemble des colocataires en prenant soin d'y inscrire une clause de solidarité.

Le contrat de bail unique se caractérise par les éléments suivants :

• Le contrat concerne tous les colocataires ;
• Le contrat est signé par tous les colocataires ;
• La présence d'une clause de relocation : la plupart du temps, le contrat contient une clause permettant de remplacer l'un des colocataires par un nouveau en cas de départ de celui-ci. Chaque colocataire peut donc quitter le logement librement.
• Le loyer n'est pas individuel : les colocataires doivent s'arranger entre eux pour se diviser le loyer.
• En cas de clause de solidarité, chaque locataire peut être tenu responsable du paiement des impayés du logement.

C'est un type de contrat de location qui permet au propriétaire de bien s'assurer contre les impayés ou dégradations. Cependant, la contrepartie est qu'il n'est pas toujours facile de trouver des locataires dans ce cas de figure.

Selon la loi Alur, l'état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire. Toutes les parties doivent être présentes pour signer le contrat : le bailleur mais également les colocataires.

Les modalités de réalisation de l'état des lieux diffèrent selon son type :

1. Etat des lieux d'entrée : la présence de l'ensemble des colocataires est requise, ainsi que leur signature.
2. Etat des lieux de sortie : la présence du ou des derniers colocataires est requise. Si un colocataire quitte le logement avant les autres, il n'aura pas à être présent pour l'état des lieux de sortie.

Utiliser le même modèle pour l'entrée et la sortie Il est judicieux d'utiliser le même modèle pour réaliser l'état des lieux d'entrée puis de sortie. En effet, cela facilite la comparaison des deux documents pour évaluer l'évolution de l'état du logement au cours de la location.
Voici un modèle d'état des lieux conforme aux normes de la loi Alur (2024) :
Etat des lieux - colocation  PDF

Lorsque le bail de colocation est unique, le montant du loyer indiqué est le montant global. Les colocataires se le partagent en s'arrangeant entre eux. Le loyer peut ainsi être découpé en parts égales, ou en fonction de la taille des parties privatives de chaque colocataire. En règle générale, un colocataire règle le loyer auprès du bailleur pour l'ensemble des locataires, qui lui transfèrent chacun leur quote-part au préalable.

Le tout est de réaliser une répartition équitable entre les colocataires. De plus, d'autres frais doivent être partagés entre les colocataires qui doivent s'entendre sur beaucoup d'éléments. Il peut s'agir :

• Des charges ;
• Des frais de menues réparations locatives ;
• Ou encore l'achat des meubles si la location est vide.

Pour faciliter la gestion des finances, une cagnotte collective est souvent mise en place.

Dans le cadre d'un bail de colocation unique, les charges sont payées collectivement au même moment du règlement du loyer. De la même manière que pour le loyer, les colocataires doivent se diviser entre eux les frais et les rassembler pour tout payer d'une traite.

Charges forfaitaires ou provisions pour charges ? En colocation, les charges peuvent être payées par provisions ou sous forme forfaitaire auprès du bailleur. En règle générale, le bailleur choisit le régime des provisions puis ensuite régularise les trop perçus auprès des locataires ou leur demande de régler la différence. Dans le cas de paiement de charges forfaitaires, aucune régularisation n'est possible.

Dans un bail de colocation unique, la clause de solidarité lie les colocataires ensemble. Chaque locataire titulaire du bail doit payer le loyer et les charges. Autrement dit, les colocataires sont solidaires entre eux, ils sont responsables des défauts de paiement des autres. Cela apporte plus de sécurité au bailleur.

La présence d'une clause de solidarité implique ainsi beaucoup d'engagements pour les colocataires ainsi que pour la caution. Pour cette raison, lors de la signature du bail, il est recommandé de veiller à vérifier sa présence ou non dans le contrat de colocation.

Voici un récapitulatif des implications de la clause de solidarité :

• Chaque locataire est responsable et même redevable de l'ensemble des obligations du contrat. Ainsi par exemple, si l'un des colocataires ne paye pas sa part du loyer, les autres colocataires devront payer sa part. Le bailleur peut se retourner vers un seul des colocataires pour exiger le règlement de la dette. A noter que le locataire ayant dû payer "pour" un de ses colocataires peut se retourner contre lui.
• La caution d'un colocataire est également solidaire des dettes des autres colocataires.
• Si le colocataire ayant donné son préavis ne trouve pas de remplaçant, il reste tenu de régler le loyer et les charges jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis. Les obligations de la caution prennent fin 6 mois après également.
• Si le colocataire a trouvé son remplaçant, il doit tout de même continuer de payer le loyer (charges comprises) jusqu'à la fin de son préavis.

En cas d'absence de clause dans le contrat, chaque colocataire reste obligé de payer l'intégralité du loyer et des charges. Les obligations prennent fin lorsque le contrat expire.

Cas particulier de la location à des épouxUn couple marié ou pacsé qui loue un logement sous un contrat de location unique est soumis à une législation légèrement différente d'une colocation classique en bail unique. En effet, selon l'article 1751 du code civil, la solidarité entre les deux époux est induite par le pacte de solidarité.
En d'autres termes, cela signifie que la clause de solidarité perdure même plus de 6 mois après que l'un ou l'autre des époux a quitté le logement. Elle perdure jusqu'au divorce ou jusqu'à dissolution du PACS.

Pour quitter le logement au sein d'une colocation en bail unique, il est nécessaire de rédiger un avenant au bail. Cet avenant au bail retire le colocataire en question de la liste des colocataires.

1️⃣ Le propriétaire donne congé aux locataires

Pour un bail de location classique comme pour un bail de colocation, le propriétaire doit adresser sa lettre de congé à tous les signataires du bail. S'il s'agit d'un logement vide, celle-ci doit être envoyée au moins 6 mois avant la fin du bail. S'il s'agit d'un logement meublé, celle-ci doit être envoyée au moins 3 mois avant la fin du bail. Le propriétaire peut résilier le bail dans 3 situations uniquement :

1. Pour vendre le logement : les locataires peuvent quitter les lieux au plus tard à la date de fin du bail.
2. Pour reprendre le logement : le bailleur souhaite récupérer le logement pour y vivre ou pour accueillir un parent proche. Les locataires peuvent quitter les lieux au plus tard à la fin du bail.
3. Pour faute des colocataires, motif légitime et sérieux : les locataires manquent à leurs obligations (paiements de loyer systématiquement en retard, ou encore nuisance de voisinage par exemple). Si la faute des locataires est avérée, la résiliation peut intervenir en cours de bail.

2️⃣ Le ou les colocataires donnent congé au propriétaire

Les procédures pour prendre congé dépendent du nombre de colocataires qui souhaitent quitter le logement. Quoiqu'il en soit, les colocataires doivent respecter le délai de préavis d'un mois en zone tendue ou pour les logements meublés. Pour les logements vides hors zone tendue, le délai de préavis est de 3 mois.

• Un colocataire souhaite quitter le logement : un avenant au bail est rédigé. Le colocataire est retiré de la liste des colocataires. Si personne ne vient le remplacer, il reste tenu de régler le loyer 6 mois durant après la fin de son préavis.
• L'ensemble des colocataires souhaitent résilier le bail : les colocataires peuvent envoyer une lettre de résiliation unique au bailleur signée par tous. 

En cas de contrat de colocation unique, le dépôt de garantie est commun à tous les colocataires. Si un locataire quitte le logement avant la fin du bail, il ne peut pas récupérer sa part du dépôt de garantie.

Plusieurs solutions s'offrent à lui :

• Un nouveau colocataire le remplace : il peut s'arranger avec lui et lui demander de lui verser le même montant qu'il a versé.
• Demander aux colocataires restants sa quote-part du dépôt de garantie. Si les colocataires refusent, il faudra alors attendre la fin du bail pour récupérer son dépôt de garantie.

Chaque colocataire peut signer son propre bail le liant avec le propriétaire. Dans ce cas, il s'agit d'un contrat de location classique indiquant les parties privatives et communes à la disposition du colocataire.

Comme pour une location classique, le contrat de colocation est soumis à la loi Alur. Le modèle ci-dessous est idéal pour un contrat de colocation individuel en location meublée ou non meublée, et est téléchargeable gratuitement au format PDF (normes 2024, loi Alur) :

Contrat de colocation meublée PDF  Contrat de colocation non meublée PDF

Le bail individuel consiste à établir un contrat de location avec chaque colocataire du logement. Le locataire loue une chambre privée et indique avec le propriétaire les parties communes qu'il partage avec les autres locataires : le salon, la cuisine, voire la salle de bain. Le locataire jouit exclusivement de la partie privée indiquée dans son contrat de location. 

Le bail individuel se distingue du bail unique solidaire en tout point (ou presque) :

1. Le lot (le logement) est divisé en autant de pièces que le propriétaire loue ;
2. Le locataire concerné et le propriétaire uniquement signent le bail ;
3. Chaque locataire peut également quitter le logement librement : les dates du bail sont indépendantes ;
4. Le dépôt de garantie n'est pas nécessairement collectif ;
5. La caution n'est solidaire que du locataire dont elle se porte garant.

C'est une configuration qui est plus risquée pour le propriétaire : il y a moins de solidarité que dans le cadre d'un bail unique. Cependant, cette prise de risque permet d'éviter les manques à gagner car les locataires sont plus facilement trouvés. 

Du côté des locataires, il s'agit du type de contrat à privilégier. En effet, le locataire n'est pas responsable des impayés d'un colocataire. 

L'état des lieux se fait lors de chaque arrivée d'un colocataire et individuellement. L'état des parties privatives y est détaillé mais aussi celui des parties communes. 

A la sortie du logement, l'évolution de l'état des parties privatives est évaluée ainsi que celle des parties communes. Le colocataire peut quitter le logement librement en toute indépendance par rapport au reste des colocataires. Son état des lieux de sortie est individuel.

La loi Alur régit la réalisation de l'état des lieux et les informations qu'il doit comporter. Il est conseillé d'utiliser un modèle identique (ou similaire) pour l'état des lieux d'entrée et de sortie. Téléchargez un modèle gratuit et conforme à la loi Alur (normes 2024) :

Etat des lieux pour colocation PDF

Comme chaque contrat est individuel, chaque locataire paie son propre loyer. En ce sens, les colocataires ne sont responsables que de leurs propres impayés.

La somme des loyers demandés n'est pas plus élevée que si le logement est loué en bail unique. 

La gestion des charges est plus complexe car elles doivent être individualisées. Il s'agit de définir la quote-part de chacun des colocataires. Le plus souvent, les charges sont divisées en parts égales. 

La résiliation de son bail est simple. Comme pour un contrat de location classique, le colocataire peut résilier son bail à tout moment, en respectant le délai de préavis.

Le délai de préavis varie selon la zone et le type de logement :

1. En zone tendue, le délai de préavis est d'un mois quelque soit le type de logement loué.
2. Hors zone tendue, le préavis est d'un mois pour les logements meublés et de trois mois pour les logements vides.

Le locataire envoie une lettre de résiliation par recommandé avec accusé de réception.

Les contrats étant individuels, chaque colocataire verse son propre dépôt de garantie et le récupère en quittant le logement. 

Le propriétaire peut réaliser une retenue sur le dépôt de garantie si des dégâts ont été constatés. 

Délai de restitution du dépôt de garantie Si l'état des lieux est conforme, le propriétaire dispose d'un mois pour restituer l'intégralité du dépôt de garantie.
Si l'état des lieux n'est pas conforme, le propriétaire aura deux mois pour effectuer une retenue sur le dépôt de garantie et restituer le solde au locataire.

Pour une colocation, le bail peut être unique à l'ensemble des colocataires ou individuel. Du point de vue du colocataire, il est plus intéressant de choisir un bail individuel. Le bailleur, quant à lui, a plus d'intérêt à choisir le bail unique.

1️⃣ Bail individuel : les avantages pour le locataire

• Le colocataire n'est pas solidaire des autres colocataires en cas d'impayés de leur part ;
• Chaque locataire paye son propre loyer ;
• Le contrat étant individuel, il est plus facile de quitter le logement.

1️⃣ Bail unique (contenant une clause de solidarité) : les avantages pour le propriétaire :

• En cas d'impayés d'un des colocataires, le bailleur peut demander à un autre colocataire de régler sa dette ;
• Le loyer et les charges sont payées en une seule fois : le bailleur gagne du temps ;
• Le logement n'est pas divisé. C'est un avantage car dans certaines villes les divisions ne sont pas permises.

Cependant, l'inconvénient est qu'il est plus difficile de trouver des locataires lors d'un bail unique.

Au minimum un colocataire doit être assuré contre les risques locatifs. Cependant, chaque colocataire doit prendre une assurance couvrant sa responsabilité civile.

Pour une colocation en bail unique, les colocataires peuvent souscrire un unique contrat d'assurance pour tous. Pour une colocation en bail individuel, chaque colocataire doit souscrire son propre contrat auprès de l'assureur qu'il choisit.

Pour signer le bail en colocation, tous les colocataires doivent être présents et signer. Il faut prendre soin de noter le nom de chacun des colocataires dans la catégorie "désignation des parties".

Pour une colocation avec plusieurs contrats de bail, seul le colocataire concerné doit être présent et signer le contrat avec le bailleur.

Le dossier à constituer pour une colocation est composé de ces éléments :

• Un document d'identité : une carte d'identité ou passeport notamment ;
• Un justificatif de son niveau de ressources et de celui du garant : les 3 dernières feuilles de paie par exemple ;
• Un justificatif de domicile : une facture d'électricité par exemple ;
• Le cas échéant, une attestation de scolarité ;
• Le cas échéant, une attestation de travail ;

Les documents qu'on ne peut pas demander Le bailleur n'est pas libre de réclamer tout type de document. Il ne peut pas demander d'extrait de casier judiciaire ou encore d'attestation supplémentaire sur l'état financier du potentiel locataire (attestation de bonne tenue du compte, ...), voire d'autorisation de prélèvement automatique par exemple.

Pour rédiger un avenant au bail de colocation, il faut :

• Indiquer le nom de toutes les parties du contrat ;
• Indiquer l'adresse du logement, de quel contrat de location il s'agit et sa date de signature ;
• Expliquer les modifications à apporter ;
• Indiquer la date à partir de laquelle l'avenant entre en vigueur ;
• Réécrire entièrement les articles du contrat concernés ;
• Indiquer que les autres articles restent inchangés ;
• Annexer l'avenant au contrat de location.

L'avenant au bail est une étape essentielle lorsqu'un colocataire quitte le logement avant la fin du contrat dans une colocation à bail unique.