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Bail colocation : Modèle de contrat de colocation - PDF

Contrat de bail colocationTéléchargez un modèle gratuit de contrat de bail en colocation, avec une clause de solidarité. Normes 2019 - loi Alur.
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Depuis la loi Alur et à la différence des contrats de bail classiques, le bail colocation peut prendre la forme de baux individuels ou d’un bail collectif commun à l’ensemble des colocataires. Un bail collectif comportant une clause de solidarité est appelé bail solidaire et permet au bailleur de se prémunir des risques de loyer impayé.

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Contrat de bail en colocation PDF

Colocation : bail individuel ou collectif ?

Le bail de colocation reprend la même forme que les contrats de location classiques dans le sens où il doit s’accompagner d’un certain nombre de documents obligatoires comme les diagnostics techniques immobiliers (DTT) ou encore la notice d’information pour ne citer qu’eux.

Néanmoins, que ce soit pour un logement meublé ou pour un logement nu, le bailleur peut choisir de rédiger un bail collectif ou bien des baux individuels propres à chacun des colocataires. Dans le cas d’un bail collectif, il est fortement recommandé au bailleur d’intégrer une clause de solidarité qui transforme le contrat de location en bail solidaire et lui permet de se prémunir des risques de loyer impayé.

Colocation et bail unique

contrat

Lors d’une colocation, le bailleur peut décider de rédiger un bail individuel pour chacun des locataires. Dans ce cas de figure, les baux de colocation doivent définir la répartition du bien immobilier en plusieurs lots et spécifier les espaces privés de chacun des résidents (les chambres et éventuellement les salles d’eau) et l’accès aux espaces communs.

Chaque bail stipule le loyer et les charges de chacun des occupants et le montant du dépôt de garantie, lui aussi individualisé. En cas de départ et en respectant la période de préavis, chaque colocataire doit recevoir le montant de son dépôt de garantie sauf si des dégradations locatives lui sont imputées.

L’individualisation des baux de location procure l’avantage de faciliter les changements de locataire et peut même être obligatoire si le contrat de colocation est signé avec une garantie visale.

Bail solidaire colocation : un seul bail pour l’ensemble des colocataires

La deuxième forme de bail de colocation possible est le bail collectif qui se distingue des baux individuels par le fait qu’il est commun à l’ensemble des colocataires et doit donc être signé par chacun d’entre eux.

Dans le cas d’un bail collectif, l’organisation du domicile n’est pas définie et le loyer, les charges ainsi que le dépôt de garantie sont communs à l’ensemble des colocataires. Afin de se prémunir des risques de loyer impayé, le bailleur doit intégrer au contrat de colocation une clause de solidarité ou d’indivisibilité, on parle alors de bail solidaire.

Qu'est-ce que la clause de solidarité ?

Comme expliqué ci-dessus, dans le cadre d’un bail commun à l’ensemble des colocataires, le bailleur doit intégrer une clause de solidarité ou d’indivisibilité lui permettant de pouvoir exiger, de n’importe lequel des locataires, l'exécution de l’ensemble des termes du contrat de colocation (loyer, charges, dégradation locative) et particulièrement en cas de loyer impayé.

Cette clause de solidarité doit être expressément stipulée dans le bail de location et définit également qu’en cas de départ d’un colocataire avant les autres, ce dernier ainsi que son garant restent solidaires pendant une période de 6 mois ou jusqu’à ce qu’une nouvelle personne entre dans le domicile.

Résiliation d'un bail colocation

La résiliation du bail de colocation peut être demandée par un locataire, par l’ensemble des colocataires ou bien par le bailleur en respectant une période de préavis.

Résilier son bail quand on est colocataire

liste contrat

Lorsque la résiliation du bail est à l’origine d’un ou plusieurs colocataires, la période de préavis à respecter est de 1 mois pour un logement meublé et de 3 mois pour un logement nu.

Dans le cas d’un bien non meublé, le préavis peut être ramené à 1 mois si :

  • le logement est situé en zone tendue
  • la résiliation intervient suite à l’obtention d’un premier emploi
  • la résiliation intervient suite à une mutation professionnelle
  • la résiliation intervient suite à un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

Il faut alors justifier cette réduction de préavis dans la lettre de résiliation du bail. Il est également possible de quitter un domicile sans préavis en cas de forte humidité, de coupure d’eau importante ou d’une installation électrique dangereuse.

Résiliation d’un bail de colocation à l’origine du bailleur

La résiliation du bail peut également être demandée par le bailleur en cas de motif légitime :

  • revente du bien immobilier
  • reprise du domicile pour y vivre ou parce que son conjoint (ou partenaire lié par un PACS), son concubin depuis au moins 1 an, ses ascendants, ses descendants ou leur concubin notoire souhaitent y habiter
  • litige avec les locataires comme des retards dans le paiement du loyer
  • travaux si le bien immobilier est soumis à la loi 1948

Lorsque la résiliation est à l’origine du bailleur, ce dernier doit informer chaque colocataire par courrier recommandé dans le cas de baux individuels ou d’un bail collectif sans clause de solidarité et au moins un des locataires en cas de bail solidaire.

La période de préavis est alors de 6 mois pour un logement nu et de 3 mois pour un logement meublé. Il n’y a pas d’autres distinctions à signaler entre les baux individuels et le bail collectif quand il s’agit de la résiliation d’un contrat de colocation à l’exception du rendu du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie et bail colocation

depot de garantie

Comme pour une location classique, le dépôt de garantie représente au maximum un mois de loyer pour un logement nu et deux mois pour un bien meublé et peut servir pour payer les dégradations, les travaux locatifs ou encore les éventuels impayés de loyer ou de charge.

Le dépôt est le plus souvent régi par un état des lieux d’entrée dans le nouveau domicile qui définit l’état du logement et de l’ensemble du mobilier mis à disposition puis par un état des lieux de sortie au terme du bail.

Le montant de ce dépôt est versé par les locataires au bailleur lors de l’entrée dans les lieux. Suite à l’état des lieux de sortie, il doit leur être remis :

  • dans une limite de 1 mois suite si aucune dégradation n’est constatée
  • dans une limite de 2 mois en cas de dégradations

Néanmoins, ce dépôt de garantie peut être propre à chacun des résidents ou bien collectif suivant le type de bail signé par ces derniers.

Le dépôt de garantie pour des baux individuels

Dans le cas de baux individuels, chaque locataire fournit son dépôt de garantie, indépendamment des autres, et le reçoit donc à la suite de sa prise de congé si aucune dégradation locative ne lui est attribuée.

Dépôt de garantie et bail collectif

Dans le cas d’un bail commun à l’ensemble des résidents, les colocataires fournissent ensemble le dépôt de garantie en un seul ou en plusieurs versements. Au terme du contrat de colocation, le bailleur rend ce dépôt en déduisant le montant des éventuels dégradations locatives. Il peut néanmoins choisir de rendre ce dernier en un seul versement ou en autant de parts qu’il y a de locataires.

Si un colocataire quitte le domicile avant les autres, le bailleur n’est pas censé lui rendre sa quote-part du dépôt sauf si le bail le stipule expressément. La personne concernée peut donc s’arranger directement avec les autres résidents, avec le nouveau locataire entrant ou, à défaut, attendre la fin du bail.

Bail colocation et loi Alur : qu'est-ce qui change ?

Avant la loi Alur, le principe de colocation est régi par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : au moins deux locataires vivant dans un même logement, nu ou meublé, qui constitue leur résidence principale. Seul un contrat unique pour l’ensemble des occupants est alors permis.

La loi Alur donne un statut spécifique à la colocation et fait apparaître :

  • la possibilité de rédiger des baux individuels pour chacun des locataires
  • des modifications dans la clause de solidarité qui se voit limitée à 6 mois suite la prise de congé ou jusqu’à ce qu’un nouveau locataire entre dans le logement

Taxe d'habitation en colocation

taxe d'habitation

En ce qui concerne la taxe d’habitation, il faut savoir qu’un seul avis d’imposition est envoyé par habitation. De même, il n’y a pas de disposition particulière définie par le droit fiscal pour la colocation et il est donc uniquement possible de se référer à la jurisprudence pour trouver des éléments de réponse en lien avec ce type de location.

La taxe d’habitation est normalement établie à un seul nom mais il est possible de formuler une demande de taxation conjointe pour faire apparaître deux noms au maximum. Cette taxe doit être payée au FISC par le(s) locataire(s) mentionné(s) dans l’avis. L’administration fiscale n'interagit pas dans la répartition de cette dernière entre les autres résidents.

Dans le cas d’un refus de paiement du locataire mentionné dans l’avis, il encourt le risque d’une majoration de 10% de cette taxe. En cas de taxation conjointe, les deux locataires mentionnés dans l’avis sont solidairement responsables aux yeux de l’administration fiscale qui peut donc se retourner vers l’un ou l’autre pour exiger ce paiement.

Si le refus de paiement concerne un résident non mentionné dans l’avis, l’arrangement doit être fait au sein de la colocation et il est possible d’utiliser un conciliateur de justice ou un médiateur afin de régler le litige.

Enfin, comme dans tout type de location, il est possible de bénéficier d’un allègement de la taxe d’habitation sous condition de ressources et si une déclaration de revenus personnels est remplie. Dans le cas d’une colocation, les revenus pris en compte peuvent concerner les locataires mentionnés sur l’avis mais aussi les locataires non mentionnés si leurs revenus excèdent 10.998€ par part fiscale.

Modèle de contrat de bail colocation - PDF

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