Quelles démarches en cas de loyers impayés ?
Les loyers impayés : le cauchemar des propriétaires lors d'une location immobilière ! Si ce cas de figure ne concerne qu’une infime partie des contrats de location, les incidents de paiement peuvent rapidement mettre un propriétaire bailleur en grande difficulté. Comment réagir en cas de loyer impayé, quelle est la procédure ? Négociations à l’amiable, recours à la caution ou aux assurances, procédures judiciaires, expulsion… Nous faisons le tour des démarches à mettre en place en cas de loyers impayés !
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Combien de loyers impayés avant la procédure d’expulsion ?
Une procédure d’expulsion pour loyer impayé est relativement longue : entre plusieurs mois à plusieurs années en fonction de la situation personnelle du locataire, et des délais accordés par le tribunal. Comptez entre 4 et 16 mois pour une expulsion effective d’un locataire défaillant.
La trêve hivernale allonge également les délais d’exécution d’une expulsion, et lorsque les locataires ont des enfants, il n’est pas rare que les autorités compétentes décident d’attendre la fin de l’année scolaire pour mettre en œuvre la décision judiciaire.
La trêve hivernale Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, la trêve hivernale est mise en place. Durant cette période, il est alors impossible et surtout illégal d’expulser un locataire, même en cas de loyers impayés. Les démarches d’expulsion en revanche ne sont pas suspendues.
Il convient donc d’entamer les démarches au plus tôt lors d’un loyer impayé ! Dès le premier impair, les procédures doivent être lancées. N’attendez pas : plus le temps passe, plus la dette de votre locataire se creuse, il est donc essentiel de réagir rapidement pour résoudre la situation.
Avant d’entamer toute procédure judiciaire, n’oubliez pas de tenter une négociation à l’amiable : un loyer impayé peut être un simple oubli, ou une difficulté financière ponctuelle. Les démarches d’expulsion, en plus d’être longues, sont coûteuses. Un arrangement à l’amiable est donc préférable.
Bailleur : procédure en cas de loyers impayés
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En cas de loyer impayé, il est important de réagir rapidement pour éviter que la situation ne s’aggrave. Voici donc les étapes à suivre en cas de loyers impayés.
Tenter une négociation à l’amiable
La première chose à faire lorsque l’on constate un retard dans le paiement du loyer, c’est de contacter le locataire. Un rappel cordial par mail ou par téléphone est une première étape pour désamorcer un possible malentendu. Un seul loyer impayé ne signifie pas que le locataire est de mauvaise foi ! Il peut simplement s’agir d’un oubli ou d’une difficulté passagère.
Si 15 jours après cette première relance, le locataire n’a toujours pas réglé sa dette, il est temps d’envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé au locataire en le sommant de payer les loyers manquants. Il est également possible de proposer un plan d’apurement, pour étaler la dette du locataire dans le temps.
Faire appel aux garants ou aux assurances
En cas de non-réponse ou de refus de paiement suite aux deux précédents courriers, le propriétaire doit alors envoyer un commandement de payer via un huissier au locataire ET à sa caution solidaire en lui rappelant les engagements pris lors de la signature du bail.
Qu’est-ce que le commandement de payer ?
Le commandement de payer est un acte juridique, délivré par un huissier de justice, qui indique au locataire qu’il dispose d’un délai de deux mois pour payer les loyers manquants. Il constitue également la première étape de la résiliation du bail pour loyer impayé.
Quel est le prix d’un commandement de payer ? Combien coûte le recouvrement de loyer impayé par un huissier ? La réponse n’est pas universelle. En effet, si le coût moyen d’un commandement à payer établi par un huissier est de 128 €, ce montant peut varier en fonction des différentes taxes, frais de déplacement et émoluments en vigueur.
Dans le cas où le propriétaire aurait souscrit à une assurance loyer impayé, il doit alors informer son assurance du défaut de paiement au plus vite pour pouvoir prétendre à une indemnisation. Il doit également transmettre à l’assurance le dossier complet du locataire, ainsi que les preuves du non-paiement des loyers (un relevé de compte par exemple).
Si le locataire bénéficie du dispositif Visale, d’Action Logement, le propriétaire doit signifier au plus vite les loyers impayés pour être indemnisé. Il est également obligatoire de prévenir les organismes sociaux comme la Caf lorsque le locataire en est bénéficiaire et que le propriétaire perçoit les aides sur son propre compte en banque.
Loyer impayé : la résiliation du bail
Si le propriétaire réussit à être indemnisé de ses loyers impayés, il voudra le plus souvent se débarrasser d’un locataire défaillant. Il lui faudra donc résilier le bail !
Loyer impayé : comment résilier le bail ?
Il existe plusieurs motifs pour résilier un bail : la non-transmission d’une assurance habitation, des troubles de voisinage constatés par les autorités et bien évidemment des loyers impayés. Pour résilier un bail lorsque le locataire ne paie pas, deux cas de figure :
- Le bail comporte une clause résolutoire : le contrat de bail peut être rompu dès le moment où le locataire ne paie plus son loyer. 2 mois après l’envoi du commandement à payer, le propriétaire peut saisir la justice pour demander une procédure d’expulsion.
- Le bail ne comporte pas de clause résolutoire : dans ce cas, il sera nécessaire d’assigner le locataire en justice pour demander la résiliation du bail. Selon la situation du locataire, le juge peut lui accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans. Il n'est pas nécessaire de faire appel à un avocat pour ce type de jugement.
Une fois la décision de rompre le bail prononcée par le juge du Tribunal d’Instance, le propriétaire doit la signifier à son locataire en lui faisant parvenir un commandement de quitter les lieux (un commandement « de faire »). Ce dernier disposera alors de deux mois pour quitter le logement. Une fois ces deux mois passés, si le locataire refuse de quitter les lieux, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion.
Expulsion pour loyer impayé : comment ça marche ?
Une fois la décision de justice prise et validée, la procédure d’expulsion du locataire pour loyer impayé peut être lancée. Cette procédure doit obligatoirement être mise en œuvre par un huissier de justice ! Ce dernier se déplacera au domicile du locataire pour lui signifier de son obligation de quitter les lieux, un jour ouvré entre 6 h et 21 h. À partir de là, deux cas de figure peuvent se présenter :
- Le locataire est présent : s’il accepte de quitter les lieux, l’huissier dresse alors un procès-verbal, entrepose les meubles présents dans un garde-meuble et récupère les clés du logement. En revanche, si le locataire refuse de quitter les lieux ou n’ouvre pas la porte, l’huissier doit dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et notifier le refus du locataire. Il peut alors faire appel à la force publique via la préfecture. Cette dernière a deux mois pour y répondre, sans quoi le propriétaire peut se retourner contre l’État.
- Le locataire est absent : l’huissier de justice n’est autorisé à entrer dans le logement qu’en présence d’un policier ou de deux témoins. Les meubles sont transférés dans un garde-meuble et les serrures sont changées. Le locataire sera alors informé via une affiche qu’il n’a désormais plus le droit de rentrer dans son logement.
À noter que si le logement en question constitue la résidence principale du locataire, la préfecture doit être notifiée de ce commandement de quitter les lieux afin de pouvoir mettre en place des actions sociales.
Le propriétaire ne doit jamais expulser le locataire lui-même !En aucun cas le propriétaire ne doit pénétrer dans le logement de son locataire pour l’expulser : il se rendrait coupable d’une violation de domicile et encourrait jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. Ce délit est qualifié d’« expulsion illégale » par la loi ALUR.