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2 mois d'impayé
Seuil légal à partir duquel le bailleur doit obligatoirement signaler l'impayé à la CAF
Déclaration obligatoire
Le bailleur doit notifier la CAF par courrier recommandé ou via l'espace bailleur en ligne ; le non-signalement entraîne des sanctions
Plan d'apurement
La CAF peut proposer un étalement de la dette locative sur plusieurs mois pour éviter l'expulsion
APL maintenue
Même en cas d'impayé, l'aide au logement continue d'être versée si le bailleur respecte ses obligations de signalement
Quand un bailleur doit-il signaler un impayé à la CAF ?
Lorsqu'un locataire bénéficiaire d'une aide au logement (APL, ALS ou ALF) ne paie plus son loyer, le bailleur dispose d'un délai précis pour saisir la CAF. Ce signalement est une obligation légale, non une simple option, et conditionne le maintien des droits à l'aide au logement ainsi que la protection du bailleur en cas de procédure.
Le seuil de déclenchement dépend du mode de versement de l'aide. Si vous n'êtes pas certain de la situation de votre locataire, vous pouvez vérifier sur votre espace bailleur CAF si une aide est bien versée et dans quelle modalité.
Aide versée directement au bailleur (tiers payant)
Lorsque l'aide est versée en tiers payant - c'est-à-dire directement sur le compte du bailleur -, le signalement à la CAF est obligatoire dès que la dette atteint deux mois de loyer net, c'est-à-dire deux mois du loyer hors charges et hors aide au logement. Si le bailleur attend trop longtemps avant de déclarer, il risque de perdre le bénéfice du tiers payant et de voir les aides suspendues sans préavis.
Dans cette configuration, la CAF déduit chaque mois l'aide due du loyer réclamé. Un impayé représente donc la part restante à la charge du locataire : si le loyer mensuel est de 700 € et l'APL de 200 €, le loyer net est de 500 €. Le seuil d'obligation est atteint après deux mois de non-paiement de ces 500 €, soit une dette de 1 000 €.
Aide versée directement au locataire
Quand c'est le locataire qui perçoit l'aide et qui doit la reverser au bailleur avec sa part personnelle, le seuil est différent : le signalement devient obligatoire dès que la dette atteint deux mois de loyer brut, aide au logement incluse. Dans ce cas, le loyer brut désigne le loyer total tel qu'il figure au bail, y compris la part couverte par l'APL.
Il est recommandé de ne pas attendre le seuil légal pour agir. Dès le premier mois d'impayé, le bailleur a intérêt à envoyer une lettre de relance amiable au locataire et à prendre contact avec la CAF pour signaler une situation à risque, avant même d'y être obligé.
Les obligations du bailleur envers la CAF en cas d'impayé
Le bailleur qui loue à un locataire bénéficiant d'une aide au logement a un statut particulier vis-à-vis de la CAF : il est partie prenante dans le dispositif d'aide et supporte donc des obligations réciproques. Ces obligations portent à la fois sur la transparence en cas d'impayé et sur le respect du logement décent.
En matière d'impayés, les obligations principales sont les suivantes :
- Signaler tout impayé dès que le seuil légal de deux mois est atteint, par courrier recommandé avec accusé de réception ou via l'espace numérique bailleur de la CAF ;
- Transmettre les informations nécessaires à la CAF pour qu'elle puisse évaluer la situation : montant du loyer, nature de la dette, coordonnées du locataire ;
- Accepter la médiation proposée par la CAF ou les services sociaux du département, notamment dans le cadre d'un plan d'apurement ;
- Ne pas engager de procédure d'expulsion précipitée tant que les voies amiables et sociales n'ont pas été épuisées.
Le non-respect de ces obligations peut avoir des conséquences directes sur le bailleur : suspension ou récupération des aides versées, refus de renouvellement du tiers payant, et affaiblissement de sa position en cas de litige judiciaire. Dans le cadre d'une garantie loyer impayé (GLI), le non-signalement à la CAF peut également constituer un motif de refus de prise en charge par l'assureur.
Comment informer la CAF d'un impayé de loyer ?
Le bailleur dispose de deux canaux pour déclarer un impayé à la CAF :
- Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à la CAF du département du logement, en y joignant les justificatifs de la dette (détail mensuel des loyers impayés, copie du bail, relevé de situation) ;
- Via l'espace numérique dédié aux bailleurs sur le site caf.fr, accessible avec un identifiant bailleur, permettant de signaler l'impayé en ligne et de suivre le traitement du dossier.
Quelle que soit la méthode choisie, conservez une trace de votre démarche (accusé de réception, confirmation de l'envoi en ligne). Ce justificatif pourra vous être demandé en cas de contentieux ou lors de la déclaration d'un sinistre auprès de votre assurance GLI.
Modèle de lettre pour déclarer un impayé à la CAF
La lettre de signalement doit comporter toutes les informations permettant à la CAF d'identifier le dossier et d'évaluer le montant de la dette. Un courrier incomplet peut retarder le traitement et, dans certains cas, entraîner le rejet de votre signalement. Voici les informations indispensables à inclure :
- Coordonnées complètes du bailleur (nom, prénom ou raison sociale, adresse, numéro de bailleur CAF si disponible) ;
- Nom, prénom et adresse du locataire concerné ;
- Adresse exacte du logement loué ;
- Montant du loyer mensuel (loyer charges comprises et loyer net de l'aide) ;
- Détail mois par mois des loyers impayés et des sommes versées ;
- Montant total de la dette à la date du courrier ;
- Référence du contrat de bail (date de signature, durée) ;
- Mention explicite que vous demandez le maintien ou le versement en tiers payant des aides au logement.
Envoyez ce courrier en recommandé avec accusé de réception à la CAF du département où se situe le logement loué, et non à celle de votre domicile. Joignez systématiquement une copie du contrat de bail et un tableau récapitulatif des loyers impayés.
Plan d'apurement : comment rembourser la dette locative ?
Un plan d'apurement est un échéancier de remboursement permettant au locataire de solder sa dette locative de façon progressive, en complément du loyer courant. C'est l'outil central de la politique de prévention des expulsions : il offre une alternative à la procédure judiciaire tout en préservant les intérêts du bailleur.
La CAF joue un rôle d'intermédiaire dans la mise en place de ce plan : elle peut proposer un étalement de la dette, orienter le locataire vers un travailleur social et, dans certains cas, débloquer une aide exceptionnelle pour amorcer le remboursement. Pour le bailleur, accepter un plan d'apurement préserve le versement des aides au logement et évite une procédure longue et incertaine.
Plan d'apurement négocié directement entre bailleur et locataire
Le bailleur peut à tout moment proposer un plan d'apurement amiable au locataire, sans intervention de la CAF ou du tribunal. Ce plan doit être formalisé par écrit, signé par les deux parties, et indiquer : le montant total de la dette, le montant mensuel de remboursement en sus du loyer courant, la durée de l'étalement et les conséquences en cas de non-respect.
Un plan d'apurement réaliste est adapté aux revenus du locataire. Si les mensualités fixées sont trop élevées, le plan sera rapidement rompu, ce qui vous exposera à de nouvelles démarches. En pratique, une mensualité de remboursement représentant 10 à 15 % de la dette totale par mois est souvent tenable. Un locataire dont la dette est de 2 000 € pourrait ainsi s'engager à rembourser 200 € supplémentaires par mois sur 10 mois.
Le non-respect du plan d'apurement (même d'une seule mensualité) autorise généralement le bailleur à reprendre la procédure de résiliation du bail. Il est donc important de prévoir dans l'accord écrit une clause précisant les conséquences d'un manquement.
Intervention du FSL et de la CAF dans le plan d'apurement
Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), géré par les conseils départementaux, peut intervenir pour aider à la mise en place d'un plan d'apurement et accorder des aides financières directes pour le remboursement d'une partie de la dette. Ces aides sont soumises à conditions de ressources et ne sont pas un droit automatique : elles sont étudiées au cas par cas par les travailleurs sociaux du département.
La CAF peut également mobiliser ses propres dispositifs d'aide d'urgence. Lorsqu'elle est saisie d'un signalement d'impayé, elle peut mandater un travailleur social pour accompagner le locataire, l'aider à reconstituer ses droits (APL non perçue, aide exceptionnelle) et faciliter les négociations avec le bailleur. Ce mécanisme de prévention des expulsions est au cœur de la mission sociale de la CAF.
Plan d'apurement imposé par le tribunal
Si aucune solution amiable n'est trouvée et que la procédure d'expulsion est engagée, le juge peut décider d'imposer un plan d'apurement judiciaire. Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu'à trois ans (loi ALUR) et suspendre la clause résolutoire du bail pendant toute la durée du remboursement. Le locataire reste dans le logement à condition de respecter scrupuleusement l'échéancier fixé par le juge.
L'APL est-elle maintenue en cas d'impayé de loyer ?
Contrairement à une idée répandue, la CAF ne suspend pas automatiquement l'aide au logement dès qu'un impayé est signalé. Le maintien de l'APL dépend du respect par le bailleur de ses obligations de signalement et de la situation du locataire. Dans les faits, l'aide continue d'être versée dans la plupart des cas, soit directement au bailleur (tiers payant), soit au locataire, dès lors que les démarches administratives sont respectées.
La logique de la CAF est préventive : maintenir les aides au logement, c'est réduire mécaniquement la dette et donner au locataire les moyens de rembourser progressivement. La suspension de l'APL ne serait que contre-productive et accélérerait le risque d'expulsion.
Dans quels cas la CAF peut-elle suspendre l'aide ?
La CAF peut décider de suspendre ou de réduire l'aide au logement dans certaines situations spécifiques :
- Le logement ne répond plus aux critères de logement décent (insalubrité, non-conformité aux normes minimales de confort) ;
- Le bailleur n'a pas respecté ses obligations de signalement et la dette est manifestement ancienne ;
- Le locataire a quitté le logement ou celui-ci n'est plus sa résidence principale ;
- Les ressources du locataire ont changé de façon significative et il ne remplit plus les conditions d'attribution.
Si vous êtes locataire et que vous craignez une suspension de votre APL, renseignez-vous directement auprès de la CAF ou via le simulateur APL de la CAF pour vérifier votre situation. En cas de difficulté de paiement ponctuelle, il est toujours préférable de contacter la CAF en amont plutôt qu'après.
Recours du bailleur après le signalement à la CAF
Le signalement à la CAF ne clôt pas le dossier : il en marque le début de la phase formelle. En parallèle de l'intervention de la CAF, le bailleur dispose d'une série de recours pour protéger ses intérêts et récupérer les loyers dus.
Activer la garantie loyer impayé (GLI)
Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé (GLI), c'est le moment de la déclarer. La plupart des contrats GLI imposent une déclaration de sinistre dès le premier ou deuxième mois d'impayé ; un délai trop long peut entraîner le rejet de la prise en charge. L'assureur prend en charge les loyers impayés, les frais de procédure judiciaire et parfois les dégâts locatifs, selon les garanties souscrites.
Si vous n'avez pas encore d'assurance GLI et que vous cherchez à vous protéger pour l'avenir, consultez notre comparatif des assurances loyer impayé pour trouver la formule adaptée à votre situation de bailleur.
Envoi d'un commandement de payer par huissier
Si la négociation amiable échoue et que la CAF n'a pas permis de débloquer la situation, l'étape suivante est l'envoi d'un commandement de payer par huissier. Cet acte officiel active la clause résolutoire du bail et laisse deux mois au locataire pour régulariser sa dette. C'est une étape préalable indispensable à toute procédure d'expulsion.
Le commandement de payer doit mentionner le montant exact de la dette mois par mois, l'adresse du logement, et les informations sur le FSL et les délais de grâce possibles. Toute omission peut entraîner la nullité de l'acte et retarder considérablement la procédure.
La procédure d'expulsion en dernier recours
Si le locataire ne règle pas sa dette dans les deux mois suivant le commandement de payer, la procédure d'expulsion peut être engagée. Cette étape est longue (plusieurs mois à plus d'un an) et coûteuse ; elle ne devrait être envisagée qu'après épuisement de toutes les voies amiables et institutionnelles. Consultez notre guide complet sur la procédure d'expulsion d'un locataire pour connaître les étapes détaillées, la trêve hivernale et les protections du locataire.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes sur les impayés de loyer et la CAF
Si le bailleur omet de signaler l'impayé à la CAF dans les délais légaux (dès deux mois de loyer non payé), il risque plusieurs conséquences : la perte du bénéfice du tiers payant (les aides ne lui sont plus versées directement), l'obligation de rembourser les aides perçues pendant la période de non-signalement, et un affaiblissement de sa position en cas de procédure judiciaire. Si une assurance loyer impayé a été souscrite, l'assureur peut également refuser sa prise en charge si le signalement n'a pas été effectué dans les délais contractuels.
La CAF ne peut pas contraindre un locataire à accepter un plan d'apurement : elle n'a pas de pouvoir de coercition. Elle peut en revanche proposer une médiation, mandater un travailleur social pour accompagner le locataire et faciliter les négociations entre les parties. Si aucun accord amiable n'est trouvé, c'est le juge qui peut imposer un échéancier lors de l'audience, avec des délais pouvant aller jusqu'à trois ans. Le bailleur conserve la possibilité d'accepter ou de refuser une proposition amiable, mais un refus injustifié peut être mal perçu par le tribunal en cas de procédure ultérieure.
Oui, dans la majorité des cas, l'aide au logement continue d'être versée même en cas d'impayé, à condition que le bailleur ait respecté ses obligations de signalement. En situation de tiers payant, l'APL est versée directement au bailleur et vient réduire la dette effective. Si l'aide était versée au locataire et que celui-ci ne la reversait pas, le signalement à la CAF peut conduire à un basculement en tiers payant : la CAF verse alors l'aide directement au bailleur. Seul un logement déclaré indécent ou insalubre peut entraîner la suspension de l'aide.
Un locataire dont l'APL est suspendue de façon qu'il estime injustifiée peut contester cette décision en formant un recours amiable auprès de la CAF (dans un délai de deux mois suivant la notification), puis en saisissant le tribunal judiciaire si le recours amiable échoue. Des dommages et intérêts peuvent être obtenus si la suspension résulte d'une erreur manifeste de la CAF, par exemple, une suspension basée sur des informations erronées transmises par le bailleur. Il est conseillé de conserver tous les justificatifs de paiement et de demande d'aide.
La garantie Visale d'Action Logement et l'APL de la CAF sont deux dispositifs distincts qui peuvent se cumuler. Si le locataire est éligible à Visale et perçoit également une APL, le bailleur bénéficie d'une double protection : l'aide au logement réduit le risque d'impayé, et Visale prend en charge les loyers non couverts en cas de défaillance. En cas d'impayé, le bailleur doit néanmoins signaler à la fois à la CAF (pour maintenir les aides) et à Action Logement (pour activer la garantie Visale). Les deux démarches sont cumulables mais distinctes.