Loyers impayés et contact CAF : comment ça fonctionne ?

Depuis 2011, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) gère les dossiers d’impayés de loyer quand le locataire perçoit une aide au logement lors d'une location. Dès que le bailleur constate un impayé de loyer, il doit alors en avertir la CAF en suivant la procédure établie par l’organisme. Voici tout ce que vous devez savoir sur les démarches à réaliser auprès de la CAF en cas d’impayé de loyer.

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Assurance loyer impayé et CAF : que faire ?

Pour la Caisse d'allocations Familiales, un loyer impayé correspond à :

• si l’aide au logement est versée sur le compte du locataire : minimum 2 fois le montant mensuel brut du loyer et charges (avant déduction de l'aide au logement) ;
• si l'aide au logement est versée directement au propriétaire : minimum 2 fois le montant mensuel net du loyer et charges (après déduction de l’aide au logement).

L’aide CAF est versée directement sur le compte du bailleur (tiers payant)

Dès que l’impayé est établi, le bailleur a 2 mois pour le signaler à la CAF (sauf si la somme due a été réglée entre-temps en totalité). L’aide au logement continuera à être versée pour le compte de l’allocataire pendant 6 mois. Durant ce laps de temps, le bailleur doit établir un plan d’apurement en accord avec le locataire. Si à la fin des 6 mois, aucun plan n’est fourni, le versement de l’aide est interrompu.

L’aide CAF est versée au locataire

La loi ALUR de 2014 a modifié les modalités de versement des APL en cas de loyers impayés. Avant la loi, le bailleur pouvait demander à percevoir l’aide au logement à la place du locataire dès lors qu’il déclarait un impayé de loyer à la CAF.

Aujourd’hui, les allocataires considérés de "bonne foi" continuent de percevoir les aides au logement de la Caisse d'allocations familiales, même en cas d’impayés. Ceci afin d’éviter que le locataire ne se retrouve face à une dette trop importante et de prévenir en amont les expulsions.

Aides CAF et assurance loyer impayé

Dans le cas où le bailleur a souscrit une assurance loyer impayé, celle-ci sera effective si :

• le contrat de location est conforme à la loi ;
• le bailleur prouve la solvabilité du locataire ;
• la procédure en cas d’impayé a été respectée : envoi d’une lettre de relance puis d’une mise en demeure dès la constatation d’un défaut de paiement.

La prise en charge par votre assureur se fera en moyenne 3 mois après constatation de l’impayé de loyer. La garantie étant rétroactive, le bailleur sera indemnisé du total des loyers impayés.

En outre, le propriétaire devra signaler à la CAF qu’il a souscrit un contrat d’assurance loyer impayé et lui indiquer que la dette du locataire a été (ou sera) couverte par le biais de ce dispositif. La procédure d’impayé de la CAF reste la même. Celle-ci réclamera cependant directement à l’assureur le plan d’apurement qui devra lui communiquer dans un délai de 6 mois.

Les obligations du bailleur envers la CAF

Depuis le 1er janvier 2011, la CAF gère tous les dossiers d'impayés de logement des allocataires, quelle que soit la nature de l'aide versée (Apl, Alf, Als).

L'article R*351-30 du Code de la construction et de l'habitation impose au bailleur de déclarer une situation d'impayé à la CAF lorsque le locataire bénéficie d'aides au logement. Cette démarche doit être effectuée dans les 2 mois à compter de la constitution de la dette. S’il ne respecte pas cette obligation, le bailleur risque une amende de 6 754,00 €. En outre, on pourra lui demander de rembourser tout ou partie des aides au logement perçues depuis la défaillance du locataire.

Une fois l'impayé de loyer signalé à la CAF (ou la MSA), celle-ci exige du bailleur ou au fonds de solidarité pour le logement (FSL) la mise en place d’un plan d’apurement.

À savoir Si l'impayé est inférieur ou égal à 100 €, c'est la CAF qui met en œuvre le plan d'apurement (et non le bailleur ou le FSL) avec l'accord du locataire et du bailleur. La durée du plan d'apurement (maximum 3 ans) est fixée librement par l’organisme.

Comment informer la CAF de loyers impayés ?

Pour informer la CAF de l’impayé de loyer, deux possibilités :

• En ligne, sur votre espace internet CAF bailleur, sur lequel vous remplissez habituellement l’attestation de loyer CAF ;
• Par courrier recommandé avec accusé de réception, avec mention des coordonnées de votre locataire, le montant et la période de la dette.

Une fois votre saisie d’impayé faite, la CAF envoie un courrier au locataire pour l’avertir de la situation.

Vous pouvez également enter en contact avec la CAF par téléphone en appelant le 3220, il vous sera ensuite demandé de renseigner votre département pour entrer en contact avec votre CAF locale.

Modèle de lettre pour déclarer un impayé de loyer à la CAF

Pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez utiliser ce modèle de lettre de déclaration de loyer impayé à la CAF.

Signaler l'impayé

Un loyer est considéré comme impayé lorsque le locataire ne paie plus son loyer (hors charges) à compter de 2 échéances. Vous avez alors une période de 3 mois pour signaler l'impayé à la CAF. Dans un même temps, devez alerter la Ccapex (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions). Dans le cas des bénéficiaires d'aides au logement, un signalement à la CAF vaut saisine de la Ccapex. 

Plan d'apurement du bailleur et CAF

Un plan d’apurement : qu’est-ce que c’est ?

Un plan d’apurement est un accord amiable écrit conclu entre le propriétaire et le locataire pour le recouvrement d’un impayé de loyer. Celui-ci doit tenir compte des ressources du foyer du locataire et du montant de la dette.

Plan d’apurement par le bailleur

Dès la déclaration de l’impayé de loyer par le bailleur, la CAF envoie un courrier à l’allocataire et au bailleur, accompagné d’un modèle de plan d’apurement. Le document doit être retourné à la CAF du lieu de résidence de l’allocataire, signé par les 2 parties, dans les 6 mois suivant la date de signalement de l’impayé.

À charge du bailleur et du locataire de déterminer la durée du plan d’apurement. En revanche, celui-ci devra être approuvé par la CAF qui prendra en compte la situation sociale et des capacités financières de l’allocataire.

Le paiement des allocations est alors maintenu sous réserve de la bonne exécution du plan d’apurement par le locataire. Celle-ci sera contrôlée tous les 6 mois, à la date anniversaire du plan.

Plan d’apurement par le FSL

Dans le cas où aucun plan d’apurement n’a été mis en place dans les délais impartis (6 mois) et après mise en demeure du bailleur, la CAF saisit le FSL, qui a alors 6 mois pour établir un dispositif d'apurement.

Si le FSL respecte ces délais, la Caisse d’Allocations Familiales continue de verser l'aide au logement au locataire, à condition qu’il ait repris le paiement de son loyer. À l’inverse, en cas de mauvaise exécution du dispositif d'apurement ou de non-paiement du loyer en cours, la CAF suspend le versement de l'aide au logement et met en place un plan d'apurement par défaut.

L’organisme social met alors en demeure l'allocataire de reprendre le paiement du loyer, et d'apurer l'intégralité de sa dette en remboursant chaque mois au propriétaire, 1/36e de la somme due pendant 36 mois à partir du mois suivant la mise en demeure.