Expulsion locataire : motifs et procédure

Par Tom Loreau

Il arrive que, pour une raison ou pour une autre, une location se déroule mal et que le locataire outrepasse ses droits. Le propriétaire est alors en droit de lancer une procédure d’expulsion visant à déloger le locataire. Pour autant, cette procédure est très encadrée et a tendance à s’étendre sur une longue période. Bien que les loyers impayés en soient la cause majeure, ils ne sont pas la seule pour autant, et la procédure n’est pas la même dans tous les cas.

Quels sont les motifs d’expulsion d’un locataire ?

Avant d’entamer une procédure d’expulsion, il est nécessaire d’avoir un motif légitime justifiant un départ du locataire.

Liste des principaux motifs d’expulsion

Le lancement d’une procédure d’expulsion d’un locataire par le propriétaire nécessite d’être accompagné d’un motif sérieux. Voici une liste des raisons les plus fréquemment admises pour justifier une expulsion :

• Loyers impayés,
• Absence d’assurance habitation,
• Nuisances sonores et troubles du voisinage,
• Sous location non autorisée,
• Dégradations importantes du logement.

Un propriétaire n’a pas le droit de pénétrer dans un logement qu’il possède mais qui est en cours de location. Ainsi, s’il constate des dégradations ou une sous-location par exemple, et qu’il est en droit de lancer une procédure d’expulsion, il doit également pouvoir justifier sa présence sur les lieux, par des travaux nécessaires par exemple.

Expulsion pour loyers impayés

Les loyers impayés sont le motif le plus fréquent amenant à une procédure d’expulsion. Cependant, il n’est pas possible de demander le départ de son locataire pour un retard de paiement de quelques jours. Il existe là aussi une procédure à suivre :

1. Après le premier impayé, le propriétaire doit faire appel à la caution du locataire (solidaire ou simple) s’il en a une ou à son assurance loyers impayés. Si la caution ne peut rembourser la dette du locataire, la procédure se poursuit.
2. Si le locataire bénéficie d’aides au logement, le propriétaire doit prévenir la Caf pour enclencher une procédure pour loyers impayés. La Caf juge qu’il y a impayé lorsque la dette du locataire atteint un montant de 2 mois de loyers hors charges.
3. Si le contrat de bail contient une clause résolutoire liée aux loyers impayés, alors il y a résiliation automatique en cas d'impayés et le propriétaire peut contacter un huissier de justice pour envoyer au locataire un commandement de payer.
4. Le locataire dispose de 2 mois pour régler sa dette, à laquelle s’ajoutent les frais d’huissier. Il peut demander une aide financière au Fond de Solidarité sur le Logement, ainsi que saisir le tribunal pour obtenir des délais de paiement. Passé ce délai, si le remboursement n’a pas eu lieu, le propriétaire saisit le tribunal pour entamer la procédure d’expulsion, mais le juge peut décider de donner un délai supplémentaire au locataire.
5. Si le contrat ne contient pas de clause résolutoire, alors le propriétaire doit saisir un huissier pour assigner le locataire devant un tribunal et obtenir la résiliation du bail. Le tribunal peut alors décider de cette résiliation, ou d’accorder des délais de paiement au locataire selon sa situation financière.

Expulsion du locataire pour défaut d’assurance habitation

Un autre motif important menant à des procédures d’expulsion est l’absence d’assurance habitation du locataire. Cette assurance, qui est obligatoire, a pour but de prévenir le logement des différents risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc).

Le propriétaire peut en souscrire une lui-même et en demander le remboursement au locataire en l’incluant dans les charges locatives. Si ce n’est pas le cas, et que le locataire ne peut pas présenter de justificatif d’assurance, alors il est possible de résilier le bail et de lancer une procédure d’expulsion.

Expulsion d’un locataire bruyant : que faire en cas de tapage ?

Bien que ce cas soit plus rare, il arrive que des expulsions de locataires fassent suite à des troubles du voisinage et en particulier à des nuisances sonores. Qu’il s’agisse de tapage nocturne ou diurne, cela peut se caractériser par des cris, de la musique trop forte ou encore des aboiements de chien par exemple. Les bruits doivent cependant être récurrents pour constituer des nuisances sonores. Une fois les premières plaintes de voisins émises, le propriétaire a pour obligation de prendre des mesures pour faire cesser les troubles.

Si les nuisances continuent, malgré les interventions du propriétaire et des forces de l’ordre, alors l’affaire peut être portée par les voisins ou le propriétaire devant un tribunal. Si le locataire est retenu coupable, alors le bail peut être résilié et précéder une procédure d’expulsion.

Si le propriétaire ne prend aucune mesure pour faire cesser les troubles du voisinage dans un premier temps puis pour procéder à l’expulsion le cas échéant, alors il risque d’en être tenu pour responsable.

Expulsion du locataire pour vente

Lorsqu’un logement en cours de location est mis en vente, le propriétaire peut envoyer un congé pour vente à son ou ses locataire pour leur indiquer de quitter le logement. Ils disposent alors d’un délai de 6 mois à compter de la réception de la lettre pour partir. Certaines informations doivent se trouver sur le congé, telles que le prix et les conditions de vente, dans le cas où un locataire souhaite racheter le logement.

Cependant, si un locataire refuse de quitter les lieux au terme du préavis, le propriétaire peut alors entamer une procédure d’expulsion puisque le bail a été résilié.

Congé pour vente et abusLe congé pour vente est parfois utilisé de manière abusive, en présentant un prix plus élevé au locataire qu’aux autres potentiels acheteurs, ou sans réelle intention de vente. Ces pratiques sont condamnées par la loi et doivent donc être proscrites.

Les cas particuliers d’expulsion

Toutes les situations menant à une expulsion ne sont pas les mêmes, et certains cas particuliers peuvent affecter la procédure.

Expulsion locataire bail meublé

Le fait de louer son logement vide ou meublé n’a pas d’impact sur les motifs pouvant conduire à une expulsion, ni sur la procédure elle-même. Ainsi, les démarches à suivre restent les mêmes dans les deux cas.

Expulsion locataire en hiver

La trêve hivernale est une période annuelle ayant lieu du 1er novembre au 31 mars, dates choisies en raison des températures de “grand froid” à ce moment de l’année. Durant cette période, il est impossible d’expulser un locataire de son logement, peu importe les circonstances.Il est possible de débuter ou de poursuivre des démarches en cours, mais l’expulsion elle-même ne peut avoir lieu avant la fin de la trêve. Les locataires sont également protégés des coupures d’eau, de gaz et d'électricité.

Néanmoins, il existe 2 exceptions à cette règle :

• Si l’immeuble ou le logement fait l’objet d’un “arrêté de péril” pris par le maire de la commune, cela  signifie que l’habitation est insalubre et présente un danger immédiat pour ses occupants (voire les voisins et passants). Le locataire doit alors quitter le logement peu importe la période de l’année.
• Si l’avis d’expulsion d’un locataire s’accompagne d’une solution de relogement correspondant à ses critères (loyer et localisation proches), alors la trêve hivernale ne s’applique pas puisqu’il ne risque pas de se retrouver à la rue.

Expulsion en fin de bail

Après une résiliation du contrat de bail dans les règles, le locataire est supposé quitter le logement à l’expiration du préavis de départ. Cependant, s'il décide de rester malgré l’absence de contrat, il devient alors “occupant sans droits ni titre”. Le bail ayant été résilié, le propriétaire peut faire appel à un huissier pour déclencher la procédure d’expulsion.

Expulsion locataire en HLM

Il existe un motif supplémentaire justifiant l’expulsion d’un locataire d’un logement social : le fait de dépasser d’1,5 fois le plafond de ressources pour l’attribution d’un logement social pendant 2 années consécutives.

En cas de motif sérieux, une procédure de résiliation du bail et d’expulsion classique peut avoir lieu. Cependant, après résiliation et avant expulsion, il est possible pour le locataire HLM (qui a perdu son statut et est considéré comme occupant) et le propriétaire de mettre en place un protocole de cohésion sociale, visant à rétablir le bail rompu pour cause de loyers impayés. Par ce protocole, engagé d’un commun accord, l’occupant est tenu de payer son loyers et ses charges (ou l’indemnité d’occupation déterminée par décision judiciaire le cas échéant) durant une période de 2 ans, en échange de quoi il est maintenu dans le logement. Au bout de cette période, s'il a respecté ses obligations, alors il y a apurement de sa dette locative, ce qui signifie qu’il est considéré comme quitte vis-à-vis de ses loyers impayés, et récupère son statut de locataire.

Si, malgré la mise en place d’un protocole de cohésion sociale, l’occupant ne se plie pas à ses obligations, alors la procédure d’expulsion peut être menée à terme.

Expulsion locataire handicapé

Un locataire en situation de handicap ne dispose pas d’aménagement vis-à-vis des procédures de résiliation de bail et d’expulsion. Il dispose cependant d’aides financières, pouvant l'aider à assurer ses obligations locatives (loyer et paiement des charges) plus facilement.

Expulsion de squatteurs

Un squatteur est défini par la loi comme un “occupant sans droits ni titre” d’un logement. Cela signifie qu’il l’occupe sans contrat de bail et, dans le cas des squatteurs, sans autorisation. En effet, pour être reconnue comme un squatteur, il faut que la personne concernée soit entrée dans le logement par effraction ; un ex-locataire occupant le logement après une procédure d’expulsion n’est donc pas un squatteur.

Il existe plusieurs procédures selon les conditions du squat et le statut du logement occupé :

• Si le logement occupé est la résidence principale de la victime, alors cette dernière doit se rendre au commissariat avec tout document prouvant qu’il s’agit bien de son domicile principal. Elle doit demander à un policier de constater l’occupation du logement, et formuler une requête au préfet qui va mettre en demeure les squatteurs de quitter l’habitation. La mise en demeure leur donne un délai de minimum 24h, mais qui reste généralement très court. En cas de refus de départ, la police procédera alors à une évacuation par la force si nécessaire, avec le concours d’un serrurier.
• Si le logement occupé est une résidence secondaire squattée par effraction depuis moins de 48h, la victime doit porter plainte le plus vite possible tout en prouvant qu’il s’agit bien de son logement. Si le squat est constaté par les forces de l’ordre moins de 48h après son début, alors elles peuvent procéder à leur expulsion immédiate.
• Dans le cas contraire, si le squat est en cours depuis plus de 48h ou qu’il n’y a pas de traces d’effraction, alors la procédure se complexifie et surtout peut s’étendre sur plusieurs mois.

Dans le cas où le squat dure depuis plus de 48h ou qu'il n'y a pas de trace d'effraction alors la procédure à suivre est la suivante :

1. Dans un premier temps, la victime doit faire appel à un huissier de justice qui va identifier les lieux et au moins un des squatteurs.
2. Dans un second temps, il est recommandé de prendre un avocat pour assigner les squatteurs en justice en s’appuyant sur le procès-verbal de l’huissier. L’avocat demande alors l’expulsion des squatteurs et potentiellement ds dommages-intérêts. Cette partie peut s’avérer être la plus longue, car il faut au moins plusieurs semaine avant d’obtenir une audience.
3. Enfin, une fois le jugement rendu, et s’il est en faveur de l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est envoyé par le juge aux squatteurs qui disposent d’un délai (2 mois s’il n’y a pas eu d’effraction) pour quitter les lieux, avant une potentielle expulsion par la force.

Les squatteurs ne sont pas concernés par la trêve hivernale s’ils sont entrés par effraction. Leur expulsion peut donc avoir lieu à tout moment de l’année.

Comment se déroule une procédure d’expulsion ?

La procédure d’expulsion est très réglementée, et bien qu’elle puisse y avoir des cas particuliers elle suit toujours le même schéma.

Résiliation de bail

Toute procédure d’expulsion doit être précédée d’une résiliation du contrat de bail. Il y a alors deux situations possible : présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail.

• Présence d’une clause résolutoire : cette clause dans le contrat de bail permet au propriétaire de résilier le bail avec effet immédiat lorsque le locataire déroge à ses obligations. Dans le cas de loyers impayés, il doit d’abord transmettre un commandement de payer au locataire via un huissier, et le tribunal peut accorder des délais supplémentaires de paiement. Mais une fois ces délais passés, ou dans les autres cas menant à la résiliation, le tribunal peut être directement saisi pour statuer sur l’expulsion.
• Absence d’une clause résolutoire : le propriétaire doit passer par une résiliation judiciaire. Il doit saisir un huissier pour assigner le locataire en justice. C’est au juge qui reviendra la tâche d’estimer si le motif invoqué par le propriétaire est suffisant pour résilier le bail et demander l’expulsion du locataire. Ici aussi, il pourra accorder des délais en cas de loyers impayés.
  Si le tribunal rend un verdict en faveur du propriétaire, le locataire a deux mois pour s’en aller à dater de la réception d’un commandement de quitter les lieux. Il peut également demander à ce moment un délai supplémentaire avant de quitter le logement au vu de motifs familiaux ou de santé par exemple, ce délai pouvant aller de 3 mois à 3 ans.

Les étapes de la procédure d’expulsion

Toute expulsion est réalisée et gérée par un huissier de justice. Il lance la procédure d’expulsion en se présentant au domicile concerné. Bien qu’il ne soit pas obligé de prévenir de sa visite, l’huissier est contraint de se présenter au logement les jours ouvrables uniquement, entre 6 heures et 21 heures. Selon que le locataire soit présent ou non, la procédure diffère.

1. Si le locataire est présent et ouvre la porte sans s’opposer à l’expulsion, alors l’huissier réalise un procès-verbal comprenant entre autres l’inventaire des meubles présents.
2. Si le locataire est présent mais refuse d’ouvrir la porte, l’huissier rédige alors un procès-verbal indiquant son échec et fait alors appel aux forces de l’ordre.
3. Si le locataire est absent, alors l’huissier ne peut pénétrer dans le logement qu’en présence d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre. Il dresse un procès-verbal et un inventaire des meubles avant de placarder une affiche sur la porte indiquant au locataire qu’il n’est plus autorisé à entrer.

Les meubles laissés dans le logement sont déposés dans un local et l'ex locataire dispose d'un délai de 2 mois pour les récupérer. À l'issue de cette durée, les meubles restants sont vendus aux enchères ou abandonnés (à l'exception des documents et autres papiers, conservés 2 ans par l'huissier) selon qu'ils soient décrits comme ayant une valeur marchande ou non par l'inventaire de l'huissier. L'ex locataire peut cependant contester l'analyse de l'huissier concernant la valeur des biens.

Peut-on expulser soi-même un locataire ?

Les procédures d’expulsion peuvent être contraignantes et durer longtemps avant d’aboutir à un résultat, notamment si le locataire est déterminé à rester dans le logement. Certains propriétaires peuvent alors estimer qu’il serait plus rapide de procéder soi-même à l’expulsion, en changeant la serrure pendant une absence du locataire par exemple. Il ne faut cependant en aucun cas faire cela ; un propriétaire expulsant lui-même son ou ses locataires est passible de 30.000€ d’amende et 3 ans de prison.

Il est donc impératif de respecter la procédure et ses contraintes pour arriver à une expulsion. Dans le cas où un locataire reste dans le logement après une procédure d’expulsion menée à terme, il faut alors faire appel aux forces de l’ordre qui, à l’aide d’un serrurier, entreront dans le logement pour procéder à une expulsion par la force si nécessaire.