Par Quels sont les motifs d'expulsion d'un locataire ?
Avant d'engager une expulsion, le propriétaire doit posséder un motif légitime justifiant un départ du locataire.
Liste des principaux motifs d'expulsion
- Loyers impayés
- Absence d'assurance habitation
- Nuisances sonores et troubles du voisinage
- Sous-location non autorisée
- Dégradations importantes du logement
Un propriétaire n'a pas le droit de pénétrer dans un logement qu'il possède mais qui est en cours de location.
Expulsion pour loyers impayés
- Après le premier impayé, recours à la caution ou à l'assurance loyers impayés
- Si aides au logement : notification à la Caf (seuil de 2 mois de loyers)
- Avec clause résolutoire : envoi d'un commandement de payer par huissier
- Délai de 2 mois au locataire pour régler sa dette
- Saisine du tribunal si non-paiement
Expulsion pour défaut d'assurance habitation
L'assurance habitation est obligatoire pour les locataires. Si le locataire ne peut pas présenter de justificatif d'assurance, il est possible de résilier le bail et de lancer une procédure d'expulsion.
Expulsion d'un locataire bruyant
Les nuisances sonores incluent : cris, musique excessive, aboiements. Les bruits doivent être récurrents pour constituer un motif d'expulsion. Si le propriétaire ne prend aucune mesure, il risque d'en être tenu pour responsable.
Les cas particuliers d'expulsion
Expulsion locataire en hiver
La trêve hivernale s'étend du 1er novembre au 31 mars : impossibilité d'expulser pendant cette période. Protection contre coupures d'eau, gaz, électricité. Exception : arrêté de péril du maire ou solution de relogement proposée.
Expulsion locataire en HLM
Motif supplémentaire : le fait de dépasser d'1,5 fois le plafond de ressources pour l'attribution d'un logement social pendant 2 années consécutives. Un protocole de cohésion sociale peut être mis en place : l'occupant paie loyers/charges pendant 2 ans en échange du maintien dans le logement.
Expulsion de squatteurs
Pour une résidence principale squattée : dépôt de plainte, demande d'intervention policière, le préfet met en demeure les squatteurs (délai minimum 24h), puis expulsion par la police si refus. Les squatteurs par effraction ne sont pas concernés par la trêve hivernale.
Comment se déroule une procédure d'expulsion ?
Résiliation de bail
Avec clause résolutoire : résiliation avec effet immédiat. En cas d'impayés : commandement de payer, puis saisine du tribunal.
Sans clause résolutoire : résiliation judiciaire obligatoire. L'huissier assigne le locataire en justice. Le juge évalue le motif. Verdict favorable : 2 mois pour partir (délais supplémentaires 3 mois-3 ans possibles).
Les étapes de la procédure d'expulsion
La procédure est gérée par l'huissier, les jours ouvrables de 6h à 21h. Un procès-verbal est dressé avec inventaire des meubles. Les meubles restants sont stockés 2 mois puis vendus aux enchères ou abandonnés.
Peut-on expulser soi-même un locataire ?
Il ne faut en aucun cas le faire : un propriétaire expulsant lui-même son ou ses locataires est passible de 30 000€ d'amende et 3 ans de prison. La procédure légale est obligatoire.