Droit du locataire : quelle législation en 2024 (travaux, vente) ?

Par Manon Debureau

Dans le cadre de baux d'habitation, la loi offre une protection aux locataires en leur conférant de multiples droits. Elle assure en particulier leur sécurité physique et financière ainsi qu'un niveau de confort minimal afin de vivre décemment. Ce guide détaille l'ensemble des droits des locataires ainsi que les démarches à réaliser s'ils sont bafoués par le bailleur.

Quels sont mes droits en tant que locataire ?

Dans le cadre de baux d'habitation, le locataire est protégé par la loi qui lui confère de multiples droits :

Logement décent

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Le propriétaire doit s'assurer que le logement est en bon état et ne présente aucun risque pour le locataire. Le logement doit en effet être considéré comme décent à la signature du contrat de bail et le rester tout au long du contrat de location. 

Afin d'être considéré comme décent, un logement ne doit pas porter atteinte à la santé ou à la sécurité physique du locataire et doit lui offrir un niveau de confort minimum en lui permettant de cuisiner, se chauffer, se laver et avoir accès à la lumière du jour. Cette obligation est également valable pour les HLM. Un logement décent (appartement ou maison) doit donc respecter les critères suivants :

• Une taille minimale de 9m² et de 20m³ ;
• Un accès à l'eau courante potable et une évacuation des eaux usées ,
• Des installations électriques ou au gaz de cuisson et de chauffage en bon état, avec des diagnostics électricité et gaz à jour ;
• Une cuisine ou un coin cuisine comportant un évier ;
• Des sanitaires (douche ou baignoire et toilettes) en bon état ;
• Une pièce principale dotée d'une source de lumière naturelle ;
• Une étanchéité à l'air et une bonne aération permettant de limiter les dépenses en chauffage ;
• L'absence de plomb ou d'amiante.

Ne pas confondre logement insalubre et logement indécent L'état de dégradation et le niveau de dangerosité pour la santé des occupants et des voisins est beaucoup plus élevé dans un logement insalubre que dans un logement indécent. Les sanctions encourues par le propriétaire sont donc également plus importantes dans le cas d'un bien insalubre.

Appartement insalubre : quel droit du locataire ?

Si le logement occupé par le locataire est insalubre, c'est-à-dire qu'en plus d'être indécent il présente des risques pour la santé du locataire, le locataire doit réaliser les démarches suivantes :

1. Informer le propriétaire de l'état d'insalubrité de son bien par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Sans effet de la lettre, contacter la mairie afin d'organiser une visite du logement attestant de son insalubrité.
3. Une fois le rapport de la mairie transmis au conseil départemental de l'environnement et des risques sanitaires et technologiques, une réunion est organisée avec ce conseil. Les deux parties sont prévenues au moins 30 jours avant la date fixée afin de rédiger leurs observations sur le logement et de se les transmettre mutuellement par courrier recommandé avec accusé de réception.
4. Après la réunion, le préfet tranche sur la nature de l'insalubrité du bien, ses causes et les solutions envisageables pour y remédier. Le préfet prononce ensuite un arrêté d'insalubrité irrémédiable ou remédiable selon le coût des travaux nécessaires pour rendre le logement décent.

Poursuites pénales pour les propriétaires de logements insalubres En plus des obligations de travaux, de relogement et des indemnités à verser par le bailleur, depuis les lois Alur et Elan, des poursuites pénales sont possibles envers les propriétaires concernés par ces arrêtés d'insalubrité. Si les travaux de réhabilitation ne sont pas réalisés, le bailleur risque 1 an d'emprisonnement et 50 000€ d'amende. En cas de non relogement du locataire ou de menace pour qu'il renonce à ses droits, il encourt 3 ans d'emprisonnement et 100 000€ d'amende.

Demander un état des lieux

La réalisation d'un état des lieux au moment de l'entrée dans le logement n'est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée. Elle peut être exigée par l'une des deux parties, en particulier car elle offre une sécurité au locataire comme au bailleur. L'état des lieux d'entrée permet en effet de s'assurer de l'état du bien à l'entrée du locataire dans le logement et de notifier les petites dégradations existantes à son arrivée. Cela le protégeant d'éventuelles retenues injustifiées sur le dépôt de garantie par le bailleur en fin de location.

Retrouvez un modèle gratuit d'état des lieux d'entrée aux normes 2020 (loi Alur) :

Je télécharge un état des lieux d'entrée  PDF

Loyer décent et augmentation limitée

Le montant du loyer est fixé par le bailleur avant la signature du contrat de bail. Le locataire peut néanmoins choisir librement le mode de paiement du loyer : chèque, virement ou espèce (pour les loyers inférieurs à 1 000€). Le locataire peut également demander au bailleur qu'il lui envoie gratuitement une quittance, prouvant le paiement de l'intégralité du loyer et des charges locatives.

Afin de protéger les locataires et de faciliter l'accès au logement, le loyer ne peut pas être augmenté librement par le bailleur en zone tendue. Des mesures d'encadrement des loyers à la relocation ont en effet été mises en place par le gouvernement afin d'empêcher les propriétaires d'augmenter considérablement le loyer à chaque changement de locataire.
À Paris intra-muros, un encadrement des loyers avec plafond a été instauré en plus de cet encadrement des loyers à la relocation. Chaque année l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP) définit un loyer de référence majoré par m² que le bailleur ne peut dépasser sous peine de sanction. Ce plafond est fixé selon différents critères : le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces du bien, l'année de construction de l'immeuble, le quartier de Paris dans lequel le bien est situé.

La loi autorise néanmoins le bailleur à augmenter le loyer dans certains cas spécifiques :

• En cours de bail, le loyer peut être révisé annuellement via l'Indice de Référence des Loyers (IRL) si une clause du bail mentionne cette possibilité. L'augmentation du loyer est alors plafonnée à celle de l'IRL sur l'année écoulée.
• En cas d'importants travaux d'amélioration ou d'économie d'énergie à la charge du bailleur, le loyer peut également être augmenté temporairement en cours de bail. De même, en cas de travaux dont le montant est supérieur à 6 mois de loyer hors charges, le bailleur est en droit de réviser le loyer à la relocation.
• Le bailleur peut également augmenter le loyer en cours de bail ou à la relocation en cas de sous-évaluation d'au moins 25% par rapport aux prix du marché immobilier local. Pour cela, il doit néanmoins apporter des preuves de cette sous-évaluation sous forme de références de loyers détaillées concernant des biens similaires et situés à proximité.

Le bailleur ne peut en aucun cas imposer au locataire de mettre en place un prélèvement automatique pour le paiement du loyer ou faire prélever montant du loyer directement sur le salaire du locataire, même si ce dernier a donné son accord.

Préavis de départ

À compter de la réception de la lettre de résiliation de bail par le propriétaire, le locataire dispose d'un délai de préavis d'un à trois mois avant de devoir quitter le logement. Ce délai lui permet ainsi de trouver un nouveau logement et d'organiser son déménagement.

Le tableau ci-dessous récapitule le délai de préavis auquel le locataire a droit selon le type de location :

Résiliation du contrat de location par le bailleur Le bailleur ne peut quant à lui résilier le bail que pour l'un des trois motifs suivants : congé pour vente, reprise du logement en tant résidence principale ou en cas de comportement du locataire justifiant le non renouvellement du bail (impayés, nuisances sonores, etc.). Le délai de préavis est alors de 6 mois afin de permettre au locataire de s'organiser convenablement et de trouver un logement de substitution.

Montant et restitution du dépôt de garantie (caution)

Le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de bail. Conservé durant l'intégralité du bail, il offre une sécurité au propriétaire car il permet de palier les éventuels impayés ou dégradations du locataire en finançant le travaux de remise en état. Il est souvent appelé à tord "caution" dans le langage courant, car ce terme désigne la personne qui se porte garant du locataire en cas d'impayés.

Le montant maximal qui peut être exigé par le bailleur pour le dépôt de garantie est réglementé. Il ne peut donc excéder :

• Un mois de loyer hors charges pour les logements vides ;
• Deux mois de loyer hors charges pour les logements meublés.

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Concernant le délai de restitution du dépôt de garantie à la fin du contrat de bail, deux situations sont possibles :

• L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et aucune dégradation n'est à déplorer. Le propriétaire dispose alors d'un mois à compter de la date de remise des clés par le locataire pour restituer le dépôt de garantie.
• L'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée et des dégradations sont à déplorer. Le propriétaire dispose alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire à compter de la remise des clés (au propriétaire en personne, à son mandataire ou par courrier recommandé avec accusé de réception).

Pénalités en cas de retard de restitution du dépôt de garantie En cas de dépassement du délai de restitution du dépôt de garantie d'un ou deux mois imparti, le propriétaire devra verser des pénalités de retard au locataire. Celles-ci s'élèvent à 10% du montant du loyer hors charges par mois de retard entamé.

Logement meublé : un inventaire complet

Les loyers des locations meublées sont généralement plus élevés que ceux des locations vides. Elles offrent néanmoins au locataire la possibilité de s'installer rapidement, sans frais de mobilier, en particulier pour des locations de courte durée.
La réglementation sur les logements meublés est très claire : une liste d'équipements obligatoires dans ce type de locations a été dressée par le gouvernement. L'inventaire doit être rempli au moment de l'état des lieux d'entrée dans le logement afin de légaliser le statut de location meublée. Le bien doit donc au minimum contenir les équipements suivants :

• Un lit (ou canapé-lit) avec une couette (ou couverture) ;
• Des rideaux ou volets dans les chambres ou coins nuit ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères ou meubles de rangement ;
• Des luminaires ;
• Du matériel d'entretien ménager adapté au logement ;
• Des équipements de cuisine : des plaques de cuisson, un réfrigérateur, un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur, un four ou four à micro-ondes, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle pour l'ensemble des occupants.

Pour ne rien oublier, utilisez un modèle gratuit d'inventaire :

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Sous-location du logement : est-ce autorisé ?

La sous-location est la signature d'un contrat entre le locataire et une tierce personne pour louer la totalité ou une partie de son logement lors d'une absence contre une compensation financière.
Afin de pouvoir sous-louer son logement, le locataire doit obtenir l'accord écrit du propriétaire. Une fois cet accord obtenu, le locataire peut librement sous-louer le bien et fixer le montant du loyer, sans qu'il n'excède le montant du loyer initial. Il est néanmoins nécessaire de réaliser des états des lieux d'entrée et de sortie, et demander un dépôt de garantie, afin de se prémunir contre les risques de dégradation et de ne pas être tenu pour responsable.

Cas des baux meublés signés avant le 27 mars 2014 Dans le cadre d'une location meublée pour laquelle le bail a été signé avant le 27 mars 2014, la sous-location du logement est autorisée sans accord écrit du propriétaire, sauf en cas de mention contraire dans le bail.

Droit du locataire sur son jardin privatif

Le locataire dispose d'un jardin privatif lorsqu'il est clairement mentionné dans le bail qu'il en a la jouissance exclusive. Il doit dans ce cas entretenir régulièrement ce jardin, comme il doit entretenir le reste du logement. Il est donc tenu de tondre la pelouse, élaguer les haies et arbustes lorsque cela est nécessaire et de procéder aux petites réparations locatives d'entretien tout au long du bail.
Le locataire peut procéder à quelques aménagements du jardin, notamment l'installation de mobilier (table, chaises, transats) ou de pots et jardinières.

Si propriétaire souhaite récupérer la jouissance du jardin en cours de bail, le locataire peut exiger une diminution du loyer officialisée par la signature d'un avenant au bail.

Droit du locataire en cas de vente du logement en cours de bail

Le locataire a également un droit de préemption si le propriétaire décide de vendre le logement en cours de bail :

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Dans le cadre de locations vides, si le bailleur donne congé pour vente au locataire à la fin du contrat de bail, ce dernier dispose d'un droit de priorité pour l'achat du logement. L'offre doit donc être faite au locataire avant de pouvoir être proposée à d'autres acheteurs. Ce droit de préemption concerne également le conjoint ou le partenaire de PACS du locataire, qui sont eux aussi prioritaires en cas de vente du logement.

Afin de notifier le locataire de sa volonté de vendre le bien à la fin du bail, et donc de ne pas renouveler le contrat, le bailleur doit lui adresser une lettre de congé pour vente 6 mois avant la fin bail. Cette lettre doit impérativement contenir le prix et les conditions de vente du logement sous peine de nullité du congé.

Le locataire dispose ensuite de deux mois à compter de la date de réception de la lettre de congé pour donner une réponse positive ou négative au propriétaire concernant l'offre. Il doit donc lui adresser une lettre d'acceptation ou de refus par courrier recommandé avec accusé de réception. L'absence de réponse dans le délai imparti est considérée comme un refus et une renonciation à l'exercice de ce droit.

En cas d'acceptation de l'offre par le locataire, les deux parties ont deux mois pour signer un acte de vente en présence d'un notaire. Ce délai est néanmoins étendu à quatre mois si le locataire doit contracter un prêt pour acheter le logement.

Limites du droit de préemption Le droit de préemption du locataire ne s'applique pas dans les trois cas suivants :
1. En cas de vente en cours de bail. Le contrat de bail reste ainsi inchangé, le nouveau propriétaire reprend toutes les obligations du bailleur mentionnées dans le contrat.
2. En cas de vente à une personne de la famille du propriétaire (un parent jusqu'au 3ème degré).
3. Si l'immeuble est insalubre.

Second droit de préemption du locataire

En cas de refus de l'offre par le locataire ou en l'absence de réponse sous deux mois, le logement peut être proposé à d'autres acheteurs à conditions que le prix et les conditions de vente soient identiques à l'offre faite au locataire.
En cas de modification des conditions de vente, notamment en cas de baisse de prix, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption. Il dispose ainsi d'un nouveau délai d'un mois afin d'accepter ou de décliner la nouvelle offre avant qu'elle ne soit proposée aux autres acheteurs.

Non respect du droit de préemption En cas de non respect du droit de préemption par le propriétaire, le locataire peut faire annuler la vente conclue avec un tiers.

Droit du locataire sans bail en cas de vente

L'absence de contrat de location écrit implique généralement la clarification des conditions de location de manière verbale entre le locataire et le propriétaire, sous forme d'un bail oral.

La jurispridence accorde dans ce cas les mêmes droits au locataire que dans le cas d'un bail traditionnel. Cela concerne donc notamment le droit de préemption du locataire en cas de vente d'un logement non meublé en fin de bail. Tout comme dans le cadre d'un bail écrit, le propriétaire doit adresser une lettre de congé pour vente au locataire six mois avant l'échéance du contrat. Ce dernier dispose ensuite de deux mois pour accepter ou décliner l'offre proposée par le bailleur avant que le bien ne soit mis en vente sur le marché immobilier.

Droit du locataire travaux

Le locataire a le droit de réaliser quelques travaux dans le logement, avec ou sans accord du propriétaire selon leur importance :

Quels travaux peut faire un locataire ?

Un locataire peut réaliser des aménagements simples, sans transformation du bien, sans que l'accord du propriétaire soit nécessaire. Ces aménagements sont donc des travaux mineurs permettant d'accroître le confort ou l'esthétique du logement sans engendrer de modifications de sa structure. Cela peut par exemple être :

• Des travaux de peinture ;
• La pose d'un revêtement au sol ou sur les murs ;
• La modification de l'usage des pièces en déplaçant les meubles, l'inversion du salon et d'une chambre par exemple ;
• L'aménagement des combles si cela ne nécessitant pas de gros œuvre ;
• L'installation de petits éléments facilement démontables, des placards, des étagères ou des tableaux par exemple.

Travaux de peinture

La loi autorise le locataire à repeindre les murs du logement dans des couleurs qui ne sont pas excentriques et dont l'originalité n'empêche pas une habitabilité normale du bien, sans l'accord du propriétaire. L'appréciation des couleurs étant néanmoins subjective, il est conseillé de favoriser des couleurs passe-partout, claires et sobres ou d'en discuter avec le propriétaire. Si le locataire souhaite néanmoins utiliser des couleurs plus originales, il devra repeindre le logement dans des couleurs neutres à ses frais avant son départ.

Droit du locataire en cas de gros travaux

En cas de travaux plus importants, considérés par la loi comme des transformations du logement, le locataire est en droit de les réaliser une fois l'accord écrit du propriétaire obtenu. Ces transformations sont par exemple :

• L'installation d'une douche à la place de la baignoire actuelle, ou inversement ;
• Le retrait d'un bidet inutilisé ;
• L'installation d'une porte blindée ;
• L'abattement d'une cloison, entre la cuisine et la pièce de vie par exemple ;
• La substitution d'un système de chauffage par un autre ;
• L'installation d'une véranda ;
• Le retrait du parquet ;
• L'élargissement d'une porte.

Ce type de travaux apporte une plus-value au bien et est donc aussi avantageux pour le propriétaire que pour le locataire. Leur réalisation à la charge du locataire permet donc généralement de négocier une baisse du loyer. Il est également possible de conserver le loyer actuel et de demander au propriétaire une aide financière pour la réalisation de ces travaux.

Locataire 10 ou 20 ans : une nouvelle législation ?

Le logement doit rester décent et en bon état tout au long du contrat de location, peu importe sa durée. Le bailleur doit donc régulièrement procéder à des travaux d'entretien :

Droit du locataire après 10 ans

Le locataire doit assurer l'entretien régulier du logement et procéder aux petites réparations afin de le garder en bon état tout au long du bail. Néanmoins, après 10 ans de location, il est probable que certains équipements nécessitent des travaux du fait de leur vétusté, c'est-à-dire de leur usure naturelle avec le temps. Ces travaux liés à la vétusté sont à la charge du propriétaire. Le locataire peut donc lui demander de procéder à ces travaux de rénovation s'ils sont nécessaires après 10 ans de location.

Le bailleur n'a néanmoins aucune obligation légale de réaliser des travaux après 10 ans de location.

Droit du locataire après 20 ans

Tout comme lorsque la durée du bail atteint 10 ans, le bailleur n'a aucune obligation légale de réaliser des travaux de rénovation après 20 ans de location. Il doit néanmoins procéder aux travaux de réparation et d'entretien nécessaires à la décence du bien tout au long de la location.

Dans le cadre d'une location de longue durée, des travaux liés à la vétusté du logement seront probablement nécessaires. La répartition des frais de rénovation peut être litigieuse si les deux parties ne trouvent pas d'accord. Il en effet est parfois difficile de distinguer ce qui relève de la vétusté, et est donc à la charge du propriétaire, et ce qui relève de dégradations suite à un usage anormal du bien, et est donc à la charge du locataire.

Afin de prévenir les litiges, les deux parties peuvent décider de choisir une grille de vétusté au moment de l'entrée dans le logement ou au cours du bail. Une grille de vétusté est un tableau déterminant la durée de vie des différents équipements et matériaux d'un logement, ainsi que leur niveau d'usure naturelle annuel. Elle permet ainsi de déterminer à partir de combien de temps les travaux de rénovation sont uniquement liés à la vétusté et donc entièrement à la charge du propriétaire, et de faciliter la répartition des frais si le locataire est partiellement responsable des dégradations.

F.A.Q.

Chauffage en panne : quels sont les droits du locataire ?

La loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs decrète que le propriétaire doit assurer le bon fonctionnement et l'entretien du système de chauffage du logement. Le fait que le locataire puisse se chauffer normalement est en effet un des critères de décence du logement. En cas de panne ou de dysfonctionnement, le bailleur doit prendre en charge les travaux nécessaires et les réaliser le plus rapidement possible, afin de limiter la gêne du locataire.

En cas de panne du chauffage, le locataire doit en informer rapidement le bailleur. Il peut le faire de manière informelle (par e-mail ou par téléphone), puis entamer des démarches à l'amiable par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception signifiant la panne. Sans réaction du bailleur face à ces différentes prises de contact, le locataire peut saisir le tribunal d'instance qui sera en mesure de contraindre le propriétaire à réaliser les travaux.

Sanctions encourues par le bailleur En cas de non réparation d'un chauffage en panne, le tribunal peut estimer que la gêne du locataire nécessite le versement de dommages et intérêts par le bailleur. Le contrat de bail peut également être résilié sans préavis par le juge afin que le locataire puisse emménager rapidement dans un logement chauffé.

Quel droit du locataire face au syndic ?

Le syndic est l'organisation en charge de la gestion de la copropriété. Le locataire cherche donc souvent à le contacter afin de lui demander des réparations dans les parties communes, en cas de panne d'ascenseur par exemple.
Il n'existe aucun contrat entre le locataire et le syndic. Le propriétaire est, quant à lui, lié au syndic et au locataire respectivement par un mandat de syndic et par un contrat de bail, il doit donc jouer le rôle d'intermédiaire. En cas de demande à adresser au syndic, le locataire doit donc s'adresser au bailleur qui transmettra ensuite la requête au syndic.

Les informations que le syndic souhaite transmettre au locataire, lui signifiant qu'il est trop bruyant par exemple, doivent également transiter par le bailleur.

Quel droit du locataire en cas de décès du propriétaire ?

L'article 1742 du Code Civil affirme que le decès du propriétaire n'entraine pas la rupture du contrat de location. Ce contrat est en effet repris par les héritiers du propriétaire sans modification des conditions mentionnées dans le bail. Sans congé donné par l'une des deux parties en fin de contrat, celui-ci est même reconduit tacitement.

Les héritiers du propriétaire défunt peuvent néanmoins donner congé au locataire à la fin du bail dans trois cas :

1. Pour reprendre le logement en tant que résidence principale, pour eux-mêmes, leur conjoint, un de leur ascendants ou descendants ou ceux de leur conjoint.
2. Pour vendre le logement. Les héritiers devront dans ce cas respecter le droit de préemption du locataire.
3. Pour motif légitime et sérieux, lorsque le locataire ne respecte pas ces obligations, par exemple en cas d'impayés de loyer ou de charges, de troubles du voisinage.

Dans les trois cas mentionnés ci-dessus, les héritiers ne peuvent donner congé qu'à la fin du bail, en empêchant le renouvellement du bail de manière tacite, via une lettre recommandée avec accusé de réception. Ils doivent également respecter le délai de préavis légal : 3 mois pour une location meublée, 6 mois pour une location vide.

Droit du locataire en cas d'expulsion

Le bailleur ne peut en aucun cas expulser le locataire par lui-même, une telle démarche est illégale. Il doit impérativement saisir le tribunal d'instance afin que le juge résilie le bail et prononce l'expulsion. Les procédures sont facilitées et raccourcies si le bail contient une clause résolutoire permettant la résiliation unilatérale du contrat en cas de manquement du locataire.

Une fois prononcée, l'expulsion ne peut être mise en oeuvre qu'en présence d'un huissier. Une fois entré dans le bien, ce dernier dresse le procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et reprend les clés. En cas d'absence du locataire ou de refus d'ouvrir la porte, l'huissier doit être accompagné des forces de l'ordre et d'un serrurier pour pouvoir entrer puis procéder à l'expulsion et changer la serrure.
Le bailleur ne peut en aucun cas pénétrer dans le logement, enlever les meubles et changer la serrure avant cette intervention de l'huissier sous peine de poursuites du locataire pour violation de domicile.

Afin de protéger les locataires, les expulsions sont interdites pendant la trêve hivernale, entre 1^er novembre et le 31 mars, même en cas d'impayés de loyer ou de charges récurrents.
Le bailleur a néanmoins la possibilité d'entamer les procédures judiciaires pendant cette période afin de procéder à l'expulsion du locataire dès la fin de la trêve.

Le propriétaire a-t-il le droit d'entrer dans le logement ?

Le propriétaire ne peut en aucun cas pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire. Dans le cas contraire, le locataire pourrait le poursuivre pour violation de domicile.
Le propriétaire peut néanmoins conserver un double des clés, afin d'entrer une fois l'accord du locataire obtenu, pour faire des travaux par exemple. Cela peut également permettre de réaliser des doubles des clés si le locataire perd les siennes.