Renouvellement bail location : durée et conditions

La loi française dispose que tout contrat de bail soit signé pour une durée dont le minimum, fixé par la loi, varie selon le type de bail. Pour autant, ce n'est pas parce qu'un bail arrive à échéance que le locataire doit nécessairement quitter le logement qu'il loue. Le renouvellement de bail d'une location, meublée ou non, peut en effet se faire très facilement. Si les conditions de la location ne changent pas, il peut même se faire sans même avoir besoin de signer de nouveau contrat. Détails et explications concernant les procédures de renouvellement de bail.

Quelle est la durée d'un bail de location ?

La loi française fixe la durée légale d'un bail de location si le logement concerne la résidence principale du locataire. Cette durée est un minimum fixé par la loi, mais il est tout à fait possible pour les deux parties de s'entendre sur une durée plus longue. Bien entendu, cette durée minimum peut ne pas être respectée si le locataire ou le propriétaire choisit de donner congé à l'autre partie avant l'échéance, mais ils doivent pour cela se conformer à certaines règles. Selon le type de contrat de bail signé, cette durée minimum peut être d'un mois ou de 6 ans, ce qui implique différents cas de figure.

Durée du bail de location vide

La loi du 6 juillet 1989 précise clairement la durée minimale d'un contrat de bail pour un contrat de location non meublé. La durée d'un bail non meublé est de :

• 3 ans si le bailleur est une personne physique ;
• 6 ans si le bailleur est une personne morale.

Voici un exemple de modèle gratuit de contrat de bail non meublé au format PDF, pouvant être rempli directement en ligne puis imprimé.

Modèle de contrat de bail non meublé

Durée du bail de location meublée

Il existe plusieurs formes de locations meublées, et chacune est encadrée par des règles différentes, notamment en ce qui concerne la durée et les modalités de renouvellement du bail. En voici les quatre catégories et leur durée minimum de bail associée :

• Le cas général. Un contrat de location meublé qui n'entre dans aucune des catégories suivantes a une durée minimum de 1 an ;
• Le contrat de bail étudiant. Ce type de location meublée est destiné aux étudiants. Non reconductible, ce bail est signé pour une durée de 9 mois maximum, soit une année universitaire ;
• Le contrat de bail mobilité. Ce bail, qui peut être ouvert aux étudiants, est prévu pour les personnes dont la situation professionnelle impose une mobilité (notamment en cas de mutation professionnelle). Sa durée est de 1 mois minimum à 10 mois maximum ;
• Le contrat de bail saisonnier. Destiné aux travailleurs saisonniers ou aux vacanciers, ce type de bail ne peut durer plus de quelques mois. La loi ne précise pas de durée minimale, mais fixe la limite à 90 jours, et à 120 jours dans les communes de plus 200 000 habitants.

Voici un exemple de modèle gratuit de contrat de bail meublé disponible au format PDF (valable pour maison et appartement) :

Modèle de contrat de bail meublé

Comment fonctionne le renouvellement de la durée du bail de location ?

Le renouvellement de bail pour une location meublée n'est pas toujours réalisable selon le type de bail (notamment pour le bail étudiant et le bail mobilité). Si les deux parties veulent poursuivre le contrat, il faut alors en rédiger et signer un nouveau.

Dans la plupart des autres cas, il est cependant possible de renouveler automatiquement de manière simplifiée son bail de location lorsqu'il arrive à échéance. Voici les trois manières de le faire :

• Le renouvellement par tacite reconduction ;
• Le renouvellement avec augmentation du loyer ;
• Le renouvellement pour une courte durée.

Le renouvellement du bail par tacite reconduction

Tout d'abord, il convient de définir la différence entre reconduction (ou prolongation) et renouvellement. La tacite reconduction intervient si, lorsque le contrat de bail initialement signé arrive à son échéance, aucune des deux parties n'a donné congé à l'autre dans les conditions requises. En effet, la loi du 6 juillet 1989 explique que : Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.Dans un tel cas, le bail initial est reconduit à l'identique.

La reconduction est effective avant même la fin du contrat de bail, à partir du moment où la date limite pour envoyer la lettre de préavis (6 mois avant la fin pour le bailleur, et 3 mois avant pour le locataire) pour signifier à l'autre partie son intention de ne pas le renouveler est dépassée. La tacite reconduction ne nécessite pas de signer un nouveau document. Il n'y a pas de de formulaire spécifique pour cela, seule une lettre de préavis est nécessaire. 

À l'inverse, un renouvellement de bail signifie qu'il y a signature d'un nouveau contrat de location. Cela n'implique pas nécessairement de changer les termes du premier qui a été signé, mais c'est généralement le cas, dans la mesure où si bailleur et locataire sont satisfaits des conditions actuelles, un nouveau contrat n'est pas nécessaire.

Le renouvellement du bail avec augmentation de loyer

S'il s'y prend au moins 6 mois à l'avance, le bailleur peut dénoncer le contrat s'il considère qu'il ne correspond pas à la réalité, notamment en termes de montant du loyer. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, il devra donc signer un nouveau contrat de bail.

Cependant, un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à sa guise. Il doit pour cela suivre une procédure précise et relativement contraignante. D'abord, cette hausse du montant du loyer ne peut se faire que si le bailleur constate une sous-évaluation par rapport à l'indice de référence des loyers. Une fois le constat fait, il peut avoir à réaliser plusieurs démarches, qui dépendent de la commune dans laquelle le logement locatif est situé.

Ainsi, si le logement est situé en zone tendue, la majoration du loyer ne peut dépasser la moitié de la différence avec ceux pratiqués dans le voisinage, ou 15% annuellement de la valeur des travaux réalisés dans le logement.

Une fois ce nouveau loyer calculé, le propriétaire doit en transmettre la proposition au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard 6 mois avant la fin prévue du bail. Cette lettre doit contenir la totalité du texte de l'article 17-2 de la loi de 1989, accompagné du montant majoré du loyer et d'une liste de références pour comparaison. Si les limites d'augmentation du loyer sont moins contraignantes hors des zones tendues, celles concernant la forme et la procédure sont les mêmes.

Le renouvellement du bail pour une courte durée

Il est également possible pour le propriétaire, sous certaines conditions, de renouveler le bail de location pour une durée inférieure à celle du contrat initial. Cette demande doit cependant être justifiée par la survenance d'un évènement professionnel ou familial extraordinaire. Dans un tel cas de figure, la mention précise de la nature de cet évènement doit figurer explicitement sur le nouveau contrat de bail.

Si la loi offre cette possibilité aux propriétaires, cela ne les absout cependant pas de leurs autres obligations. Ainsi, pour pouvoir renouveler un bail pour une durée plus courte, il faut tout de même en avertir le locataire au minimum 6 mois avant par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre, ou acte d'huissier. Dans ce cas précis, il faut de plus confirmer l'évènement au locataire 2 mois avant le renouvellement du bail de location.

Que faire en cas de non renouvellement du bail de location ?

Si l'une des deux parties indique clairement son intention de non-renouvellement de bail, alors le locataire perd le droit d'usage du bien à l'échéance de celui-ci et le propriétaire le récupère.

Il est également possible de résilier le bail de location avant son échéance, mais il faut ici aussi suivre une procédure, plus facile pour les locataires que pour les propriétaires.

Ainsi, un locataire doit uniquement respecter le délai de préavis (1 mois pour un logement vide et 3 mois pour un meublé), et n'a pas besoin de justifier son choix.

À l'inverse, un bailleur a l'interdiction de donner congé à son locataire avant la date de fin initialement prévue, sauf en cas de manquement grave du locataire tombant alors dans les clauses résolutoires du contrat de bail (impayés de loyer, troubles du voisinage, absence d'assurance habitation, etc).

De plus, à l'échéance d'un bail pouvant légalement être reconduit, le propriétaire ne peut décider d'y mettre fin que sous certaines conditions :

• S'il souhaite reprendre le logement pour un usage personnel ou pour ses proches ;
• S'il souhaite vendre le logement ;
• S'il a un motif légitime et sérieux (rentrant dans les clauses résolutoires du bail, ou si le logement doit être libéré pour cause d'utilité publique ou de travaux empêchant l'occupation).

Quel que soit le motif invoqué par le propriétaire pour mettre fin au contrat de bail, il doit toujours respecter un délai de préavis de 6 mois pour une location non meublée, et de 3 mois pour une location meublée.